商品房买卖合同违约
房屋买卖合同违约责任条款有哪些
房屋买卖合同违约责任条款有哪些房屋买卖合同当事⼈因违反房屋买卖合同义务依法应当承担的责任，即为房屋买卖合同中的违约责任。
那房屋买卖合同违约责任条款有哪些呢？店铺⼩编为您整理了相关内容，和⼩编⼀起看看吧。
房屋买卖合同违约责任条款有哪些：1、预期违约。
我国商品房买卖合同的预期违约形态与⼀般合同基本⼀致，可分为两种具体类型：(1)预期拒绝履⾏，指合同有效成⽴后⾄合同约定的履⾏期届⾄前，⼀⽅当事⼈以⾔辞或⾏为向另⼀⽅当事⼈表⽰其将不按约定履⾏合同义务。
(2)预期不能履⾏，指在合同履⾏期届⾄前，有情况表明或⼀⽅当事⼈根据客观事实发现另⼀⽅当事⼈届时不能履⾏合同义务。
我国《民法典》第578条对预期拒绝履⾏做了规定，⽽第527条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现⾏为。
2、实际违约。
主要包括商品房买卖合同当事⼈届期不能履⾏债务和届期拒绝履⾏债务两种。
此处不能履⾏和拒绝履⾏均发⽣在履⾏期届满后，其最终反映形式为迟延履⾏或不履⾏。
迟延履⾏包括债务⼈迟延履⾏和债权⼈迟延履⾏。
根据《民法典》的规定，债务⼈迟延履⾏的，应承担迟延履⾏的违约责任，承担对迟延后因不可抗⼒造成的损害的赔偿责任。
债权⼈迟延履⾏表现为债权⼈对于债务⼈的履⾏应当接受⽽⽆正当理由拒不接受，即迟延受领。
3、不适当履⾏。
即指虽有履⾏但履⾏房屋质量、⾯积不符合合同约定或法律规定的违约情形。
房屋质量不适当履⾏包括瑕疵履⾏和加害给付两种情形。
瑕疵履⾏是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。
在此情况下，债权⼈可依法要求对⽅承担修理的违约责任，除了以承担违约责任⽅式解决合同纠纷外，守约⽅亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。
加害给付，是指债务⼈因交付的房屋的质量缺陷⽽造成他⼈的⼈⾝、财产损害的⾏为。
4、其它违约⾏为。
是指除上述违约情形外的其他履⾏附随义务时存在的违约⾏为。
购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、⾯积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户⼿续等，我国《商品房销售管理办法》及《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若⼲问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。
房屋买卖合同违约诉讼状(3篇)
房屋买卖合同违约诉讼状（3篇）房屋买卖合同违约诉讼状（通用3篇）房屋买卖合同违约诉讼状篇1原告：_________________姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话;被告：_________________姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话;诉讼请求：_________________一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。
二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币_______________元，违约金_______________元/天，(由20__年10月31日至20__年6月10日)逾期7个月，(按银行同期贷款利率计算)。
三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。
要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币_______________元(大写：_________________)。
四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失_______________元。
(按银行现利率执行)。
五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
事实与理由原告与被告系商品房买卖合同关系。
原告于200_____年_____月_____日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园_____楼_____门_______________号商品房一套。
合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。
原告于200_____年_____月_____日将首付款人民币_______________元，于200_____年_____月_____日将贷款人民币_______________元付于被告账户，合计总房款_______________元全部支付到被告指定账户。
原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。
商品房买卖合同中关于违约金的规定
商品房买卖合同中关于违约金的规定在买房这件事上，大家都知道，合同可真是个重要的东西，尤其是关于违约金的那一块儿。
想象一下，你刚签了个合同，满心欢喜地想着新家的一切，结果有一天你突然发现，哎呀，某些情况发生了，可能你要违约。
这时候，违约金就像是一道闪电，啪的一声劈了下来，让你心里那个慌啊，真是叫人抓狂。
说到违约金，很多人一听这个词就头大。
啥是违约金呢？简单来说，就是你没按照合同来，给对方造成了损失，得赔钱。
这钱可是大大的，真不是闹着玩的。
比如说，你本来答应了在某个日期交房，结果你拖了后腿，买家等得心急如焚，可能还得临时找个地方住，那可就得你掏钱了。
这一笔违约金，有时候就像过年的红包，来的不是时候，心里美滋滋的又有点儿痛。
当然了，合同里也有规定，违约金的数额不能随便定，得合理。
否则，万一对方把违约金定得高得离谱，简直就像是在勒索。
这样一来，买房子变成了买麻烦，谁还敢轻易违约呢？所以说，合同里这一块儿，是得仔细看，别被小字给坑了。
很多人会问，那如果我真违约了，怎么才能少赔一点呢？嗯，找个好理由，像是不可抗力。
比如说，天灾人祸，这种事谁能预料到呢？不过，得实事求是，不能随便编故事。
