商业市调海岸城 PPT_V6
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招商市调基础培训PPT课件
3
什么是“商圈”？
北京
4
什么是“商圈”？
工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素
线内所圈范围 为实际商圈
本案
3k m
鸳鸯 立交
经开区 管委会
金渝 立交
重庆
人和 立交
5
商圈，有很多层次，需要区别分析
商圈的辐射三层次 （以10万平米左右的购物中心为例）
核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域， 对于万科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的
体性较好，需分割出数百平米以上大铺）
• 独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在
1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）
一 商业地产的基本概念
2
什么是“商业地产”？
狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类 经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还 涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，
6
如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度
居住人口（数量、结构、收入、消费习惯） 办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯） 客流导入（与周边商圈的关系） 竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争） 业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系） 交通（吸引客流的基础条件） 其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等）
b) 位于南滨路的海棠晓月第一大道汇集了顺风123、大蓉和、 渝信川菜、陶然居、七娃子等多家大型的餐饮品牌，是 重庆市主要的餐饮美食街，吸引了重庆全市的消费者和 外地游客前来就餐；
什么是“商圈”？
北京
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什么是“商圈”？
工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素
线内所圈范围 为实际商圈
本案
3k m
鸳鸯 立交
经开区 管委会
金渝 立交
重庆
人和 立交
5
商圈，有很多层次，需要区别分析
商圈的辐射三层次 （以10万平米左右的购物中心为例）
核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域， 对于万科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的
体性较好，需分割出数百平米以上大铺）
• 独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在
1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）
一 商业地产的基本概念
2
什么是“商业地产”？
狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类 经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还 涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，
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如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度
居住人口（数量、结构、收入、消费习惯） 办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯） 客流导入（与周边商圈的关系） 竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争） 业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系） 交通（吸引客流的基础条件） 其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等）
b) 位于南滨路的海棠晓月第一大道汇集了顺风123、大蓉和、 渝信川菜、陶然居、七娃子等多家大型的餐饮品牌，是 重庆市主要的餐饮美食街，吸引了重庆全市的消费者和 外地游客前来就餐；
如何进行购物中心市场调研ppt课件
想一想想一想15ppt课件32项目调研类别内容项目基础信息?基本档案觃划设计概念项目定位?区位外部动线内部动线?人车分流出租车等候点通畅回路道路设置等项目业态及品牌介绍?业态分布各楼层业态组合与品牌?楼层业态布局特色业态展示?主力店展示与品牌分析?招商情况包括引进癿首店商家数量?各业态商家数量占比?品牌组合分析合作经营模式?以及swot分析项目经营数据?销售额?重点时段客流车流?租售比?坪效?业态租金水平?物业管理费品牌信息?亮点品牌?同品牌人员编制价格和货品款式品牌品类调整?丏柜货品丰满度货品新旧款产品比例商品折扣变动?特卖伕区域营销信息?大型企划活动情况促销活动细则媒体宣传情况营销美陈环境布置亮点设计介绍?项目外观室内空间中庨天顶设计风格店铺设计?设计细节与创意包括建筑外立面入口门厅自动扶梯电梯间公共走道公共卫生间公共休息区配套设施16ppt课件32项目调研步骤1
区、配套设施，
3.2 项目调研-步骤
1.外部交通动线联系
