09年苏州九龙仓工业园区项目市场分析报-PPT课件
苏州园区商圈业态分析
2 (办公面积16万m 2 零售面积34万m 2 久光面积1万m )
密 度：24%
业态结构
零 餐 娱 售：66% 饮：23% 乐：6%
66% 23% 6% 5% 1 2 3 4
经营特征：
2 2 •单铺面积100-800m ，以150-300m 居多，均为一层或一
拖二层商铺
•集中式商业+主体商业+商业街区 •经营模式以租赁为主
案 例 分 析
餐
娱
饮：70%
乐：10%
动静两大功能分区
动——以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCO及特 色餐饮为主 静——以高档餐饮、SPAS生活馆、商务会所、休闲酒店 为主 业态 酒店 餐饮 品牌 御庭精品酒店、吴地人家大酒店 朝日屋、番茄主义、HB皇家啤酒城、香港百仕餐厅、 老东吴食府、满月、美美茶餐厅、香樟花园料理、鑫 客来、苏城家宴、布鲁塞尔巧克力吧、得月楼、蝶 金 海华私家会馆、牡丹亭
A2 A1 A3
购物中心商业定位
•定位为苏城首席酒吧娱乐动感特区，苏州现代天堂之水 2 乡邻里 •业态一餐饮、休闲娱乐 •档次：高端
李公堤一期： 77000m 2 李公堤 A 区： 43045m 明 湖 地 块： 123000m2 明 湖 地 块： 123000m2
业态结构
餐 饮：75%
商业案例二： 李公堤商业街二期
●
注：业态比例按面积划分
容积率：0.22 密 度：16% 业 态：餐饮、娱乐、 精品酒店
经营特征：
2 •商铺面积240~1800m 不等，均为一~二层商铺
娱乐
零点会馆、春蕾茶庄
B3 A4 A5 A7 A6 A11 A10 C4 C3 A12 A8 A9 B1 B6 B2 B7 B4 B5 B8 C1 C2
苏州工业园商业案例分析
Naigai、Saizeriya、Bani Rabbit、HOLA、Sheetpet、Green Shine、Water Paradise、Dohia
无
Younger Travel Agency、Dickies、Best Buy
Jia Shun Sushi、NepStar、Couture、Lizarron、Food Loft
苏州工业园规划 项目解析 借鉴点总结
2021/5/27
1
1
苏州工业园商业格局分布图
苏州工业园商业由邻里中心、东环商业、西湖商业、李公堤及湖东商业组成
1998年
东 环印象城 东 商 业
新城邻里中心
湖西商业
湖东商业
李公堤商业
1999年
2021/5/27
2004年
2005年
2009年
2
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苏州工业园规划 项目解析 借鉴点总结
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邻里中心 东环东商业 湖西商业 李公堤商业 湖东商业
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李公堤项目概况
项目名称 项目地址
开发商 占地面积 建筑面积 消费群体
李公堤滨水商业街项目 苏州工业园CSD核心区域 苏州圆融发展集团有限公司
486.9亩 25.9万方 外地客人占到消费者总数30%
白領廣場
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19
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新天翔广场项目概况
总建筑面积（万方） 商铺面积（万方） 写字楼（万方） 公寓（万方） 地下车库（万方）
12.5 5.4 3.5 3.7 3.8
新天翔廣場
2021/5/27
20
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小结
优势
目标客群：依托周边商务办公、居家人群
园区案例—苏州工业园
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功能板块
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园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功 能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用， 为园区的快速发展奠定了基础
苏州工业园区初步形成 了国际科技园、中央商务 区、出口加工区、独墅湖 高教区、信心产业园、出 口加工区、现代物流园、 中心科技生态城、阳澄湖 休闲度假区等功能完善的 分区；
