深圳市房地产开发报建流程
工程项目办文程序
一．社会投资项目计划（立项）申报→办理部门：发展规划局
1.前期计划
材料（申报材料复印件须出示原件便于核对）：
（1）申请报告。着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；建设规模、生产能力、建筑面积和产品方案；总投资、资本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环境的影响到；项目的综合评价等等。
（2）.电脑申报盘（电脑报盘需另附申请报告、投资估算书WORD格式电子文档）
（3）.“深圳市XXXX年项目申报表”（电脑输出）。（加盖公章）
（4）.投资估算书。
（5）.总投资为三千万元及以上的项目（包括单项工程）的项目建设书。
（6）.项目法人注册文件。
（7）.其他必备材料。（凡涉及房地产开发的项目必须提供房地产行业准入证书（房地产开发资质证书）和土地使用证明等复印件）
2.新建计划
材料
⑴．申请报告。在前期计划申请报告基础上补充如下内容：分年度投资计划，完成当年投资的形象进度；资金筹措方案和当年投资的落实情况；用地及水、电增容等协助配套条件的落实情况等等。
⑵．电脑申报盘（电脑报盘需另附申请报告、设计概（预）算或估算书WORD 格式电子文档）。
⑶. “深圳市XXXX年项目申报表”（电脑输出）。（加盖公章）
⑷. 设计概（预）算或估算书
⑸. .总投资为三千万元及以上的项目（包括单项工程）的可行性报告。
⑹．项目法人注册文件。（组织机构代码证、企业营业执照等）
⑺．自有资金的验资文件。（银行出具的金额要达到年度投资35%以上的资信证明）
⑻．申请银行贷款的项目要出具银行承贷意向书。
⑼．用地红线图。
⑽．建设用地规划许可证（设计要点）
⑾．上年度计划文件复印件。
⑿．其他必备材料（如对环境有影响的项目须提供环保部门的评审意见、合作建房批复等复印件。
2.固定资产投资许可证
项目投资计划下达后，在正式动工前，须申请办理固定资产投资许可证。材料：
⑴．申请报告
⑵．录制电脑软盘（电脑报建需附申请报告WORD格式电子文档）
⑶．“深圳市XXXX年项目申报表”。
⑷．建设工程规划许可证（建设许可证）、施工许可证及当年固定资
产投资新开工计划的复印件。
二、新申请协议出让土地使用权→办理部门：规划国土局
材料：
1.申请表（或申请公文）
2.计划立项批文（复印件）
3.项目的初步位置图（有选址意向的提供）
4.支付地价款或资金能力证明；
5.大型项目应提交项目可行性研究报告会；
6.产生环境污染或对环境有影响的项目用地，应提交县环保部门、消防部门出具的意见书
7.对消防有特殊要求的项目提供消防部门意见书。
三、建设项目规划选址→办理部门：规划国土局
业务材料：
1.申请表（或申请公文）；
2.建设单位上级主管部门的意见；
3.批准的建设项目意见书或其他上报计划的文件；
4.有污染的建设项目或其他有特殊要求的建设项目，应附送有关环
境保护。卫生防疫。消防安全和其他有特殊要求的材料
5.属高科技项目的，提供高科技项目鉴定书；
6.支付地价款及建设资金能力的证明文件：
7.（1）自筹资金者应提供经县审计部门审计的证明文件或银行的
资信证明文件；
8.（2）外国投资者应提供中资银行或在深圳注册的外资银行的资
信证明文件。
9.平面布置图及水，电，运输量等情况（大中型项目或专业性项目）
10.蓝线控制图或我局地政处意见
四、地名核准→办理部门：规划国土局
业务材料：
1.申请表（及申请公文）；
2.土地使用权出让合同或用地批复或《房地产证》（复印件）
3.宗地图（复印件）、位置略图：
4.物业现状普通照片，未建成物业提供效果图：
5.
