最新《资产评估学》第二章
资产评估学---资产评估的基本方法
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例 5： 某地域某类房地产 2023 年 4 月至 10 月旳价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 （均以上个 月为 1）其中某宗房地产在 2023 年 6 月旳价 格为 20230/ 平方米，请对其进行交易日期修 正，将之修正到 2023 年 10 月旳价格？ 解： 20230 × 1.05 × 1.092 × 1.125 × 1.181=30468 （元/ 平方米）
析，评估人员以为该居住用房所处位置、面积、建
造时间、交易旳市场条件等方面与待估资产基本相
同。
பைடு நூலகம்
分析：因为能够找到待估资产旳市场交易案
例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产
旳差别仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间
差别进行调整即可推算出被估资产旳市场价值。
经调查，2023年居住用房价格与2023年相37
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（二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃旳资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较旳指标、技
术参数等资料是可搜集到旳。
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（三）市场法旳合用范围 主要合用于单项资产旳评估，如生产设备、原
材料、拟定遗产税、财产税旳税基时旳评估。 在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因
为不可能或不轻易找到一种相同或相同旳企业 整体资产。
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三、市场法旳程序及优缺陷
市场法评估资产旳程序 明确评估对象 进行公开市场调查，搜集资料，寻找参照物 分析整顿资料并验证其精确性，判断选择参 照物，应选择三个以上旳参照物。 把被评估资产与参照物比较 分析调整差别，做出结论。
资产评估学第二章
1、市场售价类比法
是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异， 调整估算出评估对象价值的各种方法，其基 本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+………+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修 正系数×时间差异修正系数× ……… ×交易 情况差异修正系数
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，2019年进行评估，已知1990 年和2019年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
3、功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与 被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算 其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资 产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重 置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本
资产评估学第二章
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估 资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价 值来确定被评估资产价值的方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、公式计算法
资产评估教学大纲
资产评估教学大纲文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）《资产评估》课程教学大纲课程代码：2Z1507学分：3学时：48执笔人：刘雪婷审核人：冯芙蓉一、课程的性质《资产评估学》是会计专科的专业选修课，通过讲述各类资产的评估方法和过程让学生掌握资产评估的知识与技能。
二、适用专业本课程适用于我校会计专科专业。
三、教学任务本课程根据会计专科专业人才培养方案的目标要求，通过讲解和案例分析等教学方法，激发学生学习资产评估的兴趣和热情，引导学生探索和了解评估特点和规律，训练学生掌握资产评估方法和手段，获得资产评估知识，指导学生学会理论联系实际，提高评估实践能力等。
四、教学基本要求通过本课程的学习，要求学生能够正确认识资产评估的课程性质、任务和研究对象，全面了解课程体系，理解和掌握资产评估的基本概念、基本原理和基本方法，并学会运用资产评估的基本原理和方法认识和解决资产评估问题，提升在实际工作中的操作能力。
具体要求如下1.理解资产评估基本概念，熟悉资产评估基本内容；2.掌握资产评估基本方法；3.掌握固定资产评估方法；4.掌握流动资产评估方法及技巧；5.掌握无形资产和企业价值评估的技巧及方法；6.了解森林资源评估的方法五、教学时间安排实六、本门课程与其他课程关系其先修课程为会计学、管理学、统计学、西方经济学等，同时也是中级财务管理、管理会计、项目评估、公司战略与风险管理的先修课程。
七、主要教学方法本课程在课堂教学中，坚持以学生为主体、教师为主导，坚持理论与实践相结合，根据不同的教学内容，以培养学生的实际操作能力为主线，灵活运用理论教学、互动教学、案例教学等多种教学方法，引导和鼓励学生参与课堂教学，掌握资产评估理论知识和实际评估技能。
八、考核方式本课程由过程性考核和期末考试相结合的方式进行考核。
平时成绩占40%，期末成绩占60%。
课堂讨论、书面作业、课堂笔记和考勤，根据学生是否积极参与和独立思考、参加社会实践活动和通过职业资格考试、是否接近标准答案进行评价；期末考试形式是开卷笔试，题型有：单选题、多选题，判断题、简答题、计算题等，根据学生的是否掌握了基本概念、原理，是否能所学知识分析和解决问题为标准进行评价。
