万科上海6#地块项目定位篇
007 徐汇万科中心三期地库方案汇报
B剖面
A
A
B
B
B2层
B3层
•项目整体概况 •地库方案介绍 •前期优化内容 •结构方案介绍
•层高优化
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
层高优化
A B B1层顶板
A剖面
A B B1层
•项目进展
•塔楼概念方案汇报完成 •商业裙房概念方案汇报完成 •30M分坑保护区招标图完成 •地下室布局深化设计
柳
州
上
路
海
南
站
沪闵路 三期
定 二期 安 路
绿轴
一期
•总平面图
地铁出入口
T2塔楼
待 建 地 铁 站
T1塔楼
地库入口 地库出口
T3塔楼
T4塔楼
裙房
地库出入口
地库出入口 地铁出入口
•经济技术指标
L5
商业：5.45米
柱网选择
三期停车配建交评报告
规范
机动车位
3240（轨道折 减后2592）
其中：无障碍车位 （总车位2%）
其中：大客车车位 （总车位2%）
非机动车位
出租车候客车位 装卸车位
万科产品系列全解析
万科产品系列全解析万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
万科集团上海区域工程管理红黄牌制度(1)
上海区域工程管理红黄牌制度一、目的：为明确万科集团上海区域工程管理中安全、质量及进度管理的底线要求，特制定本制度。
二、适用范围：本办法适用于万科上海区域所有在建项目及后续新开工项目。
三、安全管理：根据万科集团近10年安全事故数据统计（高空坠落48%，物体打击15%，坍塌16%，触电、机械伤害等21%），下列10项为高风险安全隐患：1、单次检查临边、洞口（坠落高度大于2.8m）防护缺失达到3处。
2、卸料平台与施工方案不符，存在超载现象或有坠落风险。
3、高于３米的门式活动架搭设需有方案且相符，顶部有防护。
4、吊篮不得直接支撑在建筑物女儿墙上或挑檐边缘或建筑外墙（特殊情况可专项论证方案且报备过公司工程部）；吊篮未落地停放，安全带应挂置在独立设置的专用安全绳上。
5、外墙吊绳坐板作业未系安全带，安全绳或大绳未落地设置。
6、单标段检查发现漏保失效达到2个及以上。
7、深度大于３米基坑支护（或放坡）与方案不符。
8、达到高支模条件的无方案或未经专家论证、未按论证的方案现场执行。
9、在外架拆除、大型机械拆除（或吊装）、高处有坠物风险的区域应使用安全警示带进行分隔警示、专人旁站；高处操作人员须佩戴安全带。
10、塔吊、人货电梯的安拆、升节时，施工资质及方案、技术交底、吊车合格证，安拆人员从业资格证（包括吊车司机，操作证应与操作机型相符）及真实性核查，须人证合一，安全员、监理必须全程旁站；人货电梯防坠器年检有效；塔吊、人货电梯未经检测验收合格禁止投入使用。
11、工友入场前未进行培训、安全教育；未定期对特种作业人员进行安全技术交底。
四、质量管理：根据客服分析，渗漏、空鼓开裂、木制作、隐蔽验收不规范、结构安全为客户投诉热点，下列质量隐患作为品质管控重点：1、渗漏、空鼓开裂类：施工原因造成的系统性渗漏、空鼓开裂风险，包括不限于施工质量/工艺/方案错误、工序颠倒、节点做法错误等；2、隐蔽验收：户内吊顶及内部电线套管、管井收口、龙骨地板、浴缸底部以及其他有空腔部位的质量及观感合规性，对已完成的可拆卸吊顶及架空地板、浴缸检修口分别打开1户检查；3、木制作：橱柜、浴室柜、收纳柜拼装前未对木材四周及柜体管孔洞进行封边防潮处理、台面未按照集采木作协议要求采取防开裂措施。
上海万科产业化住宅应用PC板做外墙板的施工技术
上海万科产业化住宅应用PC板做外墙板的施工技术全国房地产的龙头企业——万科房地产有限公司积极推进住宅产业化的进展，取得成效。
万科深圳集团1999年成立了建筑研究中心，2004年成立了工厂化中心，开展PC技术的研究。
2007年初上海万科房地产有限公司开始建造首批住宅产业化楼——浦东新里程20号、21号两幢楼，建筑面积1.44万平方米，被列为上海市“‘十一五’住宅产业化建筑施工科技创新示范工程”。
