房屋登记中询问申请人慎用询问笔录_刘守君
左可立、刘怀修城乡建设行政管理：房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书
左可立、刘怀修城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书【案由】行政行政行为种类行政登记【审理法院】河南省商丘市中级人民法院【审理法院】河南省商丘市中级人民法院【审结日期】2020.09.27【案件字号】(2020)豫14行终106号【审理程序】二审【审理法官】彭灵侠周德芳牛杰【审理法官】彭灵侠周德芳牛杰【文书类型】判决书【当事人】左可立;刘怀修;永城市自然资源和规划局【当事人】左可立刘怀修永城市自然资源和规划局【当事人-个人】左可立刘怀修【当事人-公司】永城市自然资源和规划局【代理律师/律所】赵超河南正剑律师事务所;刘楠河南正剑律师事务所【代理律师/律所】赵超河南正剑律师事务所刘楠河南正剑律师事务所【代理律师】赵超刘楠【代理律所】河南正剑律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】行终字【原告】左可立【被告】刘怀修;永城市自然资源和规划局【本院观点】上诉人左可立的主张被上诉人刘怀修提起诉讼已经超出诉讼时效，从其提供证据证明看，上诉人左可立称其通过购买案外人李红旗股份与刘怀修系合伙建房，但与李红旗在一审法院对其询问所陈述的内容相矛盾，左可立所举证据仅能证明其与案外人李红旗签订有股权转让协议，不能证明刘怀修知道上诉人申请房屋登记的行为。
【权责关键词】合法违法第三人物证合法性维持原判改判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，上诉人左可立的主张被上诉人刘怀修提起诉讼已经超出诉讼时效，从其提供证据证明看，上诉人左可立称其通过购买案外人李红旗股份与刘怀修系合伙建房，但与李红旗在一审法院对其询问所陈述的内容相矛盾，左可立所举证据仅能证明其与案外人李红旗签订有股权转让协议，不能证明刘怀修知道上诉人申请房屋登记的行为。
同时，左可立申请房屋登记时所提供的土地利用总体规划图加盖的是永城市国土资源局规划审核专用章，并非永城市城乡规划局的公章，同时，加盖公章的行为系职务行为，不能证明刘怀修作为永城市城乡规划局干部，知道申请房屋登记的行为存在。
询问笔录(注销)--注销登记
询问笔录
根据规定，现就您申请办理坐落不动产登记的有关事项进行询问，请认真核对下列询问内容无误后签字确认。
如有不实，申请人应承担由此引发的一切法律责任和经济责任。
本询问笔录将随登记资料存入档案。
（有□的以打√为准；其他空白处以填写为准）。
询问人：
1、申请登记事项是否为申请人真实意思表示？
回答：是□否□
2、申请登记的不动产是共有，还是单独所有？
回答：共有□单独所有□
3、申请登记的不动产是按份共有，还是共同共有？
回答：按份共有□共同共有□
4、申请登记的不动产共有份额情况？（按份共有情况下，请填写具体份额。
共同共有人不填写本栏）
回答：
5、申请人是否知悉根据《婚姻法》的规定，除有约定外，夫妻存续期间的财产属于夫妻共同财产，如申报不实所引起的法律责任由申请人自行承担。
回答：是□否□
6、申请异议登记时，权利人是否不同意办理更正登记？（申请异议登记时填写，申请其他登记不填写本栏）
回答：是□否□
7、申请异议登记时，是否已知悉异议不当应承担的责任？（申请异议登记时填写，申请其他登记不填写本栏）
回答：是□否□
8、其他需要询问的有关事项：
被询问人确认，以上询问事项均回答真实、无误。
被询问人签名（签章）：
询问日期：。
房屋登记疑难案例剖析(七)(1)
房屋登记疑难案例剖析（七）四川省犍为县房管所刘守君一、基于导致房屋所有权变动的仲裁裁决书产生的登记，可以由权利人单方申请甲认为登记在乙名下的房屋所有权应当属于自己所有，乙则持相反意见。
甲、乙协商后共同申请仲裁机构仲裁。
仲裁机构经过审理，出具仲裁裁决书裁决：申请仲裁的房屋所有权属于甲所有。
甲可否持仲裁裁决书、房屋所有权证等材料单方申请登记？有观点认为，仲裁机构作出的导致不动产物权变动的仲裁裁决书，不能由权利人持该裁决书单方申请登记，原因在于，《仲裁法》第58条规定，当事人提出证据证明，仲裁裁决书存在违法情形的，可以申请人民法院撤销该裁决书，因此，为了表明当事人服从仲裁裁决，也为了保证基于仲裁裁决申请的房屋登记质量，导致房屋所有权变动的仲裁裁决书产生的登记，应当由申请仲裁的当事人共同申请。
