商住用地居住和商业的比例问题万购分析
商住综合用地价值评估方法
商住综合用地价值评估方法我折腾了好久商住综合用地价值评估方法，总算找到点门道。
说实话，商住综合用地的价值评估可太复杂了。
我一开始也是瞎摸索。
最开始我就想着简单地把住宅用地价值和商业用地价值加起来，觉得这就成了。
结果呢，大错特错啊这是。
我这个方法完全没有考虑到商住综合用地的独特性，像那种商业和住宅面积比例不同对整体价值的影响，我之前的算法根本就体现不出来。
后来我去研究一些大型评估公司的做法。
他们有的会用收益还原法，这个我就有点晕乎了。
我自己试着找一些商住综合用地的实例。
比如说我找到那一片既有公寓又有底层商业的楼盘。
我就想办法收集这个楼盘的租金数据，包括公寓的租金、商铺的租金。
这里特别要注意不同楼层商铺的租金差异还挺大呢。
这就像你去买苹果，同一个摊子里大苹果和小苹果价格不一样这种感觉。
好不容易把租金数据收集全了，但是在计算还原利率的时候，我又犯难了。
不同用途的建筑物还原利率也有差别，就像不同品种的花儿需要不同的土壤条件一样。
我当时不确定该怎么准确设置，只能参考一些研究报告里的范围值来大致估算。
还有成本逼近法，这个方法你得仔细考虑土地开发的成本，包括基础设施建设这些成本。
我曾经以为只要算算盖楼的成本就行了，但是后来发现水电网这些基础设施的投入不算进去那差的可不是一星半点啊。
好比你建一个房子，只算了砖头水泥的钱，却忘算了装水管电线的钱，最后给出的评估价肯定低得离谱。
另外我觉得比较靠谱的方法是市场比较法。
你得多去收集跟你要评估的商住综合用地类似的地块成交信息。
比如地段啊、商业和住宅的比例啊、周边配套啊都得尽量相似。
我就为了找这些相似地块成交信息翻了好多土地交易网站，还跑了好几个房产中介去打听。
不过这里要注意同一城市不同区域的市场情况差异很大，就像一线城市和三线城市不能简单类比一样。
我到现在也不敢说我完全掌握了商住综合用地价值评估方法，随时可能还有新的情况、新的问题出现。
但是这些经历让我明白，做这个评估一定要多方面考虑，每个小小的因素可能都会对整体价值产生大大的影响。
商业地产供过于求,是什么原因万购解析
商业地产供过于求，是什么原因万购解析根据数据显示，2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。
与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。
商业地产为何出现“过快增长”的态势？万购地产网认为有以下三大原因：一是受地方政府政绩冲动裹挟，商业地产供应量规划无序。
二是对土地财政的惯性依赖，在住宅库存高企、房价下行压力加大的市场背景下，政府推地冲动转向商办。
三是官商造概念，囤地坐等升值。
近年来，养老地产、旅游地产、生态园、工业园区等概念层出不穷，一些开发商与地方政府联合起来造概念，实为囤地做“挡箭牌”。
针对目前商业地产过剩的局面，万购地产网建议，政府应科学供应土地、准确把握投放土地节奏，使各种商业业态未来达到供需平衡。
在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的基础上，与“大众创业，万众创新”相结合，有意识地引导企业去创新商业、办公市场业态，为创业者提供发展土壤。
第一，明确房地产规划，遏制地方政绩冲动。
地方政府应更多从促进产业结构优化和城市功能完善的角度，进一步结合国际及国内经济发展态势、产业最新动向、人口集聚速度规模等因素，进行商业地产的规划和开发建设，适时控制其速度、节奏。
第二，地方政府供地应减量提质。
地方政府应加强对商业地产结构的管理调控。
将土地征收、储备、整理、供应及收支管理作为审计重点，并作为地方领导干部考核、任免、奖惩的重要依据。
第三，改增量市场为盘活存量市场。
不适合继续发展大型商业地产项目，应研究促进土地的盘活利用。
不适宜的商业项目，应通过政府回购收储、土地变性、改变项目用途等方式盘活土地。
房地产市场的商业地产与住宅地产投资对比
房地产市场的商业地产与住宅地产投资对比在房地产市场中，商业地产与住宅地产是两个常见的投资方向。
商业地产主要包括办公楼、商场、酒店等商业用途的建筑物，而住宅地产则是以住宅为主要功能的房产。
商业地产和住宅地产在投资方面有很多不同之处，下面将对两者进行比较分析。
一、投资周期和回报率商业地产的投资周期相对来说较长，通常需要数年或更长时间才能从投资中获得回报。
这是因为商业地产的租赁周期通常较长，同时商业租户的选择也较为谨慎。
然而，商业地产的回报率相对较高，一旦稳定租赁，收益可持续较长时间。
相比之下，住宅地产的投资周期较短，买卖交易速度较快，投资回报率较低，但具有稳定性。
房屋的需求相对较为稳定，且随着人口增长，住宅需求相对较大。
虽然住宅地产的租金回报率较低，但房价的稳定增长可为投资者提供较长期的回报。
二、风险和稳定性商业地产投资存在一定风险，主要体现在租赁空置率和商业环境变化上。
如果商业地产的租赁率较低，或者商业环境发生变化，例如附近竞争者增多，商业地产的价值可能会下降。
因此，在商业地产投资中，投资者需要仔细评估商业环境和租赁市场的情况，以减少风险。
住宅地产投资相对较为稳定，因为人们始终需要居住，住房需求相对稳定。
即使在经济不景气时期，人们依然需要住房，因此住宅地产的价值相对较稳定。
住宅地产的风险主要体现在房价波动和市场供需关系上。
三、资金投入和融资方式商业地产投资通常需要较大的资金投入，包括购买、装修、运营等方面的费用。
此外，商业地产的融资方式也较多样化，可以通过银行贷款、股权合作等方式融资。
住宅地产投资相对来说资金投入较小，融资方式也较简单。
一般情况下，购买住宅可以通过按揭贷款、自筹资金等方式进行。
四、市场需求和前景商业地产的市场需求与经济发展密切相关。
随着城市化进程的加快和消费水平的提高，对商业地产的需求也不断增加。
商业地产的前景较好，但在市场选择和运营管理方面需要更多专业知识。
住宅地产的市场需求相对稳定，受城市规划和人口增长等因素的影响。
居住用地兼容商业用地兼容比例研究
性 范 围的，按控制性详细规划执行;控制性详细规划未明确兼容 状 、控制指标、技术参数的关系较为密切。
