最新火车站地下商场招商经营建议案
火车站商业可行性研究报告
火车站商业可行性研究报告一、研究背景和目的火车站是城市的重要交通枢纽，是连接城市内外的重要枢纽。
随着城市化的不断发展，火车站作为大众出行的重要选择，其商业价值也越来越受到重视。
本研究旨在探讨火车站商业可行性，为火车站商业的发展提供参考。
二、研究方法本研究采用了文献综述、实地调研和数据分析等方法，结合实际案例进行分析研究。
三、火车站商业现状分析1.火车站商业形态火车站商业主要包括地面商业、地下商业和周边商业。
地面商业通常包括车站大厅、售票厅、候车室等，提供便利店、快餐店等服务。
地下商业多为地下商场或购物中心，提供购物、餐饮等服务。
周边商业则是火车站周边的商业街或商业中心，提供更为丰富的商业选择。
2.火车站商业发展现状近年来，随着城市发展和人民生活水平提高，火车站商业发展迅速，商业形态也日益多样化。
很多火车站不仅仅是交通枢纽，更是城市商业的重要组成部分，吸引了大量商家入驻。
3.火车站商业存在问题火车站商业虽然发展迅速，但也存在一些问题。
比如商业空间规划不合理、商业类型单一、服务质量不高等，影响了商业的发展和乘客的体验。
四、火车站商业可行性分析1.商业需求分析根据乘客购物、娱乐、休息等需求，可以分析出火车站商业的发展方向和潜在商机。
比如提供多样化的商业服务、增加品牌商家等。
2.商业定位分析根据火车站所在地的地理位置、乘客群体特点等，可以确定火车站商业的定位。
比如选择高端商业、休闲娱乐等。
3.商业模式分析根据市场需求和火车站自身条件，可以选择合适的商业模式。
比如自营、招商等。
五、火车站商业发展建议1.提升商业空间规划，使商业设施更加便利和舒适。
2.引入多元化商业形态，增加火车站商业的吸引力。
3.提高商业服务质量，加强乘客体验。
4.加大对火车站商业的投入，提升品牌形象和市场竞争力。
六、结论火车站商业具有广阔的发展前景，但也面临着一定挑战。
只有通过深入研究和细致规划，才能使火车站商业实现可持续发展。
希望本研究可以为火车站商业的发展提供一定的借鉴和参考。
城市地下商业街改造方案
城市地下商业街改造方案近年来，随着城市化进程的不断加速和经济的快速发展，城市地下空间的利用问题备受关注。
城市地下商业街作为城市发展的重要组成部分，对于提升城市形象、满足市民消费需求、促进经济发展具有重要意义。
然而，目前的城市地下商业街普遍存在空间利用率低、环境质量差、吸引力不足等问题，亟待进行改造和提升。
本文将针对城市地下商业街改造方案进行探讨和提议。
一、改造目标城市地下商业街改造的目标是通过优化空间布局、提升环境质量、改善服务设施，进一步提升商业街的品质和吸引力，满足消费者不断提升的消费需求，促进城市经济的繁荣和发展。
二、改造方案1. 空间布局优化城市地下商业街的空间布局应根据具体情况进行优化，完善商铺结构和功能。
首先，合理规划商铺的面积大小和数量，避免过度拥挤和浪费。
其次，根据商业街的定位和特色，确定不同区域的经营品类和定位，形成互补共生的商业格局。
最后，注重绿化和活动空间的设置，营造出舒适宜人的环境氛围。
2. 环境质量提升改造城市地下商业街时，需要重点关注环境质量的提升。
首先，加强通风设备和空气净化系统的建设，确保空气质量达标。
其次，提供充足的照明设施，确保商业街的亮度和通透感。
此外，加强噪音控制，采取有效措施减少噪声对商业街环境的干扰。
最后，加强卫生管理，保持商业街的整洁和卫生。
3. 服务设施改善为了提高商业街的服务质量和消费体验，应当加强服务设施的改善。
首先，增加公共设施的设置，如休息区、儿童游乐区、无障碍设施等，提供更加便利和舒适的服务体验。
其次，完善停车设施，解决现有商业街停车位紧张和不合理布局的问题。
另外，加强安全设施的设置，确保商业街的安全和秩序。
4. 活动和文化引入为了增加商业街的吸引力和活力，应当引入各种文化和活动元素。
可以举办各类商业推广活动、文艺演出等，吸引居民和游客前来。
