加强银行业贷款抵押资产评估管理
银行抵债资产管理办法_办法_
银行抵债资产管理办法抵债资产究竟是怎么一回事呢?下文小编为大家收集了银行抵债资产管理办法，让我们一起来看看吧!银行抵债资产管理办法完整版全文第一章总则第一条为规范抵债资产管理，避免和减少资产损失，及时化解金融风险，根据国家有关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于经中国银行业监督管理委员会批准，在中华人民共和国境内依法设立的政策性银行和商业银行(以下简称“银行”)。
信托投资公司、财务公司、金融租赁公司和信用社比照执行。
第三条本办法所称抵债资产是指银行依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。
本办法所称以物抵债是指银行的债权到期，但债务人无法用货币资金偿还债务，或债权虽未到期，但债务人已出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用货币资金偿还债务，或当债务人完全丧失清偿能力时，担保人也无力以货币资金代为偿还债务，经银行与债务人、担保人或第三人协商同意，或经人民法院、仲裁机构依法裁决，债务人、担保人或第三人以实物资产或财产权利作价抵偿银行债权的行为。
第四条本办法所称抵债资产入账价值是指银行取得抵债资产后，按照相关规定计入抵债资产科目的金额。
抵债金额是指取得抵债资产实际抵偿银行债务的金额。
抵债资产净值是指抵债资产账面余额扣除抵债资产减值准备后的净额。
取得抵债资产支付的相关税费是指银行收取抵债资产过程中所缴纳的契税、车船使用税、印花税、房产税等税金，以及所支出的过户费、土地出让金、土地转让费、水利建设基金、交易管理费、资产评估费等直接费用。
第五条以物抵债管理应遵循严格控制、合理定价、妥善保管、及时处置的原则。
(一)严格控制原则。
银行债权应首先考虑以货币形式受偿，从严控制以物抵债。
受偿方式以现金受偿为第一选择，债务人、担保人无货币资金偿还能力时，要优先选择以直接拍卖、变卖非货币资产的方式回收债权。
当现金受偿确实不能实现时，可接受以物抵债。
(二)合理定价原则。
抵债资产必须经过严格的资产评估来确定价值，评估程序应合法合规，要以市场价格为基础合理定价。
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策近年来，各商业银行为提高资产质量，抵押贷款作为了一种防范贷款风险的有效措施。
由于贷款抵押品管理存在一系列问题，导致商业银行贷款法律追索难度加大或贷款法律追索无望，不良贷款比例上升，影响了商业银行的正常运营。
本文从合法合规角度出发，探究贷款抵押品风险成因，寻求防范抵押风险措施。
一、抵押的概念及抵押财产范围1995年，我国颁布了《担保法》，成为我国担保制度的主要法源，《物权法》的出台则进一步补充和完善了担保物权体系。
《物权法》所称抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、抵押品管理存在问题风险分析第一，不动产抵押是贷款人采用的最主要的贷款担保方式之一，通过签订合同、资产评估、办理抵押登记，为银行债权的实现提供保障。
在实践中，不动产抵押一般是房地产和土地一并进行抵押，相关法律条文也对此做出了明确规定。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
”由于房产和土地管理部门分设，因此难免会出现使用权和房产分别设定抵押权的情况，无论是抵押在先的债权人还是抵押在后的债权人，抵押权的实现都面临着巨大的不确定性，这给银行带来了潜在风险。
第二，一手楼抵押贷款未办理抵押（预告）登记，或未在规定时间办理正式抵押登记、取得房屋他项权利证书。
部分经营机构在办理一手楼抵押贷款时，限于某些主、客观原因，未及时办理抵押（预告）登记，且未在规定时间内到当地房产管理部门办理正式抵押登记的现象；有的经营机构虽然办理了抵押（预告）登记，也未在规定时间内督促借款人到当地住房管理部门办理正式抵押登记。
中国银监会办公厅关于加强企业担保圈贷款风险防范和化解工作的通知
中国银监会办公厅关于加强企业担保圈贷款风险防范和化解工作的通知文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2014.07.28•【文号】银监办法[2014]214号•【施行日期】2014.07.28•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】银行业监督管理正文中国银监会办公厅关于加强企业担保圈贷款风险防范和化解工作的通知(银监办发[2014]214号)各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，邮储银行：近一时期，我国部分地区企业(不含融资性担保机构，下同)担保圈导致的信贷风险大量暴露，给银行信贷资产带来较大风险。
