大连西山房地产项目定位分析报告XX年
房地产策划方案案例(14篇)
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西山别墅调研
Part2 规划设计
景观带分布
隔离景观 组团间景观
中央景观
隔离景观 组团间景观
迎宾大道
迎宾景观
Part2 规划设计
迎宾大道
园林植被： 中间采用10年以上的桦树，两侧采用5年以上的蒙古栎，整体礼仪感非常强，加上整体高度5米 左右的红墙衬托，庄严，肃穆，非常符合英式建筑特点，
Part2 规划设计
迎宾景观—围挡
Part2 项目特点分析
建筑特点
►风格 都铎建筑风格 ►材质 红砖、石材
►细节 手工铸造铁门，专门配套的 雨水管道
英式大气建筑风格，低 调中又不失尊贵气质， 材质使用符合大连海洋 气候，贴切实用。
精雕细节，充分体现项目 的品质之感。
总结：非常好的发挥了英式建筑低调，大气的风格，同时 也充分体现了英式建筑的所有特色，在大连尚属首次。
户型总结分析
优势
劣势
1.整体空间利用率高，每个空间舒适感十足。 同时英式建筑的细节体现的淋漓尽致。
2.因为采用了老虎窗及采光井设计，整个建 筑的采光十分到位，即便是地下空间也相对 比较明亮。
整体空间上的舒适，导致了户室比的下降， 同时，卫浴，收纳空间相对不足，不一定能 够满足别墅客户要求。
Part4 产品配套
Part3 户型及样板间分析
地下一层—车库
地下双车位设计保证住户使用，同 时人车分流设计保证入户便捷。
Part3 户型及样板间分析
Part3 户型及样板间分析
首层—纯正英式小院
纯正英式小院设 计在空间布局上 以及植被种植上 均有所体现，同 时院墙的设计既 保证私密性又不 失生活气息。
Part3 户型及样板间分析
景观设计：
➢日本R+F
房地产项目定位-定位对象
缺乏准确定位,至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”,是房地产建造和销售中突出的问题。
例如,名称过多使用××嘉园,××佳园，××花园，××豪宅花园等等,房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。
据专家观察,房地产行业楼盘失败,十有六、七是定位对象不准,造成定位失当。
一、目标指向定位房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。
就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场.即对房地产产品的消费者而言,永远处在选择的优势地位。
开发商自己的能力总是有限的。
资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位.开发房地产前,必须要有一个清晰的认识:高、中、低三个档次的市场,不是你一个开发商能够全部通吃下来的。
即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。
１、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等等。
(1)健康住宅主题定位人们在物质生活比较富足的情况下，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。
开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。
有关专家将“健康住宅”定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。
也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅.可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。
不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观,感官色彩、材料选择等。
20XX年大连市房地产市场分析总结报告41页 精品
20XX年大连市房地产报告20XX年大连房地产年报1．20XX年房地产发展的经济环境1.1宏观经济平稳快速增长，固定资产投资增速加快20XX年，中国经济发展可以仅用一个“快”字来形容，主要表现在四个化：第一是工业化，第二是城镇化，第三是市场化，第四是国际化，这四个化为拉动中国经济快速发展提供了强劲的力量。
根据国家统计局刚公布的数据，中国今年前三季度GDP达到16.6万亿元人民币，同比增长11.5%。
今年前三季，中国经济增长率分别为11.1%、11.9%及11.5%。
从20XX年开始，中国GDP的增长速度都在10%以上。
一直到20XX年，经济增长速度始终没有下降。
而在这个期间，世界经济平均增长率仅有4.9%。
城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有，截止上半年城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素，实际增长14.2%；农民人均现金收入2111元，同比增加314元，扣除价格因素，实际增长13.3%。
固定资产投资方面，1-11月份，国房景气指数连续攀升，11月份达到106.59的高位，同比上升2.67点；城镇固定资产累计投资100605亿元，同比增长26.8%。
其中，完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%，住宅完成投资15440亿元，增长33.7%，包括经济适用住房投资693亿元，增长31.7%；全国完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%；房屋施工面积21.66亿平方米，增长23%，住宅施工面积17.11亿平方米，增长24.2%，办公楼施工面积7930万平方米，增长18.4%，商业营业用房施工面积2.39亿平方米，增长12.4%。
截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。
其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。
图1-1：全国房地产开发景气指数趋势图1.2人民币升值，物价上升20XX年人民币在国际市场的升值压力空前高涨。
