房地产销售基础知识概述

房地产销售基础知识一、房地产定义房产和地产的总称，也叫“不动产〞。

房产是房屋及其权利的总称，地产是地盘及其权利的总称；房地产是地盘附在地盘上不成分割的建筑物，构筑物和其他不成别离的物质及其权利构成的财富。

(构筑物是指不克不及进入的建筑，如：烟筒、树、路等)二、房地产的形态1、纯真的地盘；2、纯真的房屋；3、地盘和房屋的综合体。

三、房地产特性：1.位置的固定性，受地舆位置的限制四、房地产产物的特性：1.不成移动性2.使用时间长3.价值量大4.变现能力差〔长线短线〕五、房地产开发的特点1.资金量大2.投资回报高3.投资风险大4.附加值高5.产物关联性大〔建筑、设计、金融、运输等〕房地产的投资回报率：25%以上〔国外：5%摆布〕六、房地产财富的主要内容：1、地盘的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包罗地盘权的出让、转让、租赁、典质等)；4、房地产经营(包罗房屋的买卖、租赁、典质)；5、房地产中介效劳(包罗信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业打点；7、房地产金融(包罗信息、保险、金融投资等)。

七、房地产市场：一级市场，是指国家以地盘所有者和打点者的身份，将地盘使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场，是指地盘使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、地盘转让、典质等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的根底上再转让或出租的房地产交易市场。

八、地盘使用年限住宅用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年商业、旅游、娱乐用地为40年。

九、房地产产权房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用地盘使用权。

产权证书：是指“房屋所有权证〞和“地盘使用权证〞的二合为一，是房地产权的法律凭证。

房屋产权证书包罗：产权类别、产权比例。

房产坐落地址、产权来源、房屋布局、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部分的分户房屋平面图。

与产权有关的概念房屋产权：泛指所有者对财富的占有、使用、收益处分，并排除他人干预的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

房屋权属登记：指房地产行政主管部分代表当局对房屋所有权以及上述权利发生的典质权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的地盘使用权权利主题一致的原那么。

房地产权登记：通常称“产权登记〞(包罗房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民当局为了健全法制，加强城镇房屋的打点，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋地点地产权打点部分申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋打点机关发给房屋所有权证。

房屋所有权登记是房屋产权打点的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的打点。

共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。

前者是指共有人别离按本身所拥有的份额的大小，对共有房地产享有必然的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

房屋典质：产权所有人以房契作为典质，取得借款按期付息。

房屋产权仍由产权所有者自行打点，债权人只按期取息，而无使用打点房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契典质即告终结。

过户：即更换房屋承租人姓名。

十、中国的地盘政策：1.中国的地盘国有地盘：国家进行了集中征用，可进行自由划拨出让地盘集体地盘：一般为农业用地。

〔国有地盘的性质和集体地盘的性质可以彼此转让〕地盘使用年限到期后：1）收归国有，国家从头进行开发，但是必需进行房屋抵偿2）有该地块地盘使用权人想当局申请续租2.生地：又称毛地，即没有进行根底配套建设。

没有进行三通一平的地盘熟地：进行了根底配套和三通一平建设的地盘〔地盘出让金+根底配套金〕三通一平：道路、水、电通场地平整七通一平：通讯、天然气、热力、排污、道路、水、电通、场地平整十一、五证两书一、建筑用地规划许可证建设单元向地盘打点部分申请征用划拨地盘前，经城市规划行政主管部分确认，该工程位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、国有地盘使用证经地盘使用者申请，经城市各级人民当局发布的国有地盘使用权的法律凭证。

该证主要载明地盘使用者名称、地盘座落、用途、地盘使用面积、使用年限、和“四至〞范围。

四、建设工程开工证建设单元进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律庇护。

五、商品房发卖(预售)许可证市、县人民当局房地产打点部分允许房地产开发企业，发卖商品房的批准性文件六、“两书〞商品房质量包管书、商品房使用说明书十二、名词解释居住区用：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地：指住宅建筑基地占地及其占地四周合理间距内的用地〔含宅间绿地和宅间小路等的总称〕道路用地：指居住区道路、小区路、组团路及非公配建的居民汽车地面停放场地公共绿地：指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包罗居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带绿地等道路红线：指城市道路〔含居住区级道路〕用地的规划控制线。