五、建设用地规划许可证→办理部门：规划国土局
业务材料：
1.申请表（或申请公文）
2.当年度计划投资批文（属政府财政投资项目需提交）（复印件）
3.大型项目应附《建设项目选址意见书》或《建设项目选址内部意见书》
4.建设用地方案图或宗地图
5.关于用地条件的特别要求
6.规划方案
六、建筑工程方案设计与初步设计审批（核准）→办理部门：规划国土局（一）建筑工程方案设计审批（核准）
第一步：领取申请表，备好方案设计审批的应交材料，同时按要求填写好申请表；
第二步：文件材料报送项目所在地的深圳市规划与国土资源局的业务受理中心，同时领回办文回执及办文告知；
第三步：将规划与国土资源局批准的方案设计图纸报送消防部门审查，取得消防部门关于方案设计的审批意见；
第四步：按照规划国土部门与消防部门的方案设计审查意见，进行项目建设的初步设计或施工图设计；
第五步：将初步设计或施工图设计图纸报送消防部门。民防部门审查，并取得本阶段的审批同意书；
第六步：领取《深圳市建设工程报建申请表》，并按照申请表背面的申请材料指引准备妥初步设计或施工图设计审批的材料，同时按要求填写好申请表;
第七步：将准备好的材料连同消防部门，民防部门对初步设计或施工图设计的审查意见报送项目所在地的规划与国土资源局的业务受理中心，同时领回办文回执及办文告知；
第八步：凭办文回执及身份证证明材料领取《建设工程规划许可证》。
特别提示1：消防部门的审查阶段与我局的审查阶段相同。基本上是同时
交叉进行的，但我局的核发《建设工程规划许可证》行为必须以取得消防，民防批复为前置条件业务材料：
1.申请表（或申请公文）；
2. 《建设工程规划许可证》（复印件）
3.用地方案图或《土地使用权出让合同书》（复印件）；
4.方案设计文件（包括建设场地环境方案设计图）
5.属政府财政投资项目需提交当年度计划投资批文（复印件）
6.符合建筑工程设计招投标的工程项目，提供建筑工程设计招投标中标通知书；
7.设计单位工程设计资格证书及在我市登记备案的文件
（二）建设单位申报超限高层建筑工程抗震设计专项审查
业务材料：
1.申请书
2.方案设计审批意见书（复印件）
3.超限高层建筑工程抗震设防专用项审查申报一有（原件）
4.工程勘察报告（复印件）
5.结构设计计算的主要结果（原件）
6.初步设计图纸
7.抗震设计标准。工程和震灾资料及计算机程序（参照使用国外有关标准时提供）（原件）
8.抗震试验报告（要求进行有关试验的提供）(原件)
（三）建筑工程初步设计审批（核准）
业务材料：
1.申请表（或申请公文）；
2.《建设工程方案设计审批意见书》（复印件）
3.消防主管部门对方案设计的审核意见书（复印件）
4.民防主管部门对方案设计的审核意见书；
5.工程初步设计文件及资料一式三分（蓝图，原件）
6.工程地质详细勘查报告（原件）
7.勘察单位工程资格证书及在我市登记备案的文件。
（四）核发《建设工程桩基础报建证明书》
业务材料：
1.申请书；
2.《土地使用权出让合同书》（复印件）
3.《建设工程初步设计审批意见书》（复印件）
4.消防主管部门初步设计审核意见书（复印件）
5.民防主管部门对方案设计的审核意见书（复印件）
6.建筑总平面图（原件）
7.桩基础设计图纸（原件）
8.勘察单位工程资格证书及在我市登记备案的文件（复印件）
七、建设工程规划许可证→办理部门：规划国土局
（一）核发建筑工程《建设工程规划许可证》
业务材料：
1.申请表（或申请公文）
2.《建设工程报建表》（原件）
3.属政府财政投资项目需提交当年计划投资批文（复印件）
4.《土地使用权出让合同书》及补充协议书（复印件）
5.《深圳市建设工程方案设计审批意见书》（二阶段设计）或《深圳市建设工程初步设计审批意见书》（三阶段设计）（复印件）
6.消防主管部门对施工图设计的审核意见书（复印件）
7.民防主管部门对施工图设计的审核意见书
8.
9.
10.全套建筑专业施工图两套（蓝图，原件）及电子数据一份；
11.勘察单位工程资格证书及在我市登记备案的文件；
12.成片开发的项目分期核发《建设工程规划许可证》的，应提供批准的总平面图。
（二）建筑方案设计招标文件备案
业务材料：
1．申请公文（原件）；
2.建筑工程方案设计招标书（原件）
3. 建筑工程方案设计任务书（原件）
4.当年计划立项批文（复印件）
5.《建设用地规划许可证》（复印件）
6.土地使用权出让合同（用地方案图）（复印件）
八、建设工程发包
办理部门：建筑市场管理科
办事程序：
（一）办理建设工程监理公开招标和邀请招标备案
1.建设单位到施工报建处2号窗口领取《深圳市建设工程监理招标申
请表》及《建设监理招标公告表》，填写完成加盖公章后送施工报建处处号窗口并交验下列资料：
（！）计划立项批文；
（2）建设工程规划许可证；
（3）银行或财政部门出具的资金到位证明；
（4）资格预审文件（采用资格预审的提供）；
（5）招标人自行办理施工招标事宜的应按规定提供有关材料；
（6）委托招标代理机构的应提供代理招标合同和招标代理资质证书；
（7）区建设工程造价管理站审核的预算，政府投资工程须提供区发展计划局的预算审定文件；
（8）招标人为企业的，提供工商营业执照及核准内资有限责任公司注册登记的有关资料；
（9）招标人和招标代理机构的法人代表证明书，法人代表授权委托书及身份证
2.资料齐全，建筑市场管理科在外个工作日内提出整改意见。无整改意见的即完成备案
3.招标人根据整改意见整改并重新备案。无整改意见的，招标人到交易分中心办理招标公告发布手续，商定招投标日程安排，接受投标报名，初审投标申请人资格，组织抽签或资格预审确定正式投标人，发放招标文件，组织答疑，组成评标委员会开标评标，确定中标人，发中标通知书。
（三）办理建设工程施工直接发包备案
1.建设单位到施工报建处处号窗口领取《保安区建设工程施工直接发包备案表》及《保安区建设工程直接发包信息表》，填写完成加盖公章后报送施工报建处处号窗口并交验下列资料；
（！）计划立项批文；
（2）建设工程规划许可证
（3）银行或财政部门出具的资金到位证明
（4）发放工程的预算（政府投资工程须提供区发展计划局的审定文件）（5）建设单位为企业的，提供工商营业执照及核准内资有限责任公司注册登记的有关资料；
（6）建设单位法人代表证明书，法人代表授权委托书及身份证
（7）承包单位拟派项目经理资格证书。
2，资料齐全，建筑市场管理科在外个工作日内提出整改意见，无整改意见的即完成备案。
3.招标人根据整改意见整改并重新备案。无整改意见的，建设单位领取《直接发包程序完成证明书》后，到建设局其他部门办理工程报建手续。
办事时限：5个工作日。
.九、建设工程施工报建管理
（一）办理工程质量监督登记
办理部门：保安区工程质量监督检查站
办事程序：
1.施工合同已备案的工程项目，建设单位到施工报建处4号窗口领取《工
程质量监督登记书》（每个单位工程一式四份），并提交如下资料：
（1）《建设工程规划许可证》（复印件）
（2）经区工程造价管理站备案的施工合同（副本）
（3）施工图纸（规划总平面图，结构说明，结构平面图）
（4）施工组织设计
（5）有深基坑的工程应提交深基坑专项设计方案和施工方案
2.按该书规定的内容逐项填写清楚，并加盖有关单位公章后，提交到质监站办事窗口；
