万科旧城改造的经验和认识[1]
万科物业工程改造方案设计
万科物业工程改造方案设计一、项目背景随着城市化进程的不断加快，居民对居住环境的要求越来越高，对居住品质的追求也越来越高。
然而，由于过去的物业工程设计和施工水平参差不齐，导致一些小区的物业工程出现了各种问题，例如房屋结构不坚固，设施老化，安全隐患等。
因此，对于一些老旧小区的物业工程进行改造是十分必要的。
万科物业作为国内知名的物业服务企业，一直秉承“居住美好”理念，不断提升物业服务水平。
为了更好地满足业主的需求，提升小区的居住品质，我们拟对万科物业所管理的某小区进行工程改造，全面提升小区的居住环境和物业服务品质。
二、项目目标1. 提升小区的居住品质，创造宜居的生活环境；2. 提升物业服务水平，提高居民满意度；3. 加强小区基础设施建设，解决一些老旧设施的安全隐患问题。
三、项目范围本次工程改造范围包括但不限于以下几个方面：1. 建筑结构改造：对于一些老旧建筑的结构进行加固处理，确保居民的生命财产安全；2. 设施改造：对小区内的水、电、燃气等设施进行改造和升级，消除安全隐患；3. 绿化景观改造：对小区内的公共绿地进行改造，提升绿化水平，打造宜居环境；4. 道路改造：对小区内的道路进行重新铺设，提高道路的通行性和美观性；5. 安全设施增设：在小区内增设监控设施、防盗报警设备等安全设施，提高小区的安全性；6. 公共设施改造：对小区内的公共设施，如健身器材、游乐设施等进行更新换代，提升居民的生活享受。
四、设计方案在工程改造设计方案中，我们将从以下几个方面展开设计：1. 建筑结构改造：对于小区内的老旧建筑，我们将进行全面的结构加固处理，采用高强度材料，加强承重部位，确保建筑结构的安全稳固。
2. 设施改造：对于小区内的水、电、燃气等设施，我们将进行全面的检修和更新，消除老化设施的安全隐患，提高设施的使用寿命。
3. 绿化景观改造：我们将对小区内的公共绿地进行重新布局设计，增加各种花草树木，打造生态环境，提升绿化水平。
旧城改造思路分析总结汇报
旧城改造思路分析总结汇报当前，我国的城市发展面临着许多问题，其中一个主要问题就是旧城改造。
随着城市的发展和人口的不断增长，旧城区面临着老旧、脏乱差、交通拥堵等多方面的问题。
因此，对旧城区进行改造成为了当务之急。
本文从旧城改造的思路出发，分析总结了几种常见的旧城改造思路，并对其进行了评价和展望。
首先，一种常见的旧城改造思路是拆除重建。
这种思路的核心是将旧城区的老旧建筑物全部拆除，然后重新规划和建设。
这种思路的优点是可以大幅度改善旧城区的环境和形象，提升城市的整体品质。
然而，这种思路也存在一些缺点。
首先，拆除重建需要大量的资金和人力物力，对城市的财政和资源压力较大。
其次，拆除重建会造成大量的建筑废弃物和环境污染，对环境造成一定的负面影响。
因此，在实施拆除重建时，需要注意充分评估和平衡各方面的利弊，确保改造的可行性和可持续性。
其次，一种常见的旧城改造思路是保护利用。
这种思路的核心是保留旧城区的历史和文化遗产，同时进行适度的改造和利用。
这种思路的优点是可以保护和传承旧城区的历史和文化，提升城市的独特性和吸引力。
与拆除重建相比，保护利用的成本相对较低，对环境的影响也较小。
然而，保护利用也存在一些问题。
首先，由于旧城区的限制条件和历史原因，其功能和设施往往无法满足现代城市发展的需求。
其次，旧城区的老旧建筑物需要进行维修和更新，需要大量的资金和专业技术支持。
因此，在实施保护利用时，需要寻求切实可行的方案，平衡保护和发展的关系。
此外，一种常见的旧城改造思路是功能转型。
这种思路的核心是将旧城区的功能从传统的居住、商业等转变为现代的文化、创意和科技产业等。
这种思路的优点是可以提升旧城区的经济和文化价值，吸引创新人才和资本的流入。
然而，功能转型也存在一些问题。
首先，旧城区的功能转型需要一定的市场需求和政策支持，必须具备一定的软硬件条件。
其次，功能转型需要进行规划和推广，需要各方的合力和共识。
因此，在实施功能转型时，需要进行市场和政策的分析，确保改造的可持续性和可复制性。
万科物业成功案例之新未来花园小区提升改造
万科物业成功案例之新未来花园小区提升改造万科物业成功案例之新未来花园小区提升改造案例导读：新未来花园北区2010年首次交付，2016年6月封园。
总占地面积26.8万平米，建筑面积38.8万平米，总户数2589户（包含商铺56户），入住率达90%。
新未来花园北区引入万科物业“睿服务”体系一年有余，感谢广大业主2017年对物业服务中心的支持和信任，一年来我们携手并进，建立了深厚的感情。
