物业管理企业分析

第五章物业管理企业第一节物业管理企业的特点与分类⏹一、物业管理企业的概念☐物业管理企业是指按合法程序成立并具备相应资质条件、经营物业管理业务的具有独立法人地位的经济实体☐作为独立的企业法人，物业管理企业必须有明确的经营宗旨和经政府主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任☐成立物业管理企业还必须获得物业管理行政管理部门颁发的资质证书☐物业管理企业的主要职能是依照委托管理的契约，对受托物业及委托人提供管理服务⏹二、物业管理企业的特点☐服务性☐经营性☐专业性☐平等性⏹三、物业管理企业的类别☐（一）从物业管理企业的组建来看，大致可分为四种类型⏹1、由房地产开发企业投资设立的分支机构⏹2、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业⏹3、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业⏹4、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业☐（二）从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类⏹1、委托服务型物业管理企业⏹2、自主经营型物业管理企业☐（三）其他分类⏹按投资性质，物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型⏹按股东出资形式，可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等第二节物业管理企业的设立⏹一、物业管理企业设立的条件☐（一）有限责任公司的设立条件⏹1、股东符合法定人数⏹2、股东出资达到法定资本最低限额⏹3、股东共同制定公司章程⏹4、有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构⏹5、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件☐（二）股份有限公司的设立条件⏹1、发起人符合法定人数；⏹2、发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额；⏹3、股份发行、筹办事项符合法律规定；⏹4、发起人制定公司章程，并经创立大会通过；⏹5、有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；⏹6、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件⏹二、物业管理企业设立的步骤☐（一）可行性研究⏹1、市场调查⏹2、综合分析⏹3、编写可行性报告☐（二）物业管理企业建立的筹备⏹1、人才储备⏹2、起草管理章程⏹3、筹集资本金☐（三）登记注册⏹组建有限责任的物业管理企业和股份有限物业管理企业，登记注册时应提交的文件略有不同☐（四）资质审查及税务登记第三节物业管理企业运行机制⏹一、物业管理企业的组织形式☐（一）物业管理企业的组织类型⏹1、实体型物业管理企业。

一般属于大中型企业，其内部按“统一领导与分级管理”原则，形成三个层次：（1）决策层；（2）管理层；（3）作业层。

这类企业一般都可直接接受项目；同时，它也能提供物业管理的顾问、咨询服务。

此类企业的适应性强，但人员较多，不易转型。

⏹2、管理型物业管理企业。

大多是中小型企业，主要由管理层人员组成，具体的作业操作需要时就采取分包形式。

这类企业必须与专业企业建立合同关系。

企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中，经营灵活，在物业管理市场中具有较强的竞争力。

⏹3、顾问型物业管理企业。

由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。

这类公司人员少、但业务素质高。

☐（二）物业管理企业的主要职能机构⏹经理室⏹办公室⏹管理部⏹财务部⏹工程部⏹经营发展部☐（三）物业管理企业组织形式的选择⏹1、直线式直线式模式不设专业的职能机构，各级行政主管负责行政与专业管理的职能。

机构按垂直系统领导，实行单向逐级负责制。

这种管理模式的优点是：机构精简、指挥统一、权责分明、决策迅速、效率较高；利润来源明确，管理层直接对成本和利润负责。

缺点是各种管理职能归集于一人，难以适应较复杂的管理；同时，人力资源分散，最高层对下层缺乏直接沟通，容易造成指挥失误。

⏹2、职能制职能制是设有职能机构，由机构负责人在业务范围内下达和布置工作。

职能制的优点是管理层专业化水平较高，缺点是与直线制相比机构比较庞大。

职能制适合于规模不是很大，但管理难度较高的物业服务项目。

⏹3、直线――职能制直线――职能制又称直线参谋式，它是在直线式的基础上吸收了职能制的长处，各级均设置了相应的职能部门，从事各项专业管理活动，但各职能部门没有直接向下发布命令的权力。

这种组织形式的优点是：既保持了直线式的集中统一的优点，又具有职能分工的长处，对于减轻主管领导负担、弥补主管领导专业上的不足起到了重要作用，提高了工作质量。

缺点是：下级缺乏必要的自主权，各个职能部门之间缺乏横向联系，容易产生脱节和矛盾，信息反馈速度较慢，组织不力可能降低效率。

⏹4．事业部制事业部制是在直线――职能制的基础上，直线部门具有更明确的自主权和一定的财权。

物业管理企业（有的称总公司）下设若干事业部，每个事业部又负责若干经营事务。

总公司掌管战略决策，确定经营方针，统管人员，每个事业部负责日常经营与管理活动，单独核算、自负盈亏，上缴额定利润。

事业部制的主要优点：（1）既有利于企业最高领导层摆脱日常行政事务，强化决策机制，又有利于调动各个事业部的积极性、责任心与主动性，增强企业经营的适应性与灵活性，消除由于企业规模大、层次多所造成的各种弊端。

