辽宁省协议出让国有土地使用权最低价
协议出让国有土地使用权规范(试行
协议协议出出让国有土地使用有土地使用权规权规权规范（范（范（试试行）国土资发[2006]第114号2006年5月31日（国土资源部2006年5月31日以国土资发[2006]114号发布，2006年8月1日实施）目 次前 言1 适用范围2 引用的标准和文件3 依据4 总则5 供地环节的协议出让6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让7 划拨土地使用权转让中的协议出让8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理附录 A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式附录 B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式前 言为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。
本规范的附录 A 、附录 B 为协议出让活动中所需文本示范格式。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，辽宁省国土资源厅，黑龙江省国土资源厅，江苏省国土资源厅。
本规范主要起草人员：廖永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松忆、林立森、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张防。
本规范参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显棋、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闻洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉华本规范由国土资源部负责解释。
1. 适用范围在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。
关于土地出让底价的一些基本问题
关于土地出让底价的一些基本问题出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。
现实中，一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识，有些甚至还没有理清相关概念。
弄清确定出让底价的一些基本问题，对于规范国有建设用地出让的操作行为，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。
本期，我们约请了有关方面的专家，对这些问题进行专题解读。
出让底价确定的一般程序国有建设用地使用权出让涉及的标的价格较高，经常高达数千万元、数亿元甚至几十亿元。
由于土地市场的特殊性，而且土地后期的开发利用情况复杂、影响因素多，其具体实际价格难以先期判别。
为避免国有土地资产流失，现行制度规定，国有建设用地使用权出让必须进行土地估价。
通过估价分析了解要进行招拍挂地块的正常价格，并在此基础上综合确定出让底价。
出让底价，是指政府根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定的宗地最低出让价格。
根据出让形式不同，出让底价可以分为协议出让底价、招标出让标底、拍卖出让底价和挂牌出让底价四种具体形式。
出让底价一般按以下程序确定：第一，先确定拟出让宗地的用途、容积率等规划和土地使用条件。
第二，由市、县国土资源管理部门根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
由于出让土地一般都是用于开发和再开发建设，因此，假设开发法（剩余法）、市场比较法等往往成为首先选用的方法；收益还原法和基准地价系数修订法也很常用，而成本逼近法则往往不大适用。
但如出让地块为旧城改造等情形下，成本逼近法则往往被用来测算政府拆迁改造成本与出让收益的对比分析。
在出让教育、基础设施用地等情形下，由于受市场交易案例数制约，成本逼近法也可适当选用。
第三，明确政府相应的产业政策和供地政策，收集了解拟出让宗地所在级别的基准地价和协议出让最低价标准以及土地市场状况等资料。
协议出让国有土地使用权规范(试行)(国土资发[2006]114号)
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协议出让国有土地使用权规范（试行）国土资发〔2006〕114号目次、八前言1 适用范围2 引用的标准和文件3 依据4 总则5 供地环节的协议出让6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让7 划拨土地使用权转让中的协议出让8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理附录A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式附录B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式、八前言为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。
本规范的附录A 、附录B 为协议出让活动中所需文本示范格式。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，辽宁省国土资源厅，黑龙江省国土资源厅，江苏省国土资源厅。
本规范主要起草人员：廖永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松忆、林立森、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张防。
本规范参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显棋、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闻洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉华本规范由国土资源部负责解释。
1 适用范围在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。
2 引用的标准和文件下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
辽宁省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法-辽宁省政府令第23号
