XX0901成都商业用地住宅化的水电气等问题
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能迁户口）。
•土地问题
•住宅类： • 物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
•非住宅类： • 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土 地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约 定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
目前区域新推项目基本情况
按照月度平 均用气30方 计算，住宅 类仅需要 42.9元，商 业需要67.5 元。商业比 民用贵24.6 元。
各类型 居民生活用气 工业用气 公共集体用气
商业用气
CNG加工用气
原价格 1.43 1.66 1.72
2.08
1.65
调整后价格 1.43 1.83 1.89
备注
2.25
其中：星级宾
馆用气2.20元
建筑类型
板式小高层
户型区域 总户数（户）
价格 （元/平米）
优惠 销售情况
34～76平米为主力面积
７６０户
均价４０００元／平米（比周边 的住宅价格低１０００元／平米 左右）
一口价３５５０元／平米
销售较差
项目特色
四十年产权物业
•2
•3
•1
•4
•鸿运之星
商业用地住宅化改民用 水电案例
案名：左右 项目地址：光华路三环路段内侧 占地规模：8.5亩，建筑面积6.3万㎡ 项目性质：商业用地住宅化 项目水电：发展商与政府沟通，补交一定的水电款，转成民用水电，降低客户的抗性。 项目外立面：设置内置式阳台，完全住宅化，大堂精装，装修风格上具有明显的住宅化感觉。
XX0901成都商业用地住 宅化的水电气等问题
2020年5月29日星期五
前言
本项目拥有约150亩的商业用地，本项目商业做住宅化将面临着以 下的问题：水电问题、税收问题等等。本次报告将根据这些问题进 行专项的分析和研究。
商业水电问题
成都住宅类和商业类用水价格比较
用水类别
包含类型
居民生活用水 居民住宅用水、学校用水、武警 用水等
/立方米
1.65
住宅类和商业类水电对比结论
住宅类水电气月度成本：183元/户.月 商业类水电气月度成本：297.5元/户.月 从上可以看出，两者之间月度相差的生活成本为
114.5元/平米左右。
成都商业水电改民用水电案例
项目地址 开发商
土地性质 规划用地面积 总建筑面积
产品类型
三环外苏坡立交清水河畔 四川长丰置业有限公司 商业用地兼容部分住宅 26亩 72889平方米 16层小高层
商业水电转变成民用水电总结
商业水电转变成民用水电难度很大，主要是需要发挥发展商的社会资 源进行转变。
目前商业用地转换成民用地的途径：1、发展商利用其人际社会关系 ，与相关水电部门进行沟通，转变成民用水电。2、由发展商向有关 部门进行沟通，补交一定数量的差额，将水电转变成民用。3、由发 展商补交土地款将商业用地部分转变成住宅用地。
其他问题
成都40年产权住宅与70年住宅政策差异
1.客户贷款问题 商业项目按揭贷款首付最少5成，贷款年限最长十年，并且不能享受
住房贷款利率优惠和公积金贷款 2.税费问题 商业产权不能享受首次购买契税优惠和转让税收优惠。 3.水电气问Baidu Nhomakorabea 商业性质用地通常水电等收费比住宅水电价格高出近一倍。 4.户口问题 商业用地原则上不可以落户口（根据成都落户的政策，只有住宅才
通瑞—月光湖
地址：成都华阳三江村.靠近棠湖地块。 开发商：通瑞地产 项目规模：150亩 建筑规模：30余万，建筑形态为高层建筑 容积率：3 项目主力户型面积：80-90㎡两房。 项目开售时间：不定
蜀郡又一城
地址：华阳华府大道 发展商：中铁二局 规模：55亩 建筑面积：20万平米 户型面积：80-120㎡ 开盘时间：8月1号 销售价格：6100元/
㎡ 销售情况：开盘推出
5栋仅销售14套，截 止目前为止销售30套 左右。