从20XX年7月至20XX年12月，人民币始终保持小幅上涨态势，今年尤其严重，人民币对美元汇率由开始的8点1以上，已经升值到目前的7.4以下，而未来升值压力仍然巨大，升值给国内市场所带来的就是货币的贬值，物价的上涨。
某房地产项目定位分析报告
• 2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年五月二十六日2021年5月26 日星期三
06年市场房地产投资总额增加，施 工面积高速增长，同时竣工面积的增幅 增加，一定程度上会导致未来3年市场 的供应增加。
地产市场价格走势
4500 4000
25 4011 3714
3500
3116
19.1
20
3000 2844 2922
15 2500
2000 1500 1000
500 0
10
8 6.6
一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争对手分析
项目位于城市西拓地带、西山板块区域
大连城市规划——西拓北进
产业
环境
西拓到高新 高新产业 海景、山
区、旅顺
景和绿化
北进到 甘井子
结论
加工 污染严重
制造业
在城市扩张的两个主 导方向中，本项目所 处的西边在产业和环 境方面都优于北边
缺陷 启发
大户型比例偏大， 价格偏高，销售速度比较慢。 规划中充分利用景观资源对销售十分有利，户型面积需要有所控制
基本资料
建面：11.7万 占地：9万 当前推出的是 第三期共9栋（400套左右） 时间：2006.3.30
西山阳光水岸
户型区间：60-132平 主力户性：2.1.1 70-90平
户室比：2室面积区间70平-105平，占
宏观市场分析小结
大连西山水库项目前期汇报
张 前 路 张前路断面图
旅顺中路
旅顺中路
项目概况
1.4.3周边道路规划形态
２０
1.4交通状况
用地分析
土地情况 市场定位
Ｍ 绿 化 带
张 前 路
５０Ｍ绿化带
旅顺中路
规划设计条件中指导性条件: “交通出入口方位：满足交通规范，按详细规划方案执行。但在招标文件附图即批复版 详规（详规出让阶段产物附图）中，宗地周边三条路上均只开了一个口。
项目概况
1.6防洪措施
用地分析
土地情况 市场定位
规划院市政所粗算结果：
按２０年一遇雨量，洪峰流量为１．６Ｍ３／秒． 地块北侧山体汇水面积为１．１ＫＭ２． ２Ｍ宽的截洪沟可满足截洪需求． 截洪沟的具体深度需根据精确计算结果确定．
项目概况
自然资源分析 气候气象数据 日照风向分析 水文状况 基础结构建议 特殊物 景观视线分析 坡度分析 坡向分析 噪音分析 地块分区
项目概况
1.3.2宗地照片
1.3 宗地现状
用地分析
土地情况 市场定位
宗地南临旅顺中路，北依北龙山，西至张前路，东为在建项目伊山芸水。
项目概况
1.3.3宗地现状地貌图
1.3 宗地现状
用地分析
土地情况 市场定位
项目概况
1.3.4宗地四面景观(东)
1.3 宗地现状
用地分析
土地情况 市场定位
④ ④ ③ ① ② ①
用地分析
土地情况 市场定位
西山水库地 区位于一个 小盆地里， 从海面吹来 的空气和该 地的空气交 换不畅，不 易形成对 流．因此气 温比大连其 他地区高． 降雨较少,应 注意防风.
项目概况
2.3日照风向分析
用地分析
大连房地产调研报告
大连房地产开发行业调研报告前言狄更斯在《双城记》的开头写道：“这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬。
”对于中国房地产业而言，也是如此。
自1998年取消福利住房开始的房地产业，得到了快速的发展，成为事实上的国民经济支柱产业和地方政府收入重要来源。
十年河东，十年河西，在近十年的时间里，房地产市场跌宕起伏，十年前金融危机席卷亚洲，十年后的今天全球金融危机的阴霾仍未完全散去。
十七届五中全会通过的经济规划，不再将房地产行业作为国民经济支柱行业，以保民生为重点的房地产调控正在持续性开展，以史为鉴，可以知兴替，回顾大连市房地产行业发展历史、发展环境，找准市场脉搏，明确发展目标，从而树立正确的发展观，不断解放思想，提升效能，能够为交通银行大连分行业务的全面发展提供有力支持。
一、大连房地产环境大连市是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。
大连位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。
环境优美，气候宜人，2006年与杭州和成都一起被评为中国最佳旅游城市，2009年大连获得全球“国际花园城市”最高级别组的第一名。
大连是夏季达沃斯世界经济论坛的举办城市。
大连位列2009年度大中华区城市（含港澳台）综合竞争力排名第九，东北地区第一。
大连市位于辽东半岛最南端、经济比重约占东北三省１／７，2009年末全市常住人口617万人。
年末户籍人口为584.8万人，比上年末净增1.4万人，其中非农业人口357.8万人，比重为61.2%。
机械增长占主导因素，在户籍人口中，外省市迁入人口6.9万人，出生人口3.9万人。
大连市房地产市场分析报告
2006年大连市房地产市场分析2006年的大连市房地产市场更加规范、理性，明显的打上了“政策”的烙印，依据今年商品房开发、销售有关数据，戴德梁行对2006年度大连市房地产市场发展状况加以分析总结，试图寻找出影响楼市的主要因素，并对2007年的大连市房地产市场加以展望。
一、整体发展此主题相关图片如下：2、政策调控力度较大2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。
从６月１日起，如住房不能同时满足以上３个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4％的契税，而普通住房（含二手房）的契税标准为1.5％。
6月16日大连市公布了《关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。
6月24日还公布了《关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。
上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。
分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是：增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。