为有效防范和化解企业担保圈贷款风险，现就有关事项通知如下：一、提高认识。
担保圈常见的担保模式有互保、联保、循环保等，当前在小微企业和县域企业中较为普遍。
这些担保模式在一定程度上能够增强企业偿债能力，但也容易造成多头授信和过度授信，加大风险发生和传递的可能性。
特别是在经济下行周期，当担保圈中个别企业发生经营问题和财务危机时，往往产生多米诺骨牌效应，风险很快传染整个担保圈，导致圈内企业整体陷入困境。
各银行业金融机构要充分认识当前担保圈风险问题的严重性和复杂性，未雨绸缪、防患未然，研究采取有效措施防范化解风险，确保不发生区域性、系统性金融风险。
二、转变观念。
各银行业金融机构要改变银行贷款风险管理中过度依赖抵押、担保等第二还款来源的做法，把企业第一还款来源作为授信额度控制和贷款风险管理的首要条件。
单个企业客户的贷款需求必须有真实交易背景作为支撑，根据企业销售规模与经营周转速度合理核定贷款额度，核定的贷款额度必须有可预见的稳定现金流作为覆盖。
要严格控制企业间互保、联保、循环保贷款规模，适当降低互保、联保、循环保贷款比重，注重从源头上防范多头授信、连环互保风险。
三、严格准入。
各银行业金融机构要加强对企业互保、联保、循环保业务的准入管理，审慎评估保证人的实际担保能力，加强对保证人的准入管理。
商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨论文
商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨论文商业银行作为金融机构之一，在进行信贷业务时通常会采用抵押资产评估方法来评估借款人的抵押品价值，以确保贷款的安全性和可持续性。
然而，抵押资产评估方法存在一些问题，这些问题需要得到解决以提高评估的准确性和可靠性。
本文将讨论商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题，并提出相应的对策。
首先，商业银行信贷抵押资产评估方法存在信息不对称的问题。
信息不对称是指商业银行的评估人员无法获得完整和准确的抵押资产信息，而借款人可能有意或无意地隐瞒有关抵押品的关键信息。
这可能导致评估的不准确和不可靠。
为了解决信息不对称的问题，商业银行可以采用以下对策：首先，建立完善的信息收集和核实机制，确保评估人员能够获得客观、真实和完整的抵押资产信息。
其次，加强与相关部门和机构的合作，获取第三方的数据和评估报告，以增加评估的准确性和可靠性。
此外，商业银行还可以利用信息技术手段，如人工智能和大数据分析，来加强对抵押资产信息的核实和验证。
其次，商业银行信贷抵押资产评估方法存在估值不准确的问题。
由于抵押资产的价值受到多种因素的影响，如市场行情、地区经济情况等，评估人员在评估抵押资产价值时往往存在主观判断和误差。
为了增加估值的准确性，商业银行可以采取以下对策：首先，建立科学的抵押资产评估模型，将市场行情、地区经济情况等因素纳入考虑，以减少主观判断的影响。
其次，加强评估人员的专业培训和技能提升，提高其对市场和经济趋势的把握能力。
此外，商业银行还可以引入第三方专业机构进行独立评估，以提高评估的客观性和准确性。
此外，商业银行信贷抵押资产评估方法还存在缺乏统一标准和规范的问题。
由于评估标准和规范的不统一，不同评估人员可能会采用不同的评估方法和模型，导致评估结果的差异。
为了解决这个问题，商业银行可以采取以下对策：首先，制定和发布统一的评估标准和规范，确保评估人员在评估过程中能够遵循统一的方法和流程，提高评估结果的一致性和可比性。
银监发[2006]54号关于进一步加强房地产信贷管理的通知
![银监发[2006]54号关于进一步加强房地产信贷管理的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/420891d1b9f3f90f76c61b09.png)
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知银监发[2006]54号各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。
一、加强市场研究，增强市场适应能力。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。
二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。
