房地产招拍挂土地地价测算指引
招拍挂出让土地价格评估服务方案(纯方案,17页)
二、服务方案（一）工作内容根据项目招标文件，本项目工作内容为沂源县招拍挂出让土地价格评估。
其具体内容为：招拍挂出让土地价格评估招拍挂出让土地评估目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，主要内容包括：接受估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、现场踏勘、搜集估价所需资料、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告和技术报告、审核估价报告和技术报告、在中估协电子备案系统完成备案形成二维码、交付估价报告、保存估价资料，并辅助委托方准备各类汇报材料。
（二）工作流程根据本次采购项目特点和以往工作经验，制定沂源县地价评估项目工作流程如下：（三）关键要素与路径选择1、土地估价关键要素与路径选择1.1土地估价主要内容土地估价工作主要包括：（1）明确土地估价的基本事项；（2）编制估价工作计划；（3）资料收集、整理和实地踏勘；（4）资料的检验及价格形成因素分析；（5）土地估价方法的选择；（6）地价测算、调整和估价额确定；（7）撰写估价报告。
1.2土地估价程序及工作重点（1）明确估价基本事项沂源县自然资源局根据评估的需要，确定项目实施时间，组织具体宗地评估工作的开展。
在进行宗地估价之前，初步确定估价对象的宗地类型、范围、权利状况、宗地条件及估价期日等；确定委托估价的目的；确定使用年限。
（2）编制估价工作计划在明确土地估价基本事项的基础上制定估价工作计划，需确定估价项目内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间安排与成果组成等。
（3）资料收集、整理和实地踏勘资料收集、整理：①估价对象位臵、形状和各种权利资料。
主要包括：国有土地使用证、地上房屋所有权证、土地使用权批文、地籍图、总平面图、市政管网图件、企业法人营业执照等，并对其予以核实；②影响估价对象价格因素。
主要包括：一般因素（城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济状况等）、区域因素（宗地所在区域概况、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况、城市规划限制条件等）、个别因素（宗地位臵、土地面积、用途、形状、临街情况、对外交通情况、宗地内外基础设施条件、水文地质条件等）；③估价对象所在区域的交易案例等。
土地估价参数调查测算指引
土地估价参数调查测算指引土地估价是指对土地的价值进行评估和估算的过程。
在进行土地估价之前，需要进行参数调查和测算，以获得准确的评估结果。
本文将介绍土地估价参数调查测算的指引，以帮助评估人员进行有效的估价工作。
一、确定土地估价的目的和范围在进行土地估价参数调查测算之前，需要明确估价的目的和范围。
估价的目的可能是为了出售土地、购买土地、进行土地开发规划或者其他目的。
估价的范围可能涉及土地的位置、土地面积、土地用途、土地的市场情况等。
二、收集土地基本信息在进行土地估价参数调查测算之前，需要收集土地的基本信息。
这包括土地的位置、土地面积、土地的用途、土地的地理特征等。
可以通过地方政府、地产经纪人、土地管理部门等渠道获取这些信息。
三、了解土地市场情况土地的价值受市场的影响，因此在进行土地估价参数调查测算之前，需要了解土地市场的情况。
可以通过查阅相关的报告、咨询专业人士或者参观类似土地的销售项目来了解市场情况。
市场情况的了解包括土地的供需关系、土地的价格水平、土地的交易情况等。
四、调查土地周边环境土地估价的一个重要因素是土地周边环境的状况。
在进行土地估价参数调查测算之前，需要调查土地周边的交通情况、基础设施、公共服务设施等。
这些因素会对土地的价值产生影响，因此需要加以考虑。
五、测算土地的价值在收集了土地的基本信息、了解了土地的市场情况、调查了土地的周边环境之后，可以开始测算土地的价值。
土地的价值测算可以采用多种方法，常见的方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
根据估价的目的和范围，选择合适的方法进行测算。
六、核实估价结果在测算土地的价值之后，需要核实估价的结果。
可以通过与其他估价专业人士的交流、与市场的对比以及其他的核实手段来确保估价结果的准确性。
