营改增测算结果对比
营改增前后综合税负测算
化或前转。
80
73.09，降6.91
比例：8.64%
之二，转嫁税负，提价保
持利润。
不含税收入为97，
A÷1.11=97
A=107.67，比例？
11% 税率 收入 成本 税金 利润 利润
营改 增前 100
80 3 17 17%
营改 增后 90.09 73.09
0 17 18.87%
工程计价清单
费用构成
单位 数量 单价 合计
1 直接费
1000
A 人工费
200
B 材料费
600
C 机械费
200
2 管理费（A×10% ）
20
3 利润（1+2）×10%
102
4 成本（1+2+3） 5 各项规费：4×5.2%
1122 58
6 税金(4+5)×3.413% 7 费用总计(4+5+
一、税负及影响税负的因素
。
二、房地产业综合税负测算
三、建安企业综合税负则算
四、营改增后税负转嫁分析
建安 企业 收入 成本
税金 利润 利润率
营改 增前 100
80
3 17 17%
营改 增后 90.09
80
0 10.09 11.2%
解决办法：
之一，降低成本，内部消
6 不含税收入(4+5) 7 税金(11%)
1079.45 118.74
40(税金) 1220(费用)
合计
1198.2
合计(老)
1 直接费 A 人工费 B 材料费
912.82 200 512.82
1000 200 600
C 机械费 2 管理费(A×10%)
旅游业营改增前后对比表
从上表中我们可以看出营改增后不变的是对旅游收入继续执行差额征税的政策，变化的主要有两点，一是纳税人身份的变化，由营业税纳税人改为增值税纳税人，而增值税纳税人又区分小规模纳税人与一般纳税人，二是税率的变化，由单一的5%的营业税税率变成6%的增值税税率或3%的征收率。
延续旅游企业差额征税的政策在营改增后实务中需要关注的事项（一）执行差额征税，有哪些支出可作为销售额的扣除项目。
营改增后，可从销售额中扣除的项目有住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用。
相比原政策可扣除的项目多了一项“签证费”（二）可扣除项目只有取得有效凭证，方可作为扣减因素实现差额征税。
有效凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
（可以以收据入账并抵扣成本）（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
（5）国家税务总局规定的其他凭证。
（三）可扣除的项目取得的增值税扣税凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
如果旅游企业是增值税一般纳税人，在实务操作中由于“有效凭证”中的增值税进项税不得抵扣，因此建议取得的上述发票最好为普通发票。
如果取得的是增值税专用发票，则需要认证后作进项税额转出，否则就会导致税务系统出现大量的流失票。
（四）选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
（五）差额征税的计算过程1、可扣减成本的计算。
如果“有效凭证”中有适用税率分别有3%、6%、17%等不同税率的发票，在差额征税计算可扣除的成本时应以汇总成本金额/（1+6%）*0.06来扣除。
营改增前后综合税负测算课件
营改增的含义
01
营改增的含义
营改增是指将原先征收营业税的税目改为征收增值税，旨在消除重复征
税，完善税收制度，并促进经济结构调整和产业升级。
02 03
营改增背景
随着经济的发展和产业结构的调整，营业税的弊端逐渐显现，如重复征 税、不利于专业化分工等。因此，国家决定推行营改增改革，以优化税 收制度，促进经济发展。
营改增前后综合税负测算
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
ERA
课件
• 营改增概述 • 营改增前综合税负情况 • 营改增后综合税负情况 • 营改增前后综合税负对比分析 • 营改增后企业应对策略建议
目录
CONTENTS
01
营改增概述
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
调整业务结构
根据营改增政策调整企业 的业务结构，优化增值税 抵扣链条，降低税负。
合理规划纳税时点
根据企业实际情况合理规 划纳税时点，避免集中纳 税或延迟纳税带来的资金 压力。
企业财务管理建议
完善发票管理制度
建立严格的发票管理制度，确保 发票的及时获取、保管和认证，
保证增值税抵扣的顺利进行。
提高财务人员素质
构调整和优化。
营改增的实施进程
01
02
03
试点阶段
营改增首先在部分地区和 行业进行试点，探索改革 经验。
全面推行阶段
在试点经验的基础上，逐 步扩大营改增的实施范围 ，最终在全国范围内推行 。
政策完善阶段
在全面推行营改增后，根 据实际情况对政策进行不 断完善和调整，以更好地 服务于经济发展。
02
营改增前综合税负情况
建筑施工企业营改增后企业所得税查账征收与核定征收的比较
