协议出让国有土地使用权最低价确定办法

合集下载

2024年最新土地使用权转让合同标的金额计算方式

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年最新土地使用权转让合同标的金额计算方式本合同目录一览第一条土地使用权转让概述1.1 土地使用权转让的范围与内容1.2 土地使用权转让的标的金额第二条土地使用权转让的价格计算方式2.1 土地使用权转让价格的确定原则2.2 土地使用权转让价格的计算公式2.3 土地使用权转让价格的支付方式第三条土地使用权转让价格的调整方式3.1 价格调整的原则与条件3.2 价格调整的计算公式3.3 价格调整的支付方式第四条土地使用权转让的税费承担4.1 土地使用权转让过程中应缴纳的税费4.2 税费的承担方式与支付时间第五条土地使用权转让的违约责任5.1 违约行为的认定5.2 违约责任的具体承担方式第六条土地使用权转让的风险承担6.1 风险的界定与识别6.2 风险承担的原则与方式第七条土地使用权转让的合同解除7.1 合同解除的条件与程序7.2 合同解除后的权益处理第八条土地使用权转让的争议解决8.1 争议解决的方式与机构8.2 争议解决的时限与费用承担第九条土地使用权转让的合同变更9.1 合同变更的条件与程序9.2 合同变更的内容与效力第十条土地使用权转让的合同转让10.1 合同转让的条件与程序10.2 合同转让的内容与效力第十一条土地使用权转让的保密条款11.1 保密信息的界定与范围11.2 保密责任的承担与期限第十二条土地使用权转让的强制性规定12.1 强制性规定的范围与内容12.2 违反强制性规定的责任与后果第十三条土地使用权转让的其他条款13.1 其他条款的内容与效力13.2 其他条款的补充与修改第十四条土地使用权转让的签署与生效14.1 合同签署的程序与要求14.2 合同生效的条件与时间第一部分：合同如下：第一条土地使用权转让概述1.1 土地使用权转让的范围与内容本合同项下的土地使用权转让范围包括：（具体列举土地位置、面积、用途等）。

出让地价评估与出让底价建议

出让地价评估与出让底价建议-------学习《规范》有感最近，国土资源部办公厅发布的《国有建议用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“《规范》”）是在土地估价国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称“《规程》”）的基础上制订的专项技术操作规范，旨在规范出让地价评估行为，进一步健全出让定价程序，为出让方确定出让底价提供参考。

通过学习，深切感受到《规范》出台的重大意义；细品《规范》，领悟到出让地价专项评估技术操作要求的特殊性，并就出让底价及建议底价等问题也有了一些浅显认识。

在此抛砖引玉，以期大家共同提高。

一、《规范》现实意义重大众所周知，土地出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容。

作为依法合理确定出让底价是出让的关键环节，早在2001年，国务院“关于加强国有土地资产管理的通知”（以下简称“国发（2001）15号”）中就明确指出，采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格。

但十余年来出让地价评估都是以《规程》的通用性技术要求为指导，时至国家对房地产市场持续宏观调控的今天，专项技术规范触及当前最敏感的出让地价，其现实意义不言而喻。

详读《规范》，可以说其最大的亮点当属明确要求估价结论中包含出让底价的建议，第一次将土地估价师推到经济活动的前台，《规范》既规范了土地估价师在社会经济活动中的专业行为，又提升了土地估价师的专业形象，极大地增强了土地估价师的执业信心，意义非凡。

二、出让地价评估正是有别于其他目的的评估行为，《规范》在出让地价评估技术操作方面有诸多细节要求。

1、评估原则《规范》指出，出让地价评估是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场的价格水平，评估拟出让宗地的土地使用权价格（或应当补缴的地价款），并在估价结果部分提出出让底价建议及理由。

也正是服务于为出让方集体决策确定土地出让底价（或核实应该补缴的地价款）提供参考依据这一特殊评估目的，在《规程》的基础上，《规范》还特别对出让地价评估活动增加了价值主导原则、审慎原则、公开市场原则三大指导性原则。