七、编写估价报告最后，根据估价的目的和范围，编写土地估价报告。
报告应包括土地的基本信息、土地的市场情况、土地的测算价值、估价的方法和依据、核实估价结果的过程等内容。
国有土地使用权“招拍挂”出让底价评估分析
国有土地使用权“招拍挂”出让底价的评估分析中图分类号：g449.7摘要: 随着我国土地使用制度的深化改革,土地使用权实行招拍挂出让，有利于土地市场公平竞争，但如何科学合理地评估国有土地使用权拍卖出让底价, 是国有土地使用权出让工作中一个重要环节。
本文就国有土地使用权招拍挂出让底价的确定进行了探讨。
关键词：土地使用权；出让底价；评估方法0前言国有土地使用权出让是政府以土地所有者的身份依法行使土地处分权的过程。
但在利用市场机制, 选择招标拍卖挂牌等方式配置城市有限的土地资源时, 涉及诸多技术性要素和工作, 必须考虑并认真做好。
笔者认为在招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实际操作中, 要特别注重以下技术性要素。
1 从一般因素、区域因素和个别因素方面确定出让地块价格土地价格的高低是由众多影响土地价格的因素综合作用的结果。
要做好土地估价工作，必须了解和掌握各种影响土地价格的因素。
通常状况下考虑一般因素、区域因素和个别因素的影响。
一般因素是指影响地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，也是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会发展状况等，这些因素是决定地块价格的基础；区域因素是指影响城镇内部各区域之间地价水平的因素，主要包括：商业服务业繁华程度、交通条件、基础设施水平、区域环境条件、土地利用计划、产业集聚状况等（具体的因素会根据土地用途作出相应的调整），这些因素相互结合产生地区特性，直接影响该地区的地价水平；个别因素是指宗地自身的地价影响因素，又称宗地因素，包括宗地自身的位置、面积、用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、宗地红线内基础设施条件、土地使用限制等因素，个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。
同时，同一地理位置不同的用地类型，其影响地价因素也会有所不同。
因此，参照规划设计条件、使用年限、开发程度，科学合理地选择影响因素，是科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价的关键。
土地招拍挂出让底价评估方法
土地招拍挂出让底价评估方法《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》要求，国有土地使用权出让时，市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估，在此前提下，确定出让底价。
科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价，已经成为土地公开出让工作的重要环节。
招拍挂底价的评估应在严格遵循《城镇土地估价规程》的前提下，依据估价原则，选用适当的评估方法。
采取公开的市场价值标准确定土地招拍挂出让底价应采取公开的市场价值标准。
在评估过程中，估价人员必须明确其评估的价格应当是在估价基准日正常的市场氛围中，各项规划指标及利用条件的限定下，规划设定用途、基础设施开发程度、使用年限下的价格。
特别需要注意的是，同一宗地，在用途、开发程度、使用年限等条件不变时，仅规划指标及利用条件的一些调整，就足以使土地价格产生较大幅度的波动。
根据“国六条”的政策和新《规范》的规定，编制国有土地出让方案时，国土部门可将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容。
这在以往规定了容积率、建筑密度、绿地率等指标的基础上，又对土地的利用增加了更多的限制条件，所以在评估地价的时候，必须全面考虑这些条件的限制，精确计算拟出让土地的市场价值。
估价基准日应为招拍挂起始日在实际估价工作中，估价人员通常将实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。
而招拍挂出让土地使用权一般都提前一段时间在新闻媒体上刊登公告，同时鉴于土地使用权的价款额度大，通常都要求事先确定一个底价。