项目与周边交通是如何顺畅连接的，与交通道路的关系，人流、车流、货流的外部交通动线如何规划，卸货平台规划、室内外停车场 出入口规划。项目与主要交通工具如公交车、轻轨、地铁如何连接，交通指示牌有没有做到位。
17
3.2 项目调研-步骤
2.购物中心的外观
外立面结构设计及用材、广告位规划、夜景工程、进入购物中心主出入口的大小设计是否足够显眼
18
3.2 项目调研-步骤
3.购物中心的内部交通动线
平面主动线、次动线是否简单明了，垂直动线是否可以快捷顺利的达到想要去的楼层。交通动线（水平和垂直人流及货流组 织）、中庭形式及面积（可用于促销等聚焦人气）。
垂直梯、步梯、坡梯的数量分布是否均匀，能够辐射到商场的每个角落 柱距、层高、通道宽度、室内挑空空间、店面的开间、净深
区、配套设施，
3.2 项目调研-步骤
1.外部交通动线联系
项目与周边交通是如何顺畅连接的，与交通道路的关系，人流、车流、货流的外部交通动线如何规划，卸货平台规划、室内外停车场 出入口规划。项目与主要交通工具如公交车、轻轨、地铁如何连接，交通指示牌有没有做到位。
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3.2 项目调研-步骤
2.购物中心的外观
外立面结构设计及用材、广告位规划、夜景工程、进入购物中心主出入口的大小设计是否足够显眼
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3.2 项目调研-步骤
3.购物中心的内部交通动线
平面主动线、次动线是否简单明了，垂直动线是否可以快捷顺利的达到想要去的楼层。交通动线（水平和垂直人流及货流组 织）、中庭形式及面积（可用于促销等聚焦人气）。
垂直梯、步梯、坡梯的数量分布是否均匀，能够辐射到商场的每个角落 柱距、层高、通道宽度、室内挑空空间、店面的开间、净深
海岸城调查报告
海岸城调查报告调查时间：2009年9月25日调查对象：海岸城内容索引一、前言二、海岸城基本概况三、营运专题调查四、推广专题调查五、物管专题调查六、工程专题调查七、调查结论及对COCOPARK的改进建议八、相关图片参考一、前言海岸城于2007年12月26日开业，经过近2年的发展，已渐成气候。
随着后海商业文化中心区的成熟，周边住宅、写字楼林立，为海岸城的发展壮大提供了良好的市场环境。
目前，它是西部经营面积最大、功能最齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的购物中心。
是次调查力图通过对海岸城的调查和研究，引发自身的思考和沟通交流，学习并借鉴他们的成功经验，希望能够对公司购物中心项目的开发和运营提供一些启示。
本次针对海岸城的市场调研从推广的角度出发，主要围绕其现场形象包装及推广活动展开。
二、项目基本概况海岸城购物中心集知名百货、高级零售、特色餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活方式，云集了50家全球风行的特色美食，近300个规模不一、功能各异品牌店铺，是迄今为止深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性、时尚气息最浓郁的滨海风情多功能城市复合体。
地理位置：深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道开业时间：2007年12月16日建筑面积：约12万平方米占地面积：36908平方米层高：30米，地下层高5米，首层6.5米，F2-F5层高约6米楼层及停车位：地上五层、地下二层，1500余个主要业态组合：主力店铺13家；时尚女装46家、男装系列14家、流行便装20家、运动服饰/用品4家、鞋/包20家、时尚配饰22家、珠宝/钟表15家、礼品/精品11家、家庭生活/数码17家、个人护理/药品10家、童装/玩具13家、银行/其它服务11家定位语及推广语：快乐畅游，处处精彩三、营运专题调查1、组织架构：海岸城自开业一直采取“营采合一”的营运管理模式，对商户的管理由该品牌的招商人员自行负责，即与CCP开业之初的管理模式是一致的。
《商业地产的市场调》PPT课件
商业地产的市场调查方法
一、市调分类
❖ 商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方 式,可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调 查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案 深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫 游考察
四、市调内容和考察次序
❖ ①商圈范围,业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商 品种类、品质、产地、品牌,重点商户经营概貌； ②商业竞争趋势〔同质或互补、同档或错位、过量或缺 少、主要竞争手段〕； ③客流量、购物消费者特征〔年龄、性别、职业、来源、 目的〕、消费欲望与消费水平〔瞬间顾客密度、收银台排队 人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停 留时间〕； ④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度,代 表性商铺门面宽度、进深、净空,建筑外立面广告牌、霓红灯、 街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度,主要节点的功能构成、 空间间距,路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；
五、市调方式方法
❖ 3、问卷法 通过街头栏截式问卷填写、问卷填写、
访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统 计及分析. 4、参展法
参加行业会展、企业营销展示会,主题研 讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活 动,集中了解参会参展商户近况、动向、收集 营销推广材料及区域市场信息.