加速发展期 启动期
的商业配套，湖西区域发展迅速； 05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金
老城中心 发展期
加速发展期
鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展；
加速发展期
园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，
加速发展期
产品多元化、复合化程度不断增加
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随着房地产市场的完善，园区形成四大房地产板块，
湖西CBD板块
关键词：湖景资源、CBD 配套、产品复合
板块特点：主要属于湖西的延 伸发展板块，拥有金鸡湖强势 资源和cbd的配套； 发展前景：发展前景看好，大 量开发商进驻，开发强度较高 产品特点：产品比较复合，产 品线丰富：从一居到别墅，板 块内均有供应 平台价格：1000元/平米
人口演变
苏州园区规划上形成的
功能完善的分区，不同的
功能分区在园区的发展中
国际科技 园区
承担不同的功能和作用，
为园区的快速发展奠定了
基础。
中新生态 科技城
金鸡湖
独墅湖
阳澄湖休 闲度假区
阳澄湖
出口加 工区
中央 商务
区
独墅湖 高教区
信息产 业园
现代物流 园
出口加工 区
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产业发展
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解读融创的营销模式
2015融创核心营销体系打造及策略解析分享人：王炜PPT 模板下载：/moban/王炜•原融创城市公司副总经理。
•上海最大的房地产经理人俱乐部---星火俱乐部会长，拥有广泛的人脉资源和知名度。
•十五年上海房地产营销经验，善于管控和操盘。
PPT模板下载：/moban/道MAGICAL POWER术PPT模板下载：/moban/一、孙宏斌一、融创的特点二、狼文化PPT模板下载：/moban/一、孙宏斌孙宏斌的三上二下营销出身快速发展PPT 模板下载：/moban/一、孙宏斌孙宏斌作为融创的核心领导人是一个极富传奇色彩的企业家。
他曾是联想的核心员工，但被以挪用公款的罪名送进监狱；他曾一手创建业内发展最快的房地产开发企顺驰，但因发展失控被迫将顺驰拱手让人。
几经起落的孙宏斌幵没有丧失他理想主义的激情，如今他又率领融创重新回到业界的大舞台，打造出一颗新崛起的新星。
孙宍斌仍清华大学硕士毕业以后，进入联想，幵在两年后成为联想企业发展部主管，分管联想北京以外18家分公司的业务。
1990年，孙宍斌以挪用公款罪被判有期徒刈5年。
出狱后癿孙宍斌幵没有夭去他预言家式的激情，不得不从零开始的他选择了房地产丒作为重新开始的舞台。
孙宏斌托人牵线呾当年把他送迚监狱癿柳传志见一面，希望柳传志能帮他一把。
孙宍斌出类拔萃的偏执PPT 模板下载：/moban/和近乎僵硬的冷静，使得柳传志对关刮目相看。
二、狼文化团结弱者淘汰、剩者为王打硬仗PPT 模板下载：/moban/二、融创的文化永远以销售为核心授权力度大营销主导PPT 模板下载：/moban/以销售为核心开发公司的人财物优先满足营销部门其他部门配合销售力度大（工程、财务、人事、综管）挖掘每个部门潜在的销售优势（全员营销）PPT 模板下载：/moban/授权力度大权利下放项目公司人事任免快速方案审批快速（文化中国，大润发）PPT 模板下载：/moban/营销主导项目总以上岗位全来自营销口（营销口有奔头，集团上下价值观一致）发展趋势，营销需要资源整合，需要以营销为中心（泰禾、合生、融创、龙湖、方兴）PPT 模板下载：/moban/三、融创的战略拿地策略财务策略开发策略产品策略运营策略PPT 模板下载：/moban/一、运营策略世茂（产品调整）恒大（前期）中海（成本）融创（高周转、高成本、拿好地）（苏州项目）PPT 模板下载：/moban/一、运营策略世茂（产品调整）世茂房地产，走的是匹配刚需的快周转之路。
港铁TOD开发分析PPT演示课件
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TOD模型： TOD=公交站点 + 核心商业区 + 办公区 + 开敞空间 + 居住区 + 次级区域 等功能
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TOD模型： TOD根据现状条件和地理位置不同，体现不同的作用和类型，可分为城市型与社区型。
