合同备案和预告登记的区别
房屋预售登记备案和预告登记是不是一个意思
房屋预售登记备案和预告登记是不是⼀个意思关于房屋预售登记备案和预告登记是不是⼀个意思，有什么法律规定？也许很多⼈都还不清楚，接下来店铺⼩编整理了相关的⼀些知识供⼤家参考⼀下，⼀起来看看下⾯的内容吧。
房屋预售登记备案和预告登记是不是⼀个意思房屋预售登记备案和房屋的预告登记不是⼀个意思。
房屋预售登记备案，指开发企业在房屋预售合同签订后向房地产管理部门和市、县⼈民政府⼟地管理部门办理的登记备案⼿续;⽽预告登记是买卖双⽅为保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请预告登记。
两者的不同具体体现在以下⼏个⽅⾯：1、法律性质不同。
预告登记是由《物权法》规定的⼀种不动产登记制度，属于民事制度。
⽽商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的⾏政管理措施，属于⾏政管理制度。
2、⽬的不同。
预告登记制度的主要⽬的就是为了保障债权⼈将来能够实现物权;商品房预售登记备案制度在⾏政上对预购⼈具有保护功能，有助于建设⾏政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
3、登记⽅法不同。
预告登记必须是在双⽅有预告登记的约定之后才能申请，原则上必须由双⽅共同申请，除⾮法律另有规定。
⽽商品房预售登记备案制度是⼀种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适⽤范围不同。
预告登记的适⽤范围⽐商品房预售登记备案的适⽤范围⼴，在房屋的买卖、抵押和建设⽤地使⽤权的转让中都可以进⾏预告登记。
但是，商品房预售登记备案制度只适⽤于商品房预售。
5、登记部门不同。
预告登记的主体机关是唯⼀的，即房屋登记机构。
⽽商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地⼈民政府。
它可以是建设⾏政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较⼤的灵活性。
相关法律可参考：《城市商品房预售管理办法》第⼗条商品房预售，开发企业应当与承购⼈签订商品房预售合同。
开发企业应当⾃签约之⽇起30⽇内，向房地产管理部门和市、县⼈民政府⼟地管理部门办理商品房预售合同登记备案⼿续。
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果①什么是备案登记备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。
②二、什么是预告登记预告登记指当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
③三、两者的区别1、法律效力不同商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力;而预告登记能"产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。
债具有相对性，物权具有绝对性，因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。
2、登记的程序不同商品房登记备案制度由开发商向行政主管部门进行报备，具有强制性，是一种单方行为;商品房预告登记是买房人和开发商双方行为，只有达成合意才可申请登记，是双方行为，备案登记是预告登记的前置程序，因此履行预告登记手续是自愿性的.3、两者的登记机关也可能不同预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。
4、适用范围不同商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。
就商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。
简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记，是完全不同的两项民事制度。
实践中，绝大多数的购房者以为办理了房屋备案登记手续，房屋所有权就已经转移到自己名下，此种观点是错误的，备案登记并不会产生物权变动的法律效果，其只是房地产行政部门的一种行政管理行为。
今天，咱们就详细说一说，商品房预售合同备案登记与预告登记二者之间的关系。
一、商品房预售合同备案登记与预告登记之间的关系。
❶二者性质不同，预告登记为民法制度；商品房预售合同登记备案则属于行政管理制度。
❷二者适用范围不同，商品房预售合同备案登记仅适用于商品房预售活动；预告登记则适用于房屋买卖、房屋抵押等不动产物权变动场合。
❸二者强制性上不同，商品房预售合同备案登记制度是针对开发商单方的强制制度，只要开发商与买受人签订商品房预售合同，就应当办理备案登记；而预告登记则需以双方当事人约定为前提，无当事人的约定，任何一方不得强制他人进行预告登记，登记机构也不得以职权进行预告登记。
❹二者功能不同，预售商品房备案登记不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门对房地产市场的监督管理作用；而预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权。
预购商品房的预告登记，是为了使预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记后，能够办理所有权转移登记，确定地取得房屋所有权。
二、最高院的裁判案例商品房预售合同备案登记是否具有阻止执行的效力。
案例1：最高院（2014）民申字第1341号简要案情：甲与乙公司签订了商品房买卖合同，支付了全部合同价款并办理了商品房预售合同备案登记，但未办理预告登记亦未交付。
之后，乙公司与案外人丙因借贷纠纷一案，丙申请查封了该房屋。
乙、丙达成调解协议后，因乙公司未履行调解书的义务，丙申请强制执行。
甲提出执行异议被法院驳回，甲提起本诉。