出售商品房需要缴纳的税收
企业缴纳的税：根据国家税收规定，出售商品房需要缴纳税收。根 据国家规定企业出让商品房应受的税收为以下几项（商业和住宅没 有区别） 营业税：成交金额的5% 城市维护费：营业税的7% 教育费附加：营业税的3% 土地增值税：按照累加值计算 所得税：（成交金额—扣除所有成本）×20% 印花税：合同金额的万分之五 个人转让二手房需要缴纳的税：（住宅和非住仅仅在营业税上不一 致，其他是一样） 住宅用地营业税：五年内转让商品房成交金额的5%（如果转让居住 满5年的普通商品房再行转让免去营业税。转让非普通住宅，按照所 赚差价值×5%） 商业类型的营业税：成交金额的5%
非居民生活用 除居民生活用水、特种行业以除
水
的用水。
特种行 洗车 业用水 洗浴
洗车用水 桑拿、洗浴、浴足等用水
其他特 娱乐、健身房、休闲会所、美容 种用水 美发、茶楼、酿酒、饮料、烟草
、饮用水制造等
终端价格 2.5元
4.3元
10元 15元 7.4元
从民用和商业的水价对比上可以看出，两者之间的差异为每吨1.8元 的差异。按照成都平均20吨/户.月计算，普通住宅每月需要交纳水费 为50元，商用需要86元/户.月。商业用水和民用用水相差36元。
商业税收问题
成都市个人买卖房屋税收政策
购买住宅用地商品房需要缴纳的税： 个人首次购买普通住房的优惠政策：可减按成交价格的
1.5%缴纳契税；首次购房证明由住房所在地县（区）住房 建设主管部门出具。二次及以上购房需缴纳成交价格3%的 契税 个人购买90 平方米及以下普通住房的，按成交价格的1%缴 纳契税。 印花税：合同金额的万分之五 登记费：80元/户 购买商业用地商品房需要缴纳的税： 缴纳成交价格3%的契税 登记费：80元/户 印花税：合同金额的万分之五
成都住宅类和商业类用电对比分析
住宅电费和 商业电费之 间相差约 0.39——0.8 元/度之间。 住宅用电仅 为商业用电 的一半。
按照家庭 150度计算 ，住宅约为 90元左右。 商业约为 150元左右 。
成都商业类和住宅类天然气价格比较
住宅类型的 天然气和商 业天然气相 差0.82元/方 ；
•土地问题
•住宅类： • 物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
•非住宅类： • 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土 地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约 定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
目前区域新推项目基本情况
按照月度平 均用气30方 计算，住宅 类仅需要 42.9元，商 业需要67.5 元。商业比 民用贵24.6 元。
各类型 居民生活用气 工业用气 公共集体用气
商业用气
CNG加工用气
原价格 1.43 1.66 1.72
2.08
1.65
调整后价格 1.43 1.83 1.89
备注
2.25
其中：星级宾
馆用气2.20元
建筑类型
板式小高层
户型区域 总户数（户）
价格 （元/平米）
优惠 销售情况
34～76平米为主力面积
７６０户
均价４０００元／平米（比周边 的住宅价格低１０００元／平米 左右）
一口价３５５０元／平米
销售较差
项目特色
四十年产权物业
•2
•3
•1
•4
•鸿运之星
商业用地住宅化改民用 水电案例
案名：左右 项目地址：光华路三环路段内侧 占地规模：8.5亩，建筑面积6.3万㎡ 项目性质：商业用地住宅化 项目水电：发展商与政府沟通，补交一定的水电款，转成民用水电，降低客户的抗性。 项目外立面：设置内置式阳台，完全住宅化，大堂精装，装修风格上具有明显的住宅化感觉。
XX0901成都商业用地住 宅化的水电气等问题
2020年5月29日星期五
前言
本项目拥有约150亩的商业用地，本项目商业做住宅化将面临着以 下的问题：水电问题、税收问题等等。本次报告将根据这些问题进 行专项的分析和研究。
商业水电问题
