中关村科技园区土地一级开发暂行办法
土地一级开发若干问题探讨.
土地一级开发若干问题探讨“土地是财富之母”，土地是人类社会最重要的生产资料之一。
合理利用和管理土地这个最重要的生产资料，就需要对土地进行开发，其中，首先需要进行的就是土地一级开发。
然而，在当前的土地一级开发实践中，由于对土地一级开发的认识不足而出现了一系列问题，造成了一定的影响。
因此，我们很有必要对土地一级开发的内涵进行科学的界定，进而分析存在的问题并加以改进。
1.土地一级开发的界定土地一级开发最初可追溯到1996年我国杭州、上海等地率先开展的土地整理活动。
实际上，土地一级开发就是一种土地整理。
目前，人们对土地一级开发的概念还比较生疏，较明确提出一级开发概念的书籍也很少。
第一次提到“土地一级开发”一词的正式文件是2000年12月北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》（以下简称《条例》）。
《条例》第四十八条规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……。
”但《条例》并未对土地一级开发的涵义做出界定。
之后，北京市人民政府办公厅印发了《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》（京政办发［2002］16号），北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出字［2002］1100号），对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定。
根据中关村科技园区的实践，土地一级开发可定义为：国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
1.1 土地一级开发基本可区分为两类根据《中华人民共和国土地管理法》，我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权两类。
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析中关村科技园区作为国家级科技园区，引领着中国科技创新的发展潮流。
土地是科技园区的基础资源，土地一级开发成本的管理对于科技园区的可持续发展起着至关重要的作用。
本文将就中关村科技园区土地一级开发成本的相关管理进行探析，以期为科技园区的发展提供一些参考意见。
一、土地一级开发成本管理的概念与重要性土地一级开发成本是指在土地利用规划确认的建设用地范围内，进行土地平整、基础设施建设、环境治理等工程项目，使之能够满足工业、商业、住宅等建筑物的建设需要的全部费用。
在科技园区建设中，土地一级开发工作的质量和成本直接关系到园区的整体形象和发展效益。
土地一级开发成本管理具有非常重要的意义。
在土地一级开发工作中，成本管理能够有效提高资源利用效率。
科技园区一般都位于城市郊区，土地资源相对较为紧缺，因此需要充分考虑土地的利用效率。
通过合理控制土地一级开发成本，既能够确保园区的基础设施建设质量，又能够最大限度地节约土地开发成本，实现资源的可持续利用。
土地一级开发成本管理能够提高园区的竞争力。
科技园区的发展需要广泛吸引高科技企业和人才的入驻，而园区的基础设施建设质量直接关系到企业和人才的选择。
通过合理控制土地一级开发成本，可以降低企业和人才入驻门槛，提高园区的竞争力，进而推动园区的快速发展。
二、中关村科技园区土地一级开发成本管理的现状作为国家级科技园区，中关村科技园区的土地一级开发工作一直以来都备受瞩目。
从现状情况分析，中关村科技园区在土地一级开发成本管理方面取得了一定的成绩，但也面临一些挑战和问题。
中关村科技园区的土地一级开发成本相对较高。
由于中关村科技园区地处北京市中心地带，土地资源非常紧缺，因此土地一级开发成本相对较高。
这对于园区的发展造成了一定的制约，需要科技园区管理部门采取一系列措施来降低土地一级开发成本，提高资源利用效率。
中关村科技园区的土地一级开发项目管理存在不足。
在实际工作中，由于园区基础设施建设规模庞大，土地一级开发项目繁杂复杂，管理部门难以做到全面监管。
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析中关村科技园区是中国著名的高科技产业集聚地，也是北京市政府主要支持的创新创业基地。
作为中国科技产业的代表之一，中关村科技园区的土地一级开发成本管理对于促进区域经济发展和科技创新具有重要意义。
本文将对中关村科技园区土地一级开发成本管理进行探析，从土地开发成本结构、管理实践和优化措施等方面进行深入分析。
一、土地一级开发成本结构中关村科技园区的土地一级开发成本主要包括土地征用费、基础设施建设费和其他相关费用。
土地征用费是土地一级开发的重要组成部分，在中国的土地开发中占据非常重要的地位。
基础设施建设费包括了道路、管网、绿化等配套设施的建设费用。
其他相关费用则包括了规划设计费、环境评估费、土地整理费等其他与土地开发相关的费用。
土地一级开发成本结构的合理性对于科技园区的可持续发展具有重要影响。
合理分配土地一级开发成本的各项费用，可以有效地降低企业的成本负担，促进企业的发展。