甲认为，商品房预售合同备案登记与预告登记具有同一效力，其对案涉房屋享有物权，应能阻止执行。
预告登记与备案登记的效力
预告登记与备案登记的效⼒说到预告登记和备案登记，许多朋友都不是特别的明了。
在⽇常的法律实务中，⼆者的区分也有着相当重要的意义。
在理清⼆者各⾃的含义之前提下，充分⽐较其异同，将⼆者联系起来，可以更好的区分其内在的真谛。
现在，就让店铺⼩编为您详细讲解关于预告登记和备案登记之间的具体效⼒。
预告登记与备案登记的效⼒《城市房地产管理法》与《城市商品房预售管理办法》都规定了商品房预售合同登记备案制度，其明确规定，商品房预售，开发企业应当与承购⼈签订商品房预售合同，开发企业应当⾃签约之⽇起30⽇内，向房地产管理部门和市、县⼈民政府⼟地管理部门办理商品房预售合同登记备案⼿续。
⽽《物权法》及《房屋登记办法》明定了预告登记。
当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
都有防⽌⼀房⼆卖的作⽤，还有保全财产、顺位保证和预警的效⼒。
那么备案与预告登记有何区别呢：⾸先，备案只适⽤于商品房，仅指商品房预售合同的备案。
预告登记适⽤于所有的不动产，按《房屋登记办法》第67条的规定，主要包括四种类型：⼀是预购商品房买卖，⼆是以预购商品房设定抵押，三是现房所有权的转让，四是现房所有权设定抵押。
在实务中主要是第⼀种和第⼆种类型较多，第三种和第四种情形基乎不存在，因为在房屋取得所有权的情况下，再⾏转让和设定抵押已⽆什么障碍，当事⼈之间已⽆设定预告登记的必要。
其次，现⾏法上对备案的效⼒没有明确规定，学界对备案性质认识不⼀，因此，也导致了实践操作当中的混乱。
如备案是否具有可诉性?是民事⾏为还是⾏政⾏为?在实⾏楼盘表控制房源之前，对同⼀个房⼦，如果前⾯已经存在⼀个所有权了，后⼜对该房⼦进⾏了备案，根据⼀物⼀权原则，⼀个标的物上只能有⼀个所有权，因此注销后⼀个备案，没什么问题。
但如果该房⼦备案在先，⽽后该房⼜被另⼀⼈取得所有权，在此情况下，若备案信息上的当事⼈没到场的情况下，就注销前⼀个备案的话，会引起⼀定诉讼风险，⽬前，⼏乎理论界与实务界都认为备案具有预防⼀房⼆卖的效⼒，因此，注销当事⼈的备案可能会影响到其权益。
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果随着房地产市场的不断发展和繁荣，商品房买卖备案登记和预告登记也变得越来越常见。
这两种登记方式在房产买卖交易中都有重要作用，但两者又有各自的特点和法律后果。
本文将就这两种登记方式的区别及其法律后果做一详细解析。
一、商品房买卖备案登记商品房买卖备案登记简称买卖备案，是指在房地产交易中，购房者或者出卖人在房屋买卖合同成立后，应当在规定期限内，向国家设有房产登记机构申请办理房屋买卖备案登记，即将已签订的房屋买卖合同加以备案的一种登记方式。
买卖备案的主要作用在于确认购房者和出卖人的双方主张的土地使用权和房屋所有权，并将双方的权利利益在国家登记机构进行法律保护，是房地产交易的必要环节。
在买卖备案登记后，买卖双方才能对外开具发票和办理相关手续，也可以避免合同争议的风险。
需要注意的是，商品房买卖备案登记时，应当进行双方身份证明、产权证明、房屋交付等方面的核对。
如果在核对时发现任何不符合事实的情况，登记机构将可能拒绝备案。
因此，在进行买卖备案登记前，买卖双方应当保证交易所涉及的信息真实有效，以免影响备案。
二、预告登记预告登记是指在买卖备案登记前，出卖人依法办理预告登记手续将自己对应房屋的所有权转让事宜公告给广大社会公众的一种登记方式。
出卖人可以在购房者之前公示房屋将要出售，提前保障自己的权益。
之后，购房者如果愿意购买，则可以与出卖人签订买卖合同，办理买卖备案登记。
（此处“之后”指的是出卖人办理预告登记之后）预告登记的主要作用为：1、告知权利人：预告登记可以对具有决策权的权利人（比如卖房人的婚姻关系人等）进行通知。
这样，权利人就能在备案前了解到该房产的转移情况，避免后续的纠纷和争议。
2、优先权原则：预告登记可以优先保证出卖人的权益。
在出卖人向登记机构办理预告登记后，只要在有效期内能够完成买卖合同的签订和备案登记，出卖人的权益就能得到有效保障。
3、买房者保障：通过预告登记，购房者也能够了解到该房产是否被预告登记（和所有权是否转移），从而减少购房风险，并为自己的权益提前保障。
商品房预售登记备案与预告登记的区别
商品房预售登记备案与预告登记的区别签订合同以后，无论是在银行贷款还是一次性付款，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
有的业主说了，在签订合同的时候，开发商已经在网上把合同进行了备案，还有必要再申请预告登记吗？下面我就详细解释一下：《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”。
这是我国第一次以法律的形式确定了预告登记制度。
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。
那么，房屋预告登记和商品房预售登记备案究竟具备什么特征？二者有什么区别和联系？一、预告登记和商品房预售登记备案的特征（一）、预告登记的特征1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合社会主义市场经济建设的需要。
（二）、商品房预售登记备案的特征1、具有行政强制性。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。
这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。
二、预告登记和商品房预售登记备案的区别预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：1、法律性质不同。
合同备案与预告登记
合同备案与预告登记合同备案与预告登记是房地产交易过程中非常重要的环节。
合同备案是指将买卖房屋的合同及有关资料提交给房地产交易管理部门备案，以确保交易的合法性和合规性。