此外，商业街还可以与当地的特色文化和历史相结合，打造独特的商业氛围，提升商业街的文化价值。
5. 商业模式创新改造城市地下商业街还需要创新商业模式，提升商业街的竞争力和适应性。
车站商铺运营方案
车站商铺运营方案一、项目背景随着城市内部交通网络的日益完善，地铁、高铁站成为了城市中心地带的重要交通枢纽。
车站商铺的运营成为了一个重要的商机。
如何在车站商铺中寻求商机和运营发展成为了公共交通运营公司和商铺运营者的共同问题。
本方案旨在通过对车站商铺的定位、运营模式、商家选取等方面进行研究，制定科学合理的车站商铺运营方案，提高车站商铺的经济效益，提高商业运营的水平，推动城市交通商业的繁荣。
二、项目概述1.1 项目名称车站商铺运营方案1.2 项目背景随着城市交通发展，地铁、高铁成为了城市中心地带的重要交通枢纽。
车站商铺成为了商业开发的重要场所。
1.3 项目目标1.3.1 提高车站商铺的经济效益1.3.2 提高商业运营的水平1.3.3 推动城市交通商业的繁荣三、车站商铺运营的定位3.1 交通便利车站商铺地理位置优越，交通便利，能够吸引大量出行者和过往行人。
3.2 休闲聚集车站商铺作为繁忙的交通枢纽周边商业聚集区，可吸引上下班高峰期的办公一族和周边车站周围居民，形成消费聚集。
3.3 服务便民车站商铺应该以服务市民生活的方式，为市民提供相关的便民服务，方便市民的日常生活。
3.4 商业多样车站商铺应该多元化，包括餐饮、零售、服务性行业，可以满足人们不同的消费需求。
4.1 商业模式采用多元化商业模式，增加商铺的利用率。
可以采取自主经营和招商合作的方式，吸引不同类型的商家入驻。
4.2 服务模式以便民、休闲和旅游为主要服务方向。
提供方便快捷的服务和良好的购物体验，提高服务水平。
4.3 经营模式根据车站商铺的特点，可以制定多样的经营模式，包括独立商铺、商铺集群、商业综合体等。
也可以采取自主运营或者委托运营等方式。
5、车站商铺商家选取5.1 商家选择选择有实力和信誉良好的商家入驻，确保经营质量和安全可靠。
5.2 商家考察对入驻商家进行实地考察，了解其经营状况、实力和信誉，并签订合同进行约定。
5.3 商家培训为入驻商家提供相关培训和指导，提高其经营管理水平，确保商业经营的顺利进行。
地下商城运营方案
地下商城运营方案一、市场分析地下商城是一种新兴的商业形态，它在城市地下空间中利用地下通道、地下商场等，将商业设施和商业活动融入城市地下空间，为城市居民提供更加便捷、安全和舒适的购物体验。
随着城市人口的不断增长和城市化程度的提高，城市地下空间的利用率也在不断提升，地下商城作为一种新型商业模式，正在逐渐兴起。
1.市场需求：（1）城市化进程加快，地下空间得到充分利用；（2）消费者购物需求更加多样化，希望能够获得更便捷、更舒适的购物体验；（3）传统地面商业发展已趋饱和，地下商城成为新的发展空间；（4）城市交通拥堵问题日益严重，地下商城在一定程度上能够缓解交通压力。
2.竞争分析：（1）同类型地下商城的竞争：目前市场上已经存在一部分地下商城，它们在运营模式、租赁商户、店铺品牌等方面存在竞争关系；（2）其他商业形态的竞争：地下商城与传统的地面商业、购物中心及电子商务等同行业存在竞争。
3.可行性分析：根据市场情况和经验分析，地下商城作为一种新兴商业形态，市场需求量大，市场空间大，具有较好的发展前景。
但也需要充分考虑运营成本、定位策略、市场推广等问题。
二、经营策略1.品牌定位：（1）根据地下商城的场所特点，定位为精致、时尚、便捷的购物场所；（2）提供优质的商品和服务，吸引城市核心消费人群。
2.商户合作：（1）吸引知名品牌商户入驻，提高商城的知名度和影响力；（2）引入特色商户，满足不同消费者的多样化需求；（3）与商户建立长期合作关系，共同发展。
3.营销策略：（1）结合地下商城的特点设计差异化的活动，如推出地下音乐会、地下时装秀等，增加商城的吸引力和趣味性；（2）利用社交媒体等新媒体进行营销推广，提高知名度和曝光率；（3）定期进行促销活动，吸引消费者。