0.00 582.52 69.90
652.43
1136.36 1213.59 388.35 970.87
119.07
207.39 221.48 70.87 177.18
771.50
同小规模纳税人一 样，不可抵扣进项税
额
1343.75 1435.07
毛利率25%，不考虑企 业期间费用影响
毛利率25%，不考虑企 业期间费用影响
340.55 189.94 296.25
2206.57 1230.72 1919.55
税负最高，取决于业 务毛利率
税负最低，最低核定 征收率
税负次高，最高核定 征收率
综合测算的 1、税务最低的方案为增值税简易计征+所得税最低核定征收率8%的组合，但对于年应税收入超过亿元的企业来说，企业所得税核定征收的概率较低，不太贴合实际； 结论 2、税务次低的方案为增值税查账计征+所得税查账的组合，亦就是企业财务会计核算体系健全、能够取得合规的增值税进项税抵扣的企业整体税负最低。
业管理费2%
清包工、甲供工程
简易征收
、2016年4月30日 前的老项目/小规
3%
模纳税人
财务会计核算健 查账征收 全，增值税查账
25%
2
企业所 得税
财务会计核算健 全，增值税简易
25%
8%
核定征收
财务会计核算不健 全
20%
20000
20000 20000 20000 20000
582.52
4545.45 4854.37 1553.40 3883.50
（万元）
一年期滞 应交税金及一 纳金（万 年期滞纳金合
元） 计（万元）
备注
海南地税编写营改增前后个人所得税政策差异及举例
海南地税编写“营改增”前后个人所得税政策差异对照及举例说明2016年5月1日起，我国全面推开“营改增”改革。
“营改增”后，与个人息息相关的个人所得税政策前后有较大差别，为了便于纳税人和扣缴义务人了解和掌握相关政策变化，确保纳税人切实享受到政策红利，海南省地税局编写了《营改增前后个人所得税政策差异对照》，供广大纳税人和扣缴义务人学习、参考。
一个人转让房屋个人所得税计算问题（一）查实征收个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20%1.营改增前（1）转让收入：为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。
（2）房屋原值：①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
③经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
（3）合理费用：①转让住房过程中缴纳的税金。
纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
②有关合理费用。
纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
2.营改增后（1）转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。
免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时支付的增值税。
（3）合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括本次房屋转让缴纳的增值税。
3.举例说明首次购房的李先生于2016年5月3日以180万元卖出一套其2015年1月6日购置的房产，房产购进价为150万元，假设可扣除的合理费用为10万元，应缴纳多少个人所得税？（1）营改增前：营业税及附加=180×5%×（1+7%+3%+2%）=10.08（万元）个人所得税=（180-150-10.08-10）×20%=1.98（万元）（2）营改增后增值税=180/（1+5%）×5%=8.57(万元)城市维护建设税=8.57×7%=0.6（元）教育费附加=8.57×3%=0.26（元）地方教育附加=8.57×2%=0.17（元）个人所得税=[180/（1+5%）-150-0.6-0.26-0.17-10] ×20%=2.08（万元）（二）核定征收个人所得税＝转让收入×核定征收率（我省核定征收率为2%）1.营改增前：转让收入为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。
各行业税负测算标准、建筑业“营改增”税负测算分析
税负计算及各行业税负一览表一般税负率过低往往会引起税务局的关注，可以掌握在不低于行业平均税负率1%左右（商业企业1.5%左右）。
目前一般指增值税：理论税负率：销售毛利*17%除以销售收入实际税负率：实际上交税款除以销售收入税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例。