笔者不支持此观点。
仲裁，是指仲裁委员会基于平等主体的申请，根据他们达成的仲裁协议，对他们因合同和财产权益发生的纠纷，居中进行评判、裁决的一种法律制度。
质言之，仲裁也是决定财产权利归属的一种法律制度，因此而产生的仲裁文书具有法律上的效力。
《仲裁法》第9条规定，仲裁实行一裁终局的制度。
该法第57条规定，裁决书自作出之日起发生法律效力。
据此可知，通过仲裁途径解决民事纠纷，仲裁裁决书自作出之日起直接产生法律效力，没有初审裁决与终审裁决之说。
《物权法》第28条规定，仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效时发生效力。
据此可知，自仲裁机构的法律文书生效时起，基于该文书导致的物权设立、变更、转让和消灭产生法律上的效力。
因此，本案中，甲自仲裁裁决书作出之日起，依法享有原来登记在乙名下的房屋所有权，甲持仲裁裁决书申请房屋所有权登记，是将自己已经依法享有的房屋所有权，申请登记机构记载在登记簿上予以公示，该申请虽然关系到乙的利益，但无须取得乙的同意，也无须乙的协助配合，故应当由甲单方申请。
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第12条第2款第（二）项规定，因仲裁委员会生效的法律文书取得的房屋权利，属于当事人单方申请登记的情形。
限制行为能力未成年人无须到场接受询问
45CHINA REAL ESTATE不动产登记父母为给17岁的高二学生甲筹集医疗费而转让登记在甲名下的一处房地产。
父母以甲的名义与买方签订了房地产转让合同，收取购房款后，向买方交付了房屋。
现甲的父母与买方持相关材料共同申请转移登记。
问：甲是否应当到登记机构接受登记人员的询问？有观点认为，《民法总则》第19条规定，8周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
该总则第35条规定，监护人应当按照最有限制行为能力未成年人无须到场接受询问刘守君摘要：阐述申请不动产登记不是民事法律行为，限制民事行为能力人不可以实施房地产转让行为，在不动产登记实务中，由监护人代被监护人接受登记机构的询问等问题。
关键词：不动产登记；询问；未成年人中图分类号：F293.31文献标识码：C 文章编号：1001-9138-（2019）12-0045-47收稿日期：2019-09-08作者简介：刘守君，北京城市学院众城智库中国不动产（自然资源）登记研究院。
46CHINA REAL ESTATE不动产登记利于被监护人的原则履行监护职责。
监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。
成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。
据此可知，《民法总则》一方面明确了监护人在代表被监护的未成年人实施相关民事法律行为时必须充分尊重被监护人的真实意愿；另一方面更明确了未成年人在民事活动中的一般民事行为以及纯获利的民事法律行为均可以由其独立实施。
也就是说，在民事活动中非纯获利的民事法律行为如转让未成年人名下房产时，相关的民事法律行为需要由其监护人代为做出，但做出该行为的决定必须是未成年人自己的真实意愿。
房屋登记信息询问笔录
（请回答“愿意”或“不愿意”）
答：_________________________________
5．问：房屋权利人是否同意更正登记（仅适用于更正登记、异议登记情形）？
（请回答“同意”或“不同意”）
答：_________________________________
2．问：您所申请登记的房屋是否为共有房屋？（注意：有共有人的，应由共有人共同申请）
（请回答“是”或“否”）
答：_________________________________
3．问：地震后，您对房屋的安全性有无异议？
（请回答“有异议”或“无异议”）
答：_________________________________
其他事项：___________________________
被询问人（申请人）签章：______
代理人签章：__________________
________年________月________日
备注：竣工验收备案在“5．12”地震之后的，上列第3、4项不在询问之列。
房屋登记信息询问笔录一、被询人（申请人）基本情况：姓名：__________________________
