最新绿城代建模式及收费标准
绿城集团代建模式研究+铁狮门商业模式研究
绿城集团的优势在于产品营造能力和品质把控能力，因此其选择了轻资 产的代建模式
绿城的三种代建模式
代建模式 合作对象 合作方式 与已经确权的土地开发资源 对接，由委托方提供开发用 地并承担全部的开发投资， 绿城建设承担开发任务 绿城的收益 代建模式的优势
项目代建 （50%）
物 业 管 理 费
年收入 2.5-4%
总资产 0.5%
基 础 管 理 费
收 购 管 理 费
运营商
• 物业管理 • 租赁管理 • 税务管理 • 兼并收购 • 联合投资 • 基金管理 • REITs退出
施工成本2-4%
TSOF
收购总价1%
开发 管理费
施工成本3.5%
不超转让总价1%
资产 转让费
投资商
超额收益
代建费用： 项目销售额 的7-12%
政府代建 （40%）
政府机构
与政府安置房建设对接，由 绿城的专业团队承担项目开 发任务
“金融+房地产”模式代表——铁狮门
铁狮门采用纵向一体化的模式，整合了地产开发的各个环节，包括物业 开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租赁和风险管理等
职能 监 理 费
开发商
• 设计建造 • 物业销售
项目持有者
1. 降低自身经营风险，同时 提升成本和品质管控能力 2. 市场占有率短期内大幅提 高，获得更高的品牌溢价， 对自有项目产生积极影响 3. 参与政府保障性住房建设 有利于维系绿城与地方政府 的关系，同时更容易参与到部资本对接，通过成立 平台公司募集资金，绿城负 责开发建设，并与投资方共 享收益
30%
通过合资基金模式，铁狮门以不到5%的资本投入，分享 了项目40%以上的收益
绿城代建及分级标准
绿城代建及分级标准
绿城代建由来
2005 年，杭州政府城中村改造安置房建设是绿城首个代建项目。
2008 年，宋卫平首次提出依托绿城品牌和团队实现业务创新，并于2009 年形成了以「品牌输出、管理输出」为核心的「绿城代建」模式。
绿城的非政府代建业务正式开始于2010年。
9月25日，绿城房地产建设管理集团的前身绿城房产建设管理有限公司成立，绿城代建业务拉开序幕。
2015 年8 月以来，绿城收购绿城鼎益房地产投资管理有限公司及绿城时代城市建设发展有限公司，绿城管理集团由此诞生。
2016 年 6 月，绿城重组蓝城，将蓝城的代建业务整合至绿城管理集团，进一步扩大了绿城管理集团的规模。
除代建业务外，绿城管理集团还提供管理咨询和专项服务业务。
绿城代建现状
多年以来，绿城代建业务已覆盖所有类型。
绿城管理集团2018 年上半年合同销售面积207 万平方米，合同金额280 亿人民币，下半年可销售面积398 万平方米，可售金额524 亿人名币，合并管辖项目合计250 个，规划总建筑面积约5348 万平方米。
截止2018 年10 月31 日，绿城管理集团共有项目373 个，除政府代建项目143 个、非政府代建项目202 个外，另有咨询项目28 个。
绿城代建模式
绿城代建模式历经升级演变，目前提出的是「绿城代建4.0模式」。
该模式突出了按需定制和共创共赢两个新概念。
新概念并非脱离绿城现有代建业务，另辟蹊径，而是绿城将过往代建经验和资源整合后的新体系。
从按需定制角度出发，绿城将其代建业务的
标准进行了分级。
绿城代建模式与收费标准
绿城代建的收费标准:由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。
管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。
委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
项目业绩奖励以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。
特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
绿城代建模式绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。
，与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。
千亿计划凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好，绿城成为2010年最具雄心壮志的房地产公司之一。
绿城再次提到了公司的千亿计划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为“船长”。
但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是土地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘计划。