4.服务品质：（1）提供更加专业的购物体验，包括购物指南、贴心服务等；（2）提供更加便捷的交通接驳服务，方便消费者前来购物；（3）严格管理商城环境，保障商城的整体形象。
车站招商方案
车站招商方案一、背景介绍随着城市的发展和交通网络的扩张，车站作为城市的重要节点之一，不仅是人们出行的枢纽，也成为了商业机会的聚集地。
因此，制定一个有效的车站招商方案对于推动城市经济和服务城市居民的需求具有重要意义。
二、招商目标1. 吸引优质商户入驻车站，提供多样化的商品和服务，满足市民的日常需求。
2. 优化车站内部商业布局，提升商业环境，增加乘客在车站内的逗留时间。
3. 开展车站文化活动，丰富市民的休闲娱乐选择。
4. 提高车站的商业租金收入，为城市公共服务事业提供财政支持。
三、招商策略1. 品牌引进与知名品牌商户合作，引进一系列优质的餐饮、零售、娱乐等企业，提供多元化的选择。
通过与品牌商户的合作，提高车站商业环境的整体水平。
2. 空间规划根据车站的特点和乘客的需求，合理规划车站内的商业空间。
将商铺分为不同类型，如餐饮区、购物区、服务区等，实现商业布局的多样性和互补性。
3. 招商政策优惠针对入驻车站的商户，制定一系列优惠政策，如减免租金、提供装修补贴等。
通过优惠政策的引导，吸引更多的商户积极入驻车站，与车站共同发展。
4. 活动策划组织丰富多彩的车站文化活动，如音乐会、艺术展览、主题市集等。
通过活动的策划与推广，吸引更多市民前来车站，促进商户的销售额增长。
四、落实方式1. 建立招商团队成立专门的招商团队，负责车站的商业招商工作。
团队成员应具备市场调研、商业谈判等相关能力，通过与商户的洽谈和协商，促成入驻协议。
2. 招商信息发布通过市政府官方网站、媒体渠道等方式，发布车站招商信息。
详细介绍车站的地理位置、人流量、招商政策等相关信息，吸引潜在商户的关注。
3. 严格审查商户资质对申请入驻车站的商户进行资质审核，确保商户符合相关经营条件和市场规范。
加强对商户的管理，提高商业运营的质量和安全性。
4. 落实监督与评估建立监督机制，对车站商业运营情况进行定期评估和监测。
及时发现问题并提出解决方案，确保车站商业运营的顺利进行。
地下商业街方案
1.合法性原则：严格遵守国家及地方相关法律法规，确保项目合法合规。
2.功能性原则：合理规划商业布局，满足多样化消费需求。
3.安全性原则：确保消防安全，提高应急疏散能力。
4.舒适性原则：营造舒适宜人的购物环境，提升消费者体验。
5.环保性原则：采用环保材料和技术，实现绿色可持续发展。
四、项目定位
3.消费理念：倡导绿色消费、时尚消费、品质消费。
五、规划布局
1.空间布局：分为商业区、餐饮区、娱乐区、休闲区等，各区域相对独立，又相互联系。
2.交通流线：设置合理的入口、出口及通道，实现人车分流，确保交通顺畅。
3.设施配置：完善消防、通风、排水、供电等设施，满足商业运营需求。
六、建设方案
1.工程建设：严格按照国家相关法律法规进行设计、施工，确保工程质量。
第2篇
地下商业街方案
一、前言
随着城市土地资源的稀缺与人口增长的矛盾日益突出，地下空间开发成为缓解城市压力的重要途径。本方案旨在制定一套详细的地下商业街建设与运营方案，旨在实现空间高效利用，促进商业繁荣，同时确保合法合规，符合社会主义现代化城市建设要求。
二、项目概述
项目定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性地下商业街，旨在打造城市地下商业新地标，提升城市形象，增强城市功能。
1.合理规划地下商业空间，确保功能区域明确，流线组织合理。
2.创造安全、舒适、便捷、环保的商业环境。
3.提升城市形象，促进地区经济发展。
4.符合国家相关法律法规，确保项目合法合规。
三、规划原则
1.综合性原则：充分利用地下空间，实现商业、交通、休闲等多功能一体化。