协议出让国有土地使用权规范

协议出让国有土地使用权规范第一章总则第一条为了规范协议出让国有土地使用权行为，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本规范。

第二条本规范适用于中华人民共和国境内协议出让国有土地使用权的活动。

第三条协议出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条各级人民政府国土资源主管部门负责协议出让国有土地使用权的监督管理，依法查处违法违规行为。

第二章协议出让的范围和条件第五条协议出让国有土地使用权应当符合土地利用总体规划、城市规划和国家产业政策，并严格控制土地供应总量。

第六条下列情形可以采用协议方式出让国有土地使用权：（一）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（二）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式出让的；（三）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式出让的；（四）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（五）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

第七条申请协议出让国有土地使用权的，应当符合下列条件：（一）具备法人资格或其他组织资格；（二）具有与申请用地规模、用途相适应的资金、技术和管理能力；（三）符合土地利用总体规划、城市规划和国家产业政策；（四）法律、法规规定的其他条件。

第三章协议出让的程序第八条协议出让国有土地使用权应当按照以下程序进行：（一）市、县人民政府国土资源主管部门公布协议出让地块的用途、使用年限、土地使用条件等；（二）符合申请条件的用地者向市、县人民政府国土资源主管部门提出用地申请，填写协议出让国有土地使用权申请表；（三）市、县人民政府国土资源主管部门对用地申请进行审查，符合协议出让条件的，报经同级人民政府批准后，与意向用地者签订国有土地使用权出让合同。

国有土地协议出让价格确定方法

国有土地协议出让价格确定方法国有土地协议出让价格的确定是土地出让过程中的重要环节，直接影响到土地交易双方的利益。

本文将探讨国有土地协议出让价格的确定方法，旨在提供准确和直接的内容。

国有土地协议出让价格的确定涉及多方面因素，包括土地的位置、面积、用途、土地市场价格等。

根据我国相关法律法规和政策文件的规定，国有土地的出让价格应当按照市场化原则确定。

首先，确定国有土地协议出让价格需要考虑土地的位置因素。

不同地段的土地价格存在差异，高度发达的城市中心地段的土地价格通常较高，而郊区或农村地区的土地价格相对较低。

在确定国有土地协议出让价格时，需要考虑土地所处的具体位置，并参照当地土地市场价格进行定价。

其次，土地的面积是确定国有土地协议出让价格的重要因素之一。

土地面积越大，其开发利用价值相对较高，价格也相应较高。

因此，在确定国有土地协议出让价格时，需要根据土地的实际面积进行定价，并以此为基础与相关标准进行比较和参考。

此外，土地的用途也对国有土地协议出让价格的确定产生影响。

不同用途的土地在市场上的价值也存在差异，例如住宅用地、商业用地、工业用地等。

在确定国有土地协议出让价格时，需要充分考虑土地的用途，并结合市场需求和供求状况进行定价。

最后，土地市场价格是确定国有土地协议出让价格的重要参考指标。

土地市场价格是指在市场交易中实际成交的价格，是市场供求关系的反映。

在确定国有土地协议出让价格时，需要参考土地市场价格，确保价格的合理性和公正性。

总的来说，国有土地协议出让价格的确定需要考虑土地的位置、面积、用途以及土地市场价格等多方面因素。

合理确定国有土地协议出让价格，有利于土地市场的健康发展和各方利益的平衡。

扩展和深入分析：在国有土地协议出让价格的确定中，还需要进一步考虑以下因素。

首先，土地的开发程度和附加值是影响价格的重要因素。

土地的开发程度越高，附加值越大，价格也相应增加。

例如，土地已经具备基本的配套设施和交通便利条件，或者规划用地已经获得相关审批，这些因素都会直接影响价格的确定。

土地出让金管理办法实施细则

⼟地出让⾦管理办法实施细则对⼟地出让⾦的有效管理可以促进国有⼟地使⽤权的进⼀步流转，接下来，店铺⼩编带您⼀起看看⼟地出让⾦管理办法实施细则对⼟地出让⾦是如何进⾏有效管理的。