产业化楼简称PC楼，结构主要形式是：外墙板即PC板（瓷砖、窗框、钢筋和混凝土浇注在一起）、阳台、楼梯、空调板等在工厂预制，再运输到工地，将它们和现浇的柱、梁结构安装在一起，其结构可以是框架、框剪、剪力墙等形式。
今年6月，该2幢楼已交付使用。
万科目前正在上海施工的产业化项目逾50万平方米。
1．PC板的加工过程（1）制作不同大小和形状的钢模具（一般须35d左右）。
（2）绑扎板内钢筋。
（3）铺贴面砖。
步骤1：选择、确定面砖用的木模具，并把瓷砖放入模具中；步骤2：在瓷砖间5mm的缝隙中嵌入塑料网型分格条（防止浇混凝土时砖的缝隙漏浆）；步骤3：再在瓷砖面上粘贴塑料薄膜（使各瓷砖成整体一大块），薄膜不是一般的塑料薄膜，而是能耐PC板蒸汽养护高温的。
因薄膜和塑料网型分格条目前国内很少有单位生产，故只能靠进口，价格是瓷砖的2倍；步骤4：大块面砖从模具中拿出，为半成型产品。
（4）在钢模中先安装窗框，然后铺贴瓷砖，瓷砖仰卧在钢模中，背面用很薄的双面胶带把瓷砖和钢模粘结在一起，防止浇混凝土时瓷砖移动（见图1）图1 安装窗框（5）放入事先已绑扎好的钢筋及各类预埋件（吊点、避雷器、接驳器等）。
（6）:经过加工厂、总包方、监理方的隐蔽验收。
（7）验收合格后，浇捣混凝土。
（8）混凝土蒸汽养护6-9h，待混凝土强度达到70%后脱模。
（9）脱模后撕去薄膜、网格条，最后进行清洗。
（10）检查合格后，按工地的进度装车、送至工地9（见图2）。
图2 PC板成品2．PC楼的施工顺序以每完成1层的PC结构施工为例。
上海万科设计质量管理(全流程要求)
销售及客服配合
问
题
分
析
对
策
设计部的“新设计”
管理维度 图纸质量 标准化 管理工具 《设计成果检查表》 《建筑统一构造做法》 《设计部品决策一览表》 《标准化部品图集》 《设计单位名录》 《标准设计任务书》 《设计资源服务任务书》 《设计资源考核评估制度》 《销售培训标准模板》 《缺陷反馈标准流程》 应用范围 设计全过程 施工图 设计全过程 施工图 设计前期 设计方案 设计全过程 设计全过程 设计后期 设计后期
析
对
策
这些工作的目标？
设计 前期
确定设计单位
选择了一家好的设计单位，---50%项目成功
明确设计要求
让设计单位知道清晰的目标与标准
问
题
分
析
对
策
这些工作的目标？
设计 中期
方案设计 (全程控制思路) 扩初设计
把图纸中的问题消灭到最少
(标准化思路)
施工图设计
问
题
分
析
对
策
这些工作的目标？
设计 后期
确认部品定样
•《统一做法》对“砌体”“地下室”“外墙”“屋面”“楼地面”“内 墙”“坡道”等七个方面进行了统一规定
•《统一做法》的规定以满足国家现行规范为基础，结合项目施工经验及 客户反馈进行制定；
《统一做法》不定期进行更新。
明确设计要求
统一关键部位节点做法，提高效率和质量
问
题
分
析
对
策
《上海万科建筑构造统一做法》
资源管理
其他
、
后续工作
持续性的缺陷反馈分析--------------解决错误越来越少
示范区综合控制标准------------------解决不再出现城花示范区 部品标准化-------------------------------解决材料快速确定 设计资源评估标准----------------------解决资源与我们一起进步 景观与室内配合流程-------------------解决报建图与景观图不一致
万科集团案名大全
3.88 21.645
2.50 2.5
84.5018 2.17 24.2588 1.8
12.43
0.8
TOP1+G2 G2
C
4 苏南 5 苏南 6 苏南 7 苏南 8 苏南 9 苏南
杭州公司 1 杭州 2 杭州 3 杭州 4 杭州 5 杭州 6 杭州 7 杭州
8 杭州
9 杭州 10 杭州 11 杭州
苏南公司 1 苏南 2 苏南
3 苏南
提香别墅 金色城品 兰乔圣菲 四季花城 蓝山小城 燕南园 新里程 白马花园 花园小城 金色雅筑 金色城市 琥珀郡园 翡翠别墅 金色名邸 城花新园 旗忠项目 滨江路项目 铜山街项目