性范围的,根据表2.1.2(部 分 城 市 建 设 用 地 兼 容 性 一 览 表 ）的规
以 太 原 市 技 术 管 理 规 定 为 技 术 依 据 ，结 合 城 市 规 划 相 关 理 论
定 确 定 其 兼 容 性 范 围 ”。
和《城市居住区规划设计规范(2002版 ）》，模型建立参数如下：
用地兼容表控制相对较为粗旷，在 《成都市规划管理技术规
1)建筑模数:住宅建筑尺寸60 m x 17 m ，底商进深一般不超
定 (2014)》中 ，居 住 用 地 兼 容 商 业 用 地 的 兼 容 比 例 为 5 0 % ，并未 过 25 m ，层 数 为 4 层 ；
不使住 用 地 与 商 业 用 地 兼 容 比 例 的 因 素 众 多 ，但 归 其 根
本 其 主 要 影 响 因 素 仍 是 市 场 因 素 ，与 地 块 开 发 主 体 的 开 发 意 向 有
直 接 关 系 ，导致兼容比例难以在规划层面进行合理确定。而在商
业 与 住 宅 混 合 建 筑 的 模 式 下 ，底 商 模 式 是 开 发 商 选 用 的 最 为 常 见
1)
居住用地与商业用地的兼容形式大体可以分为两种。 一
接 体 现 ，更多使用的是“建 设 用 地 适 建 性 ”规 定 ，用于控制何种建 筑在各种用地性质的土地上是否可以建设使用 ，一 般 以 “允许设 置 ”“有 条 件的允许设置”和 “不 允 许 设 置 ”来 表 示 。在各市的技 术 管 理 规 定 中 ，大 部 分 使 用 的 是 建 设 用 地 适 建 性 的 规 定 。
表进行控制。如《成 都 市 规 划 管 理 技 术 规 定 （2014)》中 规 定 “建
商住用地调研报告
商住用地调研报告
根据我们的商住用地调研报告，我们对该地区进行了全面调查和研究，并就下述关键问题进行了分析和总结。
1. 土地利用现状：
我们调查了该地区商住用地的现状，并对各种用途的土地进行了分类和统计。
结果显示，商业用地和住宅用地在该地区的分布比例大致相等。
2. 市场需求：
通过对市场需求的调查和分析，我们发现该地区对商住用地的需求量较大。
商业用地主要集中在市中心地段，而住宅用地在相对较远的地区更受欢迎。
3. 竞争对手：
我们调查了该地区现有的商住用地开发项目和竞争对手，发现竞争较为激烈。
已有的商住用地项目各具特色，如商场、购物中心、公寓等，因而开发商需要进一步挖掘市场潜力以获得竞争优势。
4. 政策环境：
我们对该地区的土地政策进行了分析，并了解了相关政府部门对商住用地开发项目所提供的政策支持。
政府对该领域的关注程度较高，提供了一系列鼓励和支持政策，以促进商住用地的可持续发展和投资。
5. 潜在风险：
根据我们的调研，我们也发现了一些潜在的风险因素，如市场风险、环境治理要求、规划限制等。
开发商在开发商住用地项目时需要考虑和应对这些风险因素，以确保项目成功。
综上所述，根据我们的商住用地调研报告，该地区商住用地市场存在较大的发展潜力。
然而，开发商需要密切关注市场需求和政策环境，并做好风险管理，以确保项目的成功推进和可持续发展。
商住用地居住和商业的比例怎么定
商住用地居住和商业的比例怎么定商住用地居住和商业的比例怎么定2014-06-19 中国房地产策划师联谊会走出“人均商业面积” 的误区近两年，国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑。
关于这个国际标准有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1～1.2 平方米。
在国内，这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用，并用此数据来规划城市商业网点，编制商业项目报告。
例如，2006 年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》中提到上海居民“人均零售商业面积约为1.75 平方米”，指出该项指标接近东京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准。
再如，天津市环保局在2007 年编制的《天津生态市建设规划纲要》里，为天津市生态建设目标制定了十大标准，其中第8 项标准是“健全商业服务网络” ，明确提出要将“人均商业面积由0.9 平方米提高到1.2 平方米以上”。
对于人均零售商业面积这个说法，影响最大的要数易居中国发表的上海商业地产的研究报告了，报告指出“截止2008年上海人均零售商业面积已达2.3 平方米”，同时说明这一面积“将近达到国际标准的2 倍”。
这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为参照标准。
至此，整个行业都接纳了这个国际标准，即认为人均占有零售商业面积1.2 平方米是一个比较合理的参照值，并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为1 平方米、二线城市0.75 平方米、三线城市0.5 平方米这个更具体的概念。
众多商业地产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的参考标准，甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报告。
然而，凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过、甚至大大超过了人均1.2 平方米这个标准，但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积不足0.6 平方米，但商业的空置率却很高，租金一降再降。
商铺与住宅投资开发的比较分析
3、商铺与住宅预测收益的对比
3、商铺与住宅预测收益的对比
总体来说，商铺和住宅的预测收益受各自市场环境的影响较大。在房地产市 场稳定的情况下，住宅投资的收益相对稳定；而商业繁华地段的商铺则具有更高 的升值空间和投资潜力。
四、商铺和住宅的投资策略
1、商铺投资策略
1、商铺投资策略