对小规模纳税人来说，税负率就是征收率3%，而对一般纳税人来说，由于可以抵扣进项税额，税负率就不是17%或13%，而是远远低于该比例，具体计算如下：税负率=当期应纳增值税/当期应税销售收入当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额+本期进项税额-进项转出-出口退税-期末留抵进项税额注1：对实行“免抵退”的生产企业而言，应纳增值税包括了“口抵减内销产品应纳税额”。
注2：通常情况下，当期应纳增值税=应纳增值税明细账“转出未交增值税”累计数+“出口抵减内销产品应纳税额”累计数补充知识：“出口抵减内销产品应纳税额”是指生产企业出口自产货物所耗用的原材料、零部件、燃料、动力等所含应予退还的进项税额，抵顶内销货物的应纳税额。
“退税”是指国家按规定对纳税人已纳税款的退还，优惠退税是税收支出的一种形式，即国家为鼓励纳税人从事或扩大某种经济活动而给予的税款退还。
通常包括出口退税、再投资退税、复出口退税、溢征退税等多种形式。
什么是“免、抵、退”：实行“免、抵、退”税管理办法的“免”税，是指对生产企业出口的自产货物，免征本企业生产销售环节的增值税；“抵”税，是指生产企业出口的自产货物所耗用原材料、零部件等应予退还的进项税额，抵顶内销货物的应纳税款；“退”税，是指生产企业出口的自产货物在当期内因应抵顶的进项税额大于应纳税额而未抵顶完的税额，经主管退税机关批准后，予以退税。
一般税负率过低往往会引起税务局的关注，可以掌握在不低于1%（商业企业1.5%左右），各行业的税负率是不同的，下面列示各行业的具体的税负率。
营改增前后财务分析报告(3篇)
第1篇一、引言增值税（Value-Added Tax，简称VAT）是一种以商品或服务的增值额为征税对象的税种。
我国自2016年5月1日起全面实施营改增，将营业税改征为增值税，旨在优化税收结构，减轻企业负担，促进经济持续健康发展。
本报告通过对营改增前后企业的财务状况进行分析，旨在揭示营改增政策对企业财务的影响。
二、营改增前企业财务状况分析1. 收入结构营改增前，企业收入主要来源于营业税和增值税。
营业税以企业的营业额为计税依据，税率相对固定；增值税则以商品或服务的增值额为计税依据，税率根据商品或服务的不同而有所区别。
2. 成本费用营改增前，企业成本费用主要包括原材料、人工、折旧、管理费用、财务费用等。
其中，原材料和人工成本占比较高。
3. 盈利能力营改增前，企业盈利能力主要体现在营业利润率、净利润率等指标上。
由于营业税税率相对固定，企业盈利能力受市场环境和成本控制能力的影响较大。
三、营改增后企业财务状况分析1. 收入结构营改增后，企业收入结构发生较大变化。
一方面，营业税改为增值税，税率有所降低；另一方面，部分行业（如交通运输、建筑安装等）纳入增值税范围，收入结构得到优化。
2. 成本费用营改增后，企业成本费用主要体现在以下方面：（1）进项税额抵扣：企业可以凭增值税专用发票等合法凭证抵扣进项税额，降低税负。
（2）原材料成本：营改增后，部分原材料税率降低，如建材、化工等，有利于降低企业成本。
（3）人工成本：营改增后，企业社保缴费基数提高，人工成本有所上升。
3. 盈利能力营改增后，企业盈利能力主要体现在以下方面：（1）营业利润率：营改增后，企业税负降低，营业利润率有所提高。
（2）净利润率：由于营业利润率的提高和成本费用的优化，净利润率也相应提高。
四、营改增前后财务指标对比分析1. 营业收入营改增后，企业营业收入有所增长。
一方面，部分行业纳入增值税范围，收入规模扩大；另一方面，税率降低，有利于提高收入。
2. 营业成本营改增后，企业营业成本有所降低。
“营改增”前后个人所得税差异对照
计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。 举例说明：
2.营改增后 在计算个人所得税时，保险营销员和证券经纪人取得的佣金收入为不含增值税 收入，其展业成本的计算基数是不含增值税的佣金收入。
举例说明 王某是一名证券公司的经纪人，2016年7月取得佣金收入3.5万元，计算其应纳
的个人所得税。 营改增前 佣金收入中展业成本=35000×40%=14000元 应纳营业税及附加=35000×5.6%=1960元 应纳个人所得税=（35000-14000-1960）×（1-20%）×20%=3046.4元 营改增后 将佣金收入换算为不含增值税收入 =35000/（1+3%）=33981元 佣金收入中展业成本=33981×40%=13592.4元 应纳增值税=33981×3%=1019.43元 建设维护建设税及教育费附加＝1019.43×（7%+3%+2%）=122.33元 应纳个人所得税(33981-13592.4-122.33)×(1-20%)×20%=3242.60元 因营改增后，增值税税负下降，因此整体税负下降。
王某出租自有住房取得全年租金收入6万元，当月应缴纳多少个人所得税？ 营改增前
个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未达 3 万元的，可以免征营业税及附加税。