科技园区管理部门应注重合理规范土地一级开发成本结构，确保土地开发的公平、公正和透明，提高土地使用效率，使土地资源得到最大程度的利用。
中关村科技园区在土地一级开发成本管理方面积累了丰富的实践经验。
科技园区管理部门与相关政府部门合作，采用市场化手段确定土地使用权出让价格，提高土地出让收益，降低企业的土地占有成本。
科技园区管理部门建立了科学的土地出让机制，通过招标、拍卖等方式公开出让土地使用权，提高了土地出让的透明度和公平性。
中关村科技园区还注重土地开发过程中的成本监控和核算工作，加强了对土地一级开发成本的管理和控制，确保土地开发项目的成本控制在合理范围内。
在土地一级开发成本管理实践中，中关村科技园区注重合理控制土地一级开发成本，提高土地使用效率。
科技园区管理部门还鼓励企业积极参与土地一级开发成本专项管理，建立健全的成本控制机制，加强成本核算和分析工作，提高土地使用效率和经济效益。
中关村科技园区在土地一级开发成本管理中还存在一些问题和不足，需要进一步加强和改进。
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析中关村科技园区作为中国科技产业发展的重要载体，其土地资源利用和开发成本管理对于园区发展具有重要意义。
本文将探析中关村科技园区土地一级开发成本管理的相关问题，以期为园区的可持续发展提供参考和借鉴。
中关村科技园区作为中国科技产业的重要集聚地，其土地资源的开发成本通常包括土地购置费、初期规划设计费、土地平整费、基础设施建设费等相关费用。
土地购置费是土地开发成本中的重要组成部分，一般由园区开发商或相关政府部门在土地使用权出让过程中支付给土地出让方。
初期规划设计费主要指园区土地规划设计的费用，包括勘测、测绘、设计、评审等相关费用。
土地平整费主要包括土地平整、场地清理、场地改造等相关费用。
基础设施建设费是指园区基础设施建设的费用，包括道路、排水系统、供电系统、通讯系统等基础设施建设的费用。
1. 成本核算不清晰在中关村科技园区土地一级开发过程中，存在部分开发商对于土地一级开发成本的核算不够清晰和详细，导致部分成本未能充分纳入成本核算范围。
这就会影响到土地一级开发成本的准确性和全面性，从而对土地一级开发成本的控制和管理产生不利影响。
2. 成本管理不够严格3. 成本控制不够有效中关村科技园区应加强对土地一级开发成本的核算和管理，确保成本核算的准确性和全面性。
园区应建立健全的成本管理体系和监督机制，加强对土地一级开发成本的监管和控制，防止成本的过高和不必要浪费。
四、结语中关村科技园区土地一级开发成本管理是园区可持续发展的重要环节，其管理水平和效果直接影响到园区的发展和资源利用。
园区应加强对土地一级开发成本的核算和管理，优化成本管理机制，提升成本控制水平，才能更好地为园区的可持续发展和科技创新提供支持和保障。
东升科技园二期项目土地一级开发实施方案
中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案编制单位：北京中创伟业房地产评估有限责任公司编制时间：二○一二年七月目录第一章项目基本情况一、项目区位情况1、区域位置中关村东升科技园二期项目位于北京市海淀区东升镇西小口村，东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路），西至规划育新花园西路，北至北新建材（含代征绿地）。
位置如图1-1所示。
项目位置图1-1：项目位置示意图2、宗地自然特征海淀区位于北京市区西北部，地理位置北纬39°53'-40°09'，东经116°03'-116°23'；东与西城、朝阳区相邻，南与、丰台区毗连，西与石景山、交界，北与昌平区接壤。
全区总面积426平方公里，南北长约30公里，东西最宽处29公里。
项目宗地位于海淀区中东部，主要自然特征如下：（1）气候本项目地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。
季节温差及昼夜温差大，年平均气温约为11.5度，最高平均气温26度，最低平均气温—6度。
年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为580—600毫米，60%的降雨量集中在6—8月。
长年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风，风力不大，冬季主要刮西北风，最大风力可达8级。
（2）水文海淀境内有大小河流10条，总长度119.8公里，主要水系有、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和，还有昆明湖、玉渊潭、湖、上庄水库等水面，占北京市湖泊总数的20%；水域面积4平方公里，占北京市水域面积的41.28%，湖泊数量和水域面积均列北京市各区县之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面积1.94平方公里。
（3）地形地貌本项目位于海淀区北五环外、林萃路西侧，地貌类型简单，以平原为主，海拔较低。
项目区内地势平坦。
（4）地质本项目地块尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情况推测，本项目地块地质条件应适合进行房地产开发建设。