房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。
另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。
今年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。
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•西山板块供应土地分析
•供应情况： 西山板块周边 土地面积为 47.07万平， 住宅用地建筑 面积达到61.4 万平米，竞争 激烈。
•价格：西山 板块项目主要 依托西山水库 自然景观和红 旗区域资源， 均价在60007500元/平。
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•4.7/1.7/3.5
•11.7/1.3/9 •4/1.2/3
项目资源分析
属性
区 西拓北进战略受益区 域 资 热点板块 源 优美的区域自然环境
商业缺乏
项 自然景观 目 资 风水 源
体量小,地块碎
山坡地，出行不便
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诠释
西部大通道、地铁 是居住最受市场关注的区域之一 水库和群山环抱 区域没有形成商业配套群 背山望水，山林茂密
背山面水，朝向正，山体环抱 分成两个地块 距离主道200多米的长坡路
畅销户型：
2室2厅1卫，84-92平方米 畅销原因：厨房餐厅合体， 地势比万科高10米左右 滞销户型：3室2厅一卫 滞销原因：102号楼的两侧把 边
客户构成
价格区带
优点
•滞销户型
•102
•规划图
•畅销户型
客户主要来源于大连本地，多数为30-40岁
•滞销户型
高层最低价6250，最高价8500；小高层最低价6918，最高价8300；多层最低 价7400 ，最高价8300；总体最低价6200 ，最高价8500 ；均价7500左右。 比邻西山水库，自然风景优美，能够看到水库景观的房源多；物业是万科，物 业品质有保障
•建面/容积 率
•/占地
•5/1.2/4 •15/1.1/13.5
•2.4/1.8//1.3
•4/1.2/3
•14.6/1.5/9.74
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
区域分析小结 ——城市规划带来区域价值的腾飞
•西山区域地处城市西拓前沿方向，交通条件有巨大的改善，并且 是规划中的地铁线路，向成熟的居住区方向发展。 •板块格局逐渐形成，项目放量集中，竞争激烈，价格上涨快； •板块自然环境条件突出，适宜居住，并且区域规划完整，产品质 量高，成为热点居住板块。 •强势品牌万科作为西山板块标杆出现，对整个区域价值拉动明显。
•中山、西岗、沙河口三区土地供应面积 较少，甘井子区由于地处城市外围，由于 旧区改造大大增加了土地供应，加上一些 郊区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘 井子区土地供应量充足，未来甘井子区将 继续成为房地产开发的热点。
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
市场供需状况
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• 从04年起，大连政府采取控制新 开工面积政策，优先开发中低价位商品 房政策，导致04年房地产开发规模大幅 度下降；05、06年，在市场真实需求的 刺激下，商品房开发规模迅速恢复到调 控前的水平，施工面积与新开工面积的 较上年回升，增幅为17.7%、24.9%。 • 06年市场房地产投资总额增加，施 工面积高速增长，同时竣工面积的增幅 增加，一定程度上会导致未来3年市场 的供应增加。
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大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
项目
•晶品缘林
基本资料
建面：5万 占地：4万 三期5.27开盘290户
户型区间：50-140平米
主力户型：2室1厅 84-92平
户室比：
50-61为1室1厅；占24% 84-92平为2室1厅；占41% 100-140平3-4室2厅2卫，占 35%
•项目定位建议：
• 覆盖区域市场中档、中高档需求的符合主流居住需求偏好的——
•舒适性和经济性兼顾的 •低总价、高品质的山居庭院住宅产品 •幽静、生态、阳光、亲和、科技、现代
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大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
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二、项目定位分析
2.1、项目定位分析 2.2、客户分析定位 2.3、产品定位建议 2.4、价格定位建议
大连西山房地产项目定 位分析报告-XX年
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2020/11/15
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
我们的共识：
营销的根本在于获取客户！ 在市场大势不乐观的情况下，能够比竞争对手更能抓住客户 者为胜； 在市场热的时候，能够锁住更有支付能力、接受更高价格的 优质客户者更胜。 因此研究竞争对手的意义远远大于研究宏观大势，尤其是本 项目。
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
竞争项目客户统计分析
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大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
•区域客户特征
板块 西山板块
本地人比例 65—70％
来源区域 沙河口 甘井子
西岗
职业构成 个体经营业主、
公司职员
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
宏观市场分析小结