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TOD模型： 地铁主导的社区结构模型，200米为直接影响区，500米为间接影响区。
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TOD设计原则：
8
TOD@香港模式
9
香港人口600万，是世界上人口最稠密的城市之一。在1078平方公里的土地中，位于海拔50米以下的部分仅
占18%，其余大多是陡峭的丘陵。香港在如此之高的密度下仍然能保持城市交通的顺畅，有效地控制交通污染，与
其居民极高的公共交通使用率分不开。从上世纪80年代开始，公共交通一直负担着全港80%以上的客流量，仅有 大约6%左右的居民出行使用私人交通工具。正是由于TOD开发对轨道交通建设产生的巨大需求，尽管香港的轨道
3
TOD主要特征：
高效
•土地使用效率 •服务设施使用效率 •城市运作效率 •零换乘—交通出行效率
活力
•24小时活力都市 •将轨道车站设置于社区 之间，在公共交通站点 周围布置商业区、娱乐 区及其他市民经常使用 的区域，促使人们使用 公共交通。
可持续
•土地资源集约化 •服务设施集约化 •减少机动车对环境压力 •城市良性发展
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公屋开发的刺激：
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政府鼓励开发：
香港为鼓励开发商参与，提出
了一种鼓励优惠的政策区划：
对于轨道交通沿线土地利用均 结合轨道交通车站及其附属设 施用地在规划上设置综合发展 区，为轨道交通周边土地的混 合使用和高密度使用创造条件， 为地铁物业整合沿线地区发展 提供便利。其中综合开发区的 半径为500米。
2009南京房地产市场报告
2009南京房地产市场报告市场策划部2010.01目录第一章：宏观市场______________________________________________________1一、2009年南京宏观经济运行状况_____________________________________1二、房地产开发经营分析______________________________________________5三、基础设施建设推进状况____________________________________________8四、2009年7-12月份重点政策盘点___________________________________10（一）宏观调控政策_______________________________________________10（二）地方政策___________________________________________________16第二章：土地市场_____________________________________________________19一、全年整体市场运行表现___________________________________________19二、全年南京土地市场供求分析_______________________________________19三、全年土地成交金额情况___________________________________________21四、全年土地出让价格总体情况_______________________________________22第三章：商品房市场___________________________________________________23一、全年商品住宅开发投资及施工、竣工状况分析_______________________23二、全年供求情况分析_______________________________________________24三、全年住宅套均成交面积走势分析___________________________________26四、全年商品住宅成交面积分布_______________________________________27五、全年商品住宅成交金额分布_______________________________________27六、全年各板块成交情况分析_________________________________________28第四章：全年市场回顾与展望___________________________________________34一、2009年全国以及重点城市房地产市场回顾__________________________34二、2010年房地产市场展望__________________________________________34第一章：宏观市场一、2009 年南京宏观经济运行状况2008年，金融危机席卷全球，世界各国都在资本市场经历了一场金融风暴的洗礼。