通讯地址：______________________
二、询问内容：
1．问：您所申请的登记事项是否是您的真实意思表示？
（请回答“是”或“否”）
答：_________________________________
房屋登记询问笔录
房屋登记询问笔录被询问人姓名：身份证号：依据《房屋登记办法》第十八条，房登记机构现就坐落房屋申请房屋的相关事项，向抵押人和抵押权人作以下事由的询问。
抵押人因将抵押物的实际情况如实告知抵押权人，抵押权人因对抵押物的性质、用途、土地状况、抵押物是否符合相关法律、法规规定等信息进行充分、详实的调查了解。
如因抵押人反映情况不真实或抵押权人了解不详而导致产生法律纠纷，由抵押人和抵押权人承担全部法律责任。
询问事项共性部分必须填写，无填写内容打“/ ”。
1、针对询问你所做出的回答，将承担相应的法律责任，你(单位)是否愿意承担?抵押人：抵押权人：2、做为抵押人，与抵押权人此次共同申请登记，是否属于自愿申请？抵押人：抵押权人：3、抵押物有无争议、有无私自转移、改建、扩建等情况？抵押人：抵押权人：4、抵押人和抵押权人此次登记抵押所提交的所有材料（各自一方和共同形成）是否真实、合法、有效？当事人双方是否愿意承担由此而引起的法律责任？抵押人：抵押权人：5、该房产对应的土地是否抵押？抵押权人对该抵押物所对应的土地信息及情况都了解并认可？抵押人：抵押权人：6、该抵押物是否设定租赁？抵押权人是否了解并同意接受其抵押？抵押人：抵押权人：7、该抵押房产是否有合同备案记录？如与事实不符是否愿意承担法律责任？抵押人：抵押权人：8、抵押权人对上述抵押人回答的事项是否认可？抵押人：抵押权人：9、有无需要向登记机关说明的情况？抵押人：抵押权人：上述内容已接受询问，陈述内容全部属实，经被询问人双方核实、确认、无任何异议。
被询问人（抵押权人）：年月日被询问人（抵押人）：年月日询问人：年月日。
曹春玲、洛阳市自然资源和规划局城乡建设行政管理：房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书
曹春玲、洛阳市自然资源和规划局城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书【案由】行政行政行为种类行政登记【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院【审结日期】2021.03.15【案件字号】(2021)豫03行终19号【审理程序】二审【审理法官】王文朝高玲叶乃君【审理法官】王文朝高玲叶乃君【文书类型】判决书【当事人】曹春玲;洛阳市自然资源和规划局【当事人】曹春玲洛阳市自然资源和规划局【当事人-个人】曹春玲【当事人-公司】洛阳市自然资源和规划局【代理律师/律所】陈启超河南砥砺律师事务所;梁金金河南砥砺律师事务所;闫建国河南荣信律师事务所;王鑫河南大进律师事务所【代理律师/律所】陈启超河南砥砺律师事务所梁金金河南砥砺律师事务所闫建国河南荣信律师事务所王鑫河南大进律师事务所【代理律师】陈启超梁金金闫建国王鑫【代理律所】河南砥砺律师事务所河南荣信律师事务所河南大进律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】曹春玲【被告】洛阳市自然资源和规划局【本院观点】根据不动产抵押权的登记生效原则，抵押权自办理抵押登记时设立。
【权责关键词】合法违法第三人合法性证据不足维持原判改判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：在陈佳辉、许素敏诉曹春玲返还原物纠纷一案中，陈佳辉、许素敏向洛阳市西工区人民法院起诉请求判令曹春玲停止侵害并限期搬出陈佳辉、许素敏名下的洛阳市西工区汉宫路68号1-19幢4-201号房屋。
曹春玲向洛阳市西工区人民法院反诉请求判令陈佳辉、许素敏协助将编号为豫(xxx)洛阳是不动产权第xxx号的涉案房产办理过户登记至曹春玲名下。
经审理，洛阳市西工区人民法院作出(2020)豫0303民初5123号民事判决，判决：一、曹春玲于本判决生效之日起三十日内从位于洛阳市西工区汉宫路68号1-19幢4-201号房屋内搬离，将该房产交付给陈佳辉、许素敏；二、驳回曹春玲的反诉请求。
德清县房屋登记询问笔录
