成都大型商业失败案例分析225343723

规划4 规划4幢甲级写字楼
商务办公区
时尚天堂购物街：全长1.5公里街区商业 时尚天堂购物街：全长1.5公里街区商业 1.5公里街区 规划，满足于吃穿、娱乐、 规划，满足于吃穿、娱乐、购物以及艺术 鉴赏的商铺、画廊等 鉴赏的商铺、画廊等。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
目前经营状况
目前主要入住商家以特色餐饮及配套餐饮、时尚购物、便利超市为主： 目前主要入住商家以特色餐饮及配套餐饮、时尚购物、便利超市为主：
平时经营较为惨淡； 平时经营较为惨淡；
项目周边住宅楼盘虽开发众多，但入住率偏低，项目周边2公里半径常住人口不超过1万人， 2. 项目周边住宅楼盘虽开发众多，但入住率偏低，项目周边2公里半径常住人口不超过1万人，且该 区域私家车拥有量较大，住户商业消费半径较大，根据成都人消费特征： 区域私家车拥有量较大，住户商业消费半径较大，根据成都人消费特征：如果拥有私家车很难就 近消费餐饮； 近消费餐饮； 希望引入奥特莱斯品牌折扣店带动商气策略的失败，成都中高端客户消费场所较为饱和， 3. 希望引入奥特莱斯品牌折扣店带动商气策略的失败，成都中高端客户消费场所较为饱和，美美力 诚、仁和春天百货、甚至飞抵香港直接购物成为消费时尚。对于所谓打折的奢侈品牌折扣店的需 仁和春天百货、甚至飞抵香港直接购物成为消费时尚。 求特殊消费群体往往被市中心的外贸店所分流。因此，世纪城品牌折扣店经营不佳。 求特殊消费群体往往被市中心的外贸店所分流。因此，世纪城品牌折扣店经营不佳。 修建大型集中式商业综合体应在规划布局上尽量减少内街布局商业体量， 4. 修建大型集中式商业综合体应在规划布局上尽量减少内街布局商业体量，本案内街商业体量占 60%以上。内街商业在成都市中心区域经营成功的案例为数不多，经营状况受诸多因数影响， 60%以上。内街商业在成都市中心区域经营成功的案例为数不多，经营状况受诸多因数影响，经 以上 营风险难以把控； 营风险难以把控； 大型集中式商业人流动线规划和实施非常重要，也是造成本案商业内街经营困难， 3F商业经营 5. 大型集中式商业人流动线规划和实施非常重要，也是造成本案商业内街经营困难，2-3F商业经营 惨淡的主要原因； 惨淡的主要原因； 大型集中式商业需要引进知名大型卖场、知名百货提升商业形象和商业辐射能力， 6. 大型集中式商业需要引进知名大型卖场、知名百货提升商业形象和商业辐射能力，有利于带动商 引进大商家需要在项目筹备前期、方案规划设计同步进行，为之量身定做， 气。引进大商家需要在项目筹备前期、方案规划设计同步进行，为之量身定做，实施最佳的规划 设计方案，充分兼顾其他商业口岸和商业经营户利益，充分规避商业综合体的后期经营风险。 设计方案，充分兼顾其他商业口岸和商业经营户利益，充分规避商业综合体的后期经营风险。
主要商家有
超市：家乐福，经营面积1.5万㎡ 餐厅：泥鳅、盆盆虾等特色中餐等经营面积1.5万 ㎡； 酒吧：阿伦故事等；Ktv:缤纷、漂亮生活；
6.6万 商业整体出租经营面积约5 6.6万㎡商业整体出租经营面积约5万㎡左右； 左右；
成都大世界商业广场主要经济技术指标
目前主要经营商家
瓦锅巴泥鳅大世界店 重庆黔江鸡杂王火锅 玉林串串香大世界第十八分店 点将台火锅店 三多里重庆盆盆虾·烤鱼南门店 东山刘记烧烤大世界店 重庆乡土味老灶火锅 向阳眼镜大世界店 孙记兔头啤酒广场 华兴煎蛋面·卤菜坊 青岛扎啤城高新区总店 一相逢家常味食排
川粤酒楼 张老三 啃骨堂 就是烧烤 贾府 啃骨头 加州烤鱼店 坝吧 大世界茶楼 贾府 漂亮生活KTV 缤纷KTV
冰格芒果新光路店 健身俱乐部 坝吧BaBARJuice 圣梦化妆品家乐福南门店 台北冰点(大世界店) 证券营业部 巴比Q泰国烤肉 汽车专业服务大世界 坝吧(BaBARJuice) 阿玛妮餐饮有限公司棒骨店 家乐福大世界店 冰格芒果新光路店(MangoForever)BaBARJuice(坝吧) 土家族田应才爱恨怪豆花 阿伦故事酒吧 玛丽法宝新光路店 乐山刘记烧烤大世界店 紫燕百味鸡桐梓林店 大世界佛雷斯屋顶球馆 鼎族怡华
销售情况：商业销售均价1.7万 ㎡，整体销售率40%左右 销售情况：商业销售均价1.7万/㎡，整体销售率40%左右 1.7 整体销售率40%
租赁情况：商业租金70元 ㎡，1F整体出租率40%左右，2F20%，3F不到10% 租赁情况：商业租金70元/㎡，1F整体出租率40%左右，2F20%，3F不到10% 70 1F整体出租率40%左右 不到
商业水城