⼀、⼟地出让⾦管理办法实施细则⽬前，我国国有⼟地使⽤权出让的⽅式有三种：协议、招标、拍卖。

在这三种⽅式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，⼀般不存在低价出让国有⼟地使⽤权的现象;协议出让由于没有引⼊竞争机制，⼟地由谁使⽤，特别是⼟地出让⾦的确定，具有主观因素。

⾮法低价 (包括⽆偿)出让主要发⽣在以协议⽅式出让⼟地的⾏为上，因此规范协议出让最低价标准⾄关重要。

区别是否低价出让国有⼟地使⽤权，现主要依据以下规定：1992年原国家⼟地管理局出台的《划拨⼟地使⽤权管理暂⾏办法》规定“⼟地使⽤权出让⾦，区别⼟地使⽤权转让、出租、抵押等不同⽅式，按标定地价的⼀定⽐例收取，最低不得低于标定地价的40%”;1995年⼜出台了《协议出让国有⼟地使⽤权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、⼯业等不同⼟地⽤途和⼟地级别的基准地价的⼀定⽐例确定，具体适⽤⽐例由省、⾃治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费⽤、⼟地开发费⽤、银⾏利息及⼟地纯收益等基本因素。

由以上规定可以看出，协议出让国有⼟地使⽤权的⼟地出让⾦不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有⼟地使⽤权的标准。

然⽽，在实际⼯作中，由于出让⼟地类型、⽬的，取得⼟地利⽤状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有⼟地已远远不够。

⼀⽅⾯是可操作性低，出让⼟地有可能是新增建设⽤地直接协议出让;另⼀⽅⾯也有可能是原划拨⼟地使⽤权补交⼟地出让⾦;再者，还有可能是企业改制涉及的⼟地出让等。

不同情况地价内涵不⼀，缴纳⼟地出让⾦标准也应该有很⼤差异。

1、仅按不同⽤途基准地价的⼀定⽐例确定的协议出让最低价标准，⽆法满⾜不同⼟地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地⽅公布的协议出让最低价标准形同虚设。

山东省人民政府关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知-鲁政发[2006]5号

山东省人民政府关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 山东省人民政府关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知（鲁政发[2006]5号）各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：为加强地价管理，规范协议出让国有土地使用权行为，现就新增建设用地供应中实施协议出让国有土地使用权最低价标准通知如下。

一、协议出让国有土地使用权最低价标准适用范围各级政府及其国土资源管理部门在新增建设用地供应中，要严格限定协议出让国有土地使用权的范围，除商业、旅游、娱乐、经营性房地产开发项目用地以及同一地块有两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让之外，其它项目用地可以按照协议方式出让供应。

协议出让国有土地使用权成交价格，应参照宗地评估价格协商确定。

其中，对国家鼓励扶持发展的产业项目、经济社会发展中薄弱环节建设的项目、重大招商引资项目、高新技术产业项目、经营性的基础设施、公益事业、文化教育、卫生体育等项目用地，其协议出让土地价格可给予一定优惠，但不得低于本《通知》规定的协议出让国有土地使用权最低价标准。

二、协议出让国有土地使用权最低价标准（一）在城镇基准地价评价范围内的建设项目用地，其协议出让国有土地使用权最低价，不得低于出让宗地所在土地级别基准地价的70%。

（二）在城镇基准地价评价范围以外单独选址的建设项目用地，其协议出让国有土地使用权最低价，不得低于土地征收（拆迁）补偿费用、宗地评估确认价格20%的土地有偿使用收益以及按照国家规定应当缴纳的其它有关税费之和。

关于国有土地使用权出让底价的规定有什么？

A person lives and dies, but as long as you live, you must live in the best way.简单易用轻享办公（页眉可删）关于国有土地使用权出让底价的规定有什么？出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。

有基准地价的地区，出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

国家想让土地物尽其用，就会由土地使用者交给国家适当的土地出让费以获得其使用权。

当然土地使用者肯定是希望自己能够尽可能的少交土地出让费。

但对于土地使用权出让的底价的确定问题，国家早有规定。

下面一起来学习一下关于国有土地使用权出让底价的规定有什么。

一、关于国有土地使用权出让底价的规定协议出让国有土地使用权最低价确定办法第一条为了加强政府对出让国有土地使用权的宏观调控和管理，保障国有土地资产的收益，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称协议出让国有土地使用权最低价(以下简称“协议出让最低价”)，是指上级人民政府为了宏观调控土地市场，防止低地价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。

