最高法案例：约定“借款到期不能偿还借款-则履行《商品房买卖合同》”的效力
浙江省高院关于民间借贷典型案例
浙江省高院关于民间借贷典型案例近年来，随着社会发展和金融市场的蓬勃发展，民间借贷问题引起了广泛的关注。
为了解决民间借贷纠纷，维护经济秩序，浙江省高级人民法院审理了一系列典型案例。
以下是其中的一些案例。
案例一：关于借贷纠纷中的利息问题甲向乙借款10万元，约定年利率为10%，借期一年。
在未经乙同意的情况下，甲将借款金额提前还清，要求减免未结清的利息。
乙拒绝了甲要求，并将甲告上法庭。
法院经审理认为，甲未与乙协商一致，擅自提前还款，应当按照约定支付利息。
根据合同约定，法院判决甲支付相应的利息。
案例二：关于债权债务转让的问题甲向乙借款10万元，后来甲将债务转让给了丙，并与丙签订了债权转让协议。
在借贷期限届满后，丙向乙催收债务。
乙以未与丙达成债务转让协议为由，拒绝了还款。
法院经审理认为，甲将债务转让给丙，乙应当向丙支付债务。
根据债权转让协议，法院判决乙支付债务给丙。
案例三：关于合同约定的适用问题甲向乙借款5万元，约定借款期限为1年，年利率为12%。
在还款期限届满后，甲未按时偿还借款，并要求延长还款期限。
乙不同意延长还款期限，并将甲告上法庭。
法院经审理认为，根据合同约定，甲未按时偿还借款，违反了合同约定，应当按照约定支付利息。
法院判决甲支付相应的利息，并责令甲按时偿还借款。
以上就是浙江省高级人民法院关于民间借贷典型案例的描述。
这些案例从不同角度展示了民间借贷中常见的问题和法律适用。
在处理民间借贷纠纷时，双方应当遵守合同约定，加强沟通协商，以维护双方的合法权益。
另外，借贷双方在签订合同时应当明确相关权利义务，减少纠纷的发生。
2022让与担保指导性案例
2022让与担保指导性案例债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，法院应当认定合同有效。
案例一：最高法民终民事判决书：作为一种权利移转性担保，让与担保是以转让标的物权利的方式来达成债权担保的目的，包含让与和担保两个基本要素。
让与担保有归属清算型和处分清算型，本次《会议纪要》导致归属清算不再适用，只能够对让与担保物进行处分。
案例二：最高法指导案例：双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账签订，将借款合同关系转变成商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。
该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，双方协商通过将彦海公司所有的商品房出售给汤甲等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。
案例三：让与担保具有准担保物权的法律效果：最高法民终民事判决：举轻以明重，在已将作为担保财产的股权变更登记到担保权人名下的股权让与担保中，担保权人形式上受让股权，其就作为担保的股权享有优先受偿的权利，更应受到保护，原则上具有对抗第三人的物权效力。
这也正是股权让与担保的核心价值所在。
会议纪要：合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
但可转换为让与担保的效力。
让与担保的让与方式：（1）不动产公示方式：转移登记（2）股权公示方式：变更登记（3）动产：交付（直接、简易交付、指示交付，但不包括占有改定）该条款导致民间借贷司法解释24条的规定，还需要进行转移的登记。
【以物抵债02】最高院指导案例72号分析
最高法院指导案例72号《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》（最高人民法院审判委员会讨论通过 2016年12月28日发布）【相关法条】《中华人民共和国物权法》第186条{【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
}《中华人民共和国合同法》第52条{【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
} 第67条{【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。
先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
}《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条{当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。
当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
} 【基本案情】1原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。
但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。
故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读资料