4万平方米，6幢后现代独栋建筑沿河道两侧分布 万平方米， 满足于人们吃穿、娱乐、 满足于人们吃穿、娱乐、购物以及艺术鉴赏的商 铺、画廊陈设其间
酒店及文 化配套区
总建面约10万平方米； 西蜀廊桥” 总建面约10万平方米；“西蜀廊桥” 10万平方米 古镇将成为川西文化的缩影 ；世纪城 天堂大饭店和洲际饭店
项目规划图
时尚天堂购 物街
展览区
商业水城
酒店及文化 配套区
配套住宅区
商务办公区
展览区
17个大小展馆，12万平方米;预计未来每年举办大中型 17个大小展馆，12万平方米;预计未来每年举办大中型 个大小展馆 万平方米 展览150个以上，大中型国际国内会议2000个 展览150个以上，大中型国际国内会议2000个，吸引外 150个以上 2000 地客商500万人次以上，参观展览人数2000万人次 地客商500万人次以上，参观展览人数2000万人次 500万人次以上 2000
成都大世界商业广场 大世界商业广场由成都大世界商业广场开发 经营有限责任公司开发而成； 地址：位于成都市高新区新光路 占地面积54000平方米； 商业面积6.6万平方米。 目前主要入住商家以家乐福超市、特色餐饮 目前主要入住商家以家乐福超市、 及普通生活配套餐饮、健身、休闲会所、 及普通生活配套餐饮、健身、休闲会所、 KTV娱乐、中低档次酒吧为主： KTV娱乐、中低档次酒吧为主： 娱乐
成都大型商业失败案例分析
• 世纪城商业部分 • 成都大世界购物广场
成都世纪城 开发商：成都世纪城新国际会展中心有限公司 项目地址：人民南路南延线天府大道中段 项目总占地：1500亩 总建面：180万平米， 项目规划理念： 项目规划理念：项目内规划有国际展馆、国际会议中心、 水上歌剧院、五星级钻石酒店、精品购物长廊、历史人 文古镇、高档空中生态别墅、国际生态商务公寓、甲级 生态写字楼、海洋水世界等； 商业规划： 商业规划：商业规划主要有内廊式商业街－－“世纪天 堂购物街”2-3F特色内廊式商业街；露天独立商业建筑 体－－“商业水城”。 区域介绍： 区域介绍：“世纪城”位于城南三环外，属于新成都市 政府办公新区，区域规划为商务办公，会展经济，高科 技软件工业园和大型配套居住区。
销售及租赁情况：2000-2002年商业销售均价外街1.5万 ㎡，内街9000元 销售及租赁情况：2000-2002年商业销售均价外街1.5万/㎡，内街9000元/㎡ 年商业销售均价外街1.5 内街9000 6000-7000㎡。整体均价8000 ㎡。整体均价8000元 ㎡。整体销售率80%左右 整体销售率80%左右； 2-3楼6000-7000㎡。整体均价8000元/㎡。整体销售率80%左右； 出租率： 80%，主要为餐饮。商业内街部分租赁较差；租金200 90元 200出租率：1楼80%，主要为餐饮。商业内街部分租赁较差；租金200-90元/不等 出租率： 60%，主要为KTV 健身房、酒吧、茶楼。商业内街展示效果差， KTV， 出租率：2楼60%，主要为KTV，健身房、酒吧、茶楼。商业内街展示效果差， 人流差部分空置率高；租金50 90元 50人流差部分空置率高；租金50-90元/㎡； 出租率： 60%，主要为小型企业办公和培训机构。租金30 40元 30出租率：3楼60%，主要为小型企业办公和培训机构。租金30-40元/㎡；
外街 内街商业死角
家乐福无法聚集商业内街人气
家乐福人车流动线
家乐福
主要商家有
精品服饰：美嘉森奥特莱斯，经营面积1.5万㎡ 特色餐厅：西蜀廊桥、特色西餐等经营面积2万㎡ 超市便利店：WOWO，互惠，红旗约0.5万㎡ 茶楼休闲：约0.5万㎡
23万 商业整体出租经营面积约5 23万㎡商业整体出租经营面积约5万㎡
1.
项目经营现状不佳启 示 商业体量过大，过多依赖会展经济带来的商业消费；会展期间，生活配套、餐饮商业经营火爆， 商业体量过大，过多依赖会展经济带来的商业消费；会展期间，生活配套、餐饮商业经营火爆，
1.
项目经营现状不佳启 示 前期定位混乱，既有区域商业中心概念又有休闲娱乐餐饮； 前期定位混乱，既有区域商业中心概念又有休闲娱乐餐饮；
人流动线规划差，超市主力店家乐福无法带动商业内街人气； 2. 人流动线规划差，超市主力店家乐福无法带动商业内街人气； 沿街面，展示口岸较好的铺面几乎被餐饮占据，对商业内街人流形成不利影响； 3. 沿街面，展示口岸较好的铺面几乎被餐饮占据，对商业内街人流形成不利影响； 十字交叉商业内街设计，进深超过150 150米 形成中心商业死角； 4. 十字交叉商业内街设计，进深超过150米，形成中心商业死角； 内街和商业死角见下图分析； 5. 具体人流动线 内街和商业死角见下图分析；