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析中关村科技园区作为我国科技创新的重要基地，吸引了众多企业和创新人才的集聚。
作为园区的核心资源，土地的一级开发成本管理对于园区的发展起着重要的作用。
本文将对中关村科技园区土地一级开发成本管理进行探析。
中关村科技园区土地一级开发成本主要包括土地购置费用、土地平整费用和基础设施建设费用。
1. 土地购置费用。
中关村科技园区的土地购置是以招拍挂的方式进行的，土地价格的高低直接影响到土地购置费用。
土地购置费用通常包括土地出让金、土地价款和相关的税费。
土地出让金是指购买土地使用权所需要支付的一笔费用，是园区土地政策执行的法定费用。
土地价款指开发商向土地出让方购买土地的价格，通常根据地块的面积和位置等因素决定。
税费包括土地增值税、印花税等，也是购买土地使用权所需要支付的费用。
2. 土地平整费用。
土地平整是指对土地进行土方开挖和填筑、地基处理、场地整理等工作，以使土地达到建设要求的一项工程。
土地平整费用包括土方开挖填筑费用、地基处理费用和场地整理费用。
土方开挖填筑费用是指对土地进行开挖和填筑的费用，主要用于处理土地内的高低起伏。
地基处理费用是指对土地进行地基处理的费用，包括地基加固、土壤改良等工程。
场地整理费用是指对土地进行场地整理的费用，主要用于清除杂物、修整地表等工作。
3. 基础设施建设费用。
基础设施建设是指对园区的公共设施进行建设和改造的工程。
基础设施建设费用包括道路建设费用、供电设施建设费用、供水设施建设费用、排水设施建设费用和通信设施建设费用等。
道路建设费用是指对园区内的道路进行建设和改造的费用，主要用于道路的硬化、平整等工作。
供电设施建设费用是指对园区内的供电设施进行建设和改造的费用，主要用于建设变电站、敷设电缆等工作。
供水设施建设费用是指对园区内的供水设施进行建设和改造的费用，主要用于建设水厂、敷设水管等工作。
排水设施建设费用是指对园区内的排水设施进行建设和改造的费用，主要用于建设污水处理厂、敷设排水管道等工作。
房地产公司土地一级开发培训
□ 国有土地上房屋征收与补偿 ■ 征收决定 ➢ 主体：市、县级人民政府，“确需征收房屋的，由市、县级人民政府作 出房屋征收决定”。 ➢ 具体实施主体：房屋征收部门，“房屋征收部门拟定征收补偿方案， 报市、县级人民政府”。 ➢ 前提：公共利益需要（包括六种情况——国防和外交、基础设施建设、 公共事业、保障性安居工程、旧城区改造、其他情况）、符合各级规划 ➢ 不当增加补偿费用的限制：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范 围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的 行为；违反规定实施的，不予补偿。”
□ 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础 设施建设；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆 迁和市政基础设施建设等。
□ 关键概念解读： ■ 土地利用规划亦称土地规划。是指在土地利用的过程中，为达到 一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计 划。
□ 保底收益： ■ 在一些土地一级开发的收益分成案例中，开发企业能得到一些地 方政府的保底收益承诺。如云南城投与昆明市政府约定的保底条 款，规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成 本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云 南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。
《土地储备管理办法》16条规定土地收储机构可以作为一级开发主体。 2010年5月份，国务院发布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》“积极引导民间资本通过招标投标形式参与土 地整理、复垦等工程建设”。
三、土地一级开发模式
□ 土地一级开发的模式，实际上就是政府和企业在一级开发中各自处于 什么位置，即一级开发主体是谁的问题。
■ 企业主导模式，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、 征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，选择企业的方式上包 括政府直接确定委托与招投标选择企业。
中关村科技园区条例
第六章
管理体制
第六十八条中关村科技园区应当按照体制创新和精干、高效、减少层次的原则，建立符合先进生产力发展要 求，适应市场经济需要，有利于服务高新技术企业和其他市场主体，有利于发挥中关村科技园区核心区智力密集 优势的管理体制。
中关村科技园区的管理体制由市人民政府确定和调整。
第六十九条市、区人民政府及其有关部门应当依照各自职责，做好中关村科技园区的管理和服务工作。