辽宁省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 辽宁省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（1992年7月9日辽宁省政府令第23号发布）第一章总则第一条为加强土地管理，改革城镇国有土地使用制度，促进城市建设和社会经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），结合我省实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。
我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《条例》和本办法的规定，在我省境内取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第三条省、市、县（含县级市、区，下同）人民政府土地管理部门负责组织实施本办法，依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
第四条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止，必须到市或者县人民政府土地管理部门办理登记，涉及地上房产的，必须到同级人民政府房产管理部门办理房产登记，涉及其他地上建筑物、附着物的，必须依照法律、法规的规定到有关部门办理手续。
第二章土地使用权出让第五条市、县人民政府土地管理部门应当会同城市建设、规划、房产管理等部门共同编制土地使用权出让方案，经本级人民政府审核同意，依照本办法第六条规定的审批权限报经批准后，由土地管理部门组织实施。
在城市规划区内的土地使用权出让方案应当符合城市规划。
第六条土地使用权出让的审批权限，按照国家和省规定的关于国家建设征用（划拨）土地审批权限执行。
第七条土地使用权出让前，市、县人民政府土地管理部门应当会同有关部门向申请用地者提供下列资料：（一）土地的位置、面积、四至，地形图、地面现状和基础设施情况；（二）工程地质和水文地质的主要特性；（三）土地用途，建筑密度、容积率和净空限制；（四）环境保护、绿化、交通、抗震等要求；（五）出让年限和方式；（六）其他与出让有关的资料。
6、协议出让国有土地使用权规范
协议出让国有土地使用权规范（试行）2006年5月31日发布 2006年8月1日实施—————————————————————————————中华人民共和国国土资源部发布目次前言 (I)1 适用范围 ················································································································- 1 -2 引用的标准和文件 ································································································- 1 -3 依据 ····················································································································- 1 -4 总则 ····················································································································- 2 -5 供地环节的协议出让 ····························································································- 3 -6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让 ················································-7 -7 划拨土地使用权转让中的协议出让 ··································································- 10 -8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理 ······················································- 14 - 附录A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式 ············································- 15 - 附录B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式 ····································- 18 -前言为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。
辽宁省国土资源厅、财政厅关于深化国有企业改革有关
辽宁省国土资源厅、财政厅关于深化国有企业改革有关用地和土地出让政策的实施细则辽国土资发[2005]103号各市国土资源（规划和国土资源、国土资源和房屋）局，财政局：为贯彻落实省政府关于《辽宁省深化国有企业改革若干政策》（辽政发[2005]15号），确保国有企业改革的顺利实施，现就有关完善改制企业用地和土地政策，制订如下细则：一、关于国有企业改革发展所需新增建设用地的供应问题（一）下列国有企业改革发展所涉及的新增建设用地，可优先安排用地指标，给予重点保障：1、列入振兴辽宁老工业基地的两大基地、三大产业项目；2、国债投资重点扶持的新建工业项目；3、省政府确定的100个具有示范和牵动作用的工业技术改造项目；4、国有企业重大重组项目。
（二）鼓励上述企业和项目向省以上开发区或高新技术园区集中。
（三）对上述企业和项目用地审批，各级国土资源部门要提前介入，跟踪服务，优先办理审批手续。
二、关于改制企业新建、扩建用地土地出让金（租金）缴纳标准问题（一）改制企业新建、扩建用地采取土地出让方式取得土地使用权的，其应缴纳的土地出让金，按照省政府公布的协议出让国有土地使用权最低价标准执行。
改制企业新建、扩建用地采取租赁方式取得土地使用权的，其应缴纳的土地租金标准，按照省政府颁布的协议出让国有土地使用权最低价折算。
（二）在全省协议出让国有土地使用权最低价标准出台前，改制企业新建、扩建用地应缴纳的土地出让金、租金，可按各地现行规定标准执行。
（三）改制企业一次性缴纳土地出让金有困难的，经批准可在五年内分期缴纳。
首期缴纳不得低于三分之一，余额分期缴纳的额度、时限由土地出让合同约定。
土地出让金未缴清之前，不得核发土地使用证书，不得转让或改变用途。
三、关于改制企业原划拨土地使用权的处置问题（一）对改制企业的原划拨土地使用权，应根据企业类型和用地项目情况，本着“明晰产权、显化资产”的原则，分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式予以处置。
辽宁省协议出让国有土地使用权最低价
80
南站新区巧鸟办事处