玲珑湾花园(苏) 金色家园(苏) 万科中粮本岸 (苏)
南城水濂山项目
24.95
金兰色湾家半园岛(花佛园山（A财9)务合 并南禅为海城顺A区7德南地地庄块块项）目(万科 城兰)乔圣菲花园(顺德新 区南)海大沥体育中心
东丽湖万科城 假日风景 金色家园 滨海新城 金域蓝湾 霞光道5号 魅力之城 金奥国际 假日润园
东丽湖 假日风景 南开冶金研究所
时尚广场 宁发花园
城市花园 紫金苑 花园新城 金色家园 四季花城 新榆公馆 万科城 兰乔圣菲 新里程 魅力之城 金域蓝湾
四季花城 新榆公馆 长白 兰乔圣菲 浑南大道新里程项目 于洪区塔湾项目 浑南业乔项目
南京公司 1 南京 2 南京 3 南京 4 南京 5 南京 6 南京 7 南京
宁波公司 1 宁波 2 宁波
南昌公司 1 南昌 2 南昌
镇江公司 1 镇江 2 镇江 3 镇江
北京区域 北京公司 1 北京 2 北京 3 北京 4 北京 5 北京 6 北京 7 北京 8 北京 9 北京 10 北京 11 北京 12 北京 13 北京 天津公司 1 天津 2 天津 3 天津 4 天津 5 天津 6 天津 7 天津
总经理离任发言
总经理离任发言近年来，在历经了一系列的变革后，申华确立了以汽车销售和汽车服务为主导产业，新能源为第二产业，支持企业多元化发展的道路。
目前公司主营业务主要包括汽车销售及后市场服务、新能源、房地产、金融投资和产业管理等，旗下有近40家控股子公司。
沈毅是两年前接替刘志刚成为华晨的销售总经理，华晨汽车在2010年取得了不错的销售成绩，曾跻身行业前十。
此次人事调整，毫无疑问表明了华晨内部对于沈毅业绩的肯定。
接任华晨汽车销售公司总经理一职的刘宏，在华晨汽车从事营销管理工作多年，具有丰富的汽车品牌运作和营销管理经验针对6月7日晚上爆出的“万科上海区域总经理刘爱明辞职”这一消息，昨天上午，万科集团在深圳及上海同时召开了媒体见面会，集团总裁郁亮在会上就万科此次人事变动做了详细说明，称万科的人员流动率为8%，这大大低于行业平均水平的15%。
6月7日，万科公布5月销售业绩。
数据显示，5月公司实现销售面积81万平方米，销售金额亿元，分别同比增%和%。
今年前五个月完成全年销售目标的三分之一。
而当天晚上，万科董事会另一则公告更加引人关注：公司执行副总裁、上海区域总经理刘爱明已辞去所有职务，上海区域总经理一职将由广州公司总经理张海接任。
这是今年继徐洪舸、肖楠离开万科后，第三位辞职的万科高管。
从业界的反应看，6月7日万科的两则公告，无疑后者有关万科上海区域总经理刘爱明辞职的公告更能引起业界关注。
公开资料显示，刘爱明在加盟万科之前，曾任中国海外建筑(深圳)有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。
自2002年加入万科以来，刘爱明已为万科服务九年时间，曾任天津万科总经理，2005年11月起，兼任上海区域总经理。
“总的来说，这一刻心里比较轻松。
”已离职的刘爱明在沟通会上向记者分享了他的心情。
刘爱明同时也强调，基于万科的职业经理人文化，他的离职对公司正常经营几乎没有影响。
针对他离职后会否有老部下跟随其离去的问题，刘爱明予以否定。
上海万科铜山街
1
1
1
1
3
4
5
7
7
4
4
11
11
2
21
11
20
15
13
12 12
5
4 24
7
6
5
18
14
6
8
9
23
22
4
5
5
16
7
9 23
16 11
19
4
11
55
17
11
11
11
11
24
1 10
2 25 26
25 4
LEGEND
1 Guard house 门卫室
2 Drop off 落车处
3 Main Entrance Plaza 主入口广场
瀑布
戏水区
6 Sunken seating area 下沉座椅休息区
CULTURE 文化
ECOLOGY 生态
ACTIVITY 活动