一封封热情洋溢的感谢信，一面面鲜艳的锦旗，一声声亲切的问候，既是物业业主一家亲的彰显，也是对我们一年服务的肯定，感谢有您陪伴的每一天！万科物业以客户为中心，业主的每一次建议、每一点指导、每一句心声，我们都牢牢记在心间。
为了将新未来花园北区营造为“设施设备运行好”，“秩序井然环境好”，“关系和谐邻居好”，“有事帮助管家好”，“财务透明权益好”的五好生活小区的工作做好，业主朋友们！现在我们向您汇报工作！01公共秩序1. 建立小区业主的车位信息和车辆信息的台账，可使用车位2254个；2. 围墙易攀爬处增加防爬刺、拉力刮刀30余处，共计约1000米；3. 增加警用电动车2辆，并与110联动，夜间东西区联动大巡逻；4. 对公共楼道516个窗户进行了窗户限位，积极协助低层业主安装防盗窗；5. 每月对楼道消防器材进行检查，对过期的灭火器和缺失器材进行统计，建立消防应急仓库；6. 灭火器更换3500瓶，水带、枪头分别更换增加200余件，计划2018年全部更换完毕；7. 建立更新养犬户台账95户，联合辖区派出所定期上门进行检查；8. 增加“溜犬请牵绳”牌子15个，宠物便便箱30个（社区赠送），定期稳固擦拭；9. 对外来人员进行身份核实，登记身份证信息，管家跟进核实；10. 与业主协商交流，根据广大业主要求，严格把控外来人员，加强小区安全，积极完善刷卡进门制度。
为此，服务中心集中采购了门卡1000张（共计2万元）免费发放给业主；11. 门岗统一培训服务礼仪，不允许出现不文明执勤，合格后上岗；12. 定期对小区群租户检查，建立一户一档并留存指纹；13. 9月份联合城管，辖区派出所，居委会清除群租户15户。
老旧小区改造的亮点和经验
老旧小区改造的亮点和经验你是否还记得那个曾经沧海桑田的老旧小区？那些斑驳的墙壁，走廊里散落的孩子们的嬉笑声，还有那风雨侵蚀的铁门——这些都成了过去的记忆。
如今，老旧小区的改造正如一场华丽的变身秀，让这些年久失修的地方焕发出了新的生机。
让我们来聊聊这个话题，看看改造过程中都有哪些亮点和经验吧。
1. 改造的亮点1.1 绿色生态改造老旧小区最让人诟病的就是环境了。
绿化率低，垃圾堆放无序，空气质量也是直线下降。
不过现在，一些地方在改造过程中可是大手笔投入绿色生态建设。
比如在改造过程中，许多地方增加了绿地和花园，植树造林，连老旧小区的小广场都被修整成了绿意盎然的休闲场所。
听说，很多居民现在早晨一起到小区花园里散步，谈笑风生，真是美好的一天从这里开始。
还有，很多小区加入了智能化垃圾分类系统，让原本杂乱的垃圾处理也变得有条不紊。
真是“柳暗花明又一村”呀！1.2 智能化升级说到智能化，哎呀，这可真是个新鲜玩意儿。
以前，大家习惯了小区门口那破旧的铁门，现在可不一样了。
很多地方开始引入智能门禁系统，住户可以通过刷脸或者刷卡进出小区。
哎呀，科技进步真是让人感叹，感觉就像是穿越到了未来世界。
还有智能停车系统，能够帮助居民快速找到车位，避免了“东找西找”的尴尬场面。
不得不说，这种升级不仅让生活便利了不少，也让小区的安全感提升了，真是让人舒心的变化。
2. 改造的经验2.1 尊重居民需求改造过程中，最重要的一点就是得尊重居民的需求。
说白了，就是听听大家的心声。
很多老旧小区的居民对改造有自己的想法和期待，比如他们可能希望增加一些便利设施，或者改造时不要影响到他们的日常生活。
其实，这也很简单，只要多沟通，了解大家的真实想法，就能避免很多问题。
比如在一些改造项目中，设计师会组织座谈会，让居民提出意见和建议。
这样不仅能让改造项目更符合实际需要，也能让居民有参与感，大家都乐得开口笑呢。
2.2 施工管理要到位施工管理的好坏直接影响改造的效果。
关于旧城改造的新思考
关于旧城改造的新思考旧城改造是一个涉及城市发展、城市更新和城市管理的复杂系统工程，是推动城市可持续发展、提高城市品质和居民生活质量的重要手段之一、然而，在当前社会经济的高速发展和城市化进程中，旧城改造面临着诸多问题和挑战。
为了解决这些问题，需要进行新的思考和创新。
首先，需要注重历史文化传承。
旧城改造是将历史城区进行更新和改造，但这并不意味着要完全拆除旧城区的历史文化建筑。
相反，应该注重保护和传承历史文化，将其作为城市发展的重要资源。
可以通过修缮历史建筑、保留传统风貌、挖掘历史文化内涵等方式，打造独特的历史文化街区，吸引游客和居民，促进旧城区的经济繁荣和社会发展。
其次，要建立多元化的发展模式。
旧城改造不能只依靠房地产开发来推动，应该通过多种方式促进旧城区的发展。
可以引入文创产业、创意设计、旅游业等产业，打造多元化的经济结构。
同时，还可以引入市场机制，通过公私合作、社会资本等方式，吸引更多的投资和资金进入旧城区，推动其发展。
