杨立新《物权法》讲座文字稿
中国物权法的出台背景与规定的物权体系及重点规则(杨立新)
中国物权法的出台背景与规定的物权体系及重点规则杨立新中国人民大学法学院教授上传时间:2008-4-30《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年3月16日通过立法，已经成为正式的法律。
这部法律出台的历史背景是什么，规定的物权是何种体系，其规定的主要物权规则有哪些重要的变化，都是值得研究的问题。
本文就此进行探讨。
一、《物权法》出台的背景和重要意义（一）《物权法》之前的中国物权制度的发展新中国的物权制度是在1949年革命胜利之后建立起来的。
首先，全民所有制是在中国共产党领导的人民民主革命取得胜利之后，用革命的手段剥夺国民党政府及官僚资本家的财产，并把它收归全民所有而建立起来的。
其次，用没收地主阶级的财产，将土地和生产资料分给农民，建立了农村的土地私有权，之后又在互助组、初级社的基础上，建立了合作社所有制，并且改制为人民公社的形式，建立了农村的农民集体所有权。
再次，对于城市的工厂实行私有制，资本家享有工厂的私有财产权，后在1956年的社会主义改造中，通过赎买，实行了国家资本主义，成立了公私合营的所有权制度。
因此，在那个时候，所有权的形式包括国家所有权、合作社所有权、个体劳动者所有权、资本家所有权，以及公民生活资料所有权。
这个时期的物权体系基本上就是所有权，存在的典型的他物权是典权，其他的他物权几乎不存在。
“文革”之后，经过拨乱反正，受到摧残的物权制度得到恢复，但主要的物权仍然是所有权。
那时候的教科书也仅仅在研究所有权，并不研究他物权。
所有权的形式包括国家所有权、劳动群众集体所有权、个体劳动者生产资料所有权和公民生活资料所有权。
经过改革开放，中国的物权制度活跃起来，创造了更多形式的物权种类，特别是在他物权中，出现了土地承包经营权、宅基地使用权、国有土地使用权、全民所有制企业经营权等用益物权，以及抵押权、质权和留置权等担保物权。
即使是在坚持国家所有权、集体所有权和个人所有权的基础上，所有权体系也随着城市居民住房制度的改革，出现了建筑物区分所有权这种新型所有权。
《物权法》宣讲稿材料
《物权法》宣讲稿材料一、什么是物权法物权法是规范财产关系的民事基本法律。
二、物权法是一部怎样的法律（一）物权法是一部关于关注民生，保护老百姓切身利益的法律。
1、什么是民生问题，民生最大的问题是老百姓的财产问题，财产权问题解决不好，就不可能真正解决好民生问题。
2、物权法就当前中国老百姓最为关心的问题做出了明确规定，其有关农民集体土地承包权的保护，政府征收拆迁法律限制及补偿和安置措施，住宅小区车位、车库和共用设施的权利归属以及住宅建设用地使用权限的自动延长等规定，在充分保护社会整体利益的条件下，对农民和城市居民的住宅利益提供了最大化的法律保障，极大地增强了个人合法财产的安全感，有利于遏制权利腐败和改善政府形象，有利于社会和谐。
3、物权法中有关保护农民财产权的制度，切实保护了广大农民的利益。
我国第一次在物权法中规定了承包经营权，承认了承包经营权为物权，承包经营权的物权化，最大限度的保护农民利益，主要表现在以下几个方面：（1）长期稳定的承包经营权承包期满后可继续承包，（126条2款：前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
）（2）物权法确认承包经营权为用益物权，有利于土地在被征收的情况下，保护承包经营权人的利益，物权法第42条规定征收集体所有的土地，应当足额支付补偿费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
（3）规定了集体经济组织，村民委员会或者其负责人作出的决定，侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
上述举措切实维护了广大农民的利益。
（4）物权法深化了私人所有权的保护。
私人所有权，就是指公民个人依法对其所有的动产或者不动产享有的权利，以及私人投资到各类企业中所依法享有的出资人的权益，物权法扩大了对私人所有权的保护范围。