3.建设单位向质监站缴纳工程质量监督费，费用收取按经审定的合同总造价或测算总造价的1‰计算预收（测算造价按深圳市建设工程造价管理站《价格信息》计价），工程完工后按结算造价计收；
4.核对有关资料，收取监督费后，由施工报建处长号窗口核发《工程质量监督登记书》
（二）办理施工安全收监登记，安全及文明施工前提条件审查
办理
办事程序：
1.施工企业到施工报建处方5号窗口领取、填写《工程建设项目施工前提
条件审查表》，并提交下列材料：
（1）已备案的施工合同（副本）原件（原件核对后退回）；
（2）施工合同造价超过限度200万的工程，需提供区建设局签发的《建设工程施工招投标程序完成证明书》原件及复印件各一份（原件
核对后退回）
（3）经公司技术或质安负责人批准、编制人签名、公司盖章的该项工程施工组织设计，施工用电组织设计或方案，文明施工设计方案，
外脚手架搭设方案，塔吊（井字架）搭设方案，深基坑（人工挖孔桩）施工方案，高支架搭设方案；
（4）有效的特种作业人员、安全员上岗操作证原件及复印件一份（原件核对后退回）
（5）灌注桩工程，需提供经区建设局验证的桩机证原件及复印件各一份（原件核对后退回）
（6）有效的垂直运输机械使用证书原件及复印件各一份（原件核对后退回）
1.在报建处5号窗口办理《施工安全监督交费通知单》，到报建处
缴费窗口缴纳安全监督费。
2.核查资料完备后，签发《工程建设项目施工前提条件审查表》，
在报建处5号窗口领取并填写《工程建设项目现场安全文明施工设计审查表》。
3.安监员到工地现场核查安全及文明施工前提条件，核查合格方可
开工，签发《施工安全受监证》。
办文时限：经工作人员确认所有提交资料完整，并办结安全监督费，1个工作日内签发《施工安全受监证》。
（三）办理燃气工程备案
办理部门：保安区燃气管理办公室
1.建设单位持燃气工程《施工合同》、《监理合同》到联办中心施工报建处窗口随到随办燃气工程的开工备案手续。
2.若资料齐全、无误，窗口给予出具《燃气工程开工备案记录表》，并提交建设行政管理部门。
办理时限：无
（四）签订使用建筑材料责任书
办理部门：保安区建筑材料管理办公室
办理程序：
1.建设单位到办理《建筑工程施工许可证》之前，按照《深圳市推行新型墙体材料管理规定》等有关法规，先到保安区建设局施工报建处7号窗口办理缴交“墙体材料保证金”手续。
2.办理交款手续时，向施工报建处7号窗口提供建设单位、施工单位及监理单位与区建材管理办公室签订的《保安区建设工程使用建筑材料责任书》（一式四份）
3.施工报建处经办人员
款通知单》（新型墙体材料保证金按5元/㎡收缴）。
4、建设单位在施工报建处7号窗口领取《深圳市使用新型墙体材料保证金交款通知单》后，携交款通知单到施工报建处缴费窗口缴交“墙体材料保证金”，然后凭缴费发票（收据）到施工报建处6号窗口办理《建筑工程施工许可证》。
5、每月5日前，施工报建处经办人员将上月办理建材报建的有关资料及“墙体材料保证金”收费情况统计表交建材办审核并办理移交手续。
6、建材办在工程施工过程中，依据施工报建处提供的有关资料对工程使用散装水泥、预拌混凝土、新型墙体材料情况进行检查监督、依法行政、现场核验等工作。
（五）办理《建筑工程施工许可证》
办理部门：质量安全管理科
办事程序：
1、建设单位到施工报建处6号窗口领取《建筑工程施工许可证申请表》，
并交验下列资料：
（1）《建设工程规划许可证》（原件）；
（2）项目投资在200万元以上的工程须提交《建设工程施工招投标（直接发包）程序完成证明书》（原件）；
（3）《深圳市建设工程施工合同》。
2、建设单位到施工报建处6号窗口提交下列资料：
（1）建设、施工单位已填写妥当并加盖公章、镇城建办已签署意见的《建筑工程施工许可证申请表》（一式三份）；
（2）《建设工程规划许可证》复印件；
（3）经宝安区规划与国土资源分局审核盖章的总平面图和基础平面图；
（4）已备案的《深圳市建设工程施工合同》（副本）；
（5）宝安区工程质量监督检验站核发的《工程质量监督登记书》；
（6）宝安区施工安全监督站核发的《施工前提条件审查表》；
（7）建设、施工、监理单位与宝安区建筑材料管理办公室签订的《使用建筑材料责任书》和交纳“使用新型墙体材料保证金”收据（复印件）；
（8）房屋建筑项目需提交宝安区建筑材料管理办公室签订的《使用建筑材料责任书》和交纳“使用新型墙体材料保证金”收据（复印件）；
（9）《建设工程施工招投标（直接包发）程序完成证明书》（原件）；
（10）按规定必须委托建设监理的项目需提交《建设监理合同备案登记表》（复印件）；
（11）装饰、装修工程需提交消防部门的审批意见；
（12）高层建筑和五层以上（含五层）的住宅项目需提交《受理燃气工程备案记录表》；
（13）区政府投资项目需提交计划部门的开工建设通知书；
3、所需资料齐全，审查合格后，质量安全管理科核发《建筑工程施工许可证》。
注：（1）五层以下且建筑面积600㎡以内的农村村民住宅和200万元以下小区市政工程在各镇（街道）城建办（科）申领《建筑工程施工许可证》；
（2）要求提交复印件的资料需提交原件核对。
办文时限：3个工作日
（六）建设工程民防报建
办理部门：宝安区民防委员会办公室
办事程序：
1、建设单位到区建设局建设工程报建处7号窗口领取并填报《深圳市宝安区建设工程民防登记表》。
2、根据该项目民防地下室的建设形成，建设单位分别向区建设局建设工程报建处7号窗口提交如下资料：
自建民防地下室项目—申请提出民防建设要点
（1）区规划与国土资源分局签发的《建设用地规划许可证》复印件一份（交验原件）；
（2）总平面图一份（蓝图原件）；
自建民防地下室项目—民防初步设计审查
（1）《深圳市宝安区建设工程民防建设意见单》复印件一份；
（2）初步设计文件及图纸二份（蓝图原件16开本装订成册）；
（3）区规划国土局签发的方案设计审查意见书一份；
（4）区民防办在该项目报建过程中批复的其他函件一份。
缴纳易地建设费项目
（1）区规划与国土资源分局签发的《建设用地规划许可证》复印件一份（交验原件）；
（2）易地建设民防地下室申请报告一份（说明项目名称、工程地点、功能性质、建筑面积、层数、原因等）；
（3）总平面图一份（蓝图原件）；
（4）易地建设民防地下室证明材料一份。
免建民防地下室项目
（1）区规划国土分局签发的《建设用地规划许可证》复印件（交验原件）；
（2）免建民防地下室申请报告一份（说明项目名称、工程地点、功能性质、建筑面积、层数、原因等）；
（3）总平面图一份（蓝图原件）；
（4）免建民防地下室证明材料一份。
3、区民防办根据该项目民防地下室的建设形成，分别按如下方法处理：
自建民防地下室项目
（1）根据工程建设规划，签发《深圳市宝安区建设工程民防建设意见单》；
（2）根据工程报建进度，进行民防初步设计审查，签发《深圳市宝安区建设工程民防设计审查意见单》。
缴纳易地建设费项目
根据深宝[1999]82号文件规定，签发《深圳市宝安区建设工程民防建设意见单》及《深圳市宝安区民防地下室易地建设费交费通知单》。
4、办完民防报建手续后，由区民防办在施工报建处7号窗口签发《深圳市宝安区建设工程民防建设核准单》。
5、建设单位持《深圳市宝安区建设工程民防建设核准单》，到区规划与国土资源分局办理《建设工程规划许可证》。
6、建设单位持《深圳市宝安区建设工程民防建设核准单》到区建设局施工报建处6号办理《建设工程》