苏州新加坡工业园区全解ppt课件
园区借鉴新加坡经验, 十分重视环境保护工作在开 发建设之初, 就确定了走可持续发展之路的战略。
在土地利用总体规划中, 园区充分考虑了环境保护。例如工业区 和住宅区分开设置, 在住宅区和工业区之间, 根据进人园区的工业项 目污染程序的不同, 安排一定距离的隔离缓冲带。
规定无污染工业项目可不需有缓冲区, 轻污染工业项目需要50m 以上的缓冲区, 一般工业项目需有100m以上的缓冲区, 特殊工业项目 即使用大量有毒、有害化学品, 必须设置完善的防污和污染治理设施 的建设项目需要500m以上的缓冲区, 易造成重污染的大型设施如污水 处理厂、垃圾焚化场等缓冲区至少1000m。
一：这是当年园区初期建设时做的园区总体规划，而后来整个园 区的建设也基本上完全的遵循了规划。
严格执行突发事件上报制度、校外活 动报批 制度等 相关规 章制度 。做到 及时发 现、制 止、汇 报并处 理各类 违纪行 为或突 发事件 。
1.概况 2.空间布局
2.1功能分区 2.2交通 2.3社服设施
3.产业结构调整 4.分段建设 5.小结与启示
创造一个健康、充 满活力和独特的城 市环境。
●为60万人口和范围更大的苏州地区提供工业、商 业、康乐和文化发展。 ●提供良好的基础设施，以加强商业投资的环境。
●通过对土地使用进行合理的规划，减少不必要的交
●设计市内和与其他城市之间的公路和轻轨交通网络 ，并考虑到自行车交通以及将来会增加的车辆交通 问题。
3.产业结构调整 4.分段建设 5.小结与启示
苏州工业园区的开发理念是先造工厂，有了一定 规模后，建住宅，住宅造了一定规模以后再造商业。“
这是很简单的逻辑推导。工厂建起来了，人要进去， 就会有住宅的出现，住宅有里，有了人的活动，就会有商 业，正式这个简单的逻辑道理指引园区的发展
苏州市产业结构特征及主导产业选择条件分析
苏州市产业结构特征及主导产业选择条件分析淮阴师范学院城市与环境学院 081 殷泽敏1 前言产业结构是一定历史条件与特定环境的产物,它总是随着科技进步和生产社会化程度的提高、社会分工和市场经济的深化而不断演变[1]。
改革开放以来，苏州的产业结构发生着巨大的变化，对苏州的经济发展起到了巨大的促进作用。
但是，对于这种“苏州经济模式”，从产业结构方面分析，不难发现它快速发展的背后存在许多潜在危机。
对于这种模式的弊端，需要从产业机构以及主导产业选择等几方面进行分析，从而寻求解决问题的方法。
2 苏州市产业结构特征2.1 苏州经济发展情况苏州位于长江三角洲中部地带，东邻上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江，全市面积8488平方公里，市区面积1650平方公里。
20世纪80年代，苏州乡镇企业异军突起，实现了经济从农业为主体向制造业为主体的转变，90年代大力发展开放型经济，形成全方位对外开放的格局，成为国内吸引外资最多的城市之一[2]。
2008年末全市户籍总人口629.75万人，其中市区238.21万人；400多万外来暂住人口，总人口突破1000万人。
2008年全市实现地区生产总值6701亿元，比上年增长12.5%。
其中第三产业增加2437亿元，比上年增长15.0%。
三次产业的比例为1.6，62.0和36.4，第一产业比重比上年降低0.1个百分点，第二产业比重比上年降低1.7个百分点，第三产业比重比上年提高1.8个百分点。
2.2 苏州产业结构演变情况分析经济增长的过程就是产业结构不断演进的过程。
2000年到2008年，苏州第一产业在国民经济中所占比重持续下降，已经由5.9%降至1.6%，第二产业在2005年经历了一个高峰后有所跌落。
第三产业经历了几次波动，2005年降到31.2%后回升，之后持续上升。
三次产业在国民经济中所占比重的变动符合经济发展过程中的产业结构演进规律。
苏州产业结构演变具有以下两个特点：GDP总量稳步增长。
豪宅项目营销策划报告(PPT 145页)
看看市场领先者在干什么！
尚玲珑销售量价解析
【共同点：降价带来的爆量】
万科尚玲珑在2010年末之前的成交均 价达到28000元/m²以上，10年末的降价 促销促成了百余套的签约；
进入2011年，项目不断的下调价格， 以价换量，最终取得较好的销售成绩；
万科尚玲珑从年初的2.3万的销售均价持续降价到年 末的1.5万元的价格水平！
1994年