VANKE TONGSHIAN JIE, SHANGHAI, CHINA 中国 上海 万科铜山街全区
FCD
09-18-13
12
PRELIMINARY CONCEPT SKETCH 初期概念草图
VANKE TONGSHIAN JIE, SHANGHAI, CHINA 中国 上海 万科铜山街全区
The landscape is expressed as layers with distinctive character pushing through the space. Each geologic component transitions from the loose organic waves from the residential end and speeds up towards the straight-forward urban edge of the development. And within these layers, various activity and function are programmed to stitch the private residences with the vibrant commercial space creating an exciting and comfortable living environment within the city. 景观表达为贯穿在空间中的几个有鲜明特色的层面。每个景观地貌组成 元素都从居住区的有机波纹线加速过渡为商业区的直线。在这些层面中， 各种活动和功能被合理的设计到私密住宅空间和活跃的商业空间，营造 出舒适并激动人心的城市居住环境。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
艺术+商业风格
(Art & commerce Mode)
艺术品商店（画社、收藏品店） 特色办公品商店（品位书店、艺术办公家具、汽车用品店） 特色商务休闲餐饮（艺术商务咖啡店、商务餐厅）
商务+休闲模式
项目定位
Objective
休闲酒吧 广场咖啡
高尚餐饮 国际品牌专卖店
休闲+服务模式
(Fashion & Time Mode)
200～400平方米平层：大户型被认为是豪宅的无二标准，有一段时间，那种简单放大的户型因为傻大笨粗受 到人们的质疑。现在的大平层出现了大开间和短进深，尺度亲近，不会因为空间过大而带来压抑感。同时，加 大了玄关面积，增加家庭厅、走入式更衣间、观景式卧房等，丰富了居住功能，使大户型大而不空，情趣横生。
第二代豪宅－自建别墅
休闲服务业 造型设计＆美容SPA
瘦身、瑜珈
特色休闲吧
时尚+品位模式
(Fashion & Time Mode)
时尚零售业
个性DIY商家 酒类展示 品位服饰
个性+便捷模式
(Amusement & Service Mode)
便利商店 银行 药店
便利商店
自助银行
药房商店 面包房
面积控制在50-200平方米左右，较易被中小型投资者接受，利于出租 例如：美容美发、便利商店、自助银行
区域商业业态定位
创意商业地产第一阶段：旧城改建 创意商业地产第二阶段：城市新建 创意商业地产第三阶段：特色与主题
业态形式1：创意商业－打造浦江镇高端的特色商业街 业态形式2：大平层－针对市场需求而推出的全新产品 业态形式3：配套商业－专门服务北区别墅的配套商业
提议一：艺术区、视觉商业区
颛桥好爱休闲广场
好爱休闲广场不仅成为了为周边别墅小区及普通社区配套的社区商业中 心，休闲、娱乐、餐饮等多种功能也使其向周边地区形成辐射效应。
江川置业广场
该区域现有商业建筑面积4.6万平方米，主要业态包括大卖场、家居卖 场及餐饮，满足了江川及周边地区居民的生活需求。
浦江镇的社区商业
易初莲花提供当地居民生活必需消费，北江燕路中华老字号一条街初具 雏形，满足居民基本生活需求的网点已形成。谈家港、鲁汇等老镇区商 业网点较多，业态齐全，集镇商业特色明显。
区域商业业态定位