办理时限：经工作人员确认所提交资料完整的，由工作人员开具收到资料收据，按如下承诺时限办理完毕：
1、民防建设要点审查，3个工作日内提出建设意见；
2、民防初步设计审查，12个工作日内提出审查意见；
3、缴纳民防地下室易地建设费用项目，符合规定的，3个工作日内办结；
4、免建民防地下室项目，符合规定的，5个工作日内办结。
（七）建设工程抗震设计质量抽查
办理时限：经工作人员确定所提交资料完整的，由经办人开具收到资料收据，在20个工作日内核发《建设工程抗震设计抽查意见单》。
九、工程验线→办理部门：国土所
业务材料：
1、申请公文
2、《建设工程规划许可证》（原件）或桩基础提前开工证明（原件）；
3、《建设用地规划许可证》（复印件）；
4、宗地图（或用地方案图）（复印件）；
5、地界放点测量报告（原件）；
6、经批准的总平面图（原件）。
十、房屋建筑面积预售杳丈报告审查→办理部门：规划国土局
业务材料：
1、申请公文；
2、《建设工程规划许可证》（复印件）；
3、《建设用地规划许可证》（复印件）；
4、宗地图（复印件）；
5、土地使用权出让合同书（复印件）；
6、经批准的建筑施工图（原件）。
十一、竣工测量报告审查→办理部门：规划国土局
业务材料：
1、申请公文；
2、《建设工程规划许可证》（复印件）；
3、《建设用地规划许可证》（复印件）；
4、宗地图（复印件）；
5、土地使用出让合同；
6、房屋预售面积查丈报告（原件）；
7、经批准的建筑施工图（原件）。
十二、核发《房地产预售许可证》→办理部门：规划国土局
业务材料：
1、申请表（及申请公文）；
2、《房地产开发企业资质证书》；
3、《房地产证》或《土地使用权出让合同书》、付清地价款证明；
4、《建设工程规划许可证》；
5、《开工许可证》或《施工许可证》；
6、《预售款监管协议书》；
7、经规划国土部门批准的建设项目总平面图。建筑物平.立.剖面图；
8、预售查丈报告及分户汇总表；
9、工程监理机构出具的工程形象进度证明文件或深圳市注册会计师审核的已投入开发建设资金的验资报告；
10、市、区地名办出具的《深圳市地名命名、更名审批表》；
11、法律、法规规定应提交的其他文件。
十二、竣工面积查丈→取得竣工测量报告→办理部门：规划国土局
十三、建设工程规划验收→办理部门：规划国土局
业务材料：
1、申请表（或申请公文）：建设单位简要说明项目概况，包括工程地点、规模、栋数、层数、性质、功能、进展等，其他需要特别说明的问题，如是否进行预售查丈，是否违章及违章原因，为何进行分期规划验收等。必须加盖建设单位印章。
2、《建设工程规划许可证》（复印件）及其配套文件（经批准的总平面图和建筑施工图）。未按图施工的工程项目附送竣工图；
3、《土地使用权出让合同》（复印件），有补充协议的一并附送；
4、《建设用地规划许可证》（旧称为规划设计要点.市政设计要点）：（复印件）
5、《建设工程竣工测量报告》及《房屋建筑面积查丈报告》（原件）。
十四、工程专项验收、竣工验收、竣工备案→办理部门：建设局
（一）工程基础、主体竣工验收取得《建设工程质量监督报告》、《建设工程安监评价报告》、《竣工验收监督报告》
（二）电梯工程验收合格证（略）→特种设备检测所
（三）环保工程验收合格证（略）→环保局
（四）消防工程验收意见书（略）→消防大队
（五）燃气工程验收证书（略）→燃气办
（六）建设工程民防验收证（略）→民防办
（七）工程档案专项验收→城建档案室
1、竣工档案材料经建设、监理、施工单位自审合格后，建设单位持质监部门出具的《建设工程竣工验收监督报告》到档案室申请工程档案专项验收哦；
2、建设单位填写《深圳市宝安区建设工程竣工档案专项验收申报表；
3、审验经办人的《城建上岗证
4、验收条件审查合格的进行登记，并安排验收日期；
5、在档案室领取工程档案专项验收通知单，符合条件的，验收日期：5个工作日内。
（八）竣工档案专项验收→城建档案室
1、向档案室提交全部工程档案材料（包括建设综合文件、监理文件、各施工单位施工综合文件、施工技术文件、竣工图以及电子、声像文件材料）；
2、档案室组织验收，由建设、监理、设计及施工单位介绍档案收集组织、自审情况；
3、档案室组织建设单位、监理单位、设计单位及各施工单位的项目负责人进行现场查验（视工程情况确定）；
4、档案室工作人员审查全部档案材料是否齐全、真实、有效，档案组织是否符合规定；
5、档案室对查验情况进行总结、评议；
6、档案室签发《深圳市宝安区建设工程竣工档案专项验收意见书》，审查不合格的，提出专项验收整改意见。
（九）竣工档案送审复核认可
1、复查以下文件：
（1）消防、电梯、燃气、环保、人防、规划专项验收获得通过；
（2）已按规定组卷、整理好的全部工程竣工档案材料（包括建设综合文件、监理文件、各施工单位综合文件、施工技术文件、竣工图以及电子、声像文件材料）、《档案员上岗证》（核查后退回）；
2、经整改合格后签发档案认可证。
（十）办理《建设工程竣工验收备案证明书》程序
1、建设工程完工后，建设单位到施工报建处7号窗领取《建设工程竣工验收报告》和《建设工程竣工验收备案表》，并提交下列资料：
（1）区质监站出具的《建设工程质量监督报告》；
（2）区安监站出具的《建设工程安监评价报告》；
（3）《建筑工程施工许可证》（复印件）
2、建设单位持填写妥当并加盖公章的《建设工程竣工验收备案表》及下列资料到质量安全管理科申请备案；
（1）建设工程竣工验收报告；
（2）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；
（3）公安消防部门出具的《建设工程消防验收意见书》；
（4）环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》；
（5）质量技术监督部门出具的有关合格证明或准用文件；（电梯）
（6）城建档案部门出具的《深圳市工程验收档案认可书》；
（7）民防部门出具的《建设工程民防验收证书》；
（8）燃气主管部门出具的《深圳市燃气工程验收书》；
（9）建设单位缴交建材“两金”收据复印件；
（10）施工单位签署的工程质量保修书；
（11）商品住宅需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
（12）质检部门出具的《建设工程竣工验收报告》；
3、所需资料齐全并核查后，质量安全管理科在5个工作日内出具《建设工程竣工验收备案表》。
（十一）建设工程竣工档案移交
1、建设工程竣工验收后，建设单位在三个月内按规定完成竣工档案的整理移交；
2、建设、监理、施工单位在城建档案移交书上签字盖章；
3、档案室业务经办人在城建档案移交书上签字、盖章；
4、城建档案移交书一式两份，档案室、建设单位各执一份。
十五、房地产初始登记
办理部门：国土所
办理程序：递交资料（缴交登记费）→初审同意后发布房地产初始登记公告（公告时限30天）→凭回执领取《房地产证》
准备资料：
1、《深圳市房地产初始登记申请表》
2、土地使用权属证明：土地使用权已登记的提交《房地产证》；
3、土地使用权出让合同；
4、建设工程规划许可证；
5、建设工程施工许可证；
6、竣工验收备案证明；
7、经市政府制定的机构审定的竣工结算书；
8、建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面.立面.剖面图）；