全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
浙江省高级法院公布十大民间借贷典型案例
浙江省高级法院公布十大民间借贷典型案例近日，浙江省高级法院公布了十大民间借贷典型案例，引起了广泛的关注。
这些案例涵盖了各种类型的民间借贷纠纷，并对于民间借贷的法律规定和处理方式进行了详细的解析。
以下是对部分典型案例的介绍和分析。
第一案例：闲散资金借贷引发的债权纠纷这个案例中，借贷双方是同村的邻居，由于一方突然有急需用钱的情况，向对方借款。
借贷双方并未签署借贷合同，仅通过口头协议约定了还款时间和方式。
后来，借款人未按约定归还借款，引发了纠纷。
法院认定了借贷关系的存在，并判决借款人归还借款并支付利息。
第二案例：按揭买房引发的买卖合同纠纷这个案例中，一方通过银行按揭方式购买了一套房产，但由于个人经济情况的变化，无法按时还贷。
银行将房产转让给了第三方，买房人则要求解除买卖合同，并要求返还已支付的购房款。
法院认定买房人的违约行为构成了法定解除买卖合同的情形，并判决返还已支付的购房款。
第三案例：民间借贷放高利贷引发的债权纠纷这个案例中，放贷人以高额的利息向借款人放贷，并将逾期利息做为罚息加以追讨。
借款人在一次还款迟延后，被放贷人起诉。
法院认定了放贷人放高利贷的行为不符合金融管理法规，并判决减免违约金并要求放贷人承担部分违约责任。
第四案例：小额借贷引发的债权纠纷这个案例中，借贷双方是同事关系，在工作中出现了一些矛盾后，一方利用自己的债权要求对方辞职，并向其讨还借款。
法院认定了借贷合同的有效性，并判决借款人在规定时间内归还借款。
这些案例反映了民间借贷纠纷的多样性和复杂性，也展示了法院对于不同情形的判断和处理方式。
从中我们可以看出，民间借贷合同的签署对于维护双方的权益非常重要，合同中应明确约定借款金额、利率、还款方式等关键事项。
同时，法院在处理纠纷时也会综合考虑各种因素，如合同的有效性、法定解除合同的条件等。
此外，公布十大典型案例的目的也是为了引导广大民众更加规范和合法地进行借贷活动，避免出现类似的纠纷。
在借贷过程中，双方应当自觉遵守法律法规，提高风险意识，并尽量选择正规的金融机构借贷，减少因民间借贷引起的纠纷。
朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷
案
佚名
【期刊名称】《中华人民共和国最高人民法院公报》
【年(卷),期】2014(000)012
【摘要】【裁判摘要】1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》．并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期．不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。
在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。
该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
【总页数】7页(P18-24)
【正文语种】中文
【中图分类】D997
【相关文献】
1.流质条款认定标准辨析——由“朱俊芳诉嘉和泰案”引起的思考 [J], 杨全欣
2.山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案 [J],
3.商品房预约协议之认定及其责任承担-张励与徐州市同力创展房地产有限公司商
品房买卖合同纠纷案 [J], 滕威;
4.对《商品房买卖合同司法解释》第24、25条的思考
——以《张XX与江西XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》为例 [J],
李斐
5.周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 [J],因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行
最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。
在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。
该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。
对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号申请再审人(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人)：朱俊芳，女，汉族，住山西省大同市。
委托代理人：王珂，北京市博然律师事务所律师。
委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人、原申诉人)：山西嘉和泰房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市并州南路西一巷 10号。
法定代表人：范维明，该公司执行董事。
委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。
委托代理人：范晓东，山西元升律师事务所律师。