而同样据不完全统计，万科今年上半年已经以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。
绿城代建模式及收费标准
绿城代建模式及收费标准
绿城代建模式是指由绿城公司代为承建房屋建筑工程，包括房屋设计、施工、
监理等一系列工作。
绿城代建模式的出现，为广大业主提供了更加便捷、高效的建房选择，同时也为建筑行业带来了新的发展机遇。
首先，绿城代建模式的优势在于其专业化和标准化。
绿城公司拥有一支经验丰富、技术过硬的设计和施工团队，能够为业主提供高水准的服务。
在建筑设计方面，绿城公司拥有一批资深的设计师和工程师，能够根据业主的需求，提供个性化的设计方案；在施工方面，绿城公司拥有先进的施工设备和技术，能够保证工程质量和进度。
其次，绿城代建模式还具有成本控制的优势。
由于绿城公司拥有规模化的生产
和采购能力，能够有效降低建筑材料和人工成本，从而为业主节约建房成本。
同时，绿城公司在施工过程中能够严格控制工程质量和进度，避免了业主因工程延期而带来的额外成本支出。
最后，绿城代建模式的收费标准也是业主关心的重点之一。
绿城公司的收费标
准主要包括设计费、施工费、监理费等。
设计费根据设计方案的复杂程度和面积大小而定，施工费则根据工程的实际施工量和材料消耗量来确定，监理费则是对工程质量的保障费用。
绿城公司会根据业主的需求和工程的具体情况，提供详细的收费报价，确保透明公正。
总的来说，绿城代建模式及其收费标准是建筑行业的一大创新，为业主提供了
更加便捷、高效的建房选择，同时也为建筑行业的发展带来了新的机遇。
希望通过绿城代建模式，能够为更多的业主提供优质的建房服务，推动建筑行业的健康发展。
绿城建设代建业务模式
绿城建设代建业务模式（一）••••政府代建业务是指绿城建设受政府机构委托，作为项目代建主体，根据合同约定对政府投资项目的建设进行管理，实现项目建设的品质、进度、质量、成本等项目管理目标。
绿城建设始终把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向，广泛承接安置房、限价房等保障性住房及市政公共配套设施的建设管理。
绿城具备专业的管理团队，提供专业管理服务，按照“安置房、保障房等于大于商品房”的品质标准，能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。
绿城自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目至今，绿城已承接保障房等政府建设类项目近120个，总建筑面积近3000万平方米，已竣工/交付面积310多万平方米，其中保障房项目100多个，总建筑面积2700多万平方米，已竣工/交付面积300多万平方米。
绿城已签约商业建设项目近80个，总建筑面积1800多万平方米。
保障性住房拆迁安置房、人才专项用房、经济适用房、廉租房、经济租赁房、危房改造等市政公共配套市政公园、城市广场、酒店、医院、学校、体育公园政府代建项目是全社会固定资产投资项目的重要组成部分。
绿城建设具备专业的管理团队，提供专业管理服务，能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。
提升城市品质专业代建有利于提升政府投资项目的品质，推动城市化进程的良性发展，改变城市原住居民的生活方式，使其享受到更好的生活品质和服务。
提升管理效能专业代建有利于对政府投资项目进行全程专业化管理，能让政府从大量项目建设的具体管理工作中解放出来，从“投资+运营”于一体的角色转变为“投资+监管”角色，减少管理界面，简化管理流程，有助政府的管理效能提升。
增进社会和谐专业代建有利于增强原住居民对保障性住房的品质信心，让老百姓获得实惠，使城市化进程推进更加顺利，增进社会和谐。
代建费取费标准
代建费取费标准一、前言。
代建费是指在建设工程中，业主因自身原因或其他特殊情况无法自行进行工程建设，需要委托他人代为建设时所支付的费用。
代建费取费标准是指在代建工程中，代建单位按照一定的标准收取代建费用的规定。
下面将就代建费取费标准进行详细介绍。
二、代建费的确定。
1. 代建费的确定应当综合考虑以下因素，代建工程的规模、复杂程度、建设周期、技术要求、工程质量及风险等因素。
2. 代建费的确定应当遵循公平、公正、合理的原则，不得损害业主的合法权益。
3. 代建费的确定应当符合国家有关规定，不得违反相关法律法规。
三、代建费取费标准。
1. 代建费的取费标准应当根据代建工程的实际情况确定，可以采用固定金额、按百分比、按工程量等方式进行计算。
2. 对于代建工程的规模较小、技术要求较低、建设周期较短的情况，可以采用固定金额的方式确定代建费。