•1、土地供应大幅增长，需求受政策影响受到抑制，增幅相对缓 慢； •2、市场价格稳中有升，总体增幅受供求关系抑制，四周价格上 涨趋势明显快于中心城区； •3、含西山板块在内的区域受城市西拓北进发展的影响，区域规 划优势明显，发展迅速； •4、主流客户群以三口之家的白领阶层为主，置业目的以自住为 主，小户型市场投放量增加，投资小户型比例加大。
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大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
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一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争对手分析
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
项目位于城市西拓地带、西山板块区域
•大连城市规划——西拓北进
产业
环境
西拓到高新 高新产业 海景、山
区、旅顺
景和绿化
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
项目定位思维导向
•项目资源
•客户需求
•项目发展 •定位
•项目规模决定其必须借助区域优 势，做跟随者；
•需要营造高性价比的品质优势；
•竞争的重点在于产品品质；
•为项目把握市场机会，
•抵御市场风险预留的竞争点。
•企业目标 •和实力
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•市场竞争
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
户室比：2室面积区间70平-105平，占
65%；3室面积区间110平-132平，占 20%；1室面积区间60平-70平，占15%。
畅销户型：2室2厅1卫（92.82 ㎡ ,95.1 ㎡ ）
畅销原因：动静分区明确;全明设 计，采光充足;卫生间干湿分离， 使用方便舒适;进深11.1米，通风 效果好.
滞销户型：130平
缺陷
大户型比例偏大， 价格偏高，销售速度比较慢。
启发
规划中充分利用景观资源对销售十分有利，户型面积需要有所控制
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大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
基本资料
建面：11.7万 占地：9万 当前推出的是 第三期共9栋（400套左右） 时间：2006.3.30
•西山阳光水岸
户型区间：60-132平 主力户性：2.1.1 70-90平
西山.颐和山水
•规划图（红圈内）
•畅销户型图
客户构成 价格区带 优点 缺陷
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本地：60%，外地40%。
起价：5580元/平，最高价：6680元/平，均价：6100元/平。
预计价格低于竞争对手。
五证不全，多次推迟开盘时间。楼间距相对较小，建筑密度大；大户型比例大，总
房款高。
大连西山房地产项目定位分析报告
XX年
竞争项目产品小结
➢项目资源：
自然环境好，西山水库为第一强势资源，客户认可度高；区域认知、基本配 套和教育人文日趋完善。
➢产品组合：
产品构成雷同，以2室为主要市场供给。万科假日风景以2室90平户型为主， 山水秀景以68平1室2厅小户型为主，而西山颐和山水以3室大户型为主 。
➢户型设计：
户型设计大都合理， 双南室、五明且可看到西山水库风景的户型备受欢迎， 出于风水、保温考虑，楼体两侧、东西两侧近临山体的户型较受冷遇，水畔香谷的 暗卫户型销售较慢。
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大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
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目录
一、市场分析研究 二、项目定位分析 三、物业发展建议 四、营销策略建议
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
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一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争对手分析
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
项目定位建议
•项目战略建议：
✓立足本区域，借助区域热势，竞争已经形成的区域目标客群； ✓立足产品基本要素——户型和园林，追求精致和合理性，价格保持区域 中低价位，成为本区域的高性价比的项目，成为领导性项目的跟随者； ✓运用适当高科技和新材料，创造产品亮点，为项目赢得区域竞争市场分 额，提供产品支撑。
土地供应情况
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区域 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区
合计
土地成交块数 11 7 14 17 3 52
用地面积（万㎡） 22.98 34.55 38.87 260.32 6.85 363.57
形成建筑面积（万㎡） 75.81 43.49 103.2 361.98 17.13 601.62
➢产品价格：
主流区位带为6000-8000元左右，可以看到西山水库风景的住宅价格相对较 高，价差在300-1000元之间。
•产品同质化，竞争激烈
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大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
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二、项目定位分析
2.1、项目定位分析 2.2、客户分析定位 2.3、产品定位建议 2.4、价格定位建议
大连西山房地产项目定位分析报告 XX年
地产市场价格走势