哎呀，想想那种“我家的狗把我家水管咬了，结果家里全淹了”这种理由，听着就让人想笑，但真的有用吗？大概是难上加难吧。
再说了，违约金也不是说一罚了之。
双方沟通一下，有时候能够达成个共识，减少点儿损失。
像是邻居家的小孩，打破了我家窗户，我气得火冒三丈，但后来想想，干脆就让他赔个小数目，咱们邻里之间和气生财嘛，这才是明智之举。
签合同的时候，大家都是为了能有个好房子，争个面子可没必要。
还有一个细节，合同里如果明确写了违约金的计算方式，那就得乖乖照办。
比如说，合同上写了每延迟一天就罚千元，那你可别想用别的理由来对付。
就像你考试没复习，结果得了个差，老师可不会听你讲心酸故事。
认真负责，才是王道。
但是，不得不提的是，有些时候买房人和卖房人之间的信任是很重要的。
商品房买卖违约责任一览表(模板)
商品房买卖违约责任一览表（模板）
商品房买卖合同是指由开发商或其授权经营者向消费者销售房屋的合同。
在商品房买卖过程中，如果某一方违约，都将面临相应的责任。
以下是商品房买卖违约责任一览表：
（一）购房人违约责任：
1.未在规定期限内支付房款的，应承担违约金和利息。
2.拖欠物业管理费、水费、电费等公用事业费用的，应承担利息和滞纳金。
3.未经开发商同意，私自改动房屋结构、墙面材质等情况的，应承担责任并承担相关费用。
4.擅自转让、出租房屋的，应承担责任并承担相关费用。
5.未经开发商同意，私自安装影响房屋整体美观和公用设施的设施或设备的，应承担责任并承担相关费用。
6.其他违反买卖合同条款的情况，应承担相应的违约责任。
（二）开发商违约责任：
1.未按时交付房屋的，应承担违约金和相应的赔偿责任。
2.房屋质量存在问题的，应承担相应的修缮费用和赔偿责任。
3.未按照约定交付公共设施的，应承担相应的赔偿责任。
4.未向购房人提供法律、规划等有关房产的必要文件和证明材料的，应承担相应的赔偿责任。
5.未按照合同约定向购房人提供相应的配套设施和服务的，应承担相应的赔偿责任。
6.其他违反买卖合同条款的情况，应承担相应的违约责任。
总之，商品房买卖双方都应遵守合同约定，如若违约则应承担相应的违约责任。
在购买商品房时，消费者需要了解各种违约情况的法律责任，通过约束双方的责任来保护消费者的权益。
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商品房买卖合同纠纷若干问题的规定
商品房买卖合同纠纷若干问题的规定商品房买卖合同作为房地产市场中最常见的法律文书之一，其涉及的纠纷类型多样，处理方式复杂。
本文旨在对商品房买卖合同纠纷中的若干问题进行规定性说明，以期为相关当事人提供参考和指导。
一、合同效力确认在商品房买卖合同纠纷中，首先需要确认的是合同的效力。
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，合同双方应具备相应的民事行为能力，意思表示真实，且合同内容不违反法律强制性规定。
若合同存在欺诈、胁迫等情形，可请求法院或仲裁机构确认合同无效或撤销。
二、违约责任认定商品房买卖合同纠纷常因一方未履行合同义务而产生。
违约方需承担违约责任，包括但不限于继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。
违约责任的大小应根据实际损失、合同条款及双方过错程度等因素综合判断。
三、房屋质量争议购房者对商品房的质量有异议时，可要求开发商按照合同约定的标准进行修复或更换。
如开发商拒绝履行或无法履行，购房者可依法要求减少价款、解除合同并索赔损失。
在此过程中，专业机构的房屋质量鉴定报告是重要证据之一。
四、交房时间延迟对于开发商未按合同约定时间交房的情况，购房者有权要求开发商按日支付违约金，并可在一定条件下解除合同。
违约金的计算应基于合同中的约定，如无明确约定，则参照当地相关规定执行。
五、预售许可与规划变更开发商在未取得商品房预售许可证的情况下销售房屋，或者房屋交付后与原规划设计存在重大差异，均构成违约。
购房者可要求解除合同并索赔，或要求开发商按照原规划设计重新建设。
六、产权登记问题商品房交付使用后，开发商应在法定期限内协助购房者办理房屋产权登记。
如因开发商原因导致产权登记延迟，购房者可要求赔偿因此造成的损失。
七、解决途径商品房买卖合同纠纷可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
建议双方首选协商和调解解决争议，如协商不成，可依据合同中的仲裁条款提交仲裁机构，或直接向人民法院提起诉讼。
总之，商品房买卖合同纠纷的处理需遵循法律法规，结合合同具体条款，公平合理地确定各方权利义务。
商品房买卖合同纠纷中违约金过高的认定标准
商品房买卖合同纠纷中违约金过高的认定标准前言：《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
我国法律将违约金作为一种违约救济措施和惩罚机制，既保护守约者的利益，又遏制违约行为的蔓延，维护正常的交易秩序，鼓励当事人积极大胆从事商业活动和市场流转。
一、违约金的性质《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
”首先，违约金的数额是“根据违约情况”确定的，即应当根据违约情况所造成的损失，约定相称的违约金数额。
其次，如果当事人约定的违约金的数额低于或高于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加或调减，以使违约金与实际损失大体相当，这正体现了违约金的补偿性原则。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。
如果在合同中约定了违约金条款，基于利益平衡，违约方就会衡量其违约可能造成的后果。
如果约定了明显具有惩罚性质的违约金，尤其是在违约金超过了因违约而带来的利益时，更能保证合同的顺利履行。
因此，违约金具有担保属性，且惩罚性越强，担保效力越强。
但是基于公平原则，守约方最高能获得的损失赔偿是损失的１3０％，这也体现了违约金具有有限度的惩罚性。
商品房买卖合同纠纷典型案例
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。
就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。
