万科工程质量控制作业指导书

万科房地产项目成本控制研究--毕业论文

万科房地产项目成本控制研究摘要 (2) Abstract (2) 第1章绪论 (4) 1.1研究背景及研究意义 (4) 1.2 国内、外相关研究综述 (5) 第2章房地产项目成本控制相关理论 (7) 2.1房地产项目成本控制概述 (7) 2.2房地产项目成本控制方法 (7) 2.2.1 投标、签约阶段成本控制 (7) 2.2.2 施工准备阶段成本控制 (8) 2.2.3 人工、材料、机械及现场管理费控制 (8) 第3章万科房地产项目的成本控制概况 (8) 3.1万科八阶段成本控制 (8) 3.1.1立项成本控制 (8) 3.1.2 规划环节 (9) 3.1.3 招投标环节 (9) 3.1.4 施工环节 (10) 3.1.5 材料及设备采购环节 (10) 3.1.6 销售环节 (10) 3.1.7 工程预决算 (10) 3.1.8 物业管理成本 (11) 3.2 万科各个管理部门在成本控制中的作用 (11) 3.2.1项目发展部 (11) 3.2.2设计部 (11) 3.2.3工程管理部 (11) 3.2.4项目部 (12) 3.2.5营销中心 (12) 3.2.6 财务管理部 (12) 第4章结论与展望 (12) 致谢 (12) 参考文献 (12)

摘要：近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP 产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。关键词：房地产；成本控制；经济；发展 Abstract:In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China's economic development. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market driven by the community. In this context, China has successively

工程质量控制作业指引

编号 VKSZ/WI/PR024 版号：A/3 页码：第1页共7页工程质量控制作业指弓深圳市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. WNKE 方ER 「程质量控制作业指弓编制审核批准陆荣秀唐激扬刘荣先日期日期日期 2002-8-23 2002-8-23 2002-8-23 流程目标: 流程时间要求流程主要责任岗位项目经理部 2002-10-21 修订状态 A/1 流程要素修订记录修改内容 5.1.1、521、5.2.2、 524、5.2.5 流程监控点数目流程涉及职位数目修改人审核人陆荣秀唐激扬 2003-3-7 A/2 文件整体修订陆荣秀唐激扬 2005-6-1 A/3 2.2、5.1.2、523、5.2.7、 6.4、6.5、 7.1、7.2、7.3、孟浩唐激扬 7.10、8 批准人刘荣先刘荣先徐洪舸

SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.

SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 1.目的使项目的工程质量符合国家有关规范、技术标准及达到合同要求。 2.适用范围 2.1. 适用于本公司开发的所有项目在施工过程的工程质量管理和控制。 22区域各公司差异按第8条款执行。 3.术语和定义项目工程质量控制是指项目经理部以合同规定的质量目标或以国家标准、规范，进行的监督与管理活动。 4.职责 4.1. 项目经理部 4.1.1. 负责履行施工监理、工程承包、设备材料采购等用于本项目的工程合同。 4.1.2. 负责对顾客、工程及设计变更的审核、发放及落实情况控制。 4.1.3. 负责对监理单位工作及服务过程及质量进行控制。 4.1.4. 负责统一工程技术标准的实施。 4.2. 监理公司 4.2.1. 负责对隐蔽工程及工序的监控; 4.2.2. 负责分部分项工程的验收; 4.2.3. 负责组织施工样板验收; 4.2.4. 主持图纸会审、施工组织设计审核、开工预备会、工程例会和专题协调会; 4.2. 5. 对项目隐蔽工程的质量实行全程跟踪及确认; 4.2.6. 对项目的各工序节点质量进行全面的监控；组织对分部分项工程的验收; 4.2.7. 协调处理总承包商与分项承包商的交叉作业问题; 4.2.8. 组织每周的工程例会，并形成会议纪要; 4.2.9. 编写《监理月报》及时抄送项目经理部。 4.3. 承包商