整个物权法都是以私人所有权为圆心建构其制度体系的，无论是总则中关于所有权的一般规定，建筑物区分所有权，共有权，担保物权等各项物权制度，都和私人所有权直接、密切地联系在一起，这些规定，都是确认和保护私人所有权的法律制度。
物权法学习讲座大纲共41页文档
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会
物权法讲稿
物权法讲稿《物权法》讲授提纲中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授一、《物权法》颁布的意义和物权法体系(一)物权法颁布的重要意义第一，肯定了物权制度，特别是对所有权的一体保护，不仅保护国家所有权、集体所有权，而且特别强调了保护私人所有权，这是具有重要意义的。
物权就是财产权，是人权的组成部分，尊重个人的物权，就是尊重人权的基础，就是尊重人权。
没有对物权的保护，对人权的保障就是不完善的。
第二，物权法是近30年改革开放胜利成果的记录，是将改革开放胜利成果转化为法律的形式固定下来，继往开来。
例如，土地承包经营权、建设用地使用权等。
第三，完成了民法典制定工程中的核心部分，民法典的起草工作进入了顺畅的时期，就像江河进入开阔的平原河道，列车驶出了崇山峻岭一样。
只要侵权责任法和民法总则修改完成之后，民法典起草任务就大功告成了。
第四，标志着我国社会主义市场经济法制体系完成了最为重要的部分。
(二)《物权法》的体系《物权法》草案分为五个部分，共有十九章249条条文。
第一编，是物权的一般问题，包括基本原则、物权变动和物权保护。
第二编，是所有权部分，包括一般规定、所有权、业主的建设用地使用权、相邻关系、共有权和所有权的取得。
第三编，是用益物权，规定了用益物权的一般规定、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
第四编，规定的是担保物权，是在原来《担保法》规定担保物权的基础上，做出的规定，包括抵押权、质权和留置权。
第五编，规定的是占有，这一编内容较少，只有5个条文。
从内容上分析，物权分为两部分，一部分是自物权，就是所有权，另一部分是他物权。
前者是物的归属法律关系问题，后一部分是物的利用法律关系问题，包括用益物权和担保物权。
(三)物权法与每个人的关系密切程度下面是我对物权法与每一个人的关系的一个通俗的描述，说给大家听听:事实上，我们每一个人在生活、生产的方方面面，都与《物权法》和物权息息相关、密不可分。
《中华人民共和国物权法》讲座提纲
《中华人民共和国物权法》讲座提纲主讲人：中华全国律师协会理事云南省律师协会副会长昆明仲裁委员会仲裁员云南照耀律师事务所律师一级律师第一部分总则一、正确理解物权法二、物权法立法的3种思维三、物权法的种类四、物权法的基本原则五、物权与公权的联系（涉及公权的部分）六、登记制度七、合同效力和物权效力的区分八、不动产更正登记和异议登记九、预告登记制度十、善意取得制度十一、征收、征用制度十二、集体组织成员的保护十三、国有资产的保护第二部分分则十四、业主的建筑物区分所有权（一）道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房（二）会所（三）车库、车位（四）住改商（五）业主决定建筑区划内重大事项范围和表决权的规定（六）业主大会、业主委员会决定的效力及限制（七）业主责任、业主大会和业主委员会对业主行为的管理权能、业主的诉权十五、相邻关系和地役权的区别十六、遗失物的处理规则十七、土地承包经营权十八、建设用地使用权十九、动产浮动抵押二十、应收帐款的出质和限制转让（权利质权）第一部分总则一、正确理解物权法1、物权是一个崭新的概念，“物权”的含义：“物”是指财产，“权”就是指财产主人自由支配其财产并排除他人干涉的权利。
“物权”是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权主要指有形财产权，是看得见、摸得着、靠得住的现实财产权。