房屋所有权登记询问笔录（单方申请）申请登记的房屋坐落：申请登记的房屋权属证书编号：德房权证字第号告知：我是德清县房管部门的工作人员，现就你（们）申请的房屋登记，依据中华人民共和国住房与城乡建设部第168号令《房屋登记办法》向你（们）询问有关事宜，你（们）应对回答内容真实性负责，如有不实，将依法承担相应的法律责任。
1、问：申请人你（们）申请的房屋登记，是否是你（们）真实意思表达？答：□1、是。
□2、否（不予受理）。
2、问：申请人你（们）申请登记的房屋是否还有其他共有人？答：□1、没有。
□2、有（不予受理，需共有人共同申请）。
3、问：申请登记的房屋是否共同所有？按什么形式共有？（如申请人为单身，则此问题无需询问）答：□否，单独所有，见约定书。
□是，共同共有，见约定书。
□是，按份共有，见约定书。
4、问：申请人你（们）提供的登记材料是否真实、合法、有效？答：□1、是。
□2、否（不予受理）。
5、问：申请人还有其他需要向我们说明的事情吗？答：□1、没有。
□2、有，。
以上询问结果都是本人真实意思的表示，提交的材料也都真实、合法、有效，如有不实，我（们）愿承担相应的法律责任。
被询问人（申请人或申请代理人）：（签名）询问人：（签名）申请日期：年月日房屋所有权登记询问笔录（双方申请）申请登记的房屋坐落：申请登记的房屋权属证书编号：德房权证字第号告知：我是德清县房管部门的工作人员，现就你（们）申请的房屋登记，依据中华人民共和国住房与城乡建设部第168号令《房屋登记办法》向你（们）询问有关事宜，你（们）应对回答内容真实性负责，如有不实，将依法承担相应的法律责任。
出让人1、申请登记的事项是否确是你（们）真实意思的表示？□1、是。
□2、否。
2、申请登记的房屋是否共同所有？按什么形式共有？□1、否，单独所有。
□2、是，共同共有。
□3、是，按份共有。
3、你(们)出让的房屋权利是否有限制、纠纷? □1、是。
□2、否。
4、你（们）提交的申请登记材料是否都真实、合法、有效？□1、是。
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《物权法》第12条第1款规定，询问申请人是以申请启动的不动产登记中，登记机构必须履行的职责。
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第18条第1款规定，询问申请人是当事人申请不动产登记时，登记机构必须履行的职责，且询问结果须经申请人签字确认归档保留。
经申请人签字确认的询问结果是登记机构履行询问申请人职责的证明，也是登记程序完整、充分的证明。
《房地产登记技术规程》规定，询问申请人的询问结果宜用询问笔录的形式体现。
为此，询问笔录成为询问申请人结果最主要的体现形式，但笔者认为，询问笔录不应当是询问申请人结果的唯一体现形式，且询问笔录应当慎用。
一、问题的提出：房屋登记中，无行政执法资格的登记人员询问申请人产生的询问笔录没有法律效力如前所述，询问申请人是法律和规章赋予房屋登记机构的职责。
所谓询问，是指由登记机构就与登记事项有关的问题，向申请人询问。
询问既是一种权利，也是一种义务。
不动产登记是登记机关证明和确定不动产物权既存事实的具体行政行为。
行政行为是行政主体的执法行为。
行政行为是行政主体行使行政职权的行为，行政职权来源于国家的法律，行使行政职权的行为就是执行国家法律的行为，简称行政执法行为。
换言之，房屋登记属于行政行为之行政执法行为，房屋登记中的询问申请人，属于行政执法中的权利、义务，那么，在房屋登记实务中，什么样的人才能合法行使这种权利，履行这种义务呢？《国务院关于印发<全面推进依法行政实施纲要>的通知》（国发[2004]10号）第22条规定，实施行政执法人员资格制度，没有取得行政执法人员资格的不得从事行政执法工作。
按此通知精神，各省、自治区、直辖市，以省级政府规章的形式，明确行政执法证是行政执法工作人员具有行政执法资格的凭证，行政执法证由省级人民政府房屋登记中询问申请人慎用询问笔录刘守君四川省犍为县房管所套、间等有固定界限的部分为登记单元。
2.规划批准的不同用途的楼层,可以分为不同的登记基本单元登记。
3.相邻的非成套住宅、非住宅登记单元，可以合并登记。
房产测绘成果审核其最终目的是为房屋登记服务的，这就要求房产测绘成果审核工作在执行国家房产测量规范等相关法律法规的同时，要依据房屋登记基本单元来满足房屋登记要求。
所以商铺套数的确定：一是对于有实体间隔产权式商铺，要依法加大对开发合同备案审查力度，规划、开发合同备案应明确具体位置及相应的套数；二是对于无实体间隔产权式商铺，当事人不能任意自己进行分割或围护，而应经过管理部门审定或者确认的界限，来确定商铺的具体套数。