建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基地位置的控制线。

建筑小品：既有功能要求，又具有点缀，装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体建筑，游憩欣赏实施和标记物等的总称。

套内建筑面积：指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

套内使用面积：指房屋户内全部供食用的空间面积，按房屋的内墙线程度投影计算。

套内墙体面积：商品房各套〔单元〕内空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非公用墙两种。

商品房各套〔单元〕之间的分隔墙，套〔单元〕与公用建筑之间的分隔墙以及外墙〔包罗山墙〕均为共用墙，共用墙程度投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体程度投影面积全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积：指阳台地面地板外沿程度面的投影。

套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。

共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。

应分摊的共有建筑面积：应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两局部组成。

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整栋楼建筑效劳的公共用房和打点用房的建筑面积；2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙〔包罗山墙〕墙体程度投影面积的50%山墙：坡屋面房屋指斜屋顶的倾斜平面端构成的垂直三角局部，各式建筑指的是建筑的短边。

竣工面积：指竣工的各懂房屋建筑面积之和。

房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。

容积率：指建筑总面积与建筑用地面积的比。

容积率=总建筑面积/总用地面积建筑密度：指在居住区用地内各类建筑的基地面积与居住区用地的比率。

建筑密度=各内建筑基地总面积〔所有建筑底层面积总和〕/总用地面积绿化率：指工程规划建设用地范围内的绿化投影面积与规划建设用地面积之比绿化率=总绿化面积/总用地面积。

有程度绿化〔地面的绿化〕与垂直绿化之分绿地率=绿地总面积/总用地面积。

可理解为程度绿化开间：房间的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑畴前墙壁到后墙壁之间的实际长度。

层高：他通常包罗下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高：指层高减去楼板厚度的经剩值。

尺度层：指平面安插不异的住宅楼层。

阳台：指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间平台：指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的局部走廊：指住宅套外使用的程度交通空间。

地下室：指房间地面低于室外地平面且高度超过该房间净高的1/2者。

隔断：指轻质材料制作，专门作为分隔室内空间的到顶或不到顶构件。

过道：指住宅套内使用的程度交通空间单元式住宅:指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面积只有一个楼梯住户由楼梯平台直接进入分户门。

所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

玄关：它是以个缓冲过度的地段，讲究必然的私密性，大门一开有玄关阻隔，外人对室内就不克不及以览无余。

十三、面积的计算1.计算建筑面积的范围：1) 单层建筑物不管其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围程度面积计算。

单层建筑物内如带有局部楼层者，亦应计算建筑面积。

2) 多层建筑物的建筑面积按已建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围程度面积计算，二层及二层以上按外墙外围程度面积计算。

3) 层崇高高贵过的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙〔不包罗采光井、防潮层及其庇护墙〕外围的程度面积计算。

4) 用深根底做架空层加以操纵，层崇高高贵过的，按架空层外围的程度面积的一半计算建筑面积。

5) 坡地建筑操纵吊脚做架空层加以操纵且层崇高高贵过，按围护布局外围程度面积计算建筑面积。

6) 穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅不管其高度如何，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内回廊局部按其程度投影面积计算建筑面积。

7) 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

8) 舞台灯光控制室按围护布局外围程度面积乘以实际层数计算建筑面积。

9) 建筑物内的技术层〔管道层、附层、夹层〕是指房屋的局部层次，层崇高高贵过的，按其墙外围程度面积计算建筑面积。

10) 与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围程度面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖程度投影面积的一半计算建筑面积。

11) 有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围程度面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖程度投影面积的一半计算建筑面积。

12) 突出屋面的有围护布局的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护布局外围程度面积计算建筑面积。

13) 突出墙外的门斗按围护布局外围程度面积计算建筑面积。

14) 封闭阳台、挑廊，按其程度投影面积计算建筑面积。

凹阳台、挑阳台按其程度投影面积的一半计算建筑面积。

15) 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线程度面积计算建筑面积。

无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一增计算建筑面积。

16) 两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

17) 室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层程度投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其程度投影面积的一半计算建筑面积。