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版资产评估学教程（第7版）第一章导论本章无需改写。
第二章资产评估的程序与基本方法本章无需改写。
第三章机器设备评估1.机器设备评估的基本流程1）c（2）b（3）b（4）b（5）a（6）b（7）b（8）a（9）b（10）c（11）d（12）b（13）a（14）d（15）c2.机器设备评估的评估方法1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3.机器设备评估的实例分析1）评估重置成本、加权投资年限、实体性贬值率和实体性贬值重置成本 = 100 × 150% ÷ 110% + 5 × 150% ÷ 125% + 2 ×150% ÷ 130% = 144.67万元加权投资年限 = 10 × 136.36 ÷ 144.67 + 5 × 6 ÷ 144.67 + 2 ×2.3 ÷ 144.67 = 9.66年实体性贬值率 = 9.66 ÷ (9.66 + 6) = 61.69%实体性贬值 = 重置成本 ×实体性贬值率 = 144.67 × 61.69% = 89.25万元5-4）× = 元被评估装置的年净超额运营成本 = × (1-25%) = 9000元被评估装置的年净超额运营成本在剩余使用年限内折现，求和得到功能性贬值额。
本章无需删除明显有问题的段落。
运用收益法评估II型机组的过程及其结果第一步，估算年净收益年净收益=年收入-年运营成本-年折旧费用1000-300-50=650(万元)第二步，估算资本化率资本化率=10%/(1-10%)=11.11%第三步，估算资产价值资产价值=年净收益/资本化率=650/0.1111=5850(万元)关于房地产评估，最终的评估结果应以市场重置方式（询价法）的结果为主，因为这种方法更接近于客观事实，而价格指数法的评估精度可能会受到影响。
资产评估学教程第2章
三、成本法中各项要素的具体评估方法
基本公式：
① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经
•
济性损耗
＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗
② 评估值＝重置成本×综合成新率
资产评估学教程第2章
（一）重置成本的估算方法
1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化 的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果
资产评估学教程第2章
三、市场比较法的具体操作方法 （一）直接比较法
参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例 如：成新率、功能等。
资产评估学教程第2章
❖ 1.现行市价法（无差异） ❖ 2.市价折扣法（交易条件差异）
❖ 3.功能价值类比法（功能差异） ❖ （1）线性关系 ❖ （2）指数关系
资产用房结构相似、新旧程度相近，故无需 对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评 分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好， 综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照 物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物 C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整 过程如下。单位：
《资产评估学》教学大纲
《资产评估学》教学大纲第一部份：教学要求一、授课对象：会计学及财务管理专业学生二、先修课程：工程技术基础三、学分学时分配：2 学分2 学时教学内容学时第一章：资产评估概述 4第二章：资产评估基本方法6第三章：机器设备评估3第四章：房地产评估4第五章：流动资产3第六章：无形资产评估4第七章：长期投资和其他资产评估2第八章：整体资产评估 2第九章：资产评估报告2第十章：资产评估的管理2合计32第二部份：教学内容资产评估学《资产评估学》是本科会计学专业课程。
通过学习《资产评估学》，要求学生能够明确资产评估的内涵，资产评估的目的和要求；了解我国资产评估的现状及其发展方向；全面理解和掌握资产评估的范围、方法和分析的基本原理；学会对各类资产进行评估的多种方法和撰写资产评估报告及分析利用资产评估报告，此外，掌握对资产各种价值的认识、分析和利用。
资产评估在我国市场经济的种活动中占有重要地位。
在教学计划安排上以40--50 课时摆布为宜。
本门课程之前应开设《会计学原理》、《经济活动分析》、《工程技术基础》等课程，通过对这些课程的基础知识和专业知识的学习，为资产评估的理解打下基础，对在评估过程中遇到的各类资产有一个初步的了解，并结合所学的知识进一步分析资产的物理现状、经济状况、技术状况，直到深入剖析各资产价值构成及总体价值的体现。
第一章资产评估概述一、教学目的和基本要求通过本章学习应理解资产评估的涵义和特点、资产评估的目的、资产评估价值类型、资产评估假设、资产评估的原则和资产评估的对象，了解资产评估的组织程序，从而对资产评估的内容有一个整体了解，为以后各章的学习打下基础。
二、讲授内容第一节资产评估及其特点一、资产评估的现状及发展要求了解目前资产评估的现状、发展规模及进行资产评估的必要性。
二、资产评估的定义要求理解资产评估内在涵义，资产评估的八大要素及内在关系，了解资产评估与清产核资的区别和联系。
三、资产评估的价值特点第二节资产评估的对象一、资产评估的对象了解资产评估的对象和范围。
第二章_资产评估的基本方法1[1]精品文档
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（二）物价指数法
又如，被估资产账面价值为200000元，2002年 建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比 分别为2003年为11.7%，2004年为17%，2005年 为30.5%，2006年为6.9%，2007年为4.8%，则有： 被估资产重置成本=200000×（1+11.7%） ×（1+17%）×（1+30.5%）（1+6.9%）× （1+4.8%）×100%=200000×191%=382000（元）