万科地产前期后期配套工作管理制度

万科地产前期后期配套工作管理制度一、目的为规范公司工程项目前期及后期配套工作行为及事务处理标准,使工作得以圆满进行,特制定本管理制度。二、适用范围本制度适用于本公司工程项目各阶段所有前期及后期配套工作的进行。三、前期、后期配套工作要求 1、工程部前、后期配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序,熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。 2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标,项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费,是否九通一平,楼盘的地理位置,交通状况以及规划状况,项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。 3、以项目为基础了解施工进度,从实际出发制定合理的工作计划,实现与工程建设的统一、协调、同步。 4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料,一经获得将原件并复印件转交资料员保管,做好交接记录工作。 5、配套工作进行中,涉及费用支出的,填写《签呈》及《付款申请单》,由总裁、副总经理、财务部、预算部签字同意后领取,将相关票据交财务部。 6、工程结束后,对工程期间工作做总结报告,交主管经理审阅。 7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策,提前完成项目前期配套的计划工作,上报主管经理进行相关决策。 8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。四、工程部前期、后期配套工作职责 1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。 2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。 3、办理能源、占路、::掘路、绿化、环保等相关手续。 4、协助组织工程竣工、档案验收工作,办理《房屋产权证》。 5、完成领导交办的其它工作。五、工作内容 1、项目可行性研究阶段: (1)搜集市场相关信息,为公司决策层提供可靠数据,办理土地准备工作,制定严密工作计划,计划包括征地(买地)、拆迁、补偿等方案。责任部门:集团公司决策层(可行性研究报告、初步方案、项目论证资料等) (2)测量队测绘获得现状地形图,填报《建设用地申请书》。 (3)办理《建设用地选址意见书》。 (4)办理《建设项目环境影响报告表》,环保局出具《环评证明书》。 2、项目前期阶段: (1)缴纳土地转让金、土地契税,获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。 (2)办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知。 (3)办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作,获得土地地籍图。 (4)办理《设计阶段能源可供证明》或《大、小能源配套证明》。 (5)联系各水、电、燃气、热力、市政等单位,了解能源和市政配套要求,配合设计单位找到能

万科房地产项目成本控制研究

万科房地产项目成本控制研究摘要：近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP 产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的

梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。关键词：房地产；成本控制；经济；发展 Abstract:In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China's economic development. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market driven by the community. In this context, China has successively promulgated a series of policies to limit the real estate development. From the macroscopic angle inhibited the development of real estate industry, but also intensified the competition of the real estate industry. Has the double meaning of theory and practical aspects of this research. In terms of theoretical significance: This paper reviews the important significance of cost management in the project management of the real estate. And put forward the feasibility of the project management framework of cost management based on. At the same time, the use theory tools of a real estate project execution may exist in the process of cost control problems are summarized, and put forward the corresponding solutions, provide necessary theoretical basis for subsequent project cost control research. In practical terms this paper has an empirical study on the cost control in the process of implementation of the research object of a real estate project is analyzed.

万科质量控制策划方案

万科·梅溪郡一期工程质量控制策划方案一、工程概况工程名称：万科·梅溪郡一期工程施工单位：湖南省沙坪建筑有限公司设计单位：广东华玺建筑设计有限公司监理单位：广东华玺建筑设计有限公司建设单位：长沙市万科房地产开发有限公司地理位置：长沙市先导区梅溪湖二、质量管理目标工程质量目标为确保工程质量符合现行国家标准与规范的相应规定和要求，争创湖南省优质工程。为使本工程质量的总目标能够顺利实现，故划分为以下几项分目标，以实现分目标来确保总目标的实现，分目标如下：a、分部、分项工程合格率100％，b、分部、分项工程优良率85％，c、杜绝重大质量事故。三、管理组织机构及主要职责 3.1管理组织机构为使万科·梅溪郡一期工程各项质量管理工作以及各项质量保证措施得到真正落实，项目部成立以项目经理为组长的质量管理组织机