成都住宅类和商业类用水价格比较
用水类别
包含类型
居民生活用水 居民住宅用水、学校用水、武警 用水等
/立方米
1.65
住宅类和商业类水电对比结论
住宅类水电气月度成本：183元/户.月 商业类水电气月度成本：297.5元/户.月 从上可以看出，两者之间月度相差的生活成本为
114.5元/平米左右。
成都商业水电改民用水电案例
项目地址 开发商
土地性质 规划用地面积 总建筑面积
产品类型
三环外苏坡立交清水河畔 四川长丰置业有限公司 商业用地兼容部分住宅 26亩 72889平方米 16层小高层
商业水电转变成民用水电总结
商业水电转变成民用水电难度很大，主要是需要发挥发展商的社会资 源进行转变。
目前商业用地转换成民用地的途径：1、发展商利用其人际社会关系 ，与相关水电部门进行沟通，转变成民用水电。2、由发展商向有关 部门进行沟通，补交一定数量的差额，将水电转变成民用。3、由发 展商补交土地款将商业用地部分转变成住宅用地。
其他问题
成都40年产权住宅与70年住宅政策差异
1.客户贷款问题 商业项目按揭贷款首付最少5成，贷款年限最长十年，并且不能享受
住房贷款利率优惠和公积金贷款 2.税费问题 商业产权不能享受首次购买契税优惠和转让税收优惠。 3.水电气问Baidu Nhomakorabea 商业性质用地通常水电等收费比住宅水电价格高出近一倍。 4.户口问题 商业用地原则上不可以落户口（根据成都落户的政策，只有住宅才
通瑞—月光湖
地址：成都华阳三江村.靠近棠湖地块。 开发商：通瑞地产 项目规模：150亩 建筑规模：30余万，建筑形态为高层建筑 容积率：3 项目主力户型面积：80-90㎡两房。 项目开售时间：不定
蜀郡又一城
地址：华阳华府大道 发展商：中铁二局 规模：55亩 建筑面积：20万平米 户型面积：80-120㎡ 开盘时间：8月1号 销售价格：6100元/
㎡ 销售情况：开盘推出
5栋仅销售14套，截 止目前为止销售30套 左右。
出售商品房需要缴纳的税收
企业缴纳的税：根据国家税收规定，出售商品房需要缴纳税收。根 据国家规定企业出让商品房应受的税收为以下几项（商业和住宅没 有区别） 营业税：成交金额的5% 城市维护费：营业税的7% 教育费附加：营业税的3% 土地增值税：按照累加值计算 所得税：（成交金额—扣除所有成本）×20% 印花税：合同金额的万分之五 个人转让二手房需要缴纳的税：（住宅和非住仅仅在营业税上不一 致，其他是一样） 住宅用地营业税：五年内转让商品房成交金额的5%（如果转让居住 满5年的普通商品房再行转让免去营业税。转让非普通住宅，按照所 赚差价值×5%） 商业类型的营业税：成交金额的5%
非居民生活用 除居民生活用水、特种行业以除
水
的用水。
特种行 洗车 业用水 洗浴
洗车用水 桑拿、洗浴、浴足等用水
其他特 娱乐、健身房、休闲会所、美容 种用水 美发、茶楼、酿酒、饮料、烟草
、饮用水制造等
终端价格 2.5元
4.3元
10元 15元 7.4元
从民用和商业的水价对比上可以看出，两者之间的差异为每吨1.8元 的差异。按照成都平均20吨/户.月计算，普通住宅每月需要交纳水费 为50元，商用需要86元/户.月。商业用水和民用用水相差36元。
商业税收问题
成都市个人买卖房屋税收政策
购买住宅用地商品房需要缴纳的税： 个人首次购买普通住房的优惠政策：可减按成交价格的
1.5%缴纳契税；首次购房证明由住房所在地县（区）住房 建设主管部门出具。二次及以上购房需缴纳成交价格3%的 契税 个人购买90 平方米及以下普通住房的，按成交价格的1%缴 纳契税。 印花税：合同金额的万分之五 登记费：80元/户 购买商业用地商品房需要缴纳的税： 缴纳成交价格3%的契税 登记费：80元/户 印花税：合同金额的万分之五
成都住宅类和商业类用电对比分析
住宅电费和 商业电费之 间相差约 0.39——0.8 元/度之间。 住宅用电仅 为商业用电 的一半。
按照家庭 150度计算 ，住宅约为 90元左右。 商业约为 150元左右 。
成都商业类和住宅类天然气价格比较
住宅类型的 天然气和商 业天然气相 差0.82元/方 ；