另外，要注重社区参与和居民保障。
旧城改造必须充分尊重和考虑居民的利益和需求，提高他们的获得感和安居乐业的环境。
可以通过开展居民参与的公众磋商、听取居民意见、提供相关保障等方式，确保旧城改造的公正性和可持续性。
此外，要注重居民就业和社会保障问题，为居民提供相应的岗位机会和社会福利，提高其获得感和幸福感。
再次，要加强城市管理和治理。
旧城改造是一个复杂的系统工程，需要有专业的团队和管理机制进行规划和实施。
可以建立旧城改造办公室或委员会，负责统筹规划、资源整合和项目管理等工作。
同时，要加强对旧城区的管理和维护，营造良好的生活环境和公共秩序，提高城市管理水平和治理能力。
最后，要注重可持续发展。
在旧城改造中，要注重生态环境保护和资源利用。
可以通过绿化、雨水收集利用、节能减排等方式，提高旧城区的生态环境质量，为居民提供更好的生活环境。
同时，还要注重资源的合理利用和循环利用，降低资源消耗和环境污染，推动旧城区的可持续发展。
对旧城改造项目的理解和案例
旧城改造规划的重点问题
需解决的一些主要问题
I－定位发展战略——立意、目标取向，决定战略高度整体定位——决定价值实现II－规划成果功能布局技术成果III－容积率经济测算——制定容积率依据容积率确定——与现状规划的对比和调整IV－实施支撑实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制规划奖励——决定资源利用政府规划审批－审批支撑
改造主体分析改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发
拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式
旧城改造规划案例－上海新天地
上海新天地－城市发展的新动力
旧城改造启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人
旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定
旧城改造
城市更新
涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容
内容
动因
注重
内涵
防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）
着眼于区域的整体发展，城市的整体更新
城市的综合战略计划
一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”
新天地北里—石库门建筑为主
新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
新天地南里—现代建筑为主
石库门建筑元素
旧城改造规划案例－深圳大冲村
万科成片开发的经验总结
万科成片开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结(之一，项目前期)(征求意见稿)企业策划部1998年6月目录一、项目前期选项、决策 ----------------------- 31、市场调查 ----------------------- 42、项目基本情况 ----------------------- 93、项目法律手续 -----------------------154、项目地价款、配套费用 -----------------------165、项目相关费用、税收 -----------------------176、项目投资分析 -----------------------197、项目开发战略性考虑 -----------------------20二、土地合同 -----------------------211、确认相关对象、环节的合法性 -----------------------222、明确土地性质 -----------------------243、地价 -----------------------264、配套设施 -----------------------28一、项目前期选项、决策项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。
在市场经济较成熟的欧美国家，项目的决策正确与否，至少要决定这个项目70%的命运。
在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至少也要决定项目30%以上的命运。