物权法的内容并不是全是新规定的，有一半以上的内容都是老的，散见于《民法通则》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《担保法》等法律规定，前述法律已经形成了一套物权法律制度。
现有的物权法在原来的基础上进行了归纳、总结、增删，从而更加完善、科学和细致。
物权法是我国第一部“系统”保护财产权（特别突出私人财产权）的基本法。
以往与私人财产权有关的法律，主要为以政府管理为主要目的行政管理法规，不利于私人财产权的保护。
2、把物权法看作是全部的财产法，是错误的。
论“物权法草案”的中国特色(杨立新)
论“物权法草案”的中国特色杨立新中国人民大学法学院教授上传时间:2006-2-27《中华人民共和国物权法》草案（以下简称“物权法草案”）自2005年7月公开征求意见以来，受到了各界的好评。
其中获得好评之一的，就是“物权法草案”所具有的鲜明的中国特色。
可以毫不夸张地说，“物权法草案”立足于我国改革开放的胜利成果和大好形势，总结改革开放以来所积累的政治、经济和法律的丰富经验，借鉴国外物权法立法的经验，把有中国特色社会主义中关于财产的归属和利用关系，用条文的形式表现出来，上升到法律的高度，充分体现了中国社会主义和谐建设的特色，是一部极为有中国特色的物权法。
那些认为我国“物权法草案”是照抄照搬西方国家的物权法的奇谈怪论，真的是毫无事实根据的无稽之谈。
事实上，在开始起草“物权法草案”的时候，曾经有人提出过制定民法典的物权法，不能背叛德国物权法的传统。
那时候，我们就尖锐地指出，我们起草的是中国物权法，而不是德国物权法，因此，德国物权法尽管在世界各国的物权立法中是好的，具有先进性，但是，德国物权法的立法经验仅仅是中国物权法所要借鉴的立法例之一，不能照抄照搬别国的物权法，也不能照抄照搬德国的物权法。
在今天，我们通观“物权法草案”的全文，可以确定不移地说，中国“物权法草案”是一个独具特色的物权法。
本文通过对“物权法草案”内容的分析，就以下几个方面，论述“物权法草案”的中国特色，并且要在“物权法草案”的进一步修改中，使这些中国特色能够保留下来，并且进一步完善，使正式通过的《物权法》能够成为中国社会主义和谐社会建设中，调整财产关系的根本性法律，发挥更大的作用。
一、规定国家所有权、集体所有权和私人所有权的所有权立法结构，是“物权法草案”最基本的中国特色“物权法草案”最基本的中国特色，就是把所有权的立法结构分为国家所有权、集体所有权和私人所有权，也就是学者所说的所有权“三分法”。
[1]这在各国物权法的立法中，是独具特色的。
杨立新：三部物权法司法解释规定中的十五个重要问题
三部有关物权法司法解释规定的十五个重要问题中国人民大学民商事法律科学研究中心杨立新最近，最高人民法院陆续发布有关物权法的三部司法解释，分别是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称建释）、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称物释）《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称房释）。
这三部司法解释规定了一些特别值得注意的民法规则，其中大部分是有关物权法的规则。
总结起来，共有十五个重要问题。
一、关于业主和事实业主的规定依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
（建释1条）建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
（建释16条）★这一部分的要点是：（1）确认事实业主的身份地位，享有业主的权利，负担业主的义务，能够更好地维护事实业主的合法权益。
事实业主的概念，可能会引起民法、物权法上的一些反映。
（2）物业使用人的概念的界定，以及享有的权利和承担的义务。
二、关于专有部分范围的界定建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
物权法宣讲提纲