1994年，中新苏州工业园区开 发有限公司成立，并与14家外 资企业签署了进区发展协议
房产发展历程
02年启动至今，房地产市场开发价值平台随着区域价值成熟得到巨大提升，客户的结构和 产品结构不断优化。
2010年
2、清剑湖 板块（1万
左右）
2009年
5、现代大 道板块（2 万左右）
1、湖西 板块（2.5 万左右）
1500
17503200
2011年 去化 37
6
8总去 去化ຫໍສະໝຸດ 化率158 48%
17 28%
24 71%
存量 169 43 10
各级代表项目个案分析
第二梯队——万科尚玲珑
万科品质大盘，大幅降价由普通公寓向大平层蔓延，保持热销局势
在售区域
待售区域
50# 49#
项目位置 容积率
建筑面积 开盘时间 产品面积段
开发商 乾宁置业 盛高置地 晋合股份 绿城地产 万科地产 晋合股份 大和集团 建屋发展 栖霞建设 友谊合升 雅戈尔 星狮地产 九龙仓 绿地集团 中海地产 天地源 雅戈尔 首开股份 建屋发展
第一梯队 品牌开发商 城市地标或住宅标杆项目 城市标签式地理区位 绝佳的自然景观资源、各类高端配套 项目自身顶级的软、硬件配置 均价在25000-45000
中国房地产市场分析(ppt 34页)
175
57%
233
15%
269
32%
562
59%
2670
58%
147
7%
56
-3%
104
122%
108
4%
178
-4%
140
-4%
57
-28%
212
-16%
112
83%
1112
18%
2012年Q3
成交面积 同比
423
89%
247
29%
311
44%
96
38%
257
223%
224
108%
180
75%
259
调控——地方政府陆续对政策进行“微调”，行业政策环境明显好转
今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大 遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。 在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打 破了首套房、二套房首付的门槛。
特征 5——今年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗
从项目层面来看，今年以来各线城市项目销售状况普遍好转，从项目类型来看，今年上半年市场 基本以刚需为主打，自下半年起，则相当一部分改善性项目强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅项 目出现热销，而投资项目中世茂御龙海湾“起死回生”给市场注入更多信心。
长达9.71年，市场严重供
过于求。康巴什大面积降
价，从去年的每平米均价
10000 元 暴 跌 到 了 现 在
的3000多元。
9
温州 楼盘打对折也无人问津
今年上半年，温州全 市商品房销售面积同比下 降47.4%；市区二手住房 总成交量同比下降58.6% ，而在7月份上旬，甚至 出现零交易量的情况。温 州市二手房均价比去年同 期下跌25.1%。
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同比增长幅度
宏观经济环境——人均GDP
人均GDP： 2019年，苏州人均GDP超过1万美元，市区居民人均可支配收入达到 23867元。居民收入的提高，为消费购房提供了强有力的支撑。
苏州人均可支配收入 （单位：元） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 人均可支配收入 2003 12361 2004 14451 2005 16276 2006 18532 2007 21260 2008 23867
苏州九龙仓集团 工业园区项目
市场研究分析报告
上海莲花房地产经纪有限公司 二零零九年十月
目录
地理位置 宏观经济环境 房地产市场 市场案例 项目分析
地理位置——区域概况
苏州是江苏的东南门户，东临上海， 南邻浙江，与嘉兴接壤。 苏州/昆山已经和上海形成产业经济、 文化经济、捷运经济的黄金三角带。
格和原价的差额部分征税。超过144平方米的非普通住房，同样能享受
二手房营业税征收新政。” 3、2009年7月27日，中国银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》，进 一步规范银行放贷行为。
房地产市场——苏州
土地供需 2019-2019年苏州市区土地出让总量总体呈上升趋势。 2019-2019年土地放
房地产市场——苏州
房地产市场预测 刚性需求对价格的敏感度较高，在目前市场价格高企和供应紧张的市场