在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好以下7个方面：1、市场调查：是项目立项的必要条件。
有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基础条件。
2、项目基本情况：是在多个项目中选择，进行比较判断的依据。
3、项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。
4、项目地价款、配套款的支付情况：是判断公司资金实力、能力的依据。
5、项目相关收费、税收：是判断费用、税收及手续的依据。
6、项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。
浅谈万科成功经验
浅谈万科的成功经验1房地产市场分析万科规模如此巨大的企业，作为行内的领头羊，万科的节奏感、对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别，即使是在最几几年动荡的市场环境下能够将销售额提升到千亿级别，就说明了万科对市场的精准把握。
1.1 专业化万科成为龙头老大万科拥有产品研发水平领先全国的万科研究院，市场定位大多在中端和刚需，从而能创造出一批有竞争力的产品，从最早的青青家园、城市花园到万科城等等都曾引领一个城市的消费风向。
例如，从2005年起，万科从关注产品转向关注客户，根据消费者的生命周期和收入水平，将客户细分为“经济务实家庭、职业新锐家庭、望子成龙家庭、彰显成功家庭、关注晚年家庭”五类。
2007年，在上述分类的基础上再度细分，例如“望子成龙家庭”根据孩子年龄以及是否和老人同住，又可以细分为“小太阳”(0～11岁孩子+业主)、“后小太阳”(12～17岁孩子+业主)、“三代孩子”(老人同住+18岁以下孩子+业主)三类。
进行细分皆因同一类型客户表现出一定的趋同性，他们有着类似的关注点和住宅诉求，万科还以位置、交通、配套三个维度来测度土地属性，形成对项目价值的评判，在此基础上，结合先前对需求市场的细分研究，确定最终的产品品类设计，以保证某一产品能最大限度匹配对应的细分客户群体。
目前，万科的产品库已形成“金色系列、城市花园系列、四季系列、高档系列”四大系列以及若干细分品类。
这样就能更好地进行住宅开发，为企业赢得更多利润。
一直以来，万科专注住宅开发，因而，万科往往没有在很成熟的商业中心拿地，更多的是在城市次中心或城郊发展区拿地，这样开发大规模的住宅社区，更有竞争优势，加上万科的品牌力量，往往比同地段的其它住宅要贵20%-30%，而且还很热销。
这一模式，让万科成为引领行业的龙头老大。
1.2 精细化、平台化、金融化-转型中的万科但是市场如战场，风云变幻，在2013年年中，一向宣称不搞商业地产、不拿地王的万科做出两大反常举动：一是高调宣称未来重点转向商业地产；二是半个月内抢走重庆、上海、广州“三个地王”。
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万科旧城改造的经验和认识[1]
万科参与旧城改造项目的类型
棚户区 棚户区
住宅 办公楼
工厂
酒店
商业
万科旧城改造的经验和认识[1]
二、旧城改造的积极意义
万科旧城改造的经验和认识[1]
改变城市面貌
由于历史和规划的原因，某些城市社区居住环境恶劣、缺 乏高档的生活配套、治安状况不佳。通过改造可以改变这些社 区的居住环境，从而改变整个城市的面貌。
深圳
万科旧城改造的经验和认识[1]
深圳 1988年—1991年 威登别墅
建筑面积1.2万平米
1997年—1999年 桂苑
建筑面积3.5万平米
1998年—1999年 彩园
建筑面积2.5万平米
1997年—1999年 俊园
建筑面积7.7万平米
2000年—2004年 金域蓝湾
建筑面积22万平米
万科旧城改造的经验和认识[1]
2001年，万科通过招 投标获得该地块的开发权， 将该项目定位为南京市场 的高档住宅，2002年5月， 该项目一期推出，在很短 的时间内实现基本受磬。
该项目作为建邺区与 中心商业区之间的门户， 树立了该区位的良好的新 形象 ，项目的成功开发， 带动了周边楼盘的旺销及 地价上涨。近期莫愁湖东 路路东的两块地成交价较 之金色，楼面地价均上涨 了一千元 。
万科旧城改造的经验和 认识
2020/10/31
万科旧城改造的经验和认识[1]
一、万科参与旧城改造项目的回顾
万科旧城改造的经验和认识[1]
万科的地产业务从旧城改造项目开始
1988年，万科开 始介入房地产开发领 域，当年万科在深圳 通过拍卖拿到了位于 深圳市罗湖区红桂路 的一块占地4100平米 左右的旧城改造项目， 这就是后来的威登别 墅。