房产税=60000×4%=2400 应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用 扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该 笔租金收入应纳个人所得税。 应纳个人所得税=（5000-200）×（1-20%）×10%×12=4608元 营改增后 个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不 超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 由于享受免征增值税，租金收入不扣减增值税，仍按60000元计算。 房产税=60000×4%=2400元 应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用 扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该 笔租金收入应纳个人所得税。 应纳个人所得税=（60000÷12-2400÷12）×（1-20%）×10%×12=4608元 在享受免征增值税优惠政策情况下，二者缴纳的个人所得税一致。
营改增第三方评估结果-上书房信息咨询
营改增第三方评估结果一年减税7000亿元!营改增这个规模最大的减税举措，成效有目共睹、备受社会关注。
但是，社会上对于营改增有不同看法，包括一些质疑声音。
有的说税确实减了，但能不能做到所有行业只减不增?也有的说，营改增主要给房地产减了税，不利于实体经济发展……这些说法到底靠不靠谱?有没有依据?还需要有一个客观公正的评估。
上海财经大学公共政策与治理研究院日前就发布了《中国全面实施营改增试点一周年评估报告》，这是国内首份由独立第三方学术机构发布的、完整评估营改增成效的报告，通过数据详细分析了营改增对不同行业的影响，从不同侧面展示改革的效果和作用。
报告执笔人、上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建介绍，研究团队在前期大量资料准备和跟踪分析基础上，先后五次组织召开企业座谈会、国内国外专家咨询会、专题论坛，听取社会各界意见和建议，最终形成了这份分析报告。
所有行业只减不增，生活服务业减负面最大减税，是企业和社会对营改增的最大期待，评估报告对营改增全面推开一年来，各行业的税负变化进行了分析。
去年5月1日，我国将建筑、房地产、金融和生活服务四大行业纳入试点范围，意味着营改增试点全面推开。
2016年5月至2017年4月，营改增累计减税6993亿元，考虑到金融机构和小规模纳税人实行按季申报纳税，企业4月应缴税收未纳入统计，所以实际减税应超过7000亿元。
随着营改增深入推进，减税额逐年增加，改革红利持续释放。
营改增减税，是不是做到了所有行业只减不增?报告显示：一年来，四大行业中减税或者税收持平企业占98.7%，税负增加企业占比下降到1.3%。
减税面最大的是生活服务业，覆盖面达到了99.25%，其他各行业减税或持平企业占比从高到低依次为：房地产业98.86%，现代服务业98.66%，电信服务业97.01%，交通运输业96.80%，建筑业96.62%，金融业93.12%，邮政服务业87.57%。
从行业减负率看，全面推开营改增后，所有试点行业均实现了总体减税。
2024年房地产税费计算营改增
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2024年5月份销售取得预售房款6亿元，2024年12月如期交房。其中 2024年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2024年4月30日前的项目 7
级数 1
增值额与扣除项目金额 比率（%）
税率（%）
速算扣除系数 （%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3
100%～200%
50%
15% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
6% 11% 17%
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设营业额为X
营业税及附加0.05X*（1+13%）城建7%，附加3%，地方附加2%，水利1%增值税
成本费用率78%税金及附加
企业所得税（1-78%）X-（0.05X*（1+13%））*0.25企业所得税
增
增值税
X/1.06*0.06资产、负债X/1.06*0.06*13%
（X/1.06-78%X-X/1.06*0.06*13%）*0.25
每年需含可抵扣采购额不低于19.26万时才能保证两种方法下的税负相等每年需含可抵扣采购额不低于20.22万时才能保证两种方法下的税负相等每年需含可抵扣采购额不低于26.96万时才能保证两种方法下的税负相等每年需含可抵扣采购额不低于38.52万时才能保证两种方法下的税负相等每年需含可抵扣采购额不低于77.04万时才能保证两种方法下的税负相等每年需含可抵扣采购额不低于115.56万时才能保证两种方法下的税负相等。