总则 第一条为了促进和保障中关村科技园区的建设和可持续发展，制定本条例。 第二条中关村科技园区包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园、亦庄科技园以及市人民政府根据国务 院批复划定的其他区域。 第三条本条例适用于中关村科技园区的组织和个人。 中关村科技园区外的组织和个人在中关村科技园区从事与本条例相关的活动，也适用本条例。 第四条中关村科技园区是推动科教兴国战略、发展市场经济的综合改革试验区；是国家科技创新示范、科技 成果孵化和辐射、高新技术产业化以及创新人才培养的基地。 第五条中关村科技园区的建设和发展应当以海淀园为核心，以科技创新为基础，将中关村地区密集的智力资 源转化为以市场为导向的科技成果，通过孵化创业和规模化生产经营，向全市和全国辐射，促进高新技术产业化。 第六条中关村科技园区重点发展高新技术产业以及其他智力密集型产业。 第七条中关村科技园区的组织和个人应当遵守法律、法规和规章。
第五十六条境外经济组织或者个人可以与境内组织或者个人在中关村科技园区兴办合资、合作的高新技术企 业。
在中关村科技园区兴办合资、合作企业的境外经济组织或者个人在企业名称预先核准登记后，经外汇管理机 关核准，可以在外汇指定银行开立外汇账户。
境外公司可以在中关村科技园区设立分支机构。
第五十七条中关村科技园区具备进出口经营条件的高新技术企业及其他生产企业和科研机构，依法向外贸行 政主管部门登记备案后，可以从事自营进出口活动。
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第一章总则
第一条为规范中关村科技园区土地一级开发活动，合理开发利用土地资源，满足中关村科技园区高新技术产业发展的需要，根据有关法律、法规和《中关村科技园区条例》，制定本办法。
第二条凡在中关村科技园区内进行国有土地一级开发均适用本办法。
但经市人民政府同意，单位在原来用地范围内进行的建设，不影响中关村科技园区统一规划实施的除外。
本办法所称土地一级开发，是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。
第三条中关村科技园区土地一级开发是政府行为，由政府委托中关村科技园区管委会（以下简称中关村管委会）会同市政府有关部门具体组织实施；市政府各有关部门应当按照各自职责分工，做好各项工作。
第四条中关村科技园区土地一级开发应当符合城市总体规划和中关村科技园区总体规划。
第二章土地一级开发项目的确定及实施
第五条中关村管委会会同市计委、市规划委、市国土房管局，根据中关村科技园区的总体规划及其经济、建设发展状况，确定拟进行一级开发的地块，并由市规划委会同有关部门组织编制拟开发地块的控制性详细规划。
中关村管委会根据审定的控制性详细规划，组织编制拟开发地块的项目建议书（可行性研究报告）和详细规划方案，分别由市计委、市规划委审批。
第六条中关村科技园区的海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园管理委员会（以下简称园区管理机构）应当根据经批准的项目建议书（可行性研究报告）和详细规划方案编制招标文件，并按照《中华人民共和国招标投标法》的有关规定进行招标，确定承担土地一级开发项目的单位。
中关村管委会会同市计委、市规划委、市建委、市国土房管局、市财政局负责审定标底。
土地一级开发项目的标底应当由测算的征地拆迁补偿费用和市政公用设施建设开发成本加上适当利润构成。
第七条园区管理机构应当依据审定的详细规划方案、项目建议书（可行性研究报告）与中标单位签订《土地一级开发承包合同》。
合同应当对双方在土地一级开发过程中的主要权利、义务予以规定。
合同签订后，中标单位应当到市计委办理建设项目年度投资计划手续。
第八条中标单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目，也不得将土地一级开发项
目肢解后转包。
第九条土地一级开发项目完成后，中关村管委会应当会同市计委、市规划委、市建委、市国土房管局、市财政局组织进行验收。
验收应当严格按照《土地一级开发承包合同》和审定的详细规划方案、项目建议书（可行性研究报告）批复进行。
第三章完成土地一级开发后的建设用地出让
第十条完成土地一级开发后的建设用地，由市国土房管局会同市计委、市规划委、市财政局和中关村管委会，组织向社会出让土地使用权；可以进行招标或者拍卖的，应当采取招标或者拍卖的出让方式。
完成土地一级开发后没有实施出让的建设用地，纳入市政府土地储备。
第十一条市国土房管局应当委托有资质的评估机构对拟出让的土地使用权进行评估，组织进行招投标或者拍卖，并会同市计委、市规划委、市财政局和中关村管委会审核确定标底或拍卖底价。
第十二条完成土地一级开发后，园区管理机构应当按照《土地一级开发承包合同》的约定，向承担土地一级开发的单位支付相应费用。
完成土地一级开发的建设用地土地使用权出让后，由市国土房管局与受让方签订《国有土地使用权出让合同》，受让方按合同规定缴纳毛地价。
第十三条高新技术企业受让国有土地使用权，从事高新技术产业研究和生产项目的，按照有关优惠政策执行。
第四章附则
第十四条中关村科技园区亦庄科技园的土地开发管理，依照本市有关规定执行。
第十五条本办法自2002年4月1日起施行。