3. 对于代建工程的规模较大、技术要求较高、建设周期较长的情况，可以采用按百分比或按工程量的方式确定代建费。
4. 代建费取费标准应当经过业主和代建单位协商确定，并在合同中明确约定，双方应当遵守合同约定的代建费取费标准。
四、代建费的支付方式。
1. 代建费的支付方式可以采用一次性支付、分期支付等方式。
2. 对于代建工程的规模较大、建设周期较长的情况，可以采用分期支付的方式确定代建费的支付方式。
3. 代建费的支付方式应当在合同中明确约定，双方应当按照合同约定的支付方式进行支付。
五、代建费的管理和监督。
1. 代建费的管理和监督应当遵循公开、公平、公正的原则，保障业主的合法权益。
2. 代建费的管理和监督应当建立健全的制度和机制，加强对代建费的监督检查，防止代建费的滥收、乱收和变相收费。
3. 对于代建费的管理和监督，相关部门应当加强对代建单位的监管，及时发现和纠正违法违规行为，维护市场秩序。
六、总结。
代建费取费标准是代建工程中的重要内容，合理确定代建费取费标准对于保障业主的合法权益、维护市场秩序具有重要意义。
绿城建设_绿城集团代建业务模式
背景： 2010年9月25日，绿城集团在杭州成立绿城房产建设管理有限公司（简称
“绿城建设”），向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务。
绿城建设的收益将装入上市公司绿城中国。未来，代建业务和自建业务 （公司自有土地）在集团中的业务比例要达到1：1 。
至此，绿城中国基本形成自主投资、园区服务和房地产代建三大业务特色。
70219
93713
单位：亿元、万平方米
同时，绿城在全国承接的安置房代建项目总规模超过250万平方米， 其中已开工建设的超过90万平方米。而多个安置性住房代建项目，都 获得了当地政府的认可和好评。
绿城建设代建模式未来发展前景
一：代建市场广阔 2009年，全国房地产开发投资、施工面积、新开工面积、销售面
积等均出现大幅度上涨，只有竣工面积出现个位数上涨，从长期来看， 商品房市场的代建潜力依然很大；同时，即使商品房市场受到调控打 压，政府保障性住房代建市场依然具有较大的市场潜力。
绿城建设（代建业务）三大业务模式
业务模式一：项目代建 合作方提供土地以及全部开发资金，绿城提供管理队伍，负责整
个项目前期规划设计、后续建设、后期营销以及物业管理等
业务模式二：资本代建 主要是与房地产基金等外部资本的合作，通过成立平台公司募集
资金，绿城负责开发建设，并与投资方共享收益
业务模式三：政府保障性住房代建 主要承接政府安居工程、旧城改造、保障性住房建设等工程
绿城集团希望在3年，即到2012年实现销 售额突破1000亿元，年做100个项目的目 标，并保持每年30%以上的增长速度，并 实现其在房地产行业的“船长”地位。
但现实情况是2010年前3季度的销售 排名中，绿城集团只实现326亿元的销售 额，远落后于万科的692亿，而若实现 2012年销售额突破1000亿的目标，显然 绿城还有很多工作要做。
2023绿城地产代建协议主协议.pdf
绿城地产代建协议主协议1. 引言本文档为绿城地产代建协议主协议，由绿城地产（简称甲方）与代建方（简称乙方）共同签署。
本协议旨在规定双方在房地产开发过程中的权益和责任，保障双方的合法权益，确保项目的顺利进行。
2. 背景甲方作为房地产开发商，拥有丰富的项目和资金实力，但缺乏施工管理经验和资源。
为了提高施工质量和效率，甲方决定委托乙方作为代建方，负责项目的施工管理和协调工作。
3. 代建范围3.1 乙方作为代建方，将负责工作：•安排施工进度和工作任务；•管理项目的施工队伍和分包商；•监督工程质量，并及时修复和处理质量问题；•确保工程进度符合合同约定；•协调各方利益关系，确保项目的顺利进行。
3.2 甲方将向乙方提供支持：•提供项目相关的资料和信息；•协助乙方与其他合作方进行沟通和协调；•按合同约定及时支付乙方施工报酬；•解决乙方在施工过程中遇到的问题和困难。
4. 合同约定4.1 合同期限：本代建协议的有效期为自双方签署之日起，至项目竣工验收之日止。
4.2 代建费用：乙方对代建工作将收取一定比例的工程总投资作为代建费用。
具体比例将在双方签署该协议时确定。
4.3 代建质量：乙方保证代建工程质量符合国家相关标准和甲方的要求。
如出现质量问题，乙方将负责修复和处理，并承担相应责任。
4.4 合同变更：如需要对本协议进行变更，双方应协商一致，并以书面形式确认修改内容。
5. 保密条款5.1 双方应保守代建过程中的商业和技术机密，未经对方书面许可，不得向任何第三方披露。
5.2 对于涉及商业竞争和知识产权的问题，双方应按照相关法律法规进行保护，并在需要时签署额外的保密协议。
6. 协议终止6.1 本协议在情况下终止：•双方达成一致，书面解除协议；•甲方未按合同约定支付代建费用，乙方可以终止协议，并要求甲方赔偿相应损失；•乙方未履行代建责任，甲方可以终止协议，并要求乙方赔偿相应损失。