2.可持续原则：注重生态环境保护，提高能源利用效率，减少运营成本。
高铁商铺运营方案
高铁商铺运营方案一、绪论高铁商铺作为高铁车站内的商业区域，是高铁出行者出行前后进行休息、购物等需求的重要场所。
高铁商铺的运营管理，直接关系到高铁出行者的体验感和出行便利性。
因此，本文将就高铁商铺的运营管理方案进行深入探讨，以期为高铁商铺运营提供有益的建议和指导。
二、市场分析1. 高铁商铺的发展现状随着高铁网络的不断完善和高铁出行的日益普及，高铁商铺已经成为了一个新兴的商业发展领域。
目前，高铁商铺主要集中在高铁车站的候车大厅、候车厅、出站口等区域，主要以便利店、咖啡店、餐饮店等形式呈现。
2. 高铁商铺的发展趋势随着高铁出行者的需求日益增长，在高铁商铺的发展中，需考虑到高铁出行者的休息、购物、餐饮等多方面需求，为高铁出行者提供更加便捷和高品质的服务。
3. 高铁商铺的竞争形势目前，高铁商铺的竞争主要来自于高铁车站外部的商业区，如商业广场、购物中心等。
因此，高铁商铺需要在服务、产品、价格等方面进行不断突破，以保持自身的竞争力。
三、高铁商铺运营管理方案1. 定位明确为了满足高铁出行者的多元化需求，高铁商铺应该在定位上做到清晰明确。
在产品定位上，可以结合高铁出行者的特点，提供休闲餐饮、时尚服饰、文化娱乐等多元化商品和服务。
在品牌形象上，可以突出高铁商铺的独特性和便捷性，提升高铁商铺的知名度和美誉度。
2. 商品策划高铁商铺应该根据高铁出行者的不同需求，进行商品策划。
可以结合高铁出行时间和休息需求，提供易食食品、文具杂货等商品，以满足高铁出行者的购物需求。
同时，也可以引入时尚服饰、精美礼品等商品，提供给高铁出行者购买纪念品和礼物的选择。
3. 服务品质对于高铁商铺的服务品质，可以从人员培训、服务流程、服务环境等多方面进行提升。
可以通过对员工进行定期培训，提高员工的服务意识和服务技能；优化服务流程，提高服务效率；美化服务环境，提升服务场所的整体品质。
4. 价格策略在价格策略上，高铁商铺可以根据高铁出行者的消费能力和购物需求，合理制定价格策略。
高铁商业合作招商方案
高铁商业合作招商方案尊敬的招商团队：我代表高铁商业合作项目组，非常荣幸能够向您介绍我们的项目，并期待与您合作。
以下是我们的招商方案：一、项目背景高铁商业合作项目是与高铁站相邻的商业综合体项目，旨在利用高铁站的客流优势和交通便利性，打造一个集购物、餐饮、娱乐、办公等功能于一体的商业中心。
项目总面积约50000平米，坐落在一座现有或即将建设的高铁站旁。
二、项目优势1.客流优势：高铁站通常拥有大量的乘客流动，每天都有大量的人流通过，为商业项目带来了广阔的市场。
2.地理位置优越：高铁站所在的位置一般都在城市的交通枢纽，靠近主干道，交通便利，可为商业项目的发展提供便利。
3.消费潜力巨大：高铁站的乘客往往是有较强消费能力的人群，他们在候车期间或到站后通常有较多的时间和消费需求。
三、项目规划1.商业区域规划：商业区域分为购物区、餐饮区、娱乐区和办公区。
购物区将引入知名品牌商店、便利店等，吸引商旅乘客购物。
餐饮区将引入各类餐厅和小吃店，满足不同食客的需求。
娱乐区将引入影院、KTV等娱乐项目。
办公区将提供办公空间，满足商务客户的需求。
2.设计特色：项目将突出高铁元素，采用现代化的建筑设计和装修风格，使整个商业中心更具吸引力和独特性。
3.服务理念：在项目运营过程中，我们将注重服务质量，提供便捷的购物、餐饮和娱乐体验，为乘客提供舒适和愉快的消费环境。
四、招商目标和方式1.招商目标：我们的目标是引入多元化的品牌商家，包括服装、餐饮、娱乐、办公等行业，打造一个独具特色的商业中心。
2.招商方式：我们将通过招标、洽谈等方式来寻求合作，重点选择具有品牌影响力和市场竞争力的企业。
五、合作条件和支持1.合作条件：我们将根据合作商家的品牌影响力、市场竞争力和租金报价等因素来评估和选择合作伙伴。