各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。
要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。
三、完善内控措施，健全风险管理制度。
各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。
完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。
改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。
建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。
四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。
财预[2010]412号 财政部 发展改革委人民银行银监会
![财预[2010]412号 财政部 发展改革委人民银行银监会](https://img.taocdn.com/s3/m/61fef2ba960590c69ec376df.png)
财政部发展改革委人民银行银监会关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知2010年7月30日财预[2010]412号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、发展改革委，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局：为切实贯彻落实《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发[2010]19号，以下简称《通知》），现就相关事项通知如下：一、关于抓紧清理核实并妥善处理融资平台公司债务清理核实融资平台公司债务是规范管理的前提。
纳入此次清理核实范围的融资平台公司是指截至2010年6月30日，由地方政府及其部门和机构、所属事业单位等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，具有政府公益性项目投融资功能，并拥有独立企业法人资格的经济实体，包括各类综合性投资公司，如建设投资公司、建设开发公司、投资开发公司、投资控股公司、投资发展公司、投资集团公司、国有资产运营公司、国有资本经营管理中心等，以及行业性投资公司，如交通投资公司等。
清理核实的债务是指截至2010年6月30日，融资平台公司通过直接借入、拖欠或因提供担保、回购等信用支持形成的债务。
融资平台公司债务经清理核实后按以下原则分类：融资平台公司因承担公益性项目建设运营举借、主要依靠财政性资金偿还的债务；融资平台公司因承担公益性项目建设运营举借、项目本身有稳定经营性收入并主要依靠自身收益偿还的债务；融资平台公司因承担非公益性项目建设运营举借的债务。
《通知》中“公益性项目”是指为社会公共利益服务、不以盈利为目的，且不能或不宜通过市场化方式运作的政府投资项目，如市政道路、公共交通等基础设施项目，以及公共卫生、基础科研、义务教育、保障性安居工程等基本建设项目。
《通知》中“融资平台公司因承担公益性项目建设举借、主要依靠财政性资金偿还的债务”，是指融资平台公司因承担公益性项目融资任务举借，根据协议约定、项目性质或相关政策规定确定，偿债资金70%以上（含70%）来源于一般预算资金、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入、预算外收入等财政性资金的债务。
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知银监发[2０0６]54号各银监局,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司,国家邮政局邮政储汇局,银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司:为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕3７号)精神,加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理,促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。
一、加强市场研究，增强市场适应能力。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系,关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。