物权法宣讲提纲立法目的和依据：为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
本法的适应范围：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
物权的概念：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权法的基本原则：基本经济制度与社会主义市场经济原则平等保护国家、集体和私人的物权原则物权法定原则物权公示原则取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则不动产的登记：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
自记载于不动产登记簿时发生效力。
动产的交付：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
物权受到侵害解决途径：权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
所有权的基本内容：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主的建筑物的所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
正确处理相邻关系的原则：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
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主题：《物权法》三大司法解释理解与适用专题讲座时间：2009年8月27日地点：北京大学主讲人：中国人民大学民商事法律科学研究中心杨立新杨立新：各位大家好，我今天要介绍的是有关《物权法》的三个司法解释的基本内容。
我们大家都看到，在2007年的时候，中国《物权法》正式通过，并且后来就随之实施。
《物权法》给我们带来了很多惊喜，它提出了国家所有权、集体所有权和私人所有权要平等保护这样一个思想，这样就使人民的物权能够得到更好的保护。
《物权法》，我们看起来确确实实它的思想是非常好的，但是《物权法》的规定相对来说比较简单，它的条文也不是很多，在这样一个大的法律面前，具体规则规定得有些不足，在具体实施过程当中，《物权法》的一些规则不足的毛病就显现出来，这些问题需要最高人民法院做司法解释。
从《物权法》通过以后，最高人民法院就积极的进行做《物权法》司法解释这样的准备工作，原来的计划是要进行几部司法解释，按照（一个一个）每一种物权、不同的物权（进行）做不同的解释，最高法院在这些司法解释的工作当中，最先抓住了建筑物区分所有权的这样一个物权进行了司法解释，这些司法解释围绕着《物权法》第六章关于业主的建筑物区分所有权这样的规定，作出了差不多三部司法解释，这三部司法解释就是关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释，还有关于物业服务纠纷的司法解释，还有城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释。
那么最高人民法院在制定《物权法》的司法解释当中，它首先关注了，也最先抓住了与人民群众密切相关的、也是人民群众最关注的这样一个《物权法》的问题，作出了详细的司法解释，这样体现了司法为民的这样一个思想。
在这三部《物权法》的司法解释当中，我们中国人民大学民商事法律科学研究中心，以它一贯的宗旨，和最高人民法院进行极其密切的配合，一起进行调查研究，一起进行开会研讨，在这三个司法解释制作的过程当中，我们也做出了我们自己应有的贡献。
这样在这三部司法解释当中，我作为这个研究中心的主任，我也是积极参加的，对这三步司法解释的具体内容，也比较了解，所以今天我就对这三部司法解释的基本内容做一个介绍。
在建筑物区分所有权的司法解释当中，最高人民法院在这个司法解释中，围绕着业主、围绕着建筑物区分所有权的具体权利以及具体内容进行了一系列的司法解释，在这样一个司法解释当中，他把《物权法》关于建筑物区分所有权当中还存在一些不容易操作的问题，都一一进行了司法解释，在这一点上，我想这个司法解释是很有操作性的，也解决了目前大家所急需的问题。
