商业物业服务合同

甲方(委托方)：______ ___ _乙方(受托方)：__________合同双方委托方(以下简称甲方)：受托方(以下简称乙方)：根据国家有关法律、法规，在自愿、平等、商议一致的基础上，甲乙双方就甲方开辟的商业项目的物业管理委托事宜，特订立本合同。

双方的合作均以合作备忘录的形式载明所委托运营管理的商业物业基本情况(物业类型、座落位置、四至、占地面积、建造面积)、委托事宜、工作内容、经济指标、工作进度、标准描述以及其它合作事宜，合作备忘录一经双方确定后即作为本合同的附件，与本合同具有同等效力，但如因实际操作和市场变化时需要对原合作备忘录进行修改或者调整时，双方均应予认同。

乙方提供服务的受益人为委托物业的全体业主和物业使用人，委托物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

按照公司战略规划，双方的合作包括但不局限于：市场调研、选址立项、规划设计、招商租赁、营销策划、销售代理、客户服务、进场管理、物业服务等等。

本合同书中使用的全部标题仅为行文方便，不应被用作解释本合同书下双方的权利和义务。

结合项目地块实际情况进行项目市场调研及分析，提供项目客户定位、产品定位(提供项目概念性规划)，提供项目运营模式、销售通路、开辟建议及项目经济评价，为甲方开辟项目提供决策依据。

以客户(商家)的需求特征为出发点，充分考虑商圈特征、产品定位、商户定位、价格定位要素，确定并执行项目招商和销售策略和计划。

第八条以追求经营利益最大化为目标，设定商业运营和管理模式，规范管理过程，提高管理效率和水平，实现良性经营。

物业建造共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵、楼内消防设施设备、智能化设备、供电供水设备。

市政公用设施和附属建造、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。

公用绿地、花木、建造小品等的养护与管理。

附属配套建造和设施的维修、养护和管理，包括商业性广告、文化体育娱乐场所。

公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的采集、清运。

交通与车辆停放秩序的管理。

维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

管理与物业相关的工程图纸、业主资料、用户档案与竣工验收资料。

组织开展商业促销与文化娱乐活动。

负责向业主和物业使用人收取下列费用1、物业管理服务费；2、停车管理费；3 、房屋装修垃圾清理费。

业主和物业使用人商铺自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止直至向法院起诉等措施。

代收代付有关费用按政府有关部门规定执行。

其它委托事项。

委托管理期限为 2 年。

即：自2022 年9 月31 日起至﹍2022﹍年10 月1 日止。

甲方权利与义务1、向乙方提供每一个项目的开辟建设法定文件，提供项目规划设计的图纸、资料，以及项目运作的整体计划和方案等；在项目发售前向乙方提供公开消售所需的预售许可证及各项文件资料，以确保项目策划工作和销售工作的顺利展开；甲方承诺提供给乙方的资料彻底真实，并承担上述资料的合法性所产生的对项目客户的一切责任。

2、乙方制定的项目营销、销售、招商与营运方案以及所有与购房者签订的协议(单据) 、《商品房买卖合同》、《物业管理合同》、《商业经营管理公约》均须交由甲方最终审核签字盖章后，方可生效执行；甲方有权更改项目的单位面积、销售价格及付款方式，有权最终决定是否与购铺者签订协议或者《商品房买卖合同》，但需事先向乙方说明原由并征询乙方意见。

3、因项目营销或者招商方案的执行，需要在项目营销或者招商的各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及各媒体等签订合约，由甲方负责签订并承担相关费用。

4、甲方有权对乙方的合作承诺及服务进行检查考核(可以委托第三方进行检查)，定期进行客户满意度调查和回访，并将考核结果及客户反馈意见以书面形式告知乙方，针对乙方不符合约定的服务提出改进意见或者要求乙方做到切实的整改。

5、若因项目之缺点或者缺陷或者甲方之原因导致乙方与第三人发生争议或者引起诉讼或者提起仲裁，则甲方保证积极解决上述争议诉讼或者仲裁，并承担因此发生的费用。

6、审定乙方拟定的物业管理制度，甲方有权对乙方管理工作的实施及制度的执行情况进行检查监督；7、审定乙方提出的物业运营服务的年度计划、财务预算及决算；8 、委托乙方管理的商铺、房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：a.负责返修；b.委托乙方返修，支付全部费用。

9、甲方应以备忘录的形式将原甲方所使用的办公、生活用品及位于屋面及入口处的办公场所移交给乙方使用，乙方对上述用品及办公场所的完好性负责。

10、甲方委托乙方按国家规定标准，向购铺者收取维修基金(详见另行制定的锦海建材城共用部位、设施设备维修基金管理办法) ；该笔款项无条件接受甲方的监督。

11 、甲方委托乙方对进入甲方投资项目的停车场的车辆进行收费管理，收费标准按政府有关部门制定的标准执行，所收取的费用归乙方所有。

12、甲方提供投资项目的露天广场、中庭和其它可供使用的房屋及必备的有关设备供乙方经营使用，做为乙方向各类商家开展有偿服务项目之一，其收入归乙方所有，相关费用由乙方承担。

13、甲方在投资开辟项目内无偿提供90 平方米的物业用房供乙方人员办公与歇息场所，乙方只能安排保安人员、工程维修维护人员的歇息用房，其他人员(值班人员除外)不得在此物业用房内起居或者开办食堂;14、甲方应负责将物业管理所需的全部图纸、档案、资料，于合同生效之日向乙方移交，10 日内移交完毕。