（2）由于各事业部实行独立核算、自负盈亏，有利于分清各事业部的经营效果，调整经营业务机构，促进内部竞争。

（3）有利于将社会化与专业化有效结合起来，加强多元化经营与综合性服务。

（4）有利于考核干部，培养复合型人才，提高领导素质。

主要缺点是事业部之间的协调困难，机构重叠，用人过多。

一般来说，对于企业规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合性物业管理企业，可以借鉴或采用。

⏹5．矩阵式矩阵式是由职能部门与专业或项目部相互配合所形成的组织形态。

这种管理模式的优点是充分利用人力资源，调动各方面积极性来参与管理。

同时可采用计算机现代化的管理手段来提高服务质量。

缺点是双重领导，容易出现矛盾，导致推卸责任。

但只要职责界定清楚，矩阵式适用于各种类型物业的管理。

⏹选用企业组织形式，应考虑下列几个主要因素☐1、企业的规模、类型及所负担的职能☐2、企业的经营方式与管理业务的负责程度☐3、物业管理模式与服务对象特点☐4、拥有托管物业的管辖范围的大小与种类的多少☐5、企业管理手段的先进性与管理人员的素质和能力⏹二、物业管理制度建设☐（一）物业管理制度设置的原则⏹1、合法性原则⏹2、市场化原则⏹3、实事求是原则⏹4、责权利相统一原则⏹5、定性与定量相结合的原则⏹6、简明扼要的原则☐（二）物业管理制度的类型⏹1、物业管理企业内部管理制度☐员工管理条例☐部门职能管理制度☐岗位责任制度☐管理程序制度⏹2、物业管理企业外部管理制度☐（1）物业接管验收制度☐（2）物业委托管理制度☐（3）住户（用户）手册☐（4）房屋管理服务制度☐（5）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理规定⏹三、物业管理企业的人员培训☐（一）物业管理企业人员培训的基本内容和要求⏹一般员工通常都由物业管理企业自己培训。

通过培训，让员工明确岗位责任和职业道德规范，强化员工的作风训练和日常养成，提高他们的业务素质和水平。

⏹专业性、技术性岗位的人员要参加政府有关行业主管部门组织的专业培训，并经考核合格后，才能持证上岗。

☐（二）人员培训的形式⏹1、职前培训⏹2、在职培训☐（1）轮转学习☐（2）总结经验☐（3）专题讲座☐（4）外派培训第四节物业管理企业资质管理制度⏹一、企业资质管理的概念☐企业资质，主要是指企业具备或拥有的人力、物力和财力情况。

企业资质是企业实力和规模的标志。

☐企业资质等级管理是指对那些政府认为有必要加强监控行业的某类公司的经营服务能力的认定管理。

☐加强对物业管理企业资质的管理，有利于提高物业管理水平，促进我国物业管理行业的健康发展，有利于规范我国的物业管理市场秩序，能够更好地保护业主和住户的合法权益，也有利于我国物业管理行业与世界接轨。

⏹二、物业管理企业的资质等级及相应标准☐1、一级资质⏹（1）注册资本人民币500万元以上。

⏹（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

⏹（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

⏹（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。

☐多层住宅200万平方米☐高层住宅100万平方米☐独立式住宅（别墅）15万平方米☐办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米⏹（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

☐2、二级资质⏹（1）注册资本人民币300万元以上。

⏹（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

⏹（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

⏹（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。

☐多层住宅100万平方米☐高层住宅50万平方米☐独立式住宅（别墅）8万平方米☐办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米⏹（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

☐3、三级资质⏹（1）注册资本人民币50万元以上。

⏹（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

⏹（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

⏹（4）有委托的物业管理项目。

⏹（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

⏹三、企业资质的行政管理☐1、资质等级核定管理⏹《物业管理企业资质管理办法》规定：申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：①企业资质等级申报表；②营业执照；③企业资质证书正、副本；④物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；⑤物业服务合同复印件；⑥物业管理业绩材料。

⏹新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

⏹物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

⏹物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

☐2、资质等级审批管理⏹国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。