当然在这个司法解释当中，也存在一点问题，那就是对《物权法》没有解决好的问题，我们在司法解释当中也没有把它做好，这部分得的问题就在关于业主大会、业主委员会在法律上怎么定位，在诉讼当中怎么定位，这个问题还没有解决得很好，下面我在具体介绍的时候，我还会进一步的去说明这样一个问题。
这个司法解释究竟说了一些什么样的问题？我想想主要讲了五个问题，这五个问题，第一个问题就是关于业主和事实业主的规定，这部分主要是讲在建筑物区分所有权这样一个物权当中，业主和事实业主，他作为一个权利人，怎么样去对待他，这部分在司法解释中做了一个比较明确的规定，特别是对事实业主这个规定，应该说是做得比较好的。
第二部分，就是关于对建筑物区分所有权当中的专有权它的客体，就是专有部分是怎么规定的，这部分在《物权法》当中，仅仅是做了一个说明，就是说业主对于专有部分享有专有权，那么专有部分怎么去界定？怎么去掌握？在司法实践当中怎么去判断？以及业主在行使自己权利的时候，他究竟怎么去把握自己权利的界限？这个问题解决得不好，所以最高人民法院的司法解释对这个问题做了一个比较明确的规定，这是第二个问题。
第三个问题，业主在建筑物区分所有权当中，有一个权利就叫做共有权，这个共有权它的权利客体就是共有部分，对于共有部分，《物权法》做了一些规定，但是《物权法》在这些规定当中，还有一些地方不是特别的明确，这样最高人民法院的司法解释，在这样问题上，又做了一些特别的司法解释，把这部分也基本明确起来，这是第三个问题。
第四个问题，关于我们业主都非常关心的车库和车位的问题，在《物权法》规定的基础上，最高人民法院在这个司法解释当中，对车库和车位的具体问题，也做了一些规定，这一部分也规定得比较好。
最后一部分是第五个部分，就是关于业主管理权的规定，管理权是建筑物区分所有权的第三个权利，这个权利当中，在《物权法》当中规定得应当算是比较具体，但是有一些问题还没有规定，还有一些问题规定得是不是操作性不强，不容易掌握的，最高人民法院在这个司法解释当中，都一一做出了一些回答，这样，在司法实践当中怎么去掌握就有了标准，所以在这部分规定得也是比较具体的。
下面我就围绕这五个问题，我想做详细的说明。
我们《物权法》第一次规定的这样一个物权，以前在《民法通则》当中，在其他的民法当中都没有规定这个权利，但是这些个权利在现实生活当中又普遍存在，我们大家可以看一看，自从在商品房开发，可以商品房买卖以后，再加上原来的公有住房进行改革，都变成了私有的房子以后，在一个楼房里头有几家共同生活，有很多家在一起共同生活，有共有部分，这实际上就形成了建筑物区分所有权，但是在我们的法律当中，始终没有作出明确规定，《物权法》第一次在法律当中规定了建筑物区分所有权，那就是说，我们在城镇里生活的居民，你都要住在自己的房子里，这些房子都是一栋一栋大的建筑，在这个建筑当中，他有自己专有的部分，又有共有的部分，还要大家一起来共同的管理，这样就形成这样一个权利，就叫做建筑物区分所有权。
我们《物权法》为了把建筑物区分所有权说得更通俗，前面又加了一个业主的，就叫做业主的建筑物区分所有权，这一个物权和其他的物权都不一样，它有三个权利，第一个权利平方米，那么你买到了这一百平方米，这一百平方米就是你自己的，那么这一百平方米，你就自己享有一个权利，那么这个权利是什么权利呢？就叫专有权。
你在买了这一百平方米房子以后，你又买到了这个房子当中，这个小区里面其他的、大家共同享有的东西，比方说大门、楼梯、楼道、整个建筑的结构部分，还有绿地、围墙等等，有权，就是大家共同享有这个所有权，这是第二个权利。
《物权法》也特别明确规定，业主对于整个小区共有的部分，要共同进行管理，这个管理通过什么来实现呢？通过业主大会、业主委员会，大家在业主大会、业主委员会行使自己的权利，这样来管理这个小区，管理区分所有的建筑物。
