城市综合体的规划布局与建筑设计

如何通过设计手段实现产品价值的最大化
●商业最大Байду номын сангаас 例：东方广场
如何通过设计手段实现产品价值的最大化
●设施、管理共享 ·会所、游泳池、餐饮、银行、机票等设施，是商业、酒店、办公、 公寓都需要的。 ·会所、游泳池等设施与商业紧密连接可以吸引人流，使其价值最大 化，但又要保证其为酒店、办公、公寓服务的私密性。共享设施布 置在综合体中的什么位置？应合理把握共享设施既能内部使用又可 对外开放之间的度。
●物流
如何通过设计手段实现产品价值的最大化
●商业最大化 ·尽量将综合体临街四边的展示面设计为商业。 ·商业较其他目的性到达场所更需要沿街面来吸引人流，能够创造更 高的物业价值，同时亦能够促进项目整体形象的提升。 ·为给商业留出更多的临街展示面，可以考虑将货运系统放在地下， 酒店、办公入口设计在第二地面（类地面）。
对地段、交通、商圈的要求
华贸：曾被定义成“一个家乐福+成片住宅”。当时该区域还被称为城乡接合部，只有 潘石屹开发的SOHO现代城孤零零的立在东长安街南侧。 规划面积100万平米，包括三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店 丽思卡尔顿与JW万豪、新光天地入驻的华贸商城、国际公寓、商务楼和公园。
如何通过设计手段实现产品价值的最大化
●人流 ·商业、酒店、办公、公寓都应具有独立的人流系统。 ·私密性高的可以容易的到达私密性低的，反之则不行。 如： 公寓的人流可以到达办公、酒店，能够容易的到达商业； 公寓、办公、酒店的人都要能够容易的到达商业； 商业的人不能容易的到达办公、公寓。
如何通过设计手段实现产品价值的最大化
如何通过设计手段实现产品价值的最大化
●设施、管理共享 ·应该考虑到管理上的共享。 如： 酒店与住宅之间的互动，通过酒店式管理和服务提高住宅的品 质。设计时就应考虑到住宅的物流系统、弱电系统等能够与酒店通 用，适应酒店管理的要求。 会员制管理。商业、酒店可与办公、公寓人群形成互动。
如何通过设计手段实现产品价值的最大化
对地段、交通、商圈的要求
●优越的地段和区域催生了城市综合体 ——城市CBD中心的城市综合体、城市中心的城市综合体
城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现 高档次的复合建筑楼群。其功能不是单一的，而是复合性的， 从这一点看CBD本身就是一个庞大的综合体。
依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之 内，写字楼约占50%左右，公寓占25%左右，其他25%为商业、服务、文化 及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设 ，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。
城市综合体的规划布局与建筑设计
——解析北京新世界中心
在开发城市综合体建筑的过程中，最重要是解决商业、 写字楼、公寓、酒店等多种地产形式之间的干扰、矛盾，从 而实现各种地产形式之间的促进、共荣。90年代的京南贫民 区，演化成21世纪的百万平米聚宝盆。
前言
●城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 ●城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅游、渡假、会议、会展、美 食、休闲、娱乐等功能的三项以上进行组合，在功能选择上要根据城市经济 特点有所侧重，一般来说，酒店、写字楼和购物中心是最基本的组合。 ●城市综合体各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成 一个多功能、高效益的综合体。
●人流
如何通过设计手段实现产品价值的最大化
●车流 ·商业、酒店、办公、公寓都应考虑落车、正常行驶、出租车等候、 临时停车、地下停车五种情况。 ·停车场局部可以合并，但要分区管理。考虑到公寓、办公车位的私 密性。 ·出入口分别管理。商业大量出入时，保证公寓、办公车辆的畅通， 不影响物业档次。 ·商业设置多边落车。 ·商业、酒店、办公、公寓中，五种情况都要考虑，但可局部合并， 通过信息调度系统解决。
如何通过设计手段实现产品价值的最大化
●车流 例：东方广场、新世界
如何通过设计手段实现产品价值的最大化
●物流 ·商业、酒店需要独立的货运系统、服务系统。 ·办公、公寓对独立货运系统、服务系统的要求相对较弱。 ·有餐饮的商业、酒店的垃圾排放要具有高隐蔽性，应与人流通道、 货运分开设计。
如何通过设计手段实现产品价值的最大化
城市综合体中各业态间的相互关联性
●功能补充
通常城市综合体都包括大型购物中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能相 互支撑形成强大的整体态势。如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、 形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。
如何通过设计手段实现产品价值的最大化
●分级 按私密性由低到高排序： 商业→酒店→办公→公寓
东方广场位于城市中心，有人流和消费基础。
对地段、交通、商圈的要求
●必须具有交通便捷的区位优势 ——交通枢纽型城市综合体、城市副中心的城市综合体
城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其它区域 之间有快速便捷的交通网络作纽带，保证在综合体内办公、商务的便利性。 最好位于地铁沿线，城铁、公共汽车、出租车交通便利的位置。具有城市 里现有多种交通的组合。
交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提 供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。
对地段、交通、商圈的要求
●以城市综合体为中心创造商圈 ——新开发区城市综合体
对地段、交通、商圈的要求
使商圈、城市副中心重新定义。 新世界：新世界百货、新世界万怡酒店、新世界中心、新景家园一期、新景家园二期 、新裕家园一期、新怡家园。总共投资105亿元人民币，参与崇文区崇外大街 1#、2#、5#、6#号地，占地1.3平方公里范围内旧城改造项目的开发建设， 形成了南城地区的新商圈。
●立面 ·商业、酒店、办公、公寓对建筑立面有着不同的诉求点。如公寓、 办公更强调气势，商业更追求对其商业价值的体现，商业中的广告 位与公寓、办公结合就不合适，应根据诉求点的不同合理设计，统 一协调。
THE END
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对地段、交通、商圈的要求
SOGO：崇光百货、甲级写字楼
城市综合体中各业态间的相互关联性
●时段补充
城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不 同时间段的功能 组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在 时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。如在市中 心地区，城市综合体将居住、娱乐功能注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区 的功能得到完善。