6.2 协议终止后，双方应完成尚未履行的合同义务，并进行项目交接。
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绿城代建的收费标准:
由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。
管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。
委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
项目业绩奖励以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。
特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
绿城代建模式
绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。
，与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。
千亿计划
凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好，绿城成为2010年最具雄心壮志的房地产公司之一。
绿城再次提到了公司的千亿计划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为“船长”。
但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是土地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘计划。
而同样据不完全统计，万科今年上半年已经以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。
而绿城房地产建设管理有限公司负责人曹周南则认为，绿城将通过代建的模式扩大规模，突破资金以及土地方面瓶颈，三年实现千亿的销售并非不可为。
绿城的计算很为精妙，代建公司的项目并不需要花费企业大量的资金，只是需要公司大
量的的管理人员。
因此要想扩大这样代建模式的，第一步就是要有大量的熟练的管理人员。
显然绿城对于即将成立的项目代建公司早有准备。
在今年年初，绿城启动了其发展史上规模最为庞大的招聘计划，在杭州、苏州等地的总招聘人数达到500人。
“实际上去年，总公司已经在考虑这个战略问题。
所以把绿城的企业职能部改成叫管理建设部，而且去年开始，进入了理想的状态。
同时开始进行大幅度的人员培训，现在应该说，公司的人力资源目前还是比较好”，绿城代建公司负责人曹周南指出。
曹周南介绍称，绿城的代建模式有三种，一种是项目代建，就是合作方提供土地以及资金，绿城提供管理队伍，第二种是资本代建，涉及到房地产基金，就是别人提供资本，绿城集团提供了管理人员。
第三个就是政府的保障性住房代建。
“实际上，也是一种品牌输出，类似于五星级酒店的酒店管理一样的模式”，寿柏年表示。
据称，绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。
另外，合资公司可有权自超额利润收取若干百分比作为红利。
显然在实现千亿目标的路径上，绿城似乎采取了与万科迥然不同的道路。
风险与机会
“我们以前项目很多的时候钱不够，所以要去上市，上市不断的再去融资。
现在有了代建模式，以后在投资这一块会根据公司自身的发展，有一个合理的制定。
”寿柏年认为。
他指出，代建业务与绿城原本的业务是相互促进，能够提高公司专业管理能力，会对投资开发建设也会有所促进，能够进一步提高绿城在市场专业的影响力。
毫无疑问，代建公司的出现将解决绿城面临在资金方面的瓶颈，然而通过代建公司能否保证绿城品质业内尚有部分疑问。
寿柏年对此表示，从品质营造到安全营造整个过程，以及品质保证。
代建项目跟自行投资项目是一样定位，不会产生任何偏差。
“甚至可以说，我们的代建项目，由于甲方的要求，可能会把品质管理得更严厉，成本控制会更严厉，进度管控也会要求更严厉。
”
曹周南指出，绿城在选择合作方的时候，有三个条件，第一，土地的权属证明必须是取得的。
第二个就是对方对房产的开发理念和对产品的定位基本吻合绿城的定位。
第三，必须具备非常好的资金条件，不要合作说合作一半房子，钱没了。
不过在代建项目上，绿城并不保证项目的的收益，寿柏年指出，我们现在代建房产公司，是不承担这个项目的盈亏的，在房地产价格下行的时候，代建项目也有可能面临着风险。
寿柏年解释称：“这个风险是有的，最大的风险就在于，如果我们在得不好的话，我们绿城的品牌是要受到影响，哪怕是一百个项目里面只有一、两个，它对绿城的品牌，对绿城所有的产品，对绿城信用都有负面作用，这个就是我们最大的风险。
”。