申请再审人朱俊芳与被申请人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，山西省高级人民法院(以下简称山西高院)于 2011年2月17日作出(2010)晋民再终字第103号民事判决。
朱俊芳不服该判决，向本院申请再审。
本院于2011年9月16日作出(2011)民申字第816号民事裁定：1．本案由本院提审；2．再审期间，中止原判决的执行。
本院依法组成合议庭，于2011年 11月23日开庭审理了本案。
朱俊芳的委托代理人王珂、马洪涛，嘉和泰公司的委托代理人张刚、范晓东到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
朱俊芳向山西省太原市小店区人民法院(以下简称一审法院)起诉称，2007年1月25日，其与嘉和泰公司签订商品房买卖合同，1月26日，嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，为保证还款，朱俊芳与嘉和泰公司约定用嘉和泰公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和嘉和泰公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。
法律_债权案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介原告：某房地产开发公司（以下简称“开发商”）被告：某业主（以下简称“业主”）案由：拖欠购房款纠纷基本案情：2018年6月，业主与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，约定业主购买开发商开发的某小区一套住宅，总价款为100万元。
合同约定，业主应于签订合同之日起10日内支付定金10万元，剩余房款在房屋交付前一次性付清。
合同签订后，业主支付了10万元定金。
然而，业主在房屋交付后，却未支付剩余房款。
开发商多次催收无果，遂诉至法院。
二、争议焦点1. 业主是否构成违约？2. 业主应承担何种违约责任？三、法院判决1. 业主构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“当事人应当按照约定履行自己的义务。
”本案中，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》明确了双方的权利义务，业主未按约定支付剩余房款，已构成违约。
2. 业主应承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，业主未支付剩余房款，给开发商造成了损失，应承担违约责任。
法院判决业主支付剩余房款及违约金，违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。
四、案例分析1. 合同的效力本案中，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
业主未按约定支付剩余房款，已构成违约。
2. 违约责任的承担根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方违约，应承担违约责任。
本案中，业主未支付剩余房款，已构成违约，应承担违约责任。
3. 违约金的计算违约金是违约方应承担的一种违约责任。
本案中，法院根据中国人民银行同期贷款利率计算违约金，既体现了对违约方的惩罚，又对守约方进行了补偿。
五、启示1. 在签订合同时，当事人应明确双方的权利义务，确保合同合法有效。
2. 当事人应严格遵守合同约定，履行自己的义务，避免违约。
3. 当发生违约行为时，守约方应及时采取法律手段维护自己的合法权益。
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最高法案例：约定“借款到期不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》”的效力朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案［裁判摘要］1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期,偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。
在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。
该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
2．借款到期，借款人不能按期偿还借款.对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号申请再审人(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人）：朱俊芳. 委托代理人：王珂,北京市博然律师事务所律师。
委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人、原申诉人）：山西嘉和泰房地产开发有限公司. 法定代表人：范维明,该公司执行董事.委托代理人:张刚，山西元升律师事务所律师。