2.支持政策：对于优秀的合作伙伴，我们将提供一定的租金减免和广告宣传支持，并帮助合作伙伴在宣传、招聘和运营管理等方面提供必要的支持和指导。
六、合作前景我们相信，高铁商业合作项目具有巨大的商业潜力和发展前景。
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（最新）火车站地下商场招商经营建议案福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件火车站地下商场招商经营建议案前言火车站历来是一个城市的对外“窗口”，它代表着一个城市的形象，展示着一个城市的精神面貌。
本案项目所处的特殊地理位置，赋予了本案不仅仅是个商业项目，它还肩负着“城市名片”的社会使命。
本案主推亮点:1、经营亮点:福州特价第一城——福州第一个特价商品淘宝集散地。
2、炒作亮点:商业项目与社会责任相结合——创业基地、再就业基地、安保基地。
第 1 页共 19 页福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件第一部分项目背景本案位于火车站商圈核心的火车站出口位置，通过地下延伸，将火车站周边的交通网络及商业网点连成一体。
2005年3月12日，本案一期正式开盘,2006年1月3日，二期项目开盘，期间采取售后包租的形式，将600多间店铺基本销售一空。
随着本案经营的开展，前期规划、执行、管理上存在的问题逐渐暴露，由此产生的客流稀少，销售疲软，导致本案出现经营状况恶化的情况。
第 2 页共 19 页福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件第二部分项目分析一、我们面临怎样的市场商业环境,1、商圈概况随着火车站改造的完成，新华都百货、永辉超市、火车站商贸城、本案、龙城广场等商业项目的先后入驻，加之火车站周边其他商业业态搭配，火车站商圈。
开始形成2、地理交通项目周边拥有火车站、长途汽车站、公交车站、客运站等四大交通枢纽，每天有32趟火车班次通往全国各地,区内2大公交总站，18条通往全市的公交车，拥有日近20万的乘客源。
在未来的交通规划中，福厦铁路及温福铁路的启动建设，将进一步奠定火车站作为交通枢纽中心的地位。
小结:火车站商圈，拥有明显的区位优势，每天大量的人流、物流，为火车站商圈提供了相当的购买力，给火车站商圈提供了一个良好的发展机会。
3、商业分析, 火车站商贸城:现火车站商圈的领导商业，主营无品牌中低档服饰及部分低档风味小吃，其所处地理位置较佳，整体规划比较合理，经营比较稳定，消费氛围成熟，但装修低档、购物直观印象差。
, 龙城广场:主营眼镜城、网吧及中低档饮食，以服务流动人口为主，经营比较杂乱，整体经营氛围较差。
, 新华都购物广场、永辉超市:主营日用百货为主，主要客流为周边居民及来往旅客，基本垄断商圈内该类型消费市场，竞争力强劲。
, 沿街店面以餐饮,主要是快餐,、杂货店为主，业态档次低，经营的东第 3 页共 19 页福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件西一般为服务旅客的商品。
小结:从商业形态分析，商圈内基本以主营饮食、中低档服装为主，其他延伸业态作为配套补充。
商品特征偏中低档化，顺应周边居民及旅客需求。
4、消费人群主要消费群体:周边居民、出榕旅客。
次级消费群体:回榕旅客、福州市区居民。
消费群体的主要特征:中低收入，以务工人员、学生、低收入青年为主，饮食消费偏低端，服饰消费在50-100元左右，服饰消费的年轻女性占居多。
小结:从消费群体的分析可以看出，消费目标主人群，属于中低收入群体，大部分为周边居住的女性群体，主要都是想用最少的钱买更多实用的东西。
二、福州其他同业态商业参考1、台江农贸市场, 业态定位:主要为低档服装、饰品、精品，品类丰富，以批发为主兼做零售。
, 交通物流:途经公交车较多，并设置有一个公交分站，经过长期的经营已经形成比较完善的物流配套。