具体操作应根据工程规划设计并施工建设的实体墙界限或永久性围护结构界限，或经过规划设计、消防、安监等相关部门审定批准，以永久固定于地面的界标作为界址点所构成的界限。
对于广大业主的权利义务尽量通过合法契约予以明确，以便有据可依，从而起到防患于未然，同时，对商业运营公司的权利义务也应明确，防止业主的合法权益遭到侵害。
王春敏/责任编辑颁发，如《四川省行政执法规定》第20条规定，行政执法人员在执法过程中，必须出示国家统一制发的行政执法证件或四川省人民政府统一印制、监制的行政执法证件。
据此可知，在房屋登记实务中，持有行政执法证的登记人员，即具有行政执法资格的登记人员询问申请人产生的询问笔录才有法律效力。
在司法实务中，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（法释[2002]21号）第10条规定，被告提供的被诉具体行政行为所依据的询问笔录作为书证的，应当有行政执法人员、被询问人的签名或者盖章。
据此可知，因房屋登记产生的行政诉讼案件中，登记机构向人民法院提交询问申请人的询问笔录作为证据，一是证明登记程序完整、充分；二是证明被诉的登记事项是登记人员审阅登记材料后，就其中需要进一步了解的问题询问了申请人，即对申请登记的内容尽到了合理、审慎的注意义务。
但询问笔录上签名的询问人员若不具有行政执法资格，则该询问笔录将不被人民法院采信，人民法院将视登记机构没有履行询问申请人的职责，从而认定登记程序不完整、不充分，即认定登记程序违法，可能由此作出对登记机构不利的判决。
因此，从国家政策、地方规章的层面和司法实务的角度考量，房屋登记中无行政执法资格的登记人员询问申请人产生的询问笔录没有法律效力。
二、问题存在的原因：由于体制原因，房屋登记机构缺乏履行询问申请人职责的行政执法人员按我国现时的行政体制，房屋登记机构设立的主要形式有：一是市、县人民政府设立的政府序列机关；二是市、县人民政府设立的属于事业单位法人的行政机构；三是市、县人民政府相应主管部门设立的纯事业单位性质的登记机构等。
鉴于此，行政机关和行政机构性质的登记机构具有行政执法主体资格，按规定配备有一定比例的行政执法人员，虽然这些执法人员可以在房屋登记中履行询问申请人职责，但房屋登记案件日益增多，且登记种类多，关联的法律关系复杂，现有的行政执法人员也很难满足登记的需要。
纯事业单位性质的登记机构则不具有行政执法主体资格，接受相应主管部门的委托，负责本区域内的房屋登记工作，其行为属于委托执法行为，此类登记机构配备有数量极其有限的行政执法人员，一般情况下，还只是单位领导持有行政执法证，在房屋登记中，几乎无法履行询问申请人的职责。
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第6条规定，房屋登记人员应当具备与其岗位适应的专业知识。
从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设行政主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。
国家住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》（建房[2009]61号）第1条规定，实行房屋登记审核人员持证上岗是《房屋登记办法》确定的一项制度。
在房屋登记机构从事初审、复审、终审等具有房屋登记审核性质工作的人员，应按照《房屋登记办法》和本《通知》的要求，通过房屋登记人员培训考核或确认，取得《房屋登记官考核合格证书》后，成为房屋登记官，方可从事房屋登记审核工作。
据此可知，规章和政策规定从事房屋登记审核人员必须取得房屋登记官资格，但房屋登记官是否具备询问申请人的资格呢，须以房屋登记官考核合格证书是否是行政执法证为前提。
《房地产登记技术规程》规定，登记官是通过全国房屋登记审核人员培训考核，从事房地产登记审核性质工作的专业人员，是一种专业技术资格证。
因此，在房屋登记实务中，没有行政执法资格的房屋登记官也无权询问申请人。
三、问题的解决：询问申请人的结果可以以申请人声明的方式体现询问申请人是《物权法》和《房屋登记办法》课以登记机构的职责，登记机构应当履行，但在现时制度和体制环境下，履行方式该怎样体现，才与政策规定和司法实务的要求不产生冲突呢？《物权法》只规定了登记机构须询问申请人，但对询问结果的体现方式没有作规定。