第二十六条乙方权利与义务1、乙方具体工作内容涵盖项目的营销策划、营销管理、所有广告创意及设计、销售代理、招商运营、与购房者签订《商品房买卖合同》等售前服务工作(凡项目在购房者未签订《商品房买卖合同》之前及甲方收到首付款前的工作均为售前服务)；乙方销售人员应详细记录广告效果及销售情况，定期向甲方提交销售进度报告及客户资料、客户问题等，以便双方根据销售实际情况及时调整销售策略。

2、乙方保证在销售代理或者招商推广时遵守国家有关法律、法令、法规和规定 (包括知识产权在内)，并承担乙方所有人员的工资、福利、保险、工伤、佣金、交通费、住宿费、相应的办公费等费用。

3、乙方应根据项目的实际情况，以双方商定的工作目标为导向，制订销售、招商、运营、推广方案，合理安排销售与招商工作，保证商业管理团队的稳定性，并按时派谴高层人员参加相关的联席会议，从商业运营的角度为甲方提供意见和建议。

4、提供专业策划意见和广告设计方案，协助甲方监督有关销售材料(工具)的设计与制作工作，并负责有效使用和实施。

5、乙方必须严格执行经甲方批准的项目销控方案和销售价格，不得以任何形式、任何名义改变销控方案，或者向购铺者收取任何费用；非甲方的授权不得擅自给客户任何形式的折扣，否则，乙方给客户的任何形式的折扣金额从甲方对付给乙方的费用中扣除。

6、乙方不得向客户 (商家) 作出未经甲方书面允许的承诺，如因乙方(含乙方人员)的原于是引起的法律诉讼或者索赔要求，乙方须负全责。

如对甲方的信誉、形象等造成负面影响，甲方有权要求索赔。

7、乙方发生任何变动(包括推广方案、销售计划、企业经营等改变或者浮现任何足以影响正常销售的情况)，必须提前五天书面通知甲方，否则乙方应当承担相应的责任。

8、根据有关法律法规及本合同的约定，制订商业物业管理制度；并有权按本合同的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；9、负责编制房屋、附属建造物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；10、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；11 、对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在物业内改、扩建或者完善配套项目，须与甲方商议允许后报有关部门批准方可实施；12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；13、本合同终止后，乙方应按《国家商业物业管理移交办法》有关规定进行财产移交；乙方须按下列约定，实现目标管理。

1、房屋外观：外观完好、整洁；2、设备运行：配电及供水设备、智能化系统等运行安全正常，保持良好状态；3、房屋及设施、设备的维修、养护：完好率达98%，零修及时率98%，合格率100%；4、公共环境：垃圾日产日清、整洁舒适；5、绿化：种一片，活一片，完好率98%；6、交通秩序：无违章行驶、停放及物业管理责任而造成的车辆损坏或者丢失；7、保安：封闭管理24 小时值班，无因物业管理责任而引起的重大治安案件；8、急修：及时率98%，合格率100%；小修：及时率98%，合格率100%；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：95%以上。

物业管理服务费：1、物业管理服务费(无论甲方支付或者业主支付)自2022 年10 月1日起开始由乙方收取。

2、物业管理服务费的标准为：一楼铺面每月每平方米1.5 元；二三楼商业区每月每平方米1.2 元；单元楼住宅每月每平方米0.9 元3、物业管理服务费的收取标准，按政府物价部门审核后的标准调整收取；4、未售出的空置商铺的物业管理服务费收取标准为：每月每平方米0.7 元；5、鉴于甲方在商铺销售推广时，减免了部份商铺的物业管理服务费，该部份费用由甲方承担，总额为9.6 万元人民币，甲方应在本合同书签订之日三日内支付乙方物业管理服务费 (不含公共水电分摊费)。

乙方在2022 年10 月1 日至2022 年10 月 1 日期间再也不向这些商铺业主(或者使用人)收取物业管理服务费。

6、业主和物业使用人未按规定时间交费，从逾期之日起每天按应交费额5‰的标准加收滞纳金。

7、露天车位：汽车：5 元/次，包月800 元/辆；8、自行车、电动车及摩托车暂时1.00 元/辆，过夜3.00 元/辆，包月60 元/辆；本条第7 款至8 款有关车辆的收费标准如与政府有关部门批复的收费标准不同，则以政府有关部门批复为准。

乙方对业主和物业使用人的商铺自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须与委托人商议允许后执行；其它：1、对政府规定的消控系统等特种设备的维修费用由甲方承担；2、公用水电费(含电梯用电费)分摊按政府有关部门规定，由乙方向业主或者物业使用人收取。

房屋的共用部位、共同设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、物业共用部位的小修、养护费用(200 元以内)，由物业综合管理服务费承担；大中修费用(200 元以上)，由维修基金承担；更新费用，由维修基金承担；2、物业共用设施、设备的小修、养护费用(200 元以内)，由物业综合管理服务费承担；大中修费用(200 元以上)，由维修基金承担；更新费用，由维修基金承担；3、市政公用设施和附属建造物、构筑物的小修、养护费用 (200 元以内)，由物业综合管理服务费承担；大中修费用(200 元以上)，由维修基金承担；更新费用，由维修基金承担；4、公共绿地的养护费用(200 元以内)，由物业综合管理服务费承担；改造、更新费用(200 元以上)，由维修基金承担；5、附属配套建造和设施的小修、养护费用(200 元以内)，由物业综合管理服务费承担；大中修费用(200 元以上)，由维修基金承担；更新费用，由维修基金承担。