四、市调内容和考察次序
❖ 商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流 量等,主要通过"面"观察. 商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业 店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等,通过"线" 观察. 购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮 食、娱乐、休闲广场等,通过"点"观察. 调查过程及内容,按当时的要求分工细定,但调查结 果均要反映下述内容：
一、市调分类
❖ 商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方 式,可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调 查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案 深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫 游考察
四、市调内容和考察次序
❖ ①商圈范围,业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商 品种类、品质、产地、品牌,重点商户经营概貌； ②商业竞争趋势〔同质或互补、同档或错位、过量或缺 少、主要竞争手段〕； ③客流量、购物消费者特征〔年龄、性别、职业、来源、 目的〕、消费欲望与消费水平〔瞬间顾客密度、收银台排队 人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停 留时间〕； ④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度,代 表性商铺门面宽度、进深、净空,建筑外立面广告牌、霓红灯、 街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度,主要节点的功能构成、 空间间距,路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；
五、市调方式方法
❖ 3、问卷法 通过街头栏截式问卷填写、问卷填写、
访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统 计及分析. 4、参展法
参加行业会展、企业营销展示会,主题研 讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活 动,集中了解参会参展商户近况、动向、收集 营销推广材料及区域市场信息.
四、市调内容和考察次序
❖ 商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流 量等,主要通过"面"观察. 商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业 店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等,通过"线" 观察. 购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮 食、娱乐、休闲广场等,通过"点"观察. 调查过程及内容,按当时的要求分工细定,但调查结 果均要反映下述内容：
商业市场调研报告分析ppt
高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心， 北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的永乐路和儒林路， 用地规模为821.5公顷，规划人口容量约为14万人。商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿 中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.02公顷。
老城核心商圈在建 商业明细
老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结
目前老城核心商圈主要在建商业有四家：中 环国际广场、泰鑫·现代城、泰鑫·城市星座、 第五大道，这四个在建项目相互之间直线距离在 一公里之内，门面商铺售价区间2.5万/平-5万/ 平，内铺因楼层的高低差异，售价区间1万/平-3 万/平。
城南新区商圈的范围界定
