政策红利下的长租公寓投资机遇

政策红利下的长租公寓投资机遇住房租赁领域政策暖风频吹，长租公寓行业天时已具，然而随着各路资本竞相涌入，本来就利润不丰的长租公寓市场竞争进一步加剧。

对于长租公寓品牌而言，突破口一方面在于千方百计快速拿房，另一方面要靠精细化运营提高品牌溢价、做大租金价差。

对于投资机构而言，需要认清长租公寓的经营现状，轻资产模式下短期债务投资空间有限，在行业发展空间无虞的共识下，唯有长期资金的持续投入、长期持有，才能帮助企业实现规模扩张，最终分享到资产价值增值和品牌溢价的双重收益。

一、政策暖风频吹1、中央层面助力住房租赁2015年我国住房租赁政策的春风开始吹起，中央层面积极推动住房租赁市场发展，国务院办公厅以及住建部、财政部、人民银行等多部委相继出台了多项政策，共同大力推进住房租赁。

2017年7月20日，为进一步贯彻落实国办发〔2016〕39号文，加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，住建部、国家发改委等九部委联合下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,被选取首批开展住房租赁试点。

2、住房租赁试点城市陆续出台方案截至2017年8月28日，12个首批开展住房租赁试点的城市中，已有10个城市公布了租赁试点方案或通过了市政府会议审议。

在已经公布的实施方案中，大部分城市都提出了发展国有住房租赁公司、降低租赁住房税负、多渠道扩大租赁房源、构建监管交易平台等。

二、行业群雄逐鹿1、多布局于一二线核心城市2017年市场上长租公寓企业已经多达1100家，绝大多数均扎根于北上广深一线城市，并积极在一二线市场上快速跑量扩张。

原因有三，其一，一线城市人口密集而房价高企，租赁市场需求旺盛；其二，人们收入水平提高，长租公寓提供的产品和服务正好可以迎合需求；其三，一二线资产增值的预期和资产的安全性，更符合金融资本的投资需求。

2、江湖现有五大门派按照市场上的参与主体划分，长租公寓各大品牌运营商可以细分为五大类。

资产派：自有地产基金募资，如新派公寓。

中介背景派：如链家（自如）、我爱我家（相寓），主要由租赁中介业务延展而来。

在客源和分散式房源获取渠道上占有极大优势。

这类中介系的目的在于，用租赁房源入口来把控买卖入口，通过租的方式控制优先购买权，做存量资产的积累。

开发商派：在资源和资金方面都占有优势，如万科泊寓、龙湖冠寓。

酒店派：如华住（城家）、窝趣（铂涛），主要有品牌和会员优势，有数量庞大的会员作为获客渠道，运营管理及IT系统实力更强。

年轻的创业派：长租公寓领域中创业派数量最多，他们在资源端和资金端都没有优势，另辟蹊径，做轻资产运营，开展互联网+的模式，在市场上占领了一席之地。

3、“国家队”即将进场除了上述五大门派在长租公寓的跑道上正加速跑马圈地外，更有实力的第六大门派“国家队”即将开始进场。

综合来看，“国家队”入场长租公寓行业眼下有三大趋势性表现：1）集体建设用地建租赁房大势所趋，政府有权指定公司运营以北京为例，作为国土资源部批准的首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，从2011年起，先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭等5个集体土地地块，建设租赁住房万套，由所在区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，面向中低收入家庭按公租房价格出租，今年下半年将迎来交用入住高峰期。

国土资源部已选定北京、上海等13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，利用集体建设用地建租赁房将是大势所趋。

而手握集体建设用地租赁房源的地方政府可指定合作的公寓运营企业，这对于长租公寓企业来说是挑战也是机遇。

2）国有住房租赁公司即将入市从已经出台住房租赁实施方案的10个城市来看，成立国有住房租赁公司是共同的选择，各地都有明确的公司成立目标。

比如成都，到2017年底，将新组建或依托现有国有企业组建3至4家国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营。

再比如沈阳，今年12月底前将组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理，到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。

3）央企、国企开发商主动或被动入场比如，2017年8月9日，上海张江科学城规划正式出炉，拟新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，这意味着上海将新增一个租赁城区。

而在此前，上海市专门公开出让了两块住房用地用于租赁，分别被上海张江（集团）有限公司、上海嘉定新城发展有限公司拍得，两家公司均为地方政府平台公司。

另外，北京、上海、广州、杭州、成都等多个城市土地出让政策改革为竞报自持面积，保利、葛洲坝、中冶、电建等大型央企都有竞得含有自持比例的地块，长租公寓将是自持地块未来开发运营的重要选择方向。

有业内人士分析，央企、国企在土地资源、资金实力方面原本有着先天优势，再加上和外部资源的合作也更加通畅，在这场长租公寓市场竞争中，对中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压。

3、“国家队”即将进场除了上述五大门派在长租公寓的跑道上正加速跑马圈地外，更有实力的第六大门派“国家队”即将开始进场。

综合来看，“国家队”入场长租公寓行业眼下有三大趋势性表现：1）集体建设用地建租赁房大势所趋，政府有权指定公司运营以北京为例，作为国土资源部批准的首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，从2011年起，先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭等5个集体土地地块，建设租赁住房万套，由所在区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，面向中低收入家庭按公租房价格出租，今年下半年将迎来交用入住高峰期。

