万科限额设计8大指标
试论推行限额设计的解决方案
试论推行限额设计的解决方案限额设计是建设项目成本控制的重要措施，它通过投资目标分解和制定合理的限额设计指标，更好的对设计过程和产品进行事前、主动控制，以达到优化设计水平、合理使用资源、提高投资效益的目的。
限额设计的核心问题是：如何达到对设计全过程的主动控制，而不是等施工图完成后事后核算。
解决这一问题的重点一个是“额”的制定，一个是“限”的手段。
一：“额”的制定1.1概念及方案设计阶段，限额设计主要以建筑平米单价指标控制：在工程可行性研究及概念设计阶段，投资估算额的确定更依赖于地区及行业经验。
如天津地区小高层住宅，建安成本估算平米造价约为2200—3000元（不含室外管网及景观，视楼盘定位及档次而定）。
框架结构办公楼，平米单价2500—3500元等。
在方案和初步设计阶段，工程概算额的确定可以细分到专业，如桩基础350元/建筑平米，上部结构1700—1900元，内外檐装饰装修500元，给排水暖通150—200元，电气200--300元，消防安防100元等。
在此阶段，为使工程项目概算值与后续施工图设计吻合，还需确定的是建筑产品的平立面、层高、柱距、主要材料选型、装修档次等等指标的数值或标准。
其中建筑平面、层高、柱距和后续施工图设计阶段的结构计算息息相关，必须进行多方案技术经济比较，这将在“限”中专门讨论。
1.2 在施工图设计阶段，限额设计的重点应放在折合建筑单方工程量控制上，如结构专业含钢量和混凝土含量的控制、窗地比、景观软硬景面积比例等。
其中含钢量和混凝土含量指标是控制的重点，如何确定这两个限额指标，使结构设计在坚固安全的基础上做到经济合理，是很重要的问题。
1.2.1 含钢量指标：该指标与建筑体型、高度、结构选型、当地地震设防烈度、当地地质情况等因素有关。
万科天津地区的小高层（<19层）剪力墙住宅标准层含钢量控制指标为45kg/m2，当场地土类别为四类时，该指标应增加5 kg/m2，即49 kg/m2。
万科产品适配标准，一起来对标看看档次！
万科产品适配标准，一起来对标看看档次！引言为什么要做产品适配标准管理？是为了致力于建立与客户及市场环境匹配的项目产品及成本配置标准，提升项目的成本控制水平，进而达到提升房企的整体运营能力。
也是为了房企检讨固有的产品标准，颠覆习惯的操作思维，开拓新的采购资源，从而提高产品适配能力。
在这一方面，万科产品适配标准管理的做法在行业内非常具有前瞻性和参考价值。
产品适配体系的原则：为前期项目定位下的系列产品包，在满足经营需要的前提下，可在前期定位时跨产品体系确定产品包。
成本模块：本标准按照单体工程模块、公共工程模块、绿色工程模块组成。
各模块设置A/B/C三级配置，同时配置有T类部品包（层高、立面、栏杆、窗地比、铝合金门窗、入户门、景观等）供项目提升品质时选用。
将一个项目划分为五个公共模块、五个单体模块和一个绿色工程模块：标准由成本部牵头，各模块由专业部门负责，根据市场环境变化、价格指数变动等情况进行周期性调整。
各部门职责成本管理部1、负责本标准的制定、修订和解释。
2、负责根据成本管理的经验教训以及工程专业的最新做法，结合市场变化对相关标准进行调整。
设计管理中心1、负责项目规划方案的经济性；负责单体、地库、公建等结构指标的控制；负责栏杆、窗、百叶、外立面等部品的标准化。
2、负责在设计各个阶段与营销、成本、工程充分沟通，确保实施的方案是与营销、成本、工程等专业达成共识的成本最优的方案。
3、负责对各项不能达到设计控制指标要求的内容进行报批确认。
设计管理中心—景观组负责景观标准制定。
设计管理中心—室内组负责公共部位精装修、室内精装修标准制定。
营销管理中心1、负责项目前期楼盘的整体定位，减少后期因定位不准带来的成本重大变化。
2、负责在符合项目定位及满足盈利能力前提下，将客户需求按价值排序，配合设计部确定相对应的部品配置，并负责营销相关费用最优控制。
工程管理中心1、负责公司技术方案的审核以及技术标准和措施执行，并对技术方案的经济性进行论证，以实现保证质量下的最具有经济性的可行措施。
万科集团薪酬管理制度
万科集团薪酬管理制度（MHKG-RL-ZD—004）1. 目的为了适应万科控股集团有限公司（以下简称“万科集团”）发展的需要，激发员工活力，建立吸引人才和留住人才的机制，推进公司总体发展战略的实现,依据国家有关法律、法规,特制定《万科控股集团有限公司薪酬管理制度》（以下简称“本管理制度”）。
2。
适用范围2.1. 本管理制度适用于万科集团全体员工。
2。
2. 集团下属的项目公司可以根据实际情况制定相应的实施细则或补充规定，报集团人力资源管理委员会审批通过后执行.2.3。
其它子公司根据本公司实际制定相应办法后报集团人力资源部备案后实施。
3. 术语和定义无 4。
职责4.1. 集团人力资源管理委员会人力资源管理委员会是薪酬管理的决策组织，由公司的高层管理人员、人力资源部经理和财经部经理组成，总裁任人力资源管理委员会主任;必要时可以增加有关部门经理参加。
人力资源管理委员会是总裁领导下的非常设机构,其在薪酬管理上主要承担以下职责：4.1。
1. 负责《万科集团薪酬管理制度》和集团所属子公司薪酬管理制度的审核； 4.1.2。
负责年度薪酬预算的审核； 4.1。
3. 负责薪酬整体调整方案的审核。
4。
2. 集团总裁4。
2。
1. 负责集团各部门薪酬福利明细的审批； 4.2。
2. 负责薪酬调整方案的审批. 4.3. 人力资源部4.3.1. 负责《万科集团薪酬管理制度》的制定、修改和解释； 4。
3。
2. 负责集团各部门员工薪酬福利的具体发放； 4。
3。
3。
负责绩效考核的组织工作；4.3。
4。
负责能力素质测评与任职资格评定的组织工作； 4.3.5。
负责各部门薪酬福利明细的复核、备案; 4.3.6。
受理员工就薪酬问题有关的申诉。
4。
4。
财经部4.4.1。
财务部是公司薪酬的发放机构,负责审批后薪酬的按时准确发放.5. 程序和内容 5。
1。
薪酬支付的要素5.1.1。
万科集团薪酬支付的要素是:岗位价值、员工的任职资格和员工的绩效. 5.1.2。
万科目标成本测算5大要点（最新版）
万科目标成本测算5大要点（最新版）实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，企业可通过目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范成本数据的归集和积累。
同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。
规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。
对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1.地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。
地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
如模拟项目总占地面积261760㎡，一期占地65785㎡，总地价18460万元。