以新市政府为中心、龙蟠大道为轴，在建和规划了多个大型商业综合体，以及众多住宅 商业配套，未来将成为城南新区的商业、行政、商务核心区，辐射整个新区及全椒县。
城南新区
城南新区商圈内商业构成-正在建设的
滁州城南新区商业主要以城市综合体+综合商业街+社区配套商业的模式， 形成区域性商圈，辐射整个城南新区。
滁州 1912
城东工业园区商业明细
城东工业园区主要商业在售商铺价格小结
目前城东工业园区主要在建商业只有两家： 滁州国际商城、仪邦广场；规划中未动工一家： 红星美凯龙。目前只有滁州国际广场一期在售， 售价为一楼：7000元/平-9000元/平；二楼3000 元/平-6000元/平。
高铁站前商圈的范围界定
滁州 1912
传统百货零售商业分析
滁州白云商厦
• 白云商厦是目前滁州装修最新、档次最高的百货商场，位于滁州市南谯北路 ，是中环国际广场主力店为自持物业。
• 经营范围：服装、鞋帽、化妆品、珠宝首饰、儿童百货等传统百货零售。 • 经营模式：自营加合作联营，扣点数17%-25% • 主要的消费群体：面向的主要是具有一定购买力、追求品位和个性的消费群
老城核心商圈在建 商业明细
老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结
目前老城核心商圈主要在建商业有四家：中 环国际广场、泰鑫·现代城、泰鑫·城市星座、 第五大道，这四个在建项目相互之间直线距离在 一公里之内，门面商铺售价区间2.5万/平-5万/ 平，内铺因楼层的高低差异，售价区间1万/平-3 万/平。
城南新区商圈的范围界定
以新市政府为中心、龙蟠大道为轴，在建和规划了多个大型商业综合体，以及众多住宅 商业配套，未来将成为城南新区的商业、行政、商务核心区，辐射整个新区及全椒县。
城南新区
城南新区商圈内商业构成-正在建设的
滁州城南新区商业主要以城市综合体+综合商业街+社区配套商业的模式， 形成区域性商圈，辐射整个城南新区。
滁州 1912
城东工业园区商业明细
城东工业园区主要商业在售商铺价格小结
目前城东工业园区主要在建商业只有两家： 滁州国际商城、仪邦广场；规划中未动工一家： 红星美凯龙。目前只有滁州国际广场一期在售， 售价为一楼：7000元/平-9000元/平；二楼3000 元/平-6000元/平。
高铁站前商圈的范围界定
滁州 1912
传统百货零售商业分析
滁州白云商厦
• 白云商厦是目前滁州装修最新、档次最高的百货商场，位于滁州市南谯北路 ，是中环国际广场主力店为自持物业。
• 经营范围：服装、鞋帽、化妆品、珠宝首饰、儿童百货等传统百货零售。 • 经营模式：自营加合作联营，扣点数17%-25% • 主要的消费群体：面向的主要是具有一定购买力、追求品位和个性的消费群
深圳海岸城商业项目研究分析
商业地产市场调研表格(海岸城)项目基本情况项目名称深圳海岸城开发商深圳市海岸房地产开发有限公司地理位置深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。
商业运营公司深圳市海岸商业管理有限公司开业时间2007年12月16日总建筑面积30万平方米零售商业面积购物中心12万平方米商业街4万平方米功能定位购物、休闲、娱乐中心深圳西部最大型购物中心，南山新的形象标志商户总数购物中心：234风情街：281总：515建筑形态地上5层，地下2层产品组合海岸城由东西两座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成。
海岸城购物中心与凯宾斯基酒店，保利文化广场、天利中央广场一起，构成了深圳南山商业文化中心区的核心。
双广场、双步行街、双首层的组合特色。
主力商户海岸城：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸滑冰场、UNIQLO优衣库、ZARA、顺电、玩具“反”斗城、大饱口福自助餐；保利文化广场：深圳天虹百货、家乐福超级市场、保利影城天利中央广场：太平洋电影城停车位1500 目标消费群以20-45岁人群为主，定位中高档建筑指标建筑结构层高地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米柱距8-13米通道宽度主通道：11-13米次通道：4-5米主通道宽6-8米，辅道宽4-4.5米赢利模式销售/租赁？