国土资源部已选定北京、上海等13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，利用集体建设用地建租赁房将是大势所趋。

而手握集体建设用地租赁房源的地方政府可指定合作的公寓运营企业，这对于长租公寓企业来说是挑战也是机遇。

2）国有住房租赁公司即将入市从已经出台住房租赁实施方案的10个城市来看，成立国有住房租赁公司是共同的选择，各地都有明确的公司成立目标。

比如成都，到2017年底，将新组建或依托现有国有企业组建3至4家国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营；再比如沈阳，今年12月底前将组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理，到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。

3）央企、国企开发商主动或被动入场比如，2017年8月9日，上海张江科学城规划正式出炉，拟新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，这意味着上海将新增一个租赁城区。

而在此前，上海市专门公开出让了两块住房用地用于租赁，分别被上海张江（集团）有限公司、上海嘉定新城发展有限公司拍得，两家公司均为地方政府平台公司。

另外，北京、上海、广州、杭州、成都等多个城市土地出让政策改革为竞报自持面积，保利、葛洲坝、中冶、电建等大型央企都有竞得含有自持比例的地块，长租公寓将是自持地块未来开发运营的重要选择方向。

有业内人士分析，央企、国企在土地资源、资金实力方面原本有着先天优势，再加上和外部资源的合作也更加通畅，在这场长租公寓市场竞争中，对中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压。

三、行业发展困窘（一）盈利痛点目前国内品牌长租公寓普遍处在战略投入阶段，几乎所有的公寓企业从账面上看都是亏损的，但并不是长租公寓行业不盈利，而是盈利并不丰。

据华创证券报告显示，国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，远远低于美国8%至10%的水平。

显然，对于处于规模扩张期的长租公寓来说，单纯依靠租金差来实现盈利并不现实。

1、拿房竞争白热化据华菁证券报告显示，我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展的状态中，原因之一是一线城市资产价格本就极高。

随着数百家公寓品牌高价哄抢物业，物业获取价格更是上了一个台阶，再加上市场上专科医院、月子中心、养老院等新业态对独栋楼的巨大需求，长租公寓特别是集中式长租公寓面临着拿房竞争白热化的扩张痛点。

2、宏观环境制约我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高，特别是对于轻资产的长租公寓公司，用ABS等融资工具进行融资的成本在8%以上。

过低的资产收益率和高企的融资成本，很大程度上限制了长租公寓企业加杠杆快速做大的可能性。

3、盈利空间有限据华菁证券估算，目前国内品牌公寓的成本费用=物业成本+获客成本+装修摊销+人力开支+增值税。

其中拿房成本是重中之重、占到整体收入的50%左右;其次是装修摊销，按10个月的租金作为装修开支、5年摊销，装修摊销成本占收入的比重为%；人员成本和获客成本大致为%和%。

一个典型公寓运营公司的息税前利润率在%左右，按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4～5 年左右。

这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，在目前产业链上其它增值业务盈利模式尚不成熟的情况下，企业规模扩张之后的盈利压力将十分巨大。

4、运营能力待提高运营能力是长租公寓核心竞争力之一，租金差和出租率是关键要素。

以春节假期为例，目前有些长租公寓到年底会出现大面积空置现象，因为春节假期后很多人搬走，有些房源甚至会空置一个月。

公寓方会采取春节当月租金减半的办法，留住租客的行李，减少租客流失，但这并非是良策。

乐乎城市青年社区创始人罗意认为，站在长期发展角度看，长租公寓行业最稀缺的是运营能力，这是长租公寓能否盈利的关键。

中信信托信托业务部业务副总经理王震岳指出，公寓方需要不断地提升自己的运营能力，把自己的租金剪刀差给拉大，强运营能力的公寓运营商会越来越受到金融机构的青睐。

5、缺乏退出机制长租公寓是投资周期较长的行业，对于轻资产模式来说，行业投资回报周期基本在5～8年，如何获取资金支持是一大痛点。

很多金融机构投资人表示，看不懂长租公寓的投资逻辑，看不到长租公寓可行的退出路径。

国内众多长租公寓现阶段以重资产运营为主，对于参与的投资机构来说，重资产运营模式成功的前提是有效的退出机制，美国最大出租公寓运营商EQR的成功就和美国REITs的盛行离不开。

但目前国内尚未推出正式的REITs产品，长租公寓缺乏能够大规模复制的退出模式。

（二）政策痛点虽然住房租赁政策红利来袭，但长租公寓行业缺乏相关立法规范、从业标准，也被认为是行业成长的“烦恼”所在。

总结长租公寓政策和标准缺失，新派公寓的王戈宏认为主要包含以下四点：1、公寓项目消防验收标准不清晰消防验收是长租公寓面临的最大发展难题。

全国的消防只有酒店规范、写字楼规范，没有公寓规范。

在没有公寓行业具体消防规则出台前，公寓企业在规模化拓展时缩手缩脚，为降低被关停的政策风险，尽量避免收购工业类、综合类、办公类、和集体土地产权的存量物业，最终聚焦到一类资产上——收购酒店。