构如图所示。项目质量管理组织机构

3.2管理机构成员岗位职责 3.2.1 项目经理及技术负责人质量保证岗位职责 1.负责做好项目部内外的施工协调及日常质量管理工作； 2.监督工程使用材料的质量、施工质量及进度控制，确保工程的质量； 3.项目经理是项目部保证工程质量的第一责任人，必须坚持“百年大计、质量第一”的方针。 4. 技术负责人对整个工程的质量负责，是项目部保证工程质量的直接责任人，监督检查各专业施工的质量情况，对项目经理负责。 5.项目副经理对各工种施工质量负直接责任，监督检查各工种的施工质量情况，并对下属各部门进行指挥调度。 3.2.2 质安部保证质量岗位职责

1.对本工程的施工安全进行监督检查，组织项目管理部门对本工程的质量安全进行检查。 2.对项目经理负责，对本工程进行定期检查和不定期抽查，监督项目各区分部质量安全工作，对不符合质量安全要求的，做好《监督检查记录》，限期整改。 3.2.3工程部质量保证岗位职责工程部负责保证本工程所使用的标准、规程、规范、图纸、工艺等文件确保符合文件和资料控制程序的规定以及满足本工程的需要。 3.2.4技术部质量保证岗位职责技术部负责向专业施工员提供技术支持，对各专业施工方案的可行性进行审核，对整个工程的关键施工部位进行策划、制定施工方案及对整个工程负有技术指导的职责。负责工程所使用的全部材料进行检验、试验工作。 3.2.5物资设备部质量保证岗位职责负责对项目经理部所使用的全部材料进行采购、贮存保管、发放，对全部材料设备的质量负责（包括业主所提供的材料设备）。同时负责对全部施工机具进行日常维修保养，保证施工机具的正常有效性。 3.2.6质量员质量保证岗位职责

4.0-01-01 万科物业质量体系文件控制细则

1.目的规范体系文件编制。 2.范围适用于公司质量体系文件的编制。 3.方法和过程控制公司体系文件（包括部门各类规章制度和作业指导书）的编制须按以下规定的要求进行。 3.1质量手册、程序文件和通用作业指导书 3.1.2文件的表头格式样板

3.1.3文件版面格式 3.1.3.1 3.1.3.2内容部分文字为“楷体四号”，段落行距：固定值 -22磅 3.1.4表格的表头格式殌深圳市万科物业发展有限公司（楷体，五号）表格名称（楷体、二号、加黑）编号：版本：表格生效期：序号：（楷体、小四、加黑）注：超过两页以上的表格，须在每页表格的正下方注明页码。 3.1.5 编码规则 3.1.5.1 质量手册编码 ,“质量手册”英文缩写 ,“万科物业发展有限公司” 的英文缩写 3.1.5.2 程序文件编码

, 从"01"起02、03…顺推标准中对应要求的序号 3.1.5.1 ,从"01"起02、03…顺推 3.1.5.2 "01"起02、03…顺推 F ”表示 3.1.5.1”、“3.1.5.2”和“3.1.5.3” 3.2部门各类规章制度、作业指导书和岗位职责及组织架构 3.2.1部门岗位职责和组织架构的格式要求文件名称（黑体、三号）文件编号（黑体、小四号）文件内容（宋体、四号）编制：审核：审批：

年月日年月日年月日备注：1、如文件超过一页，须标明文件的页码（宋体小五号）。 2、文件编号按部门发文的编号一致。（文件《部门发文管理办法》）包括安全巡逻路线图、灭火作战方案、安全岗位分布图等业务流程文件，维修、保洁工作细则，各类业务管理规定和适合于本部门运作的各类作业指导书。 3.2.2.2版面格式与本文件条款3.1.3的要求一致，所不同的地方是内容部分文字为“宋体四号” 3.2.2.3编号规则部门文件顺序，以“01”起顺推。 1）。注1：文件类别编号 P-培训类文件：关于部门培训的有关制度 X-行政类文件：关于信息、后勤、电脑、车辆、食堂等行政管理制度。 R-人事类文件：关于部门人事管理的有关制度。 Y-业务类文件：关于部门品质、消防及安全巡逻路线图、灭火作战方案、安全岗位分布图等业务流程文件等。 C-财务类文件：关于部门（公司）财务管理的有关制度。 J-经营类文件：关于部门经营管理的有关制度。