热点一：认购纠纷案例回放：2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议.协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定.由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证,张先生依照认购协议,向房开公司支付了2万元的认购金。
2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知:“一期物业已取得预售许可证,可以签订商品房买卖合同。
”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨,所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。
若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议.对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼.近日，法院已对该案作出判决,在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则.但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失,应对此承担责任并作出赔偿。
最后,法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。
张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还.律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。
商品房买卖合同纠纷解释
商品房买卖合同纠纷解释一、合同纠纷的定义。
商品房买卖合同纠纷是指在商品房买卖合同履行过程中，因合同双方未能达成一致意见或未能按照约定履行合同义务而引发的纠纷。
这些纠纷可能涉及房屋质量、交付时间、交付标准、合同解除、违约责任等方面的内容。
二、纠纷解决的途径。
在商品房买卖合同纠纷解决过程中，双方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷。
在协商解决纠纷时，双方应当充分沟通，寻求共识，尽量避免诉讼等法律程序的发生。
如果协商无果，可以考虑通过调解、仲裁或诉讼等法律程序解决纠纷。
三、合同履行的义务。
在商品房买卖合同中，双方应当明确自己的权利和义务。
卖方应当按照合同约定的时间、标准和质量交付商品房，并保证商品房符合约定的质量标准。
买方应当按照合同约定的时间和方式支付房款，并配合卖方完成商品房交付手续。
四、违约责任的处理。
如果合同一方未能按照约定履行合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。
根据合同的约定，违约方可能需要支付违约金、赔偿损失或者承担其他法律责任。
另外，非违约方也有权利要求违约方履行合同或者请求解除合同并要求赔偿损失。
五、其他注意事项。
在解决商品房买卖合同纠纷时，双方应当注意保留相关证据，如合同、付款凭证、交付凭证、验收报告等，以便在纠纷解决过程中证明自己的权利和义务。
同时，双方也可以寻求法律援助，咨询专业律师或法律顾问，以获取专业的法律建议和帮助。
六、结论。
商品房买卖合同纠纷是一种常见的合同纠纷类型，双方应当在合同签订之初就明确各自的权利和义务，并在合同履行过程中保持沟通和协商，以避免纠纷的发生。
如果纠纷已经发生，双方应当根据合同约定和相关法律规定，寻求合理的解决途径，最终达成共识，解决纠纷。
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篇一：房屋买卖合同违约金房屋买卖合同违约金1.提问一：违约金是否不能超过合同总金额的20%？2.提问二：房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金?3.提问三：既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行?一、违约金是否不能超过合同总金额的20%?在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。
很多人以为违约金最多只能约定为20%。
其实纯属误读。
我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。
但定金和违约金并不是一回事。
违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金?在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。
但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。
只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。
如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行?违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。
因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。
因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。
具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。
比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。
以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。
如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款？为了体现对履行合同的担保，以保护守约方的利益，商品房买卖合同中会约定违约金条款。
那么如何处理违约金与实际损失的关系，当没有约定违约金时，能够主张赔偿?违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次还可表现为对违约方的惩罚，补偿性和惩罚性可并存。