9、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘报告书；
10、分栋、分户汇总表（规划与国土资源局提偶那个统一格式）；
11、拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议原件及拆迁补偿清单；
12、违法用地、违法建筑，经处理并准许留用的，提交行政处罚决定及缴交的罚款发票；
13、历史用地遗留问题竣工项目的，按规定提交有关文件；
14、原已核发《房屋所有权证》的提交《房屋所有权证》；
以上所有列的资料已交城建档案馆的，可提交盖有该馆“原件已归档”的复印件。
十六、建筑材料管理
办理部门：宝安区建筑材料管理办公室
办事程序：办理“使用建筑材料责任书”（含缴交“新型墙体材料保证金”）程序见第三章“建设工程施工报建管理”。
（一）申请退还新型墙体材料保证金程序
1、主体工程完工后、墙体未抹灰之前，建设单位和施工单位必须通知建材办到工地现场对工程使用新型墙体材料情况进行核验；
2、原交款单位在工程竣工后两个月内携带以下资料，填写《深圳市宝安区墙体材料保证金退款申请表》一式三份，并加盖单位公章；
（1）保证金收据原件及复印件一式三份；
（2）购买新型墙体材料发票及复印件（一份）；
（3）生产新型墙体材料企业的《生产资格证书》和市建设局颁发的《备案证》复印件1份
（4）工程竣工验收（备案）证书的原件和复印件（一份）。
3.保安区建材办经办人员审理所提交的材料后，提出核退意见。
4.保安区建材办负责人提出审核意见。
5.经区建设局分管、主管领导审批后，到局办公室（财务）办理退款手续。
6.保安区建设局办公室（财务）根据建材办意见和局领导审批意见，计算应退金额。
7.申请退款单位在办理保证金退款时，须填写财务收款收据。
服务时限：如资料齐全，10个工作日内完成。
（一）申请退还发展散装水泥保证金程序
1.在工程进行过程中，建设单位和施工单位必须通知建材办到工地现
场对工程使用的散装水泥或预拌混凝土（在强制使用预拌混凝土区域的工程
必须使用预拌混凝土）情况进行核验。
2.退款单位必须是原缴款单位，并填写退款申请表。
3.交款单位在工程竣工后三个月内携带以下资料，填写《深圳市保安区发展散装水泥基金退款申请表》一式三份，并加盖单位公章，到建材办办理退款申报手续。
（1）缴交发展散装水泥基金通知单、收据的原件和复印件（两份）；
（2）购买散装水泥或预拌混凝土发票原件和复印件（一份）
（3）工程竣工验收（备案）证书的原件和复印件（一份）
4.保安区建材办经办人员审理所提交的材料后，提出核退意见。
5.保安区建材办负责人提出审核意见。
6.经区建设局分管、主管领导审批后，到局办公室（财务）办理退款手续。
7.保安区建设局办公室（财务）根据建材办意见和局领导审批意见，计算应退金额。
8.申请退款单位在办理保证金退款时，须填写财务收款收据。
服务时限：如资料齐全，10个工作日内完成。
注：以上办文程序均需准备下列一般材料：
1．企业法人营业执照复印件（核原件）；
2．单位名称、法人等发生变更的，还需提供《变更通知书》（复印件）3．法定代表人证明书（原件）；
4．法人授权委托证明书(原件)；
5．被授权人身份证明（复印件）；
6．机构组织信息卡（原件）。
关于房地产前期开发报建工作的认识与体会
关于房地产前期开发报建工作的认识与体会 房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。 作为开发企业开发一个项目，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。 作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”： 一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。二是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。
房地产开发报建手册[1]
报建手册 2007年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82
房地产项目开发报建报批流程概述
房地产项目开发报建报批流程概述-----------------------作者：
-----------------------日期：
房地产项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上
2003年12月29日
项目开发流程 一、土地使用权的取得 1.取得方式 1)行政划拨 2)协议出让 3)招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4)转让 2.流程示意（以拍卖为例）
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说 明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环 境、区域竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预 测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传 统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；
万科地产新版开发报建流程及细则(精华资料125页)
开发报建流程及细则
目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。
房地产开发报建流程及相关前期费用
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提。简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回修改才能通过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比如高压电线的接入口，一开始谈好了，
房地产开发全流程及详细报建流程
房地产开发全流程及详细报 建流程 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单 体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。 （6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑 工程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建 图，送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防 工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。 ?到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。 ?到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。 ?到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费。