二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。
各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。
要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况,调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。
三、完善内控措施，健全风险管理制度。
各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔２0０4〕57号）及有关规定,对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。
完善各类房地产贷款风险分类制度,建立动态的风险拨备机制。
改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。
建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度,健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。
四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。
抵质押物价值评估管理规定
抵质押物价值评估管理办法第一章总则第一条为规范抵质押物价值评估,提高押品评估质量和效率,有效防范业务风险,根据公司固有资金贷款管理规定、贷款资金贷款管理规定等制度及建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号等政策法规要求,结合公司实际情况,制定本制度;第二条本制度所称抵质押物价值评估是指为确定抵质押融资额度提供价值参考依据,对抵质押物价值进行分析、估算和判定的活动;第三条抵质押物价值评估包括内部评估和外部评估;公司实行“内部评估和外部评估相结合,以内部评估为主要确认依据”的抵质押物价值评估原则;第四条内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性,保证抵质押物价值认定的合理性;第五条押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类;第二章基本流程及职责分工第六条抵质押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节见附件一;除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程,直接进行评估审定外,其他押品均应经上述流程进行评估;第七条评估调查和初评人由负责相应业务的投资运营经理或贷款经理担任;第八条公司通过内部考评,选拔具有资产评估和风险管理经验的业务骨干3-5人组成“抵质押物价值评估小组”,承担押品价值审查职责;“抵质押物价值评估小组”设组长一人,负责评估审查工作的组织协调;第九条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会负责抵质押物价值的最终审定;决策委员会委员不得同时兼任“抵质押物价值评估小组”成员;第三章评估调查和初评第十条评估调查包括评估资料搜集和现场调查;主要包括以下工作：一资料搜集抵质押权属所有人同意以抵质押物担保的文件；押品已对其他债权设定担保的情况；押品的权属资料；押品清单及基本情况资料；外部评估报告如有；其他所需资料;二现场调查核实押品范围、状况及产权证明文件；调查押品相关市场信息；拍摄押品影像资料；了解其他影响押品价值及变现能力的相关情况;第十一条完成评估调查后,投资运营经理或贷款经理应根据押品基本情况、现场调查情况,参考外部评估报告如有,结合自身判断,对押品价值进行初评,形成抵质押价值评估表见附件二,详细记录评估依据和过程,连同调查资料一并提交“抵质押品价值评估小组”进行审查;第四章评估审查第十二条“抵质押品价值评估小组”以小组讨论方式实施评估审查,按照“少数服从多数”原则确定审查结果;第十三条评估审查工作主要包括：核实押品基础资料；审查评估调查及初评操作的合规性；审查初评方法使用的恰当性及评估依据及评估结果的合理性；审查外部评估报告的合理性如有;第十四条评估调查和初评不符合要求或经审查对初评结果存在较大疑义的,“抵质押品价值评估小组”可退回调查人,要求补充调查或重新进行初评;第十五条不需要补充调查或重新进行初评的,“抵质押