如右图所示： 1. 我们可以看到规划中交通轴线旁
我们建议本地块打造个性化创意商业产业区
区域商业业态定位
创意商业地产的概念
创意产业最早源自英国，其概念在世界上许多国家被沿用发展至今。所谓的创意地产概念，则是地产＋创意产 业的模式，核心是一种新型的商业地产运作。所以创意地产目前基本上都是商业地产项目，但与传统商业地产所不 同的是，创意地产更注重文化的建设，是在传统商业地产的基础上进行创意加工。“创想就是随时在工作，又随时 不在工作。”这是某创意地产的宣传标语，它很好地诠释了创意地产中“工作无处不在”的理念。
提议三：娱乐之中的教育体验
说到给商业房地产带来创意和概念的话，这里有一个例子，就是我们要考虑到，你的客户现在越来越 重视的是娱乐之中的教育体验，比如说现在国内外都比较流行攀岩墙，做了这么一个有特色的东西在 购物中心里面，自然而然就给你的项目带来非常独具一格的吸引，同时它本身又具有很强的社会意义， 能够带动很强的社会效益。
周边已有商业区：
本案 中心城区商业
莘庄仲盛商业中心
莘庄镇区街坊商业已经成熟。6家卖场能满足居民的生活需求。仲盛商 业中心将于年底开业，集百货、娱乐、家居等业态于一体，将成为我区 社区商业新亮点。
梅陇春申社区商业中心
包括已建的春申社区购物中心（大润发）、在建的梅陇新都会广场和拟 建的春申景城商务区。主要业态有大卖场、餐饮及药房、服装等，满足 周边居民需求。同时，含办公、酒店、餐饮、娱乐、健身、购物等多种 功能为一体的商务区。
VIEW VIEW
VIEW
VIEW VIEW
VIEW
“大平层”的功能内涵：－商办类型
在商办类大平层的建筑设计上，一般将卫生间、电梯等公用设施偏移至北边，并大量运用钢结构，使建筑内 中间无任何间隔与柱状物，力求实用率及景观最大化。
“大平层”的市场价值分析：
第一代豪宅－欧式风情的豪宅
20世纪20－30年代 历史遗留、各国风格、中西合璧
一个艺术区、视觉商业区、共融共存的商业业态。单独的形式是很难形成联动的作用，都很难维持艺 术的氛围。对于我们来说我们有目的、有意识的进行混搭。艺术区这块我们使用低成本的方式，让艺 术家成为他的工作区和生活区域，形成艺术家比较喜欢的氛围，而且给他们创造低门槛进入的氛围。
提议二：创意型酒店和配套
我们的模块是设计和商业。主要是由设计型酒店、公寓型酒店、艺术型酒店，还有一些大的品牌进驻。 这三个区域实际上融合在一起的。我们这里有艺术家，就会有创意产业入驻的园区，还有形成商业上 的活动。会有很多人喜欢在这个区域里逛，那么会有一些相关的文艺创意产业。所以形成了一种商业 氛围之后，我们很大的一个区域是商业的店铺，大家在这上面可以有餐厅、SPA、休闲、娱乐，当然 是非常带有创意、设计性、体验式的行业，我们才会欢迎它入驻。
从运作模式来看，创意地产主要通过商业地产范畴内的商铺、商业街、办公楼和其他商业设施的改建、新建等 方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或销售的方式，提供给从事创意产业的个人或 者机构单位。创意地产或通过老建筑文化资源的发掘，或通过新建筑文化形态的创新，塑造创意地产的灵魂。作为 产业发展高级阶段的普遍趋势，创意产业是在制造业充分发展，服务业不断壮大基础上形成的新兴产业，不仅可以 大力提高产业附加值，也将对经济增长、产业结构、城市发展和城市功能带来长远影响。
“大平层”的功能内涵：－居住类型
为迎合高端客户的需求，市场上崛起了空中别墅、大跃层、一户一层等豪华设计。在土地资源稀缺的情况下， 市中心别墅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势，不可小视。
一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中豪宅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等。比普通房挑高几十厘米，意 味着通风更顺畅，采光度很好。