《房地产开发前期手续报建流程》
序言 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。 衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理： 二00八年八月
目录 房地产开发前期手续报建流程图 编者按 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15 2.4建设工程规划管理移交单--------------------------------------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书----------------------------------19 第三章建委审批事项------------------------------------------ -----21 3.1工程报建------------------------------------------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批------------------------------------23 3.3造价管理审批------------------------------------------------25 3.4节能设计审批------------------------------------------------26 3.5质监管理审批------------------------------------------------27 3.6“双拖欠”审查----------------------------------------------29 3.7安监管理审批------------------------------------------------30 3.8监理备案管理审批--------------------------------------------32 3.9 勘查设计审批-----------------------------------------------33 3.10执法监察审批-----------------------------------------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明---------------------------------36 3.12一次性缴费审批---------------------------------------------37 3.13 建筑工程施工许可证----------------------------------------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书-----------------------------------------42 3.16商品房预、销售审查意见书-----------------------------------45 第四章房地审批事项------------------------------------------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书----------------------------------47
成都市房地产开发项目报建流程
成都市房地产开发项目报规，报建流程 目录 第一部分：立项、前期规划报建手续 1、立项 2、设计条件、用地许可证 3、方案图审查规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 1、项目卡 2、报建费 3、机构施工图审核 4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 5、预售面积预测 6、预售面积审查 7、商品房预售许可证 第三部分：竣工验收阶段 1、城建档案馆备案 2、成勘院竣工测量 3、竣工并联审查 4、大产权办理
第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤） 一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 收费标准：不收费 申请材料企业投资项目核准公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件；
4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； B、技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。三、方案图审查 审批单位：成都市规划管理局 审批时间：15个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、建设工程设计方案送审单。 B、技术部需提供资料： 1、建设工程方案总平图5份； 2、建设工程设计方案2套； 3、日照分析综合计算图； 4、 A3幅面效果图2份 注意事项： 1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规
(完整版)房地产项目报建报批流程标准(精版)
房地产项目报建报批流程 一、土地手续办理 1、土地出让合同；通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同； 2、土地用地勘测图。 3、建设用地批准书 4、土地契税、地税完税证明（财政局、地税局） 5、土地登记申请，审核发土地使用权证。 二、规划手续 1、项目总平面规划，规划设计方案申报经规委会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划许可证。 2、建设工程规划许可证，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可证。 3、交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案馆移交合约。 三、项目发改立项 1、项目申请报告 2、项目规划批文、总平面规划图 3、环境影响评价 4、抗震设防 5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。 四、工程施工手续 1、场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。 2、工程勘察，设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。 