委托代理人:范晓东，山西元升律师事务所律师。
申请再审人朱俊芳与被申请人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，山西省高级人民法院(以下简称山西高院)于2011年2月17日作出（2010)晋民再终字第103号民事判决.朱俊芳不服该判决,向本院申请再审.本院于2011年9月16日作出（2011）民申字第816号民事裁定：1．本案由本院提审；2．再审期间，中止原判决的执行。
本院依法组成合议庭,于2011年11月23日开庭审理了本案。
朱俊芳的委托代理人王珂、马洪涛，嘉和泰公司的委托代理人张刚、范晓东到庭参加诉讼。
本案现已审理终结. 朱俊芳向山西省太原市小店区人民法院（以下简称一审法院)起诉称,2007年1月25日，其与嘉和泰公司签订商品房买卖合同，1月26日，嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元,为保证还款,朱俊芳与嘉和泰公司约定用嘉和泰公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和嘉和泰公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。
双方约定如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司；如到期不能偿还借款,嘉和泰公司以抵押物抵顶借款。
2007年4月26日，还款期限届满后，嘉和泰公司未能还款。
故请求确认朱俊芳与嘉和泰公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。
嘉和泰公司答辩称，嘉和泰公司实际只借朱俊芳1023万元，其余77万元为利息。
朱俊芳和嘉和泰公司签订的商品房买卖合同是对借款的抵押担保，没有形成真实的买卖合同关系。
担保未办理登记手续,双方约定的条款为绝押条款,抵押无效.朱俊芳与嘉和泰公司之间为借款担保纠纷而非房屋买卖合同纠纷，朱俊芳起诉案由错误。
故应驳回其诉讼请求。
一审法院查明:2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱俊芳向嘉和泰公司购买当地百桐园小区十号楼14套商铺等。
同日嘉和泰公司将该十四份合同办理了销售备案登记手续，并于次日向朱俊芳出具两张总额10 354 554元的销售不动产发票。
2007年1月26日,朱俊芳与嘉和泰公司签订一份《借款协议》，主要约定：嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，期限至2007年4月26日;嘉和泰公司自愿将其开发的当地百桐园小区十号楼商铺抵押给朱俊芳,抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据）退回，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。
该合同签订后，朱俊芳向嘉和泰公司发放了1100万元借款，嘉和泰公司出具了收据。
至2007年4月26日，嘉和泰公司未能偿还该借款。
一审法院认为：双方签订的十四份《商品房买卖合同》，意思表示真实，依法办理了备案登记手续,应当受到法律保护。
根据双方在后签订的《借款协议》约定，可以认为借款协议的约定，实际为商品房买卖合同签订生效后，在履行合同过程中，双方对商品房买卖合同作出的补充。
其中《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的十四份《商品房买卖合同》附加了解除条件，即到期还款买卖合同解除，到期不能还款买卖合同继续履行。
现嘉和泰公司到期未能还款，十四份《商品房买卖合同》所附解除条件未成就，应当继续履行. 2007年9月3日，一审法院作出(2007）小民初字第1083号民事判决：一、朱俊芳与嘉和泰公司签订的14份《商品房买卖合同》有效;二、嘉和泰公司应当按照该《商品房买卖合同》的内容履行合同.一审案件受理费87 800元，保全费5000元，共计92 800元，由嘉和泰公司负担. 嘉和泰公司不服一审判决，向山西省太原市中级人民法院（以下简称太原中院)提出上诉称，朱俊芳持有的收据数额虽然是1100万元，但嘉和泰公司实际收到的款项为1023万元,在借款时朱俊芳已扣除了77万元利息。
嘉和泰公司出具的发票金额是1035．4554万元,此金额是根据双方借款抵押的房地产面积和单价折算而来，所以与收据的金额不一致。
嘉和泰公司与朱俊芳之间是借款法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》及发票只是属于《借款合同》的抵押手续，并没有形成真实的买卖合同关系。
而借款合同关于抵押的约定违反了担保法解释的相关规定,且未在相关部门进行登记,属于无效约定，不应受法律的保护。
请求撤销一审判决,驳回朱俊芳的诉讼请求。
朱俊芳答辩称,双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案，已经成立生效。
借款协议是朱俊芳在付房款的过程中在嘉和泰公司要求下才签订,是为保证朱俊芳权益才写的条款，不影响买卖合同成立生效。
故请求维持原判。