商铺投资策略需要注意以下几点：首先，要选择繁华地段或高人流区域的商 铺；其次，要选择有稳定租户的商铺，保证稳定收益；此外，可以考虑购买商铺 后出租或自营的方式获得收益；最后，需要市场环境的变化，及时调整投资策略。
参考内容
内容摘要
随着北京经济的快速发展，房地产投资市场日益繁荣。在众多房地产投资品 种中，住宅、写字楼和商铺成为投资者的主要选择。本次演示将对这三种物业的 投资决策进行比较研究，帮助投资者做出明智的决策。
一、地理位置
一、地理位置
1、住宅：北京的住宅市场以核心城区和郊外新城为主。核心城区的住宅具有 较高的升值潜力，但价格相对较高。郊外新城的住宅价格相对较低，但需要交通 和配套设施的完善程度。
一、地理位置
2、写字楼：北京的写字楼主要分布在中央商务区（CBD）和其他核心商圈， 如望京、国贸等。这些区域的写字楼具备较高的投资价值，但租金收益相对较低。
一、地理位置
3、商铺：北京的商铺主要分为社区商铺和商业综合体商铺。社区商铺依托于 周边居民区的消费需求，商业综合体商铺则依托于大型购物中心和商业街的带动 作用。
三、租金收益
2、写字楼：北京的写字楼租金收益相对较低，一般在2%-4%之间。但高端写 字楼的租金收益会高于平均水平。
三、租金收益
3、商铺：北京的商铺租金收益较高，一般在5%-8%之间。特别是位于繁华商 业街和大型购物中心附近的商铺，租金收益更高。
商铺与住宅投资对比分析
商铺与住宅投资对比分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。
作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同)的其他特征：1．可供选址少。
住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。
2．规划难度高。
一方面，商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。
如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而使项目销售(招商)带来严重的后果。
商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于大型商铺开发而言，预测人流、物流、车流和现金流的难度远远比开发住宅大。
最关键的是，目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。
3．政策影响大。
对于商铺投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要指房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。
首先，商铺开发报建除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。
有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会(如大连)，商铺项目通过政府各个部门审批的难度可想而知。
其次，银行对商铺购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商铺贷款至多6成10年，而住宅贷款可以8成30年。
再者，商铺的层数少，根据销售政策规定一般要到物业结构封顶才能预售，而高层、小高层住宅只要投资达到三分之一、已经确定竣工日期就可以预售，因此商铺开发要求发展商具有很强的资金实力。
业界有人戏言，商业地产是资本的游戏。
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商住用地居住和商业的比例问题万购分析
商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。
万购地产网发现，很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。
商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模，说到底是开发商自己说了算。
规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。
商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。
按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。
如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业中心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。
否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。
商业与住宅面积配比法：
•外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间；
•中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间；
•内向型商业面积与住宅面积的2％以下。
人均面积推算法：
•社区配套商业规模=项目人口*人均商业面积（社区商业人均商业规模控制在0.8-1平方米/人）
根据当地住宅和商业的价格，按照不同容积率测算出不同的可开发面积，通过比较你可发现一条既可以最快完成销售，又能保证利润的规律，那就是住宅和商业的比例，说通俗一点就是按照市场比较法来确定，并没有一定和绝对的比例，要根据市场来确定，如果当地住宅好销售且溢价能力强，以住宅为主商业为辅，如果说商业市场比住宅市场好，建议以商业为主住宅为辅，通过一定品牌力的商家带动商业和住宅的销售。
商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。
按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。