3、图纸设计审查；工程施工图审查（建委审图中心）、消防设计审图（消防局）、防雷设计审核（气象局）、人防手续（人防办）。 4、工程报建，勘察现场。 5、办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工。监理合同。 6、前期绿化设计，办理绿化审批手续。 7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。 8、建筑垃圾处置、商混供应合同。 9、交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。 10、申办建筑工程施工许可证。 五、工程建设阶段 1、临时设施规划办理，规划放线验收工作。 2、开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。 3、配套工程施工建设。 4、房屋面积测绘，办理房屋预售手续（房管局）。 5、签订销售合同。 六、工程项目竣工验收交付使用 1、建设项目单体工程验收。
项目开发报批报建流程
. . . 项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上 2003年12月29日
. . . . . word. .. 项目开发流程 一、 土地使用权的取得 1. 取得方式 1) 行政划拨 2) 协议出让 3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4) 转让 2. 流程示意（以拍卖为例） 现场勘察， 收集相关资料 信息的初步 收集、分析 确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则 获取土地出让信息 及相关规划指标（一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌） 组建竞投小组，购买标 书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员） 测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采用假设开发法进行计算） 办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。 竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。 获得土地使用权限 办理相应的土地产权转移变更登记手续
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域 竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项 目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背 景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标； 2.初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向； 3.最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；
地产新版开发报建流程及细则完整版
地产新版开发报建流程 及细则 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
开发报建流 程 及 细 则 目录
第一章开发中心职能概 述..................................................................... (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概 述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简 述..................................................................... (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市 （区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。
房地产开发项目申报流程
房地产开发项目申报流程 根据我国当前法律、法规、规章～房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: ,1,选址定点, ,2,规划总图审查及确定规划设计条件, ,3,初步设计及施工图审查, ,4,规划报建图审查, ,5,施工报建, ,6,建设工程竣工综合验收备案 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书 4、环保局办理生产性项目环保意见书,表, 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 6、规划部门办理项目选址意见书 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段～此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查 2、国土资源局办理土地预审 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对规划总图进行评审～核发《建设用地规划许可证》 5、规划部门确定建设工程规划设计条件
三、初步设计和施工图设计审查～此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查 5、国土资源局进行用地预审 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 7、建委制发初步设计批复～并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查～根据业主单位意见～核发技术性审查委托通知单 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》～发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 四、规划报建图审查阶段～此阶段办理以下一般事项 1、公安消防支队进行消防设计审查 2、人防办进行人防设施审查 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件～在建设单位缴纳有关规费后～核发《建设工程规划许可证》,副本, 五、施工报建阶段～此阶段办理以下一般事项: 1、建设单位办理施工报建登记 2、建设方对工程进行发包～确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍～