太原中院认为,双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且在国家规定的相关部门登记备案，应认定有效。
双方在合同履行过程中又签订了借款合同,该合同仅是商品房买卖合同的补充,故一审判决继续履行商品房买卖合同并无不妥。
另外，由于嘉和泰公司向朱俊芳出具1100万元的收款收据，其主张仅收到10 354 554元，证据不足,不予支持。
2008年5月4日，太原中院作出（2007）并民终字第1179号民事判决：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43 900元,由嘉和泰公司负担。
嘉和泰公司不服该判决，向山西省人民检察院提出申诉,山西省人民检察院于2009年12月4日作出晋检民抗(2009）60号民事抗诉书，向山西高院提起抗诉。
山西高院于2009年12月31日作出（2009)晋民抗字第69号民事裁定，裁定提审本案. 山西省人民检察院抗诉认为，二审法院判决认定的事实缺乏证据证明，适用法律错误.(一）本案争议双方签订的主合同为借款合同,房屋买卖合同只是从属于借款合同的抵押担保内容，属从合同。
根据朱俊芳在其民事起诉状中关于“2007年1月，被告拟向原告借款，1月26日,原、被告签订借款协议，约定被告向原告借款1100万元……。
为保证原告资金安全，原、被告在协议中约定：被告将其开发的百桐园小区十号楼商铺抵押给原告。
抵押方式为和原告签订商品房买卖合同……”的陈述，以及嘉和泰公司与朱俊芳所签订的借款协议关于“为保证甲方的资金安全，乙方自愿将本公司开发的百桐园小区十号楼商铺以四千六百元每平米的价格抵押给甲方,抵押面积为贰仟贰百伍拾点玖玖平米，和甲方签订商品房买卖合同并到太原市房地局办理备案手续，同时给甲方开具与备案买卖合同相对应的不动产销售发票”之约定，证明嘉和泰公司与朱俊芳在借款协议中已明确约定了抵押担保，商品房买卖合同的真实意思是以买卖房屋作为借款合同的抵押担保内容,借款合同是主合同，商品房买卖合同是从合同。
且从双方签订商品房买卖合同后并未实际履行的情况可知,双方签订的商品房买卖合同，是不以买受方支付房款及出卖方交付房屋为目的，双方的真实意思表示并非买卖商品房，而是将该“商品房买卖合同”以及“发票、收据”共同作为借款合同的抵押担保内容，是为保证借款合同的履行而采取的一种担保措施。
原审判决认定借款合同是商品房买卖合同的补充，缺乏证据证明。
(二)主合同中关于抵押担保部分无效，从合同亦属无效。
（1)嘉和泰公司为保障朱俊芳借款安全，将其开发的百桐园小区十号楼商铺抵押给朱俊芳，但是双方未办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，抵押合同并未生效。
(2）嘉和泰公司与朱俊芳在借款合同中约定借款到期嘉和泰公司一次性还清朱俊芳借款后，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司,如嘉和泰公司到期不能偿还或无力偿还借款，将用抵押物来抵顶借款,双方互不支付对方任何款项。
从上述内容可知,“商品房买卖合同、发票、收据”的作用在于，不能偿还借款时，将抵押物即所“买卖”的房屋所有权转移为朱俊芳所有，该约定内容违反法律的强制性规定，属绝押条款，应属无效。
原审判决认定双方之间的商品房买卖合同有效，属适用法律错误。
朱俊芳答辩称,双方之间是商品房买卖合同关系，借款协议是商品房买卖合同的补充,商品房买卖合同合法有效.一审、二审判决完全正确. 山西高院再审查明，2007年1月25日,朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱俊芳以每平方米4600元价格向嘉和泰公司购买百桐园小区十号楼14套商铺。
同日办理了十四份《商品房买卖合同》的销售备案登记手续.嘉和泰公司于次日向朱俊芳出具两张总额1035．4554万元的销售不动产发票。
2007年1月26日，朱俊芳与嘉和泰公司签订一份《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，借款期限自借款到账之日起三个月即2007年1月26日至2007年4月26日止;嘉和泰公司自愿将其开发的百桐园小区十号楼商铺以每平方米4600元的价格抵押给朱俊芳，抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同,并办理备案手续，开具发票；借款到期，嘉和泰公司一次性还清借款，朱俊芳将抵押手续（合同、发票、收据）退回嘉和泰公司，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。
同日，嘉和泰公司向朱俊芳出具1100万元收据。
另查明，朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》购买的百桐园小区十号楼14套商铺，与嘉和泰公司抵押给朱俊芳的百桐园小区十号楼14套商铺为同一标的。
双方当事人在《借款协议》中约定的“乙方（嘉和泰公司）一次性还清甲方（朱俊芳）借款后，甲方将以上抵押手续（合同、发票、收据)退回乙方”,合同即为朱俊芳与嘉和泰公司签订的十四份《商品房买卖合同》；发票即为嘉和泰公司向朱俊芳出具的两张总额1035．4554万元的销售不动产发票；收据即为嘉和泰公司向朱俊芳出具的1100万元借款收据。