这样一个建筑物区分所有权这样一个概念，中国原来也没有，是引进欧洲这样一个经验，但是它是直接来源于日本的民法，比方说在欧洲，建筑物区分所有权这个概念它不叫建筑物区分所有权，叫做分层所有权或者是叫楼宇的所有权，在美国叫公寓大厦的所有权，在日本，它在规定这个权利的时候，就把它直接用中文写成了建筑物区分所有权，我们在清末编律法（音）的时候，我们就直接把它叫做了建筑物区分所有权，就完全引进了日本的这个概念，那么，我们在制定《物权法》的时候，前面加上那个业主的，形成了我们现在的这样一个概念。
我们在掌握这个概念的时候，我们说建筑物区分所有权是一个完整的民事权利，一个物权，但是这个权利是有三个权利构成的，那就是专有权、共有权和管理权。
对于这样一个权利，我们现在的司法解释就完全围绕着这个权利来进行的，那就是说，第一个讲权利人，然后讲专有权，然后讲共有权，然后讲管理权，其中加进了一个部分，就是比较复杂的车库和车位的问题，那么整个的，我们这个建筑物区分所有权的司法解释就讲了这么多问题，那我现在就开始介绍一个一个的问题。
时候，首先讲它的权利的主体，这个权利的主体，就是谁来享有这个权利，建筑物区分所有权是一个物权，这个物权它也有一个权利主体，这个权利主体按照一般的说法，应该叫做权权利，这个物权就叫做业主的建筑物区分所有权，所以我们就把业主的建筑物区分所有权，就把业主做成了这个权利的权利主体、权利人。
所以我们一般讲权利的时候，我们讲权利人，但是在讲建筑物区分所有权的时候，这个权利人就是业主。
所以，我们去买了房，把房产交给你以后，那么你就有了这样一个权利，享有了这个建筑物区分所有权，那么你就叫做业主，这就是业主的这样一个的概念，我们说业主的概念就是建筑物区分所有权的权利人。
什么叫做业主？我们在《物权法》当中也没有做特别的规定，光说了一个业主这样一个概念，我们这个建筑物区分所有权的司法解释，就给它做了一个界定。
它规定，依法登记取得，或者根据《物权法》第二章第三节规定，取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为《物权法》第六章所称的业主，这就是业主。
那么它实际要求有两个要件，第一就是说，取得了专有部分，所以你已经把房子买来了，这个房子已经交付给你了，这是第一个条件。
还有一个条件，你要去经过登记，按照《物权法》的规定，不动产的所有权是要登记才能够取得权利的，开发商把房子交给你，你也把它装修好了，你也住进去了，实际占有了你的这个专有部分、你这个房产，但是你还没有在法律上取得这个权利。
那么，这个法律上取得权利是什么时候呢？就是要经过物权登记。
登记了以后，才能够真正的成为法律上的建筑物区分所有权人，才能成为法律上的业主。
这一点上我们大家都知道，这是符合法律规定的，你登记了，买了房住进来了，然后你也去登记了，你就是真正意义上的法律上的业主，你就可以行使权利。
但是有一个问题，我们现在买了房以后，通常交付了房子，你也住进去了，但是可能会有一个比较长的时间，你没有去进行登记，没有进行登记的这样的一个买房人，他可不可以作为业主？我们现在看到的就是这样，也可能是开发商的原因，也可能是自己的原因，你买了这个房以后，住进去以后，可能有一段时间，或长或短，这个时间里头，并没有进行登记。
这时候就有问题，你在法律上，还没有把你当成一个真正的权利人，没有当成真正的业主，事实上你又在行使这些权利，那么在这样一种状态下，就是实际占有了这个房子，已经交付了房款了，已经占有这个房子，已经使用了，但是没有经过物权登记，在这样一种情况下，算不算作业主？如果按照严格的《物权法》的规定，你买了房以后，你也没有进行无权登记，那么法律上其实是不承认你是一个物权的所有人，也不承认你是个业主，但是现实生活当中就是这样，很多很多人，就没有去登记，在这种情况下，如果不把他当成一个业主的话，不把他当成一个建筑物区分所有权权利人的话，那么可能他的权利就会受到损害。
比方说，我们要开业主大会、业主委员会，要决定小区里头的重大事项，那么他没有登记，他就不是法律上的业主，那么他能去参加会议吗？他能在业主大会当中享有选举权和被选举权吗？能有表决的那样一个权利吗？所以在这一点上，必须要解决的一个问题，如果这个问题不解决，可能我们很多很多的买房人，实际上已经买了房了，已经住进去了，就不能够去行使权利。