房地产开发报建流程及潜规则指南
房地产开发报建流程及潜规则指南[全] 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久,我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 １、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发，是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好,反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从１990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从１997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2０00年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得,把我放到９0年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。
房建及市政项目开发报建流程图及报建资料(报件程序)
页脚内容 建设报件流程图及报件资料（房建及市政项目） 1、发改委立项或者备案 2、规划选址意见书 3、规划用地许可证 4、规划方案审查预审 附1、环评咨询意见（区环保局办理） （委托环评单位按环保局要求制作 环评报告并取得环保局的批复） 建委初设 消防初设 5 7、建委初设审查 绿化初设 防雷初设 市政委 人防初设
8、建设工程规划许可证（规划局） 9、施工许可证 10、办理竣工验收手续（同时办理施工审查备案）（建委）（红色字体为房建必备项） 页脚内容
建设报件流程图及报件资料 一、发改委立项或者备案 1、同意某地块农转非安置房开展经济适用房项目前期工作的通知（市国土局）（仅经济适用房需要办理） 申报资料： 1、区政府向市国土局的函告 2、区房管局的请示 3、建设单位申请 4、土地权属证明 5、符合控规要求的证明（区规划局办理） 6、建设单位营业执照、资质证书 7、经办人身份证明材料 批件时效：全部资料递交后二十个工作日内核发批文。2、发改委立项或者投资备案 申报资料： 1、备案申请 2、企业营业执照 3、组织结构代码证 4、项目前期工作通知 批件时效：全部资料递交后二个工作日审核批准。 本阶段所需工作日为二十二个。 二、规划选址(国有投资且以划拨方式取得国有土地使用权的才办理，以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权直接办建设用地规划许可证) 1、规划选址申请表（原件1份） 2、书面申请（原件1份） 3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印
件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份） 4、1：500——1：1000现状地形图(勘测室盖章现状章的)及光盘 （图原件1份、光盘只是现状图,没有红线的） 5、国土红线图或国土证（复印件1份） 批件时效：五个工作日内受理回复，全部资料递交后二十个工作日内审核批准。 三、建设用地规划许可证 （一）通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权（出让） 1、建设用地规划许可证申请表（原件1份） 2、书面申请（原件1份） 3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印 件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份） 4、1：500——1：1000现状地形图及电子文档（含地下管网）（原件1份） 5、《国有土地使用权出让合同》及附图（复印件1份） 6、发改委批准、核准或备案文件（复印件1份） 批件时效：五个工作日内受理回复，全部资料递交后二十个工作日内审核批准。 （二）以划拨方式取得国有土地使用权（划拨） 1、建设用地规划许可证申请表（原件1份） 2、书面申请（原件1份） 3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印
房地产开发报建流程(终)
房地产开发报建流程
一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门：市发展和改革委员会、市防震减灾局 联系：86921922 收费标准：不收费 申请材料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格 其他部门需准备资料；无 完成责任部本/人：前期报建人员，财务管理部 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门：市规划管理局 联系：86917530、86628054 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 1、《设计条件、用地许可》申请表；
2、1：500红线图； 3、土地权属文件； 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； 5、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项： 1、建设单位应在1年，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期延期。 完成责任部本/人：前期报建人员 三、办理国土证 审批行政部门：市国土资源局 联系国土局规划地籍事务中心出宗地图，根据土地出让合同，交齐土地款后，带上土地出让合同、交款票据、契税票据去国土局办理《国有土地使用证》。 完成责任部本/人：前期报建人员 四、方案图审查 审批单位：市规划管理局 联系：86917530
房地产开发全流程及详细报建流程
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可
证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 （4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工 程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图， 送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工 程的立项申请报当地人防办部门审批通过。
房地产企业项目开发报建流程及潜规则指南
房地产开发报建流程及潜规则指南 （非常感谢这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。谢谢）中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，