会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。
总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。
分摊方式说明：根据各产品类型可售面积和容积率计算得出其相应的分摊基数，通过分摊基数的比例分摊当期总地价。
应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。
由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。
各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2.其它跨期成本分摊地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。
这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。
万科集团产品设计成本对标主要经济指标
编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。
2014年万科集团项目设计成本对标控制表（上海区域版）编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
万科限额设计的8大指标(学习)
（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的， 可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品， 不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 （3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择 和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成 本作为限额控制上限。
3.钢筋、混凝土限量设计标准 由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个
指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积” 为基数，即采用 GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积 计算规范》计算的建筑面积。
（1）地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为 三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼 地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较 小。
二、设计限额指标的下达
1.限额指引的适用阶段
在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本 限额设计指标控制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时， 成本预设及估算即采用本限额指标测算成本，用于拿地测算 及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标 测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。
2.限额指标的下达
a.工程单价调整系数：一线城市系数为 1，二线城市系数为 0.9，其他城市系数为 0.8，山地景观视情况可按展开面积作 适当调整。 b.刚性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额 指标范围内。 c.景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景 观费用适合本限额范围内。 d.类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按 100 元/平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。 e.景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水 景面积、泳池铺装面积等。
？全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例
全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。
住宅的三种属性传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。
住宅产品线的意义万科研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。
另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
住宅产品线--技术模型基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型完成后，将内容复制粘贴到微信后台素材管理的编辑器中即可。
住宅产品线-标准化产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。
各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。
规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。
产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。
基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。
限额设计指标值
限额设计指标值
÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。
限额设计指标值参考值
乘以调整系数K=（层高÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。
设计成本控制——限额设计控制指标参考值。
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b.地下室部分:桩基承台及以上,地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。
（3)该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。若确定为筏板基础或其他情形的,根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整。
备注:
(1）深圳项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销中心配合,项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调。
（２)计费基础为销售项目第二阶段成本目标及盈利分析测算中的销售收入,不受实际销售收入增加影响。持有物业及保障性住房不计算营销费用,物业管理及客户服务等相关费用单计。
万科限额设计8大指标
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万科限额设计8大指标201４-0４-2４搜建筑搜建筑搜建筑微信号ｓjz9９99
功能介绍 为建筑设计师提供当前最流行的设计动向
对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业带来高额回报。那么，在满足客户需要、尊重设计的前提下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界,实现项目成本无接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限额设计的。
（６）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为１80kg/平米。
(7）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。
ａ.人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积２5%以内,33平米/辆；
b.人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积３0%以内，3５平米/辆；
c.人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆;
d.人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50％以上，40平米／辆。
(２)标准层指标(该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积):适用标准层及不含转换层的地上结构。
备注：
(1)计算基础面为地下室顶板面以上(不含地下室顶板）。
（2)地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。计算范围从地下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。
（1)地下室指标：根据其特征,在指标下达时分为三项指标:扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室,裙楼地下室可以参考扩大地下室,因为其上部建筑对其影响较小。
备注:
(１)策划设计中心为设计管理部门,负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调,并为项目公司（项目部)提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。
（2）地下部分限额的范围:
(3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的。
2.营销费用限额
本指标为项目为了销售而发生的各类费用,包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入为基数。
住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会等)，写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。
３4０0多种住宅户型cａd图库尽在《特赖户型宝典》
备注：
(1)参照2002版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。
（2)策划设计中心作为设计管理主责部门,负责设计费管理的总协调,设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决,设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。
（4）消防车道区域的调整方法:按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.１立方／平米。
(５）塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照 ８0米内、80米以上分类钢筋按130ｋg/平米和140kｇ/平米,全转换按照80米内、8０米以上分类钢筋按１60ｋg/平米和1７0kｇ／平米控制。
（3）标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标,为了控制不合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。
（4)除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过策委会确定并在会议纪要中明确，可以根据实际赠送的类型，在成本目标中报成本委员会审议，能在改造后形成封闭房间的,参照标准层限额指标，不能形成房间的按照结构板建面积计算，控制指标为钢筋10kg/平米,砼0.1６立方/平米。其他赠送方式均不调整限额设计指标。
4.外立面门窗标准限额
本限额适用于住宅产品。影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、门窗地面面积比等。铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑,合理控制在合适水平。本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成。
（3)物业管理前期介入费列入总营销费用控制,本内容与当前成本目标体系中的“销售费用”内容一致。
3.钢筋、混凝土限量设计标准
由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T５0353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。
一、设计限额指标
主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以下8方面:பைடு நூலகம்
1．设计费
本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计(含公共部位、会所、样板房装修)、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等)、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。