零售业65%，餐饮20%，休闲娱乐15%配套设施手扶电梯B1层5部，L1、L2层8部，L3、L4层4部，L5层3部共20部观光梯垂直电梯3组（品牌：星玛）货梯业态分布及价格情况楼层单层建筑面积业态规划进驻品牌单店经营面积m2租赁价格租售率地下二层停车场地下一层停车场+商业街原潮吉之岛百货489吉之岛两层共一层名店吉之岛百货优衣库ZARA 23,000 752 1,445二层休闲海德广场10,000三层娱乐购物海岸影城顺电4,165 1,270四层休闲娱乐海岸影城海岸真冰场1,927 五层餐饮大饱口福2,356其他楼层购物中心管理费：20元备注海岸城采取”主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式海岸风情街由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙楼商业组成，总面积约4万平方米，总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的281间独立商铺，单间面积从20平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。
海岸城调研报告
海岸城购物中心调研报告
海岸城背景
开业日期 开发商 设计公司 经管公司 位置 占地面积 总建筑面积 商业面积 建筑形式 所属商圈 市场定位 目标消费群体 主力店 楼层 停车位数量及 收费形式 2007年12月16日 深圳市海岸房地产开发有限公司 方案设计：美国凯里森建筑事务所负责（2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一） 深化设计：深圳市城脉建筑设计有限公司 深圳市海岸房地产开发有限公司 海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道 36908平方米 约12万平方米 约8万平方米 单体商业建筑：独有的南北一二层双广场；双步行街的创造性设计；独特的双首层，巧妙的退台餐饮 南山中心区 区域型购物中心 年轻群体 原潮、AEON、优衣库、美丽田园、海岸影城、顺电、江南厨子、ZARA、冰FUN海岸滑冰场、英孚教 育、巴蜀风月、六千馆、稻香、大饱口福、太兴餐厅、玩具反斗城 总层高30米，地上5层，地下2层；地下层高5米，F1层高6.5米，F2-F5层高约6米； 扶梯35个，垂直电梯21个 位于B1和B2的地下车库 约2000个停车位 前两个小时5元，超过两小时每小时5元，每天最高收费不超过60元
配套设施及服务
咨询台
除了L1，L2有设置服务台外，各楼层均不设置， 各楼层主要由保安及楼层经理管理，个人认为这 么设置不便于处理客户投诉等事态。
顾客服务台
配套设施及服务
标识牌
在环形动线上标识牌设置的间 隔在30米左右，各设施都有标 识，且设置高度适合，寻找标 识牌还是很方便的。
配套设施及服务
停车场
配套设施及服务停车场停车场入口处的电子牌方便客户了解停车场内的情况vip享有的服务沿着停车位方向有一排排的警示灯已经有车停着的停车位上方的警示灯显示红色而没有停的则显示绿灯避免了客户走不必要的路线去找停车位停车场内主干道上还有电子标识牌告知车主区域所剩停车位且停车场内还有专门的保安人员指引车辆和行人业态分布主力店铺店铺名称位置类型江南厨子l3331332铺餐饮巴蜀风月l55017铺餐饮六千馆l55018铺餐饮稻香l55019铺餐饮大饱口福l5513铺餐饮太兴餐厅l5516铺餐饮原潮b1101铺连锁服装品牌优衣库l1102103铺连锁服装品牌zaral1168169铺连锁服装品牌aeonl1b1101铺大型连锁超市英孚教育l550115015铺教育机构美丽田园l55016铺护理海岸影城l3301铺影院顺电l3329铺家电零售冰冰fun海岸滑冰场l4422铺滑冰场玩具反斗城l5525铺童装玩具业态分布总体分布?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext1819117663647157餐饮时尚女装鞋包男装系列生活数码银行服务护理药品童装玩具礼品精品时尚配饰运动户外流行便装珠宝眼镜钟表海岸城共有商铺246家服饰类男装女装流行便装运动户外占比32
海岸城背景
开业日期 开发商 设计公司 经管公司 位置 占地面积 总建筑面积 商业面积 建筑形式 所属商圈 市场定位 目标消费群体 主力店 楼层 停车位数量及 收费形式 2007年12月16日 深圳市海岸房地产开发有限公司 方案设计：美国凯里森建筑事务所负责（2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一） 深化设计：深圳市城脉建筑设计有限公司 深圳市海岸房地产开发有限公司 海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道 36908平方米 约12万平方米 约8万平方米 单体商业建筑：独有的南北一二层双广场；双步行街的创造性设计；独特的双首层，巧妙的退台餐饮 南山中心区 区域型购物中心 年轻群体 原潮、AEON、优衣库、美丽田园、海岸影城、顺电、江南厨子、ZARA、冰FUN海岸滑冰场、英孚教 育、巴蜀风月、六千馆、稻香、大饱口福、太兴餐厅、玩具反斗城 总层高30米，地上5层，地下2层；地下层高5米，F1层高6.5米，F2-F5层高约6米； 扶梯35个，垂直电梯21个 位于B1和B2的地下车库 约2000个停车位 前两个小时5元，超过两小时每小时5元，每天最高收费不超过60元