万科旧城改造的经验和认识[1]
旧城改造项目在万科地产业务中的比重
旧城改造占万科的比重——建筑面积 截止2001年底，万科累计开发项目已竣工面积350万平 米，其中旧城改造项目为85万平米，占24%。
万科旧城改造的经验和认识[1]
旧城改造占万科的比重——总投资 截止2001年底，万科累计开发旧城改造项目已竣工部
占地面积 建筑面积 开发时间
0.4
1.1
1988-1991
0.7
1.6
1993-1996
0.6
7
1993-1999
0.2
2.6
1994-1996
4.7
12
1994-1999
0.8
2.8
1995-1996
1.7
3.5
1997-1999
0.5
7.7
1997-1999
1.8
6.7
1997-2000
0.3
2.5
万科旧城改造的经验和认识[1]
万科旧城改造在中国
长春
沈阳
北京 天津
鞍山 大连
南京
武汉
上海
成都
南昌
截止目前，万 科参与旧城改造的 项目分布在深圳、 上海、天津、沈阳、 南京、大连、鞍山 和长春等城市，累 计开发项目16个， 占地面积67万平米， 建筑面积152万平 米（其中已竣工面 积85万平米），总 投资83亿元。
万科旧城改造的经验和认识[1]
沈阳 1998年—2000年 紫金苑
建筑面积5.8万平米
2001年—2004年 金色家园
建筑面积16万平米
万科旧城改造的经验和认识[1]
上海
2000年—2001年 华尔兹花园
建筑面积11万平米
华尔兹花园
万科旧城改造的经验和认识[1]
南京 2001年—2004年 南京金色家园
万科旧城改造的经验和认识[1]
长春城市花园 （建筑面积36万平米）
长春城市花园位于长春市核心区东部，距离市中心约3公里， 但是原来为长春市外来人员集中居住的一个区域，形象不佳， 并且影响了该项目所在长春市二道区的居住氛围。
万科旧城改造的经验和认识[1]
2001年，万科选中该 项目作为进入长春市场的 第一个项目，通过万科城 市花园的开发，一些成功 人士入住二道区万科城市 花园，改变了长春市居民 以往对二道区贫民窟的看 法，减少了人们来二道区 居住的心理抗性，原居住 其他区域的人们接受了到 二道区购房居住，使二道 区整体形象得以提高，间 接的带动了二道区经济发 展。
万科旧城改造的津万科中心大厦
建筑面积1.6万平米
1993年—1996年 万科世贸广场
建筑面积2.8万平米
1993年—1995年 天津万科城市花园
建筑面积12万平米
1997年—1999年 天津万科都市花园
建筑面积6.7万平米
万科旧城改造的经验和认识[1]
建筑面积14万平米
万科旧城改造的经验和认识[1]
大连 1994年—1996年 邮电万科大厦
建筑面积2.6万平米
鞍山 1993年—1999年 东源大厦
建筑面积7万平米
长春 2001年—2005年 长春城市花园
建筑面积36万平米
万科旧城改造的经验和认识[1]
万科参与旧城改造项目一览表 面积单位：万平米
在万科参与的旧城改造项目中，南京金色家园项目和长春 城市花园项目就是改变城市面貌的典型。
万科旧城改造的经验和认识[1]
南京金色家园（建筑面积14万平米）
坐落在建邺区莫愁湖东岸的南 京金色家园项目距离南京市中心新 街口商业区仅2公里，但是原有棚 户居住区形象不佳，治安较差。
万科旧城改造的经验和认识[1]
项目名称 威登别墅 天津万科中心大厦 鞍山东源大厦 大连邮电万科大厦 天津万科城市花园 天津世贸广场 万科桂苑 万科俊园 天津万科都市花园 万科彩园 万科紫金苑 华尔兹花园 深圳金域蓝湾 南京金色家园 长春万科城市花园 沈阳金色家园
合计
位置 深圳罗湖区红桂路 天津河北区中山路 鞍山铁东区南胜利路 大连中山区同兴街 天津河北区红星路 天津和平区南京路 深圳罗湖区桂园北路 深圳罗湖区爱国路 天津和平区新兴大街 深圳罗湖区东门中路 沈阳和平区青年大街 上海徐汇区漕宝路 深圳福田区下沙村 南京建邺区莫愁湖东 长春二道区临河街 沈阳大东区
1998-1999
2.3
5.8
1998-2000
6.3
11
2000-2001
4
22
2001-2004
5
14
2001-2004
30
36
2001-2005
8
16
2002-2004
67
152
万科旧城改造的经验和认识[1]
万科持续加大参与城市旧城改造项目的力度
从1988年涉足房地产开发领域至今，万科从未间断参与城市旧 城改造项目的开发，而且开发规模和投资力度都不断加大，仅2001 和2002年就确定旧城改造项目4个，建筑面积88万平米，总投资额 49亿，这些项目将在05年前全部开发完毕。