品价值评估小组”应在收到送审资料两个工作日内完成评估审查,由主审查人在抵质押价值评估表上签署审查意见;第五章评估审定第十六条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员为抵质押物价值最终认定机构;第十七条融资项目提交自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会审议时,担保方式为抵质押的,应同时提交经“抵质押品价值评估小组”审查后的抵质押价值评估表;第十八条对抵质押物价值的审定是委员会审议内容之一,委员会通过集体讨论,确定是否认可“抵质押品价值评估小组”审查的内部评估结果或采信外部评估结果或直接对评估价值进行调整仅限于向下调整;第十九条对评估调查、初评及审查环节的合规性,及评估方法选取的合理性等存在异议的,委员会可要求相关人员进行补充调查或调整评估方法;第二十条决策委员会在抵质押价值评估表上签置的意见为公司对抵质押物价值最终评估结果;第六章常用评估方法第二十一条根据押品的不同,常用评估方法有市场比较法、收益还原法及重置成本法;内部评估人员可根据押品的类型、特点、状态、市场条件及资料搜集情况等因素选择与押品相适应的评估方法;若以上三种方法均不能满足评估需要,可根据实际情况选用其他评估方法;第二十二条土地使用权评估一般采用成本法或基准地价系数修正法：近期通过招拍挂或转让等市场方式取得的出让土地可用成本法评价,土地使用权价值包括土地取得成本和后期投入开发成本;对政府公布了基准地价体系的地区,可采用基准地价系数修正法进行估价,以基准地价为基础,参考使用年限、容积率、开发程度等因素进行调整;第二十三条在建工程抵押价值可按以下公式评估：在建工程价值＝抵押在建工程面积×单位建安成本×建筑工程部分占建安成本百分比×1＋综合费率;评估在建工程抵押价值时应考虑建筑企业法定优先受偿款等因素;第二十四条已竣工验收的房屋的抵押价值可采用市场比较法;参照周边相似房屋市场价值,结合影响价值的其他因素,如开发商品牌等综合确定;以出租为主要目的的房屋抵押价值可采用租金收益还原法评估;第二十五条股权质押价值可采用整体评估加和法或收益现值法评估;第二十六条机器设备及交通工具等可采用重置成本法或购置成本扣除折旧费用等方法评估;第二十七条应收账款等债权质押价值依据质押债权合同中约定可实现的收入扣除实现债权的费用后净值,结合付款方实力信誉等因素,设定适当的折算比率进行认定;第七章外部评估结果的采信第二十八条外部评估报告一般仅作为抵质押品价值认定的参考依据;在以下情况下,公司可采信外部评估结果确认押品价值：（一）公司对押品所在的市场环境等因素不熟悉,内部评估存在操作障碍；二押品为知识产权等对评估专业性要求较强的领域;第二十九条需采用外部评估的业务,由内部评估体系以外的部门,如合规风控部,对评估中介机构及人员的资质、经验等进行审核;由融资方提供外部评估报告的,还需对评估中介机构与融资方关系是否影响评估公正性等相关情况进行审查;第八章后续评估第三十条存续期限超过两年的抵质押融资业务,应于每满一年的一个月内,对抵质押物价值进行重新评估,评估流程同融资前评估;抵质押品管理部门应加强抵质押品价值持续跟踪管理,可根据抵质押品特性及市场状况确定不低于前述要求的内部评估频度,由管理人员建立台账对抵质品及其价值变化进行登记、管理;第三十一条出现下列特殊情况,应立即组织抵质押物价值重新评估：押品价值相对市场价格大幅下降；融资人财务状况恶化或发生信贷违约事件；公司认为需要重评的其他事项;第三十二条重新评估确认的抵质押物价值不满足公司抵质押率要求的,原则上应要求融资人追加其他担保或提前归还不足值部分融资;第九章内部监督第三十三条融资项目后续管理人员应及时跟踪融资方及押品情况,一旦出现预警信息,及时报告公司采取重新评估等处置措施;第三十四条合规风控部及审计部应将抵质押物价值评估纳入合规检查及内部审计范围,进行监督和检查,具体内容包括：内部评估各环节操作是否符合规定；对外部评估的认定是否符合规定；档案资料是否真实完整；评估方法选用及结果是否存在明显不合理情况；是否按规定周期或条件进行重新评估；其他需要检查的内容;第三十五条对抵质押物价值评估工作的检查至少每年开展一次,覆盖面应不低于全部押品宗数的30%;第十章附则第三十六条公司通过内部培训、外部学习等方式不断提高抵质押物价值评估相关人员的专业水平;第三十七条公司将内部评估人员的履职情况纳入员工绩效考评体系;第三十八条本制度自公布之日起实施;附件一：抵质押物价值评估流程图附件二：抵质押价值评估表。
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加强银行业贷款抵押资产评估管理