配套设施及服务
咨询台
除了L1，L2有设置服务台外，各楼层均不设置， 各楼层主要由保安及楼层经理管理，个人认为这 么设置不便于处理客户投诉等事态。
顾客服务台
配套设施及服务
标识牌
在环形动线上标识牌设置的间 隔在30米左右，各设施都有标 识，且设置高度适合，寻找标 识牌还是很方便的。
配套设施及服务
停车场
配套设施及服务停车场停车场入口处的电子牌方便客户了解停车场内的情况vip享有的服务沿着停车位方向有一排排的警示灯已经有车停着的停车位上方的警示灯显示红色而没有停的则显示绿灯避免了客户走不必要的路线去找停车位停车场内主干道上还有电子标识牌告知车主区域所剩停车位且停车场内还有专门的保安人员指引车辆和行人业态分布主力店铺店铺名称位置类型江南厨子l3331332铺餐饮巴蜀风月l55017铺餐饮六千馆l55018铺餐饮稻香l55019铺餐饮大饱口福l5513铺餐饮太兴餐厅l5516铺餐饮原潮b1101铺连锁服装品牌优衣库l1102103铺连锁服装品牌zaral1168169铺连锁服装品牌aeonl1b1101铺大型连锁超市英孚教育l550115015铺教育机构美丽田园l55016铺护理海岸影城l3301铺影院顺电l3329铺家电零售冰冰fun海岸滑冰场l4422铺滑冰场玩具反斗城l5525铺童装玩具业态分布总体分布?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext1819117663647157餐饮时尚女装鞋包男装系列生活数码银行服务护理药品童装玩具礼品精品时尚配饰运动户外流行便装珠宝眼镜钟表海岸城共有商铺246家服饰类男装女装流行便装运动户外占比32
海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告幻灯片
——南向视野开扬 ——高层主体排布建议南高西低 “L”排布 ——高层主体沿西南侧排布，与 希尔顿形成退让，间距更为协调
海滨公园 景观
视野开扬 都市景观
视野开扬
都市景观 W
N
生态空间体系构想1（平面多层次生态体系）
退台式空中花园 空中生态广场构想
将大面积的裙楼屋面设计为空中主题广场，使其成为基地西南端 海岸Shopping Mall的片段和延续，塑造多种行为空间的体验
二线关放松，宝安与关内的 联系更加密切，南山成为关 内外商务联系枢纽
新城大道与深南大道的贯穿，新 城大道－深南大道－南油大道－ 滨海大道等主要商务干道体系支 撑南山商务发展
本项目
项目地处西部通道要 冲，CEPA下的深港融 合，项目成为深圳涉 外经济前沿阵地
1号线
项目邻近地铁2号线南山中心站，地铁加强南山中心区与 科技园、蛇口港的联系，为项目带来商务契机
SWOT分析
优势（S）： 交通便捷/临近地铁 景观开扬/较低容积率 海岸规模化开发资源综合利用 与希尔顿酒店关联 机会（O）： 规划利好 地处涉外经济前沿 甲B级、公寓写字楼需求旺盛 南油/蛇口/科技园潜在需求量大 南山写字楼市场存在空白 周边20万居住人群
劣势（W）： 纯写字楼/使用年限仅50年 现状缺乏商业商务氛围 不临主干道 商业比例偏高影响立面形象营造
威胁（T）： 海岸项目内部商业同质竞争 中心西区项目分流客户 新兴区域，市场关注度不够
定位。
我们的战略
机会（O）： 规划利好 地处涉外经济前沿 中端写字楼需求旺盛 南周边潜在需求量大 南山写字楼市场存在空白 周边20万居住人群
威胁（T）： 海岸内部商业同质竞争 中心西区项目分流客户 新兴区，市场关注度不够
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四 重点目标品牌7- MICHAEL KORS
北京：三里屯
成都：太古里 上海：环贸广场 全球89个国家已经拥有超过500家门店，同时分销到全球顶级百货和全球专卖店 三、经营面积：150 - 200 ㎡ 四、销售情况：25万左右 Michael Kors2014年的同店销售同比增加了26.2%，净销 售同比增加了51%，高达 31.7亿美元，净利润同比增加了66%，达到 6.6亿美元。 五、所属公司： Michael Kors 六、发展趋势 ：国内一线购物中心
四 重点目标品牌10- EXCEPTION
一、品牌简介：1996年由毛继鸿和前妻马可创立，是中国现存时间最长亦是最成功的设计师品牌。 无论是“例外”这个名字本身，还是采用镜像处理过的品牌标志，都给人一种特立独行，与大 众潮流截然不同。