, 购物环境:动线较为杂乱，购物整体环境差。
, 消费人群:主要为批发商、学生、城市中低收入群体及外来务工人员。
小结:商品品类繁多、价格低廉是台江农贸起步的重要原因，台江农贸的前期定位与商圈需求想吻合，它充分借助台江老商圈的各种优势，以服装批发集散地为定位，以差异化、特色化的经营方式，发展成今天福建省知名度最高的服装批发市场。
但随着中亭街的崛起，农贸市场面临着巨大的压力，而最主要的体现第 4 页共 19 页福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件在整体购物环境上的劣势。
2、师大学生街, 业态定位:主要为中低档学生时尚服饰鞋帽，风味菜馆，饭馆，风味小吃，特色餐馆,如:肯德基、麦当劳、西餐厅等,，特色餐吧,如:烧烤吧、小酒吧等,，理发店，服饰、小商品摊点等, 交通物流:百米范围内就分布有五个公交站点，有二十多条公交线路经过。
, 购物环境:动线规划一般，购物整体环境一般。
, 消费人群:学生群体。
小结:“学生街”商圈是福州仓山最有商业氛围的区域，其显著特点在于浓厚的学区氛围，周边分布有六十多所大中小院校，拥有近10万学生群体的消费力。
“学生街”针对学生群体的消费习惯、消费需求及消费能力，从业态分布上合理规划为服装、鞋帽、皮具、饮食、休闲等中低端业态搭配，从衣食住行乐各方面满足消费人群的需求。
现已形成十分浓厚的商业氛围。
—分析总结—火车站商圈与台江商圈、学生街商圈在消费环境、消费人群、消费习惯、消费水平、业态搭配上存在着惊人的相似性，台江农贸市场与仓山学生街商业前期成功的案例，在许多方面值得本案项目参考借鉴。
无论是从本案项目的地理位置、商业氛围以及整个市场的大环境等因素的多重考虑，本案项目从立项层面上看，无疑是具有可行性与未来的盈利性的。
而火本案项目所解决的核心问题便是如何确定自身的核心招商优势,招商政策,、招商结构,区隔竞争对手,、厚实的推广,宣传攻势抢占,以及扬长避短的项目定第 5 页共 19 页福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件位,层次上优越感,。
三、项目前期经营存在哪些误区,1、项目定位误区分解:前期业态规划包括超市、餐饮、服装、鞋帽、箱包、精品、网吧、休闲娱乐、书局、药房、土特产等，其基本囊括了商圈内存在的所有业态。
, 业态结构在延伸层面不利于实现客流群的完美结合。
, 在招商经营结构上实现了同质化，但没有形成自己的亮点及侧重点，没有实现生存所必须的差异化经营。
, 在业态布局上不够科学。
2、动线规划误区分解:直通型的主干道设置，狭长的侧干道布局，不能实现客流的场内迂回流转，导致阴阳区和死区的出现。
同时场外引导和场内指示规划不科学，导致客流量稀少。
3、宣传推广误区分解:宣传手段单一，侧重项目品牌打造，但忽略了新闻事件亮点炒作和活动的的多方面配合，不能实现真正意义上的炒热场子，从而不能达到吸引社会关注度和客流的目的。
四、我们要做成什么样的一个项目,1、客户群定位——三大目标人群,1,主力客流:火车站周边居住人群,2,次要客流:火车站往外旅客流A、福州往外方向乘客流第 6 页共 19 页福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件B、莆田、厦门、泉州、漳州、宁德往福州搭乘列车旅客流 ,3,补充客流:鼓楼以北区域人群其中，周边客流约占70%，旅客客流约占20%，其他客流约占10%。
2、定位思路以业态及价格为单位的主题化、特色化的特价商业广场。
3、经营定位同质化定位，差异化经营。
4、档次定位品牌形象中档化，市场价位定位低档化。
5、业态定位——三大类主打业态,1,物美价廉的低价外贸服装、鞋帽、饰品等。
,2,极具特色的八闽特产、纪念品、旅游产品等。
,3,亮点餐饮、休闲等。
6、亮点建议——四大商机点:,1,福州第一个特价淘宝集散地——特价城:按价位区隔的十元、五十元、百元等各种特定价格街，以丰富的商品品类及实惠的商品价吸引消费客流。