四、实体性贬值的估算方法
（二）使用年限法
使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使 用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算 公式为：
实体性贬值额= （重置成本-预计残值）×
实际已使用年限 总使用年限
式中： 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限
2019/11/13
《资产评估学》
相对落后而造成的资产价值损失。
（四）资产的经济性贬值
资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲
置、收益下降等造成的资产价值损失。
成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估 有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
（一）历史成本 指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。
（二）重置成本 重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费
二、成本法的基本前提
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于 继续使用状态。
2.应当具备可利用的历史资料。 比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用 了多少年。没有历史资料，贬值的数据得不到，这 个方法就无法使用，所以必须要有一些相关的历史 信息，如果这些历史资料较多，可以通过会计核算 资料来得到，如以前的会计账本、会计凭证等。
资产评估学_第二章
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思考
市场法适用于评估以下资产吗？
专用机器设备
无形资产
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三、基本程序
（一）选择参照物
数量：
三个以上
选择标准：在功能、市场条件、成交时间上
具有可比性
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三、基本程序
（二）选择比较因素
对资产价值影响最大的因素
房地产：地理位置 机器设备：技术水平
13
三、基本程序
（三）指标对比、量化差异
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第二节 收益法
一、基本含义
二、基本前提
三、基本程序
四、计算方法
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一、基本含义
定义：通过估测评价对象未来预期收益的
现值，来判断资产价值的各种ຫໍສະໝຸດ 估方法的总称。收益年限
预期收益额
评估值
Ri P i i 1 (1 r )
折现率 或资本化率
33
n
二、基本前提
1.被评估资产的未来预期收
益可以预测并用货币来衡量。
38
n
三、基本程序
1.收集并验证资料
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三、基本程序
2.分析并计算未来预期收益
未来预期值
是客观收益，而非实际收益
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用
营运费用=经营管理费+日常维修费+保险费+税金
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三、基本程序
3.分析并计算折现率或资本化率
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三、基本程序
预期收益额
Ri P i i 1 (1 r )
34
n
预期收益的类型
税后利润
净现金流
利润总额
=资产的潜在毛收入 -预计经营管理成本
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第二节 成本法
成本法的基本原理 成本法中的基本要素 • 成本法中的具体评估法
成本法中的具体评估方法
• （一）重置成本的评估方法 1.重置核算法
– 利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需 的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的 重置成本，分购买型和自建型。
– 第一、购买型。资产重置成本由资产现行购买 价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用 构成。
《资产评估学》第二章
本章内容
• 第一节 资产评估的程序 • 第二节 收益法
第三节 成本法 第四节 市场法
成本法的基本原理• (来自）成本法的概念– 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测被评估资产已经存在的各种贬值因素
，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估
资产价值的各种评估方法的总称。
•5.统计分析法
• 四、实体性贬值的估算 – 1.观察法
– 资产实体性贬值=重置成本×（1－实体性成新 率）=重置成本×实体性贬值率
–2.使用年限法
– 是指利用被评估资产的实际已使用年限与其总 使用年限的比值来判断其实体性贬值率，来估 测资产的实体性贬值。
• 公式一： – 实体性贬值＝（重置成本－预计残值）×（实际 已使用年限÷总使用年限
– 其计算公式：
实体性
评估值=重置成本—各项贬值因素 功能性
或 评估值=重置成本X成新率
经济性
成本法的基本原理
• （二）成本法的基本前提
1、被评估资产处于继续使用状态； 2、应当具备可利用的历史成本资料； 3、形成资产价值的耗费是必须的。
第二节 成本法
成本法的基本原理 • 成本法中的基本要素
成本法中的具体评估法
• 直接成本＝50 000＋1 000＋800＝51 800（元） 间接成本（安装成本）=500 × 0.8=400（元） 重置成本=直接成本+间接成本=52 200（元