预告登记是指将房屋买卖的基本情况登记在房地产登记簿上，为后续的权属登记提供依据。
本文将对合同备案与预告登记进行详细介绍。
一、合同备案合同备案是房地产交易的第一步，也是确保交易合法性和合规性的关键环节。
根据有关法律法规的规定，买卖双方在签订购房合同后，需将合同及相关资料提交给房地产交易管理部门备案。
备案的相关资料包括但不限于购房合同、买卖双方身份证明、房屋产权证等。
经过备案，合同的内容和交易的基本情况将被记录在档案中，为后续的权属登记提供依据。
合同备案的目的是保护买卖双方的合法权益，防止买卖双方在交易过程中出现违法违规行为。
备案后，房地产交易管理部门将对合同内容进行审核，确保合同符合法律法规的要求，并对交易价格、交易方式等关键信息进行监管。
只有经过备案的合同才具有法律效力，能够保障买卖双方的合法权益。
二、预告登记预告登记是房地产交易的重要环节之一，它是为了保护买卖双方在交易过程中的权益而设立的。
根据相关规定，买方在签订购房合同后，可将房屋买卖的基本情况登记在房地产登记簿上，称为预告登记。
预告登记是一种公示方式，它可以提前向第三方公示买方对该房屋的购买意愿，从而防止该房屋被其他人购买。
预告登记的有效期一般为6个月，期间若有其他人对该房屋表示购买意愿，必须事先通知买方。
买方在预告登记期间享有优先购买权，若有其他人出价高于买方，买方可以选择以同等条件购买该房屋。
通过预告登记，买方可以有效保护自己的购房权益，并防止他人趁机介入交易。
预告登记还对房地产市场的稳定起着重要作用。
在预告登记期间，买卖双方可以展开更为细致的交易准备工作，从而提高交易的顺利进行。
此外，对于一个具备购房意向的人来说，若在房地产登记簿上看到某个房屋已被预告登记，就可以提前知晓该房屋可能发生交易的信息，为其提供了更便利的购房途径。
浅析商品房预售合同备案登记与预告登记
浅析商品房预售合同备案登记与预告登记作者：李炎媛来源：《法制与社会》2012年第22期摘要商品房预售合同备案登记与预告登记都是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记。
在实务中，常有买受方混淆这二者。
事实上，尽管二者存在一定的衔接，但在性质、效力等方面存在很大的区别。
在实务操作中，应该区分出这两种登记制度的功能，根据预售合同登记备案制度的制定初衷，明确其立法价值，充分发挥其作用。
关键词预售合同备案登记预告登记商品房预售作者简介：李炎媛，海南政法职业学院，讲师，研究方向：民商法学。
中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)08-243-02一、商品房预售合同备案登记效力与立法意义（一）商品房预售合同备案登记的效力自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来，从国家到各个地方，相关的规定层出不穷。
1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
”除此之外，1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中，都有关于商品房预售合同登记备案的条款，规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。
但是对于预售合同登记备案制度的效力,上述国家及部门立法并没有具体说明。
仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看，法条采用的是“登记备案”一词。
但是在我国，不同类型的备案制度有不同的性质和效力，学界对此也有争议。
豍因此，这些规定并不能明确该登记备案对合同效力的影响，能否对抗第三人等问题。
由此也导致了对其效力及性质的争议。
2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
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合同备案和预告登记的区别
两者的区别在于商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，因此两者的法律效力不一样。
预告登记的目的在于“保障将来实现物权”，预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
就预购商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记。
从而确定取得房屋的所有权。
但是，商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预购人具有保护功能。
简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。
所以未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就不发生物权效力。
而商品房预售合同登记备案之后，该登记备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。
登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制性的。
而预告登记时双方合意之下申请的，不具有强制性，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。
登记备案只是适用于商品房预售合同，而预告登记有
预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等。
商品房预售合同登记备案在前，而预告登记在后，商品房预售合同登记备案制度主要是和预购商品房预告登记制度相衔接的，要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。
两者的登记机关不同，预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。