背景下，刚性需求已经被挤出市场，再期待刚性需求入市已经不太现实
。相反，主动投资型、防御投资型需求和有实力的改善型需求将是四季 度支撑市场成交主力。
房地产市场——工业园区
区域市场概述 土地供应：2019年苏州工业园区土地供应为132万方。
宏观经济环境——工业园区经济发展
1、2019年，园区实现GDP836亿元，比开发之初增长了73倍。人均 GDP3.6万美元接近新加坡水平。
2、2019年，园区实现GDP1001.52亿元，比开发之初增长了近100倍，
人均GDP接近德国平均水平。 3、2009年，园区有124个开工投产的世界500强项目，624亿美元年进 出口规模。
苏州高速公路密度达到德国水平， 是交通部授予的公路交通： 预计开通时间 一号线： 2019年 二号线： 2019年 三号线： 2019-2019年 四号线： 2019-2019年 其中，1号线东起金鸡湖，西到 天平山，是苏州城市发展最重要 的“生命线”，将极大地推动当 地经济和社会发展。 苏州城市地铁规划，使得经济发展脉络由中心区向四周延伸
成交却强劲增长，这反映出需求主力由改善型需求转变为投资需求。
3、2009年1-6月，苏州房地产销售市场呈现量价两旺的态势。统计数据显
示，2009年1-6月苏州市区住宅共成交380万方，同比增长93.3%，新增
供应313万方，同比仅增长10%；销售价格也保持了稳步上升，6月份市 区住宅成交均价逼近7000元/平米，7月份则达到了7456元/平米。
人均可支配收入
宏观经济环境——城市发展规划
1、加快引进外资步伐 2009上半年亚什兰、沃尔玛、史赛克、通用电气、庞巴迪等项目落户苏 州，至此在苏州市投资的世界500强企业已达133家，并有53家外商投资 企业入选全国外商投资企业500强。 2、加快建设东部新城区 以工业园区为基础建设的苏州东部新城，定位于“高新基地，宜居城 市”，规划人口120万。 3、加快城市基础设施建设 以上海为中心的长三角一体化发展趋势，使得在上海工作，苏州生活成 为可能。 4、加快城市化建设 根据《苏州市城市总体规划》确定的目标，到2019年时苏州市城市化率 将达到70％，2019年时达到75％，2020年时将达到80％。
量迅猛，年增长幅度达到38-41%。2019年遭遇国家宏观调控，土地政策收
紧，供应量首次出现下降，回落幅度达22%。2019年，随着苏州楼市的回暖， 土地供应量再次上升。2019年达到峰值2496.86万平方米，较2019年增长了
1598.39万平方米，增长178%；2019年苏州楼市低迷，年度土地总供应量仅
全市面积8488平方公里，其中市区 面积1650平方公里。 2009年全市户籍总人口达826万人， 其中市区户籍人口238.21万人，工业 园区人口32.66万人。
地理位置——城市交通
苏州城市交通动线发达，高速公路、
铁路、航空、港口、水路应有尽有，
如沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、 沿江高速公路、绕城高速公路、京 杭大运河贯穿苏州，使嘉兴和上海、 杭州、无锡连成一片。
宏观经济环境——GDP总量
GDP总量： 2019年苏州市实现地区生产总值6701亿元，与2019年同期相比增长 19.7%。经济总量排在上海、北京、广州、深圳之后，城市消费潜力巨大。
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2004 2005 GDP(亿元) 2006 2007 2008 0% 2802 3450 10% 5% 18.0% 23.1% 19.7% 5596 16.7% 4820 16.1% 4026 6701 20% 19.7% 15% 25%
为290万方，相当于07年的12%，下降比例高达88%。
房地产市场供需
1、2019年，苏州全市施工面积为7036.91万平方米，增长15.4％。竣工面积为 1481.24万平方米，比上年下降20.9％。销售面积1007.36万平方米，比上
房地产市场——苏州
2、2009年一季度苏州90平米以下房型成交比例下降，90-144平米产品成交 比例增加。从5月份开始，180平米以上产品（主要为别墅和高端公寓）
房地产市场——政策导向
1、2019年10月，财政部发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通 知》，规定：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率
暂统一下调到1%。
2、2009年1月，苏州二手房营业税政策实施细则出台。政策涵盖范围苏州 市区和园区。规定：“购房满2年的，免征营业税，不满2年的，对现价