《房屋登记办法》只规定了询问结果须归档保留，对询问结果的具体体现方式没有作出规定。
询问的目的主要在于核对登记申请人提交的材料，以确定其是否真实。
换言之，房屋登记本质上以申请人提交的材料作为登记依据，询问申请人只是一种辅助审查手段，使登记机构在查验登记材料的基础上，进一步了解申请登记内容的真实性、合法性，故《房地产登记技术规程》规定，询问申请人的询问结果宜用询问笔录的形式体现。
该规程之本规程用词说明中说明“表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用‘宜’，反面词采用‘不宜’。
”据此可知，在房屋登记实务中，如果询问申请人的登记人员没有行政执法资格，询问结果可以不用询问笔录体现。
申言之，询问笔录不是询问结果的唯一体现形式。
笔者认为，有行政执法资格的登记人员制作的询问笔录，固然是合法有效的询问结果的体现形式，但无行政执法资格的登记人员询问申请人后，则不应当制作询问笔录，可以根据不同的登记类型制作相应的声明，声明须明确载明申请登记的内容已经接受登记人员的询问，如转让转移登记，声明内容“我们郑重声明：就申请书上申请转让转移登记的内容已经接受登记机构的询问，申请登记内容是我们真实意思的表示，转让房屋权属清晰，共有关系明确，我们知晓不如实申请登记的不利后果并自愿承担由此产生的责任。
”由申请人签字确认，即在可能出现的行政复议或行政诉讼中，申请人签字确认的声明作为书证，其内容能证明登记机构履行了询问申请人的法定职责，既省事，又在现时制度、体制环境下有效规避了政策、规章和司法实务对询问人员行政执法资格的限制。
四、延伸思考：申请人的书面声明作为登记机构履行询问职责证据的合法性考量作为一种义务，如果不询问而发生了错误，登记机构就没有尽到责任。
换言之，发生登记错误情形时，如果材料中没有询问申请人的证明，则登记程序存在瑕疵，在可能出现的行政复议或行政诉讼中，登记机构将承担不利后果，申言之，在可能出现的行政复议或行政诉讼中，询问申请人的证明主要作为证明登记机构是否履行询问申请人职责的证据。
有观点认为，询问申请人是法律和规章课以登记机构的义务，登记机构履行询问义务属于行政行为，询问结果必须以行政公文，即询问笔录的形式体现，声明是申请人作出的民事行为，作为登记机构履行询问职责的体现形式不合法。
那么，申请人的书面声明作为登记机构履行询问职责的证据，是否合法呢？《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（法释[2002]21号）第55条规定，法庭应当根据案件的具体情况，从以下方面审查证据的合法性：（一）证据是否符合法定形式；（二）证据的取得是否符合法律、法规、司法解释和规章的要求；（三）是否有影响证据效力的其他违法情形。
笔者据此对申请人的书面声明作合法性考量。
1.申请人的书面声明属于法定证据中的书证。
作为认定案件事实依据的证据必须符合法律规定的形式和要求。
按《行政诉讼法》第31条规定，书证属于法定的证据形式，所谓书证，是指以文字、符号、图画等记载的内容和表达的思想来证明案件事实的书面文件和其他物品。
笔者据此认为，申请人的书面声明，是通过文字记载的内容和表达的思想，以证明申请人已经接受登记机构的询问，申请登记是自己真实意思的表示，申请登记内容合法等事实，申请人的书面声明满足书证的要求，属于法定的证据形式。
2.申请人的书面声明作为登记机构履行询问职责的证据，符合法律、法规、司法解释和规章的要求。
①登记机构是合法的证据收集主体。
按《物权法》第12条第1款和《房屋登记办法》第18条第1款的规定，询问申请人是房屋登记机构必须履行的职责，询问结果由房屋登记机构归档保留，故登记机构有权收取作为询问结果体现形式的申请人声明；②登记机构收取申请人声明的方式合法。
一是按《房地产登记技术规程》规定，询问申请人是在房屋登记程序中的受理环节，即登记机构是在登记过程中取得申请人的书面声明，即作为书证的声明，是登记机构在完成登记行为前获取，并作为完成登记的证据；二是申请人的书面声明是申请人在公开场合，自愿、如实回答登记机构就有关登记中的问题询问后形成的结果，是登记机构在公开场合，以正当方一、更正登记的概念及其请求权人1.更正登记的概念按照《物权法》和《房屋登记办法》的规定，更正登记是指权利人和利害关系人认为登记簿中记载事项有错时，依照其申请及其提交的证明登记簿有错的证据，并取得登记簿记载权利人书面同意的，由登记机构对错误事项进行更正的登记。