银行在办理贷款时，现在一般都以借款人的资产进行抵押，对控制和降低贷款风险，取得了较好的效果，但是，我们也看到，不少贷款到期时，通过处置抵押物收回贷款时，难以收回贷款本金和利息的，也不在少数。
为什么一般仅设定只有抵押物价值70%或更低比例的贷款额仍有较大风险呢？原因很多，本文仅就银行贷款抵押资产评估管理中需要注意的几个问题作一些探讨：
一、选择合理的评估方法
银行实行抵押贷款的目的，就是当抵押人贷款到期时，不能全部或部分还清银行贷款时，银行根据我国法律规定，处置抵押物，变成现金，用以收回银行放出的贷款。
由于我国银行不能从事除国债以外的投资业务，也不是为了占有、使用抵押物，那么，银行抵押资产评估目的和着眼点，就应该是对抵押贷款到期时，处置抵押资产能够变现、收回的数额做出比较准确的估价。
很显然，抵押资产到期变现值是一个十分关键的指标。
对于一般贷款时间较短（1-2年），抵押物市场交易活跃（比如城市商品房）的实物资产，同时用重置成本法和现行市场价格法二种方法评估比较合理，这是因为，用重置成本法可以知道抵押资产的现在价值，用现行市场价格法可以知道抵押资产的现时价格，再考虑贷款到期时处置资产的成本、税费、抵押资产实际折旧额和市场价格变化风险，确定一个合理的折减值，就可以将抵押资产处置的可能损失减到较小
对一般贷款时间较长、抵押物市场交易不活跃或只有个别交易案例的，很显然，这种资产风险较大。
因为，当贷款时间长，到期时，抵押物的市场价格会发生较大变化，又由于有的抵押物，在目前我国产权市场发育还不充分的情况下，贷款到期时抵押资产在市场没有买主或买主很少，没有足够的市场竞争时，抵押物变现价值就可能很低了。
而往往中介机构对这类资产评估时大都采用重
置成本法或收益现值法来确定其抵押价值，但实际上，有不少这类资产在被处置时，是处于一种生产经营停顿、半停顿甚至被清算的状态。
已不适应收益现值法评估时的假设条件，因此，对这类型的资产抵押评估应同时选用重置成本法和清算价格法来评估，对同一资产评估规定同时使用二种评估出来价值相差很大的方法，有利于识别风险、控制风险。
当然，还有一些不同的资产抵押形式，如流通股票抵押，由于其流通股票价格是以一种虚拟价格的形式出现在公开交易市场上，它是一种人们对上市公司预期收益、人们的投机行为、某些市场操作行为等综合行为形成的一种价格，他们可以与公司实际经营状况不关联或关联较少。
目前，上市公司是银行争相发放贷款的热门客户，股东以上市公司法人股抵押贷款也较多，但有的上市公司由于大股东侵占、拖欠上市公司巨额资金，上市公司资产严重“空心化”，一旦某个链条环节断裂，巨额银行信贷资金将陷入其中。
这些情况表明，股票抵押价值的确定，需要运用较多的证券市场研究方法，需另外专题探讨。
通过对不同类型抵押资产选择不同的评估方法，对不同抵押贷款期限选
用不同的抵押贷款折减值，并充分考虑处置资产时应付出的处
置成本、税费。
使评估的结果符合抵押资产处置时的客观情况，应是我们控制贷款风险的重要一步。
二、评估其他因素风险
我们除正确的评估资产价值外，还需注意对抵押资产法律方面、政策方面、社会因素方面风险进行评估。
特别是如下几项法定优先权对银行抵押资产受偿的影响：1、税收优先权；2、土地使用权出让金优先权；3、职工安置费优先权；4、建设工程款优先受偿权；5、留置优先权。
目前，银行在对房地产贷款发放上，不少以房地产商的在建项目抵押发放贷款，这时，银行仍然存在巨大风险。
根据我国最高人民法院的司法解释，明确规定工程承包人被发包人拖
欠的建设工程款优先于抵押权及其他债权人受偿。
如果房地产开发商不能按照
合同规定按时支付施工企业应得工程款项，施工企业有权优先将在建工程或已完工程折价或出售用以收回自己应得工程款项，银行的抵押物价值就可能大打折扣或丧失。
三、建立和培养一支银行自己的评估人才队伍建议各银行出台一些有效激励机制，把员工培养成银行复合型业务人才。
我们知道，四大国有独资商业银行已剥离了大量的不良资产，可以说，每一笔剥离、核销不良资产都使银行付出了沉重的代价，但同时也是银行资产评估、贷款风险管理的很好的案例教材。
银行监管部门、各银行可以选编一些案例，用于对相关人员的培训，较快地提高银行评估人员和贷款风险管理人员
识别和回避风险的能力
四、建立有效的监督控制机制
1、银行有一支能够识别评估质量的人才队伍；
2、银行应有审核资产评估报告的部门，应对评估部门和个人进行问责追究；
3、各银行应按区域或业务量设立若干资产评估审核中心，可以由上级行根据随机安排的原则，直接对重要项目进行评估；
4、评估部门应与贷款发放部门分离，以建立相互制约的机制；
5、银行应对评估中介机构建立备选库，对有严重不良记录的中介机构，各银行还可以通报银行监管部门和银行业同业公会，给其他银行以提醒；
6、要加强对本行员工道德和法治教育，要依法、依规追究其和相关人员责任。