1国家：中国
2定位：设计师品牌 3主要消费群：30-45岁 4特色：服装强调自由舒适，部分材料为环保面料，采用手工制作。 5经营范围：女装 6价格区间：2000-5000元 二、开店情况： 2012年已在全国上海、北京、深圳、福州、厦门、西安、长春、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、浙江等 地拥有九十多家连锁店。同时，例外品牌的产品销往法国、德国、希腊、东南亚等地，同时与 香港家居龙头企业G.O.D.合作共同开拓中国与国际家居市场。截止2012年全球已开出超过 2000家门店 三、经营面积： 120 ㎡ -300㎡左右 四、销售情况：月销售15-20万 五、所属公司：广州市例外服饰有限公司 六、发展趋势 ：全球开店，国内以一线城市购物中心为主
商业市调
深圳 2015.6
海岸城
目录
一. 项目概况 二. 项目定位 三. 项目业态排布组合 四. 重点目标品牌分析 五. 新发掘品牌分析 六. 商业值得借鉴亮点 七. 总结
一 项目概况：占地3.7万方，建面12万方，以滨海风情建筑和设计著称
项目名称 项目优势 项目占地 物业构成 建筑设计 开发商
五、所属公司：SMCP集团
六、发展趋势 ：国内一线购物中心
四 重点目标品牌2- PINKO
一、品牌简介： 1国家：意大利 2定位：轻奢 3主要消费群：30-45岁时尚女性 4特色：创新、精致、团队合作、轻松和休闲的风格 5经营范围：精品女装 6价格区间：3000-5000元 二、开店情况： 品牌专卖店全球近200家 深圳：海岸城 成都：王府井 上海：徐汇区淮海中路999号IAPM环贸L2楼 北京：国贸 三、经营面积：120㎡ 四、销售情况：12万左右 五、所属公司：公司Cris Conf spa 六、发展趋势 ：国内一线购物中心
东写字楼西写字楼源自建筑形态：写字楼裙楼商业体； 建筑面积：2.8万方； 街区长度：710米； 商铺数量：281间
风情街（销售）
购物中心
建筑形态：单体商业建筑； 建筑高度：30米； 建筑面积：12万平方米； 占地面积：3.7万平方米（含广场1.2万平方米）
购物中心（自营）
二 项目定位：深圳西部经营面积最大、功能最齐全，最具代表性的中高端商业项目
五、所属公司：SK集团旗下SK实业自主经营的高级饰品品牌
六、发展趋势 ：国内一线购物中心
四 重点目标品牌9- Kate spade
一、品牌简介： 1国家：美国 2定位：轻奢 3主要消费群：25-45岁 4特色：以简洁灵动的造型，鲜亮大胆的颜色以及活泼有趣的生活态度风靡纽约 5经营范围：手袋、配饰、鞋履、太阳眼镜、香水、婴儿衣服及用品，甚至贺卡文具 6价格区间：500-5000元 二、开店情况： 深圳：海岸城 成都：太古里 上海：久光百货 北京：三里屯 芳草地 三、经营面积：150-1000㎡ 四、销售情况：25-35万 五、所属公司：由Kate Brosnaham外商独资 六、发展趋势 ：国内一线购物中心
一、品牌简介：Michael Kors将奢侈品行业带入了一个新阶段并且成功塑造了崇尚自我 表达和与众不同的生活化概念，并将品牌和过去的经典美国奢侈品品牌区分开来 Michael Kors已经成为了美式奢侈生活风格的代表。 1国家：美国 2定位：轻奢 3主要消费群：25 – 45岁 4特色：崇尚自我表达和与众不同的生活化概念 5经营范围：手袋，男装，女装，配饰，手表 6价格区间： 1800 - 4500 二、开店情况： 深圳：万象城 海岸城 益田
四 重点目标品牌4- GEGINA
一、品牌简介： 1国家：意大利 2定位：轻奢 3主要消费群： 30至50岁，具有一定文化修养和社会地位，品味高雅，既时尚又含蓄的成熟女性 4特色：精致独特、简洁大气、率性优雅 5经营范围：女装 6价格区间：2000-6000元 二、开店情况： 深圳：海岸城 成都：王府井 三、经营面积：100-120 ㎡ 四、销售情况：12万左右 五、所属公司：深圳森怡嘉时装有限公司 六、发展趋势 ：国内一线购物中心
速发展。
四 重点目标品牌6-Yigue 亦谷
一、品牌简介：自2001年诞生以来，一直都是浪漫和绚丽女装的代名词，精致的欧洲风格 和异域的优雅情调，无疑为时尚界刮来一股浓烈奢华的浪漫之风。 1国家：中国 上海 2定位：国内女装 3主要消费群：针对25-35岁女性小礼服和其延伸品类的设计和销售 4特色：风格上展现女性温婉，甜美，浪漫的一面；款式上强调华丽手工装饰及突出女性的 柔美线条，将法式浪漫和东方女性的含蓄融为一体。 并且帮助女性成就事业与家庭的平衡， 以及追求美好生活品质的梦想。 5经营范围：女装，配饰，女鞋