万科地产施工安全管理制度

万科地产施工安全管理制度（试行）目录为加强万科地产建设项目现场安全施工管理，促进现场安全管理标准化、规范化和制度化，改善项目现场环境，从而切实保障施工现场人身安全，特制定此制度。 (5) 2.适用范围 (5) 本制度适用于公司全额投资或控股项目施工现场的安全管理。 (5) 3.原则 (6) 4.安全管理目标 (6) 保证万科地产工程项目安全施工，提高安全管理预控能力，减少或杜绝重大人员伤亡及工程安全事故的发生，有效降低工伤意外率。 (6) 5.安全管理的架构体系 (6) 5.1公司内部安全管理体系 (6) 地区公司应建立由公司安全生产领导小组、发展管理部以及项目发展部构成的安全管理三级组织体系。安全生产领导小组由公司工程分管领导总负责，负责公司安全制度与实施标准的审批、监督、协调与保障，同时也负责各项目安全应急事故的指挥与决策。公司发展管理部是安全管理工作的专职部门，代表公司组织定期检查、评比，以及项目间的交流与系统提升。项目发展部是项目安全生产的直接管理部门，负责现场施工安全管理体系的建立和日常管理工作。 (6) 5.2项目安全管理组织架构 (6) 5.2.1项目发展部经理应在项目发展部内部组建项目安全管理小组，并担任组长，同时确定安全主任主持日常安全管理工作。 (6) 5.2.2项目发展部应提出对监理单位和施工单位安全管理人员资格及岗位人数配置的具体要求，形成项目发展部、监理公司、施工单位的项目三级安全管理组织架构。 (6) 5.2.3监理单位、施工单位根据项目发展部要求上报相关岗位及人员名单，经批准后，不得擅自更改，如需进行人员调整必须以书面形式上报项目发展部，审批同意后方可更换。 (6) 5.2.4项目安全管理组织架构示意图： (6)

万科公司地产成本管理制度

目录一、总则二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控（一）成本监控系统（二）成本监控的要求四、房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理（八）其他环节的成本控制五、附则万科企业股份

房地产成本管理制度（讨论稿）一、总则 1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。 2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： ◆立项资料是否齐全、规； ◆市场定位是否明确、恰当；

万科工程质量管理制度

名称沈阳公司品质管理制度版本A/2 第 2 页共 16 页编制庞占国更改高宏伟审核高波涛批准黄凯生效期 2010年3 月23日一、目的 ●通过成立工程管理管理部品质管理中心执行对项目工程主体的实测实量工作，加强质量预控管理，提升工程实体质量水平，为装修房大面积施工提供良好的基础条件。 ●通过定期评估、识别高质量风险项目跟踪和落实项目风险管理措施，规避质量隐患； ●发挥工程管理平台作用，使沈阳工程系统内的管理工作系统化、标准化，拉平各项目间的管理差异。二、适用范围适用于沈阳公司所有在建项目。三、工作职责 ●负责公司内在建各项目实体工程质量实测实量检查工作； ●负责公司内在建各项目的质量评估工作，并编制公司内各项目的质量评估报告； ●负责跟踪落实项目经理部工程质量问题的整改、复查工作； ●负责公司内在建项目技术方案审核及执行落实情况； ●负责检查公司内在建项目安全文明施工管理执行情况； ●负责检查公司内在建项目质量风险管理及执行工作。四、工程实体实测实量检查工作内容：（一）模板工程模板工程查验表