第三条城市规划区范围内协议出让国有土地使用权最低价的确定，按照本办法规定执行。

第四条协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。

第五条协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。

但直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例。

须报国家土地管理局核准,基准地价按《城镇土地估价规程》确定。

国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知-[1995]国土[籍]字第190号

国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知（１９９５年１２月２９日〔１９９５〕国土（籍）字第１９０号）各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅）：《中共中央关于国民经济和社会发展“九五”计划和２０１０年远景目标的建议》要求：“积极培育和规范金融市场和土地、劳动力、技术、信息等要素市场。

”“引导房地产业健康发展。

健全资产评估、业务代理、行业协调等中介服务”。

各级土地管理部门必须根据国家法律、法规，加强地价管理，切实做好地价评估，规范和完善土地市场。

现就加强地价管理、规范土地估价行为问题通知如下：一、做好地价管理与土地估价工作是土地管理部门的法定职能国务院批准的“三定”方案中规定国家土地管理局“主管全国土地的调查、统计、定级、登记、发证工作。

会同有关部门进行土地估价工作。

制订土地定级、估价标准”。

为履行国家规定的职责，国家土地管理局已组织开展了土地定级估价工作，颁布了土地定级、估价的规程，制订了土地估价人员、机构资格考试、审核与管理办法，与国家体改委、国家计委、国家工商行政管理局等有关部门对公司使用土地的确权、估价、土地估价的收费和土地估价机构的工商登记、备案管理等做了明确规定。

各级土地管理部门应按照国家有关规定，切实履行部门职责，把加强地价管理、规范土地估价行为的工作抓住不放，并不断总结提高。

二、加快基准地价、标定地价评估工作为满足土地管理和土地使用制度改革的需要，各级土地管理部门要切实加快基准地价、标定地价评估工作。

尚未完成基准地价和标定地价评估的城镇，要按照国家土地管理局颁布的技术标准，尽快组织完成当地城镇的基准地价和标定地价评估。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

协议出让国有土地使用权最低价确定办法
【发文文号】: 第2号
【颁布部门】: 国家土地管理局
【颁布日期】: 1995-6-28
【施行日期】: 1995-6-28
(1995年6月28日国家土地管理局令〔1995〕第2号发布)
第一条为了加强政府对出让国有土地使用权的宏观调控和管理，保障国有土地资产的收益，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，制定本办法。

第三条城市规划区范围内协议出让国有土地使用权最低价的确定，按照本办法规定执行。

第四条协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、
县人民政府土地管理部门执行。

第五条协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。

但直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例。

须报国家土地管理局核准,基准地价按《城镇土地估价规程》确定。

基准地价调整时，协议出让最低价应当作相应调整。

第六条国家支持或重点扶持发展的产业及国家鼓励建设的项目用地，可按行业或项目分类确定不同的协议出让最低价。

第七条确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

第八条省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门应当将确定的协议出让最低价在实施前报国家土地管理
局备案。

对确定协议出让最低不符合本办法第七条规定要求的，国家土地管理局可以责令重新确定。

第九条以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于出让最低价。

第十条以协议方式出让国有土地使用权的，出让合同签订后，市、县人民政府土地管理部门应当协议出让国有土地使用权出让金向社会公布。

第十一条协议出让最低价执行情况。

由确定和核准的人民政府土地管理部门负责监督检查,以协议方式出让
国有土地使用权时，其出让金低于协议出让最低价的，由负责监督检查的人民政府土地管理部门责令限期改正的，逾期不改正的，土地使用权出让合同无效，由此造成的损失由出让方承担，有关责任人员由其所在单位或者上级机关视情节给予行政处分。

第十二条本办法由国家土地管理局负责解释。

第十三条本办法自发布之日起施行。