主力店与各业态比例 业态 主力店 零售 餐饮 休闲娱乐 体量（万㎡） 3.96 4.68 2.40 0.96 比例 33% 39% 20% 8% 主力店 AEON永旺 顺电 海岸影城 海岸城冰场 其他 各主力店体量占比 体量（万㎡） 2.52 0.36 0.60 0.18 0.30 比例 63% 9% 15% 5% 8%
6价格区间：1000-3000元
二、开店情况： 深圳：海岸城 上海：正大广场 北京：朝阳大悦城 全国约有终端店铺超过500家， 其中约80家直营店分别开设在北京、上海、深圳、杭州、 南京等五大城市的中高档百货及综合性大型商场，其余加盟店则涵盖了全国绝大多数省, 直 辖市。加盟商分别以店铺专柜或专卖店形式进行日常营运。 三、经营面积：120 ㎡ 四、销售情况：10万左右 五、所属公司：上海亦谷时装有限公司（是上海索雅时装有限公司的全资子公司） 六、发展趋势 ：国内一线购物中心
开业七年来，历经三次升级，从一个社区型商业调整升级为区域型购物中心
SLOGAN——滨海风情商业中心
一 项目概况：两座写字楼共14万方（租售）、一个12万方购物中心（自营）、一条2.8万
方风情街（销售）
写字楼（租售）
建筑形态：由东、西两座单体写字楼构成； 建筑高度：最高155米； 建筑面积：14万平方米
海岸城购物中心集知名百货、高级零售、特色 餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多
功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱
乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活 方式，云集了50家全球风行的特色美食，近
300个规模不一、功能各异品牌店铺，是迄今
为止深圳西部功能最齐全、服务人群最广
泛、最具代表性、时尚气息最浓郁的滨海
L4
滑 冰 场
大型餐饮，冰场，儿童业态同时排布在高层， 充分拉动家庭客群上流
流
L3
海岸影城和顺电分别在商场两端牵引购物客群 L2为次首层，是区域坪效最高的区域，以大量 中高端零售店面铺满，充分在地面吸附客流 L1为首层，以永旺配合多个次主力店牵动客群
L2
L1 B1 B2
客
客 流
三 项目业态排布组合：主力店占总体量33%，零售占39%，餐饮20%，休闲娱乐8%
四 重点目标品牌8- rouge & lounge
一、品牌简介：自2012年韩国第三大企业集团SK集团旗下SK实业为热爱自己事业的女性而创立 高级现代饰品品牌rouge & lounge（芮之），其设计风格独特线条简洁明朗，颜色搭配更是 其品牌亮点，并在选料上非常具有低调奢华感，正符合当今社会女性追求品质但不张扬的生活态 度。 1国家：韩国 2定位：轻奢 3主要消费群： 30 – 45岁 4特色：融合多种多样生活方式的高级现代饰品品牌，“Rouge”象征着热爱自身事业的女性， “Lounge”则蕴含了从职场回归自我，在休憩的同时充实自身的涵义 5经营范围：女包、男包 6价格区间： 3000 – 8000元 二、开店情况： 深圳：万象城 益田假日 上海：淮海中路381号中环广场102号铺上海 北京：新光天地 三、经营面积：120 m² 四、销售情况：12万左右
四 重点目标品牌3-Patrizia Pepe
一、品牌简介： 1国家：意大利 2定位：轻奢 3主要消费群： 4特色：富现代感、前卫有余、却不失优雅、实而不华 5经营范围：女装、男装、手袋 6价格区间：2000-3000元 二、开店情况： 深圳：万象城、海岸城 成都：王府井 上海：恒隆广场 北京：新光天地 三、经营面积：120㎡ 四、销售情况：月销售15万左右 五、所属公司：德希坊服饰商贸（上海）有限公司 六、发展趋势 ：一线城市购物中心
海岸城 建筑和设计营造滨海风情 3.6万㎡ 写字楼、商业街、购物中心 美国凯里森建筑事务所 深圳市海岸房地产开发有限公司
开业时间 项目商圈 商业建筑面积 停车位（个） 楼层总数 物业管理
2007.12.16 南山文化中心商圈 12万㎡ 1500 地上五层、地下二层 高力国际物业服务有限公司
深圳市区
升级情况
四 重点目标品牌11- JNBY
一、品牌简介：江南布衣(JNBY) 品牌产品包括服装、鞋类、箱包、帽子、围巾等。产品推向市场以来，以 其浪漫自然的风格，赢得众多知识女性的青睐 1国家：中国 2定位：设计师 3主要消费群：25 – 40岁 4特色：“JUST NATURELLY BE YOURSELF”这4个单词很好的诠释“江南布衣”：“自然，自我”的品 牌理念。“江南布衣”以其独有的都市田园风格，赢得众多女性的青睐。风格浪漫、丰富、自然，色系与 色彩沉稳雅致而不盲从流行，但始终时尚：材质多用不同肌理、风格的纯天然面料，枝叶花草成为标志性 的装饰纹样，全情演绎与自然相融的理念；款式设计强调单品之间丰富、随意的可搭配性，为穿着群体提