名称沈阳公司品质管理制度版本A/2 第 3 页共 16 页编制庞占国更改高宏伟审核高波涛批准黄凯生效期 2010年3 月23日墙柱截面尺寸、垂直度、顶板模板标高、顶板模板水平度为主控项目，砼塌落度、拆模时间为风险检查项目。其中模板质量检查合格标准按照第四版施工手册标准执行。 1、墙柱截面尺寸从地面向上300/1200mm两段各测量墙柱模板截面尺寸一次，取与图纸设计偏差最大值为实测指标合格率的1个计算点。 2、墙柱垂直度任取一面长边剪力墙实测两个位置垂直度（墙长大于3米实测三处）或柱的两面各测一次垂直度，墙、柱各取偏差最大值为实测指标合格率的1个计算点。3、顶板模板标高同一功能房间顶板模板为一个实测区，标高实测三点，取与图纸设计标高偏差最大值为实测指标合格率的1个计算点。 4、顶板模板水平度（1）同一功能房间顶板模板内四个角点和一个中点，即五点水平极差最大值为实测指标合格率的1个计算点。（2）客厅为必检房间。（3）当设计无具体要求时，对于跨度大于或等于4m的板，要求板跨中起拱2L/1000（L为板的短向跨度）。如未达到起拱要求，则视为不合格。（二）砌筑工程轴线、门洞口分尺线、十字通线、规方线、砌筑小样图、拉结筋、撂底、砌筑工程查验表

(完整版)万科招投标管理制度

工程部招投标管理制度一、招投标工作管理细则二、集团工程招标管理办法三、集团房地产开发用地投标、竞拍管理办法四、施工总包单位竞标考察管理制度五、施工总包单位招投标管理制度六、监理单位考察、招投标管理制度一、招投标工作管理细则 1、目的确保廉洁高效地选择到质优价廉的队伍及厂家的产品。 2、范围单项造价超过50万元以上的服务项目、单项造价超过100万元以上的设备采购以及单项造价超过200万元以上的工程项目，必须请具有相应资质的招标代理机构进行公开招标。 3、程序及职责按照每单项的类型及需招标的范围，任何工程、服务、设备材料的选择均需在合同申报前半个月将操作具体计划及招标项目规模及情况上报给部门领导，经部门领导批示同意后报分管领导审批，认可后实施，以避免正

式申报时考虑不周又无时间调整的被动局面。对不需要做招投标的应向部门领导提前半个月申请特殊处理，并详细说明理由。（1）队伍及厂家的入围资格界定办法：主办工程师首先到政府行业主管部门了解本行业全面情况，并根据政府主管部门所作的行业评比结果，经统计分析整理出各材料及队伍的入围资格等，经工程部或配套部讨论后报公司。建材要根据检测报告内的数据，由厂家承诺其产品所达到的数值。（2）招投标过程：主办工程师根据公司批准的入围资格要求及设计销售对材料性能品质的要求，推荐不少于三家入选单位参加招投标。在招标时必须请各竞标单位同时到场，参加有设计、主办部门及预算各一人以上人员组织的招标会（必要时领导参加）。并严格查验投标单位的营业执照、经营许可证、资质等级证书及进沪许可证等。主体土建工程还需要查验核定承接任务单。投标时要求各竞标单位于标书规定日期内密封标底送达预算部，非密封及过期者为弃权。开标时必须有设计、主办部门及预算各一人以上参加，对各竞标单位

万科房地产成本控制

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；- - 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；- - 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；- - 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；- - 5、抹灰工程：25~40元/平方米；- - 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；- - - -

- - 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；- - 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；- - 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；- - 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；- - - - 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；- -

- 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；- - - 13、人工费：130~200元/平方米；- 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；- - - -15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米； 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米； 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米； 20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程(336页)

万科房地产开发有限公司管理制度

目录一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书 2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部

（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部销售部经理职位说明书 7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表

万科物业提升安管服务品质方法

万科物业提升安管服务品质方法 1、各班组工作互控监督制度问题描述安全团队内部各班组配合不够默契，有可能存在交接脱节现象严重。解决措施采取班组间互控，班长组织落实，过程采取夜间查岗、情景模拟、突发事件处理等，频次设置1次/周，确保互控质量平衡性；检查班组依据《安全业务检查考核标准》提交问题点及整改建议，并设定时效，由被检查班组于期限内提交整改措施，安全负责人验证、通报，检查情况纳入月度考核；以此为据，评选月度《月度安全管理先进班》悬挂流动红旗；季度排名，对排名前一名和后一名的班长考核加/扣分；以此做为公司级“安全管理先进班长”考评依据，调动积极性。成效强化内部安全管理。 2、出入口增加拾音器，规范BI礼仪问题描述