三通一平
凌海市
185
城区工业用地一级
五通一平
175
城区工业用地二级
五通一平
150
城区工业用地三级
五通一平
125
城区工业用地四级
五通一平
90
双羊镇、凌海果树农场
三通一平
75
新庄子镇、建业乡、阎家镇、娘娘宫镇、大友农场、西八千乡、安屯乡、绥丰原种场
三通一平
60
其他乡镇
三通一平
五通一平
135
主城区工业用地八级
五通一平
165
沈阳农业高新区工业用地一级
五通一平
125
沈阳农业高新区工业用地二级
五通一平
苏家屯区
305
城区工业用地一级
五通一平
250
城区工业用地二级
五通一平
185
城区工业用地三级
五通一平
150
城区工业用地四级
五通一平
130
沙河铺镇、陈相屯镇、佟沟乡、塔山畜牧场
三通一平
三通一平
120
城区工业用地二级
三通一平
110
城区工业用地三级
三通一平
高力房镇
85
黄沙坨镇、西佛镇
三通一平
65
其他乡镇
三通一平
岫岩县
150
城区工业用地一级
三通一平
120
城区工业用地二级
三通一平
100
城区工业用地三级
三通一平
80
兴隆街道
三通一平
65
偏岭镇、雅河街道、新甸镇、黄花甸镇
三通一平
60
其他乡镇
辽宁省人民政府关于深化国有企业改革的政策意见-辽政发[2005]15号
![辽宁省人民政府关于深化国有企业改革的政策意见-辽政发[2005]15号](https://img.taocdn.com/s3/m/4475d42fef06eff9aef8941ea76e58fafab0459a.png)
辽宁省人民政府关于深化国有企业改革的政策意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 辽宁省人民政府关于深化国有企业改革的政策意见（辽政发[2005]15号）各市人民政府，省政府各厅委、各直属机构：为贯彻落实中央关于实施东北老工业基地振兴的战略决策和省委九届八次全会精神，加快全省国有经济的战略性调整，确保国有企业改革的顺利实施，现就推进我省国有企业改革提出以下政策意见。
一、放开国有企业股权比例限制，鼓励境内外、跨行业、跨所有制改制重组1．放开地方国有大型企业的股权比例限制。
鼓励国有大型企业引进国内外战略投资者，除国家法律政策明令禁止的领域外，企业可根据自身发展情况，吸纳国有资本、集体资本和非公有资本参资入股，改制为股份制企业，实现投资主体多元化。
支持具备条件的企业主营业务整体上市。
支持国有大型企业跨地区重组，鼓励省市监管企业与中央、外省国有大型优势企业之间的股权置换。
2．境外企业，民营企业参与国有企业重组，对原国有企业银行债务，按原期限偿还确有困难的，经与有关银行协商同意后重新确定贷款偿还期限；对其承担的原国有企业的历史欠税，按《税收征管法》和中发[2003]11号文件规定申请批准的豁免额之外，对其余的欠税一次性补缴确有困难的，经批准允许分期、分年度补交。
3．境外企业、民营企业参与国有企业重组，对重组后企业的技术转让，以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训所得，年净收入在30万元以下的，暂免征收企业所得税；财务制度核算健全，实行查帐征收方式缴纳企业所得税的各种所有制的工业企业，盈利年度研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的各项费用比上年实际增长10％(含10％)以上的，除按照规定据实列支外，允许再按实际发生额的50％抵扣当年度的应纳税所得额。
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附件2：
辽宁省协议出让国有土地使用权最低价
应用说明
一、适用范围
本次协议出让国有土地使用权最低价（以下简称协议出让最低价）适用于辽宁省境内工业、基础设施、公益事业等可以采取协议出让方式供地的项目。
对于商业、旅游、娱乐和房地产等经营性项目用地，以及土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，必须由市、县国土资源行政主管部门以招标、拍卖或挂牌出让方式供地。
协议出让最低价的使用范围为辽宁省境内各市、县（市、区）、乡（镇）、独立工矿区、开发区。
二、地价内涵
（一）地价构成
本次协议出让最低价由土地取得费及其利息、土地开发费及其利息和国家土地所有权收益三部分构成。
土地取得费中包括法律、法规规定的和经省以上物价、财政部门认定的国土资源管理部门收取的各项费用；
土地开发费是指政府实现城市基础设施配套达到“五通一平”或“三通一平”的开发费用标准。
（二）设定开发程度、土地使用年期及估价期日
在省辖市和县级城市规划区内、省级以上开发区规划区内，设定开发程度为：宗地外通上水、通下水、通电力、通讯、通道路，宗地内达到土地平整；
在其他地区规划区内，设定开发程度为：宗地外通电力、通讯、通道路，宗地内达到土地平整。
土地使用年期：按工业用地法定最高出让年期设定为50年。
估价期日：本次协议出让最低价时点设定为2004年12月31日。
三、协议出让最低价的应用
（一）协议出让低价应当区分下列不同情况使用
1、当政府负责统一征地（拆迁）并支付征地（拆迁）费用，同时负责宗地外的土地开发配套，土地使用者不再另行支付土地取得费和土地开发费时，协议出让最低价按本次公布的标准执行。
2、当政府负责统一征地（拆迁）并支付征地（拆迁）费用，但不负责宗地外的土地开发配套，宗地外的土地开发配套费用由土地使用者承担时，协议出让最低价按本次公布的标准扣除该区域宗地外平均开发配套费后掌握。
3、当由土地使用者负责所有土地取得费、土地开发费时，协议出让最低价按本次公布的标准扣除该区域平均征地
（拆迁）费及其利息和宗地外平均开发配套费后掌握。
（二）基础设施、公益事业用地参照同区域工业用地标准执行。
（三）协议出让最低价，是各地在土地出让过程中必须掌握的最低标准，不是土地出让的实际价格，出让土地使用权时应进行宗地价格评估。
当出让土地的使用条件、开发程度、使用年期与本次公布标准设定条件不一致时，应作相应修正。
（四）各地在协议出让国有土地使用权过程中，必须确保国家土地所有权收益，防止国有土地资产流失。
协议出让最低价中国家土地所有权收益一般不得低于土地使用权平均取得费用总额的一定比例。
辽西北地区一般不低于15-20 %；其他地区一般不低于20—30%。
（五）对省政府确定的支柱产业项目，协议出让国有土地使用权时，国家土地所有权收益可适当下调。
对国家产业政策限制发展的项目，协议出让国有土地使用权时，国家土地所有权收益一律按上限执行。
（六）独立选址的项目用地，参照所在乡镇的协议出让最低价标准执行。
四、协议出让最低价的管理
（一）协议出让最低价实行动态管理，省国土资源厅将根据社会经济发展和土地市场发育情况适时提出调整方案，
报省政府批准后执行。
（二）协议出让国有土地使用权最低价公布后，各地、各部门要认真贯彻执行。
严禁以低于本次公布的最低价协议出让国有土地使用权。
否则，由上一级国土资源管理部门和监察机关按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定查处。
各级国土资源管理部门要认真履行职责，切实加强协议出让最低价执行情况的监督检查。