• 2.物价指数法
– 是指利用与资产有关的价格变动指数，将被评 估资产的历史成本调整为重置成本的方法。
– 重置成本=资产的历史成本×价格指数
（单位生产能力）
资产生产能力变化与其价格或重置成本的变化 呈线性关系，生产能力越大，成本越高。
– 被评估资产重置成本＝参照物重置成本×被评 估资产年生产能力÷参照物生产能力
•4.规模经济效益指数法
– 假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线 性同方向变化关系。
被评估资产重置成本=参照物重置成本×（评估 对象生产能力÷参照物的生产能力）x
某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术 操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名 操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在 其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为 12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税 率为25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于 同类新装置的功能性贬值。
• 公式二： – 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
• 公式三： – 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
• 公式四： – 资产利用率＝截至评估日资产 的累计实际利用 时间÷截至评估日资产的累计法定利用时间 ×100%
某机器设备购建于1994年10 月30日，根据其技术 经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为 8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末 期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负 荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自 1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为 评估基准日，确定该设备的名义已使用年限、资产 利用率、实际已使用年限。
成本法中的基本要素
• （二）资产的实体性贬值
资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理 性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 实体性贬值率＝资产实体性贬值/资产重置成本
• （三）功能性贬值 指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成 的资产价值损失。
• （四）经济性贬值
是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、 收益下降等而造成的资产价值损失。
– 重置成本=资产的历史成本×（1+价格变动指数 ）
物 价
定基指数 ＝
评估基准日物价指数 资产购建时物价指数
变
动
指 数
环比指数 ＝a1×a2× a3……an
（其中an表示第n年环比价格指数）
某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始 价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价 值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资 产定基物价指数分别为120%、160%；
成本法中的基本要素
• （一）重置成本 – 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本， 重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时 价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产 所发生的费用。
更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制 造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格 水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需要的费用。
– 第二、自建型。根据重新建造资产所需的料、 工、费以及必要的资金成本和合理开发收益等
• [例2-12] 重置购建设备一台，现行市场价格每台 5万元，运杂费1 000元，直接安装成本800元，其 中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析 ，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本 0.8元。该机器设备重置成本为：
• 六、经济性贬值的估算
– 根据产品销售困难而导致开工不足和资产闲置 而造成资产价值不能够实现的程度来确定其贬 值额，主要外部经济、社会环境变化造成的。
– 经济性贬值有两种形式：第一、运营中的资产 利用率下降；第二、资产的年运营收益减少。
– 1.间接计算法
– 经济性贬值率=[1 －（资产预计可被利用的生 产能力÷资产原设计生产能力）x ] ×100%
1996-1999年的环比价格指数分别为110%、 105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数 约为33%。估算该资产的重置成本。
3.功能价值法
是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资
产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在
关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的
方法。
参照物 功能价值
被评资产 重置成本