安全出入口人流量大，现场工作虽然有监控镜头，但无法摄取现场岗位操作时声音文件，而且现场人员容易有意识的躲避监控镜头，不利于事后追溯取证。解决措施在现场岗亭增加拾音器，连接到监控设备上，实现实时录音摄影。成效加强安全管理。 3、固定车位加装防盗车位锁问题描述固定车位经常被占用现象，不能体现专位专用,造成业主不满，安全员工作压力大。解决措施业主固定车位没有安装车位锁，车辆离开后车位空在那里，其它车辆随时有可能进入车位，安全员不能及时发现车位被占用，加装防盗车位锁即可。成效杜绝车位被占用，方便管理。 4、发布各类安全防范温馨提示问题描述

因社会治安形势和小区外围环境特征，小区安全管理的难度及风险越来越大。而由于安全队伍的职业特点影响，安全员的流动率较大，导致安全现场业务技能提升较慢，特别是大社区日常事务较多，安全防范难度更大，特别是我们新项目新楼盘日常加班较多，对安全员的日常业务技能培训力度不够；由于业务技能不熟，各班组对信息的处理存在差异；安全员新人较多，岗位人员更换频繁，现场服务存在不一致现象，影响服务品质。解决措施编制《监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示》,每天24小时，针对不同时段工作的重点,中心定时向现场岗位发布现场安全防范提示，提醒岗位加强防范并监督岗位的落实情况，形成有效互动，保证现场服务品质。成效提升安全管理效率。 5、夜间实施“安全搜寻棒” 问题描述夜间安全隐患较大，采光井、墙壁拐角、草丛等地带人易躲藏；夜间值班安全员不易发现问题，班长监控相对较薄弱；安全巡逻岗长期从事一个岗位，按照固定的巡逻路线巡逻，时间久后易麻痹，夜间值班容易乏困，特别是下半夜人易疲惫，工作质量难以保证。解决措施每个巡逻岗制作一个“安全搜寻棒”，夜间由值班主办或班长将“安全搜寻棒”放于巡逻岗一个不易发觉的位置，要求巡逻岗当班期间找到并上交。此举大大提高了巡逻岗的工作积极性，巡逻岗感觉有了压力，岗位相互间也有了相互评比的思想，提高了夜间发现问题的能力，消除了安全隐患，保证了夜间工作质

万科房地产公司项目管理制度汇编 (完整版)

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万科房地产公司项目管理制度(完整版) 第一章总则第1节项目运作过程管理

1 项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。 2 项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。 3 发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，股份公司相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是股份公司实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，股份公司各业务部门、股份公司所属公司必须配合项目管理中心的工作。 4 项目公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。股份公司所属公司其他各部门必须配合开发设计部的工作。 5 所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，通过以下方式对项目运作实施全过程控制： 5.1 发布业务运作必须遵循的管理规定； 5.2 开发过程中的备案、核准和审批操作； 5.3 报备资料综合分析； 5.4 例行的现场检查等。 6 股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的关联措施进行综合评价，每季度形成一份分析报告，报股份公司主管领导审阅，并抄送投资证券部备查。 7 在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进行现场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项目公司公司总经理。

万科质量控制方案

万科·梅溪郡一期工程质量操纵策划方案一、工程概况工程名称：万科·梅溪郡一期工程施工单位：湖南省沙坪建筑有限公司设计单位：广东华玺建筑设计有限公司监理单位：广东华玺建筑设计有限公司建设单位：长沙市万科房地产开发有限公司地理位置：长沙市先导区梅溪湖二、质量治理目标工程质量目标为确保工程质量符合现行国家标准与规范的相应规定和要求，争创湖南省优质工程。为使本工程质量的总目标能够顺利实现，故划分为以下几项分目标，以实现分目标来确保总目标的实现，分目标如下：a、分部、分项工程合格率100％，b、分部、分项工程优良率85％，c、杜绝重大质量事故。三、治理组织机构及要紧职责 3.1治理组织机构为使万科·梅溪郡一期工程各项质量治理工作以及各项质量保证措施得到真正落实，项目部成立以项目经理为组长的质量治理组织机构如图所示。