,2,八闽特色商品街:集中引进八闽大地的地方特色商品，一站式满足消费人群的购物需求，打造福建缩影。
,3,跳蚤市场:开辟区域,火车站广场,以固定周期举行各类特价商品的特拍会，以低廉的价格和丰富的品类形成人气聚集点。
,4,美食城:饮食在火车站商圈不可或缺的业态，灵活集中各地美食及快餐，在有竞争力的价位上，满足各种人群的饮食需求。
第 7 页共 19 页福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件 7、案名建议案名:福州特价第一城建议理由:针对消费群体的直入式特色宣传。
第 8 页共 19 页福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件第三部分招商构思一、招商优势鉴于独特的场地资源优势，以及自身作为后起之秀的特殊地位，在火车站商贸城等成熟卖场的招商竞争中，本案项目采用“低价”等优惠的招商策略，作为招商的核心亮点，在目前整体市场环境不太理想的形势下，吸引商户进驻。
二、招商目标1、业态种类定位:以特价的美食、服饰、鞋帽、皮具、精品、八闽特产为主。
业态特色亮点:1、各地价格较低的特色美食、老餐饮2、外贸返销的特价欧美、日韩流行前线服饰、皮具、精品、饰品3、青年少男少女玩酷的特价时尚服饰4、品牌服装特价、特卖服饰、皮具、精品、饰品5、八闽土特产、纪念品、工艺品业态组合:60%=服饰、鞋帽、皮具、精品、饰品25%=美食10%=八闽特产5%=跳蚤市场2、招商对象定位目标商户:1、本土特色美食、老餐饮商户，福建省内外各县市特色美食、老餐饮商户。
第 9 页共 19 页福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件2、福州市及周边县市服装经营商，竞争对手处经营商。
3、泉州、晋江等地的中低档服饰品牌商家，包括厂家及代理商、加盟商。
4、浙江义乌小商品代理商、加盟商。
5、八闽特产、纪念品经销商。
三、招商策略1、优惠招商，以点代面，重点招募主力商家和商圈影响力较大的商家，带动散户经营,与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。
2、强化项目规划、与区位后发优势，良好的交通物流组织优势。
四、优惠政策1、关于办理手续及税费的优惠,1,争取与行政主管部门联系，以招商引资的形式争取对本项目经营商家的一部分相关税费的减免,,2,与主管工商管理部门联系，争取本项目的经营商家办理手续的简化，同时代经营商家办理相登记手续,,3,由招商部们作为平时商家与工商及税务的联系单位，以解除商家的后顾之忧。
2、租金优惠措施:,1,租金标准:前期以低租金的方式收取租金，同时以周期按比例递增的标准进行。
,2,对于学生创业商家及失业人员再就业商家再给予一定比例的租金优惠，积极支持政府提倡的鼓励学生创业及失业人员再就业工程。
3、关于对商家经营配套的优惠第 10 页共 19 页福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件,1,对于部分非常有影响的品牌商家可以从招商费用中拨出专门的款项作为商家的部分装饰款。
,2,针对提升入驻一定数量的商家采取免除一定时期内的物业管理费。
4、项目招商中的后期经营支持为了使经营商家免去因为经营不善而产生的风险顾虑，在招商期中还要规划进入经营期后的经营支持保障。
主要的保障有:,1,在经营期中定期为经营作统一主题性宣传广告，统一的宣传推广，树立整体风格，使项目保持统一的形象，为项目吸纳更多的消费客源。
,2,在经营前期围绕项目的风格和经营主题定位开展一系列的主题性公关活动，并力争形成一种固定的模式期举行一次，这样可以树立起自身的经营品牌, ,3,在相关媒体和时尚专栏中发布项目经营的流行主题，定期吸引消费者前来消费。