商品房买卖合同纠纷案违约金数额的确定：一般原则是有约定的从约定，这是合同自由原则的体现；没有约定或损失额难于确定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：逾期付款的，按照应付未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算；逾期办证的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可作调整的，《合同法》对此已作明确规定，《司法解释》对违约金如何调整作了进一步的规定。
在审判实践中应注意的问题：第一，违约金的调整以当事人的申请为前提，不得依职权主动调整。
第二，违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。
第三，对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，无需审查是否过分低于造成的损失。
对于是否低于造成的损失，应由守约方承担举证责任。
第四，对于减少违约金问题，应以违约金是否过高作为是否减少违约金的标准。
而违约金是否过高又是以违约金是否超出损失的30％为标准的，如超出30％，则应认定为过高，应酌情调整到30％以内；如超出损失但未超出损失的30％，则不认定为过高，无需调整。
一般涉及减少违约金的案件，都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的，现就此类案件如何确定损失和如何减少违约金进行具体阐述。
开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书，必然使买受人不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，使买受人的利益受损。
由于买受人可以各种方式补救，一般很难举证证实具体的损失额，所以可参照《司法解释》对未约定违约金或损失时确定违约金或损失的原则来确定损失。
对于逾期交楼，《司法解释》确定了政府部门公布的租金指导价和评估机构评定的市场价并存的标准，但实际上根据上述两种标准得出的结果大相迳庭，这对当事人的权益影响较大，当事人争议较大，这种情况在市场经济较发达的地区尤其明显。
笔者认为，租金的指导价不能充分体现不同地段不同房屋的具体情况，而且明显低于未约定违约金情况下适用的法定标准（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准），明显不公平合理，有悖市场经济规律，不宜使用，否则会造成有约定不如无约定的现象，产生不好的社会导向。
租金市场价较公平合理，但操作困难，影响审判效率。
而按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，既符合《合同法》和《司法解释》的精神，又比较公平合理，是可行的。
所以如确需减少违约金，应减少至不低于按该标准计算的数额为宜一般可减少至按该标准计算。
篇三：房屋买卖合同违约问题在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方或买方违约的情况。
诉至法院，有地方法院判决合同有效，双方继续履行合同；而有的法院则判决违约一方承担违经责任，解除双方的买卖合同。
一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办（一）要求继续履行。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。
（二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。
以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。
其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。
2、违约金，如不适用定金罚则适用违约金。
当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。
但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。
（2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。
损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
二、房屋买卖合同一方违约咋办对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：（一）双方协商确定的，从其约定；（二）双方不能协商确定的：1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
三、律师看法作为长期关注二手房交易的崔新江律师认为，遇到这种情况，守约一方在向人民法院提起诉讼时，最好选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继续履行。
理由是：一般情况下，业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手中购房，之后按月供款还贷。
在购房时间不长，银行贷款未还完情况下，房产都抵押给了银行。
所以，在进行二手房交易过种中，业主要赎楼，买家要申请过户及申请银行贷款等。
在办理这些事项时，很多情况下是需要原业主的配合。
如果原业主不配合，买家根本完不成二手交易过户的全部程序。
不但如此，在原业主不配合赎楼的情况下，买家就得自行出钱赎楼或找担保公司赎楼。
如果原业主另有债务，极有可能被债权人申请查封。
或者原业主真接另找买家，把房屋过户他人，使买家落空。
二手房交易中手续繁琐，风险随时可能发生，加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的事情都向法院申请强制执行，所以不建议买家选择合同的继续履行。
律师提示：为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时，可避免一方违约情况的发生。
定金只要不超过房价的20%，就会得到法院的支持。