项目质量治理组织机构

3.2治理机构成员岗位职责 3.2.1 项目经理及技术负责人质量保证岗位职责 1.负责做好项目部内外的施工协调及日常质量治理工作； 2.监督工程使用材料的质量、施工质量及进度操纵，确保工程的质量； 3.项目经理是项目部保证工程质量的第一责任人，必须坚持“百年大计、质量第一”的方针。 4. 技术负责人对整个工程的质量负责，是项目部保证工程质量的直接责任人，监督检查各专业施工的质量情况，对项目经理负责。 5.项目副经理对各工种施工质量负直接责任，监督检查各工种的施工质量情况，并对下属各部门进行指挥调度。 3.2.2 质安部保证质量岗位职责 1.对本工程的施工安全进行监督检查，组织项目治理部门对本工程

的质量安全进行检查。 2.对项目经理负责，对本工程进行定期检查和不定期抽查，监督项目各区分部质量安全工作，对不符合质量安全要求的，做好《监督检查记录》，限期整改。 3.2.3工程部质量保证岗位职责工程部负责保证本工程所使用的标准、规程、规范、图纸、工艺等文件确保符合文件和资料操纵程序的规定以及满足本工程的需要。 3.2.4技术部质量保证岗位职责技术部负责向专业施工员提供技术支持，对各专业施工方案的可行性进行审核，对整个工程的关键施工部位进行策划、制定施工方案及对整个工程负有技术指导的职责。负责工程所使用的全部材料进行检验、试验工作。 3.2.5物资设备部质量保证岗位职责负责对项目经理部所使用的全部材料进行采购、贮存保管、发放，对全部材料设备的质量负责（包括业主所提供的材料设备）。同时负责对全部施工机具进行日常维修保养，保证施工机具的正常有效性。 3.2.6质量员质量保证岗位职责 1.质量员负责房建、机电分部的质量检查和监督，编写和汇总质

2018年万科房地产开发质量管理体系完整【收藏版】

房地产开发质量管理体系

目录一、房地产开发质量管理体系的构成 (1) （一）质量管理体系的定义 (1) （二）质量管理体系的内容 (1) （三）质量管理体系部门构成 (2) 3二、部门职责 ......................................................................................................... 7 三、工作流程 ......................................................................................................... 四、项目质量管理的主要内容 (7) 五、开发质量管理相关制度 (11) 35 六、现场管理程序手册....................................................................................... 七、施工过程质量控制细则 (48) 八、“质量一票否决权”的使用规定 (51)

一、房地产开发质量管理体系的构成（一）质量管理体系的定义管理体系是建立方针和目标并实现这些目标的体系。质量管理体系是在质量方面指挥和控制组织的管理体系，是一个把与质量有关的组织结构、过程和资源等组织起来的有机整体，强调系统性和协调性。（二）质量管理体系的内容（1）组织结构质量管理体系中组织结构是指企业为实现质量管理目标，在相应的管理工作中进行分工协作，在职务范围、责任、权力方面所形成的结构体系。组织结构的本质是员工的分工协作关系。这个结构体系的内容主要包括：职能结构即完成成本管理目标所需的各项业务工作及其关系，包括机构设臵、业务分工及相互关系。层次机构又称组织的纵向结构，即各管理层次的构成。在成本管理工作中，管理层次的多少，表明企业组织结构的纵向复杂程度。宜设臵为3-4个层次，即：公司层次（分公司）项目层次，岗位层次。部门机构又称组织的横向结构，即各管理部门的构成。与质量管理相关的部门主要有党政工团、计财、审计、技术、人事、管理、劳动物资、生产及负责企业制度建设工作的部门。职权机构即各层次、各部门在权力和责任方面的分工及相互关系。由于与质量管理相关的部门较多，在纵向结构上层次也较多，因此，