因此，土地出让方即市、县国土资源管理部门，要先行委托专门的估价机构对拟出让土地进行估价，其估价日期肯定在公告确定出让时刻的前一个时间段内。
土地价格测算方法
土地价格测算方法土地价格测算方法是指通过一定的手段和技术，对土地的价值进行评估和测算的过程。
土地作为一种有限的自然资源，具有很高的经济价值。
准确评估土地价格对于土地的合理利用和开发具有重要意义。
本文将介绍土地价格测算的方法和相关的影响因素。
一、土地价格测算的方法1.市场比较法市场比较法是通过对比和分析周边相似土地的成交价格，来推断待测土地的价格。
该方法适用于土地市场活跃、信息透明的情况下。
具体步骤包括选取样本土地、收集相关信息、进行数据分析、计算得出测算结果。
2.收益法收益法是通过考虑土地所带来的经济效益来测算其价格。
该方法适用于用地较为特殊、用途明确的情况下。
具体步骤包括确定土地的利用效益、计算土地投资收益、推算土地价格。
3.成本法成本法是通过计算购置土地的成本来确定其价格。
该方法适用于购地成本相对固定、土地开发利润率较高的情况下。
具体步骤包括计算土地购置成本、加上开发成本和合理利润、得出土地价格。
4.综合法综合法是通过综合应用多种方法来测算土地价格。
该方法适用于情况较为复杂、不同方法结果差异较大的情况下。
具体步骤包括选择适当的权重、对各种方法进行综合运用、得出较为准确的土地价格。
二、土地价格测算的影响因素1.土地位置土地的地理位置对价格有重要影响。
地理位置好的土地通常价格较高，因为其交通便利、资源丰富、市场容量大等特点能够带来较高的经济价值。
2.土地用途不同用途的土地对应的价值也不同。
比如，商业用地往往价格较高，因为商业活动带来的经济效益较高；而农业用地价格相对较低，因为其经济效益受限。
3.土地规划土地规划是指政府对土地用途、开发强度等进行的统一规划。
土地规划对价格有较大影响，因为规划的合理性能够直接影响土地的使用效益。
4.市场需求土地市场的供求关系是价格形成的重要因素。
市场需求大、供应紧缺的情况下，土地价格往往会上涨；而市场需求小、供应过剩的情况下，土地价格可能下跌。
5.宏观经济环境宏观经济环境对土地价格也有重要影响。
土地估价参数调查测算指引_概述
土地估价参数调查测算指引概述1. 引言1.1 概述本篇长文旨在提供一份关于土地估价参数调查测算的详细指引，帮助读者了解土地估价的基本概念和方法。
土地估价是为了确定土地的市场价值以及因素对其估价的影响程度而进行的过程。
通过本指引，读者将获得有关土地估价参数调查测算的全面信息，以便更好地了解相关概念、技巧和步骤。
1.2 文章结构本文分为以下几个部分：- 引言：对整篇文章进行综述，介绍文章的目标和结构。
- 正文：详细介绍土地估价参数调查测算的方法、技巧和流程。
- 第一章节标题：对第一部分进行具体划分，包括要点一、要点二和要点三。
- 第二章节标题：对第二部分进行具体划分，包括要点一、要点二和要点三。
- 结论：总结本文所述内容，并提供对于未来研究或实践领域的建议。
1.3 目的本指引旨在帮助读者深入了解土地估价参数调查测算，并提供实用技巧和方法。
通过掌握本文提供的知识，读者将能够更准确地估算土地的市场价值，并了解各种因素对其估价的影响程度。
无论是从事土地开发、投资还是其他相关领域的专业人士，本指引都能为他们提供有价值的参考和指导，使其在土地估价过程中做出更加明智和准确的决策。
2. 正文土地估价参数调查测算指引是一项重要的工作，它为土地估价提供了必要的依据和方法。
在进行土地估价之前，我们需要对相关参数进行调查测算，以确保得到准确可靠的结果。
本文将详细介绍土地估价参数调查测算的指引。
首先，在进行参数调查测算之前，我们需要了解土地估价的背景和目的。
土地估价是评定土地价值和确定购买或出售价格的过程，因此准确的参数调查是非常关键的。
通过了解土地所在地区的经济发展情况、土地规划用途、交通设施等方面信息，可以帮助我们更好地进行参数调查。
其次，在进行参数调查时，我们需要考虑多个因素。
例如，土地所在位置对其价值有重要影响，因此我们需要了解该区域的市场状况、相邻区域发展情况等。
另外，与该区域类似性质的土地交易记录也可以提供有用信息。
2023 土地估价参数调查测算指引
2023 土地估价参数调查测算指引2023土地估价参数调查测算指引一、引言随着经济的发展和城市化进程的加速，土地资源的价值日益凸显。
为了确保土地估价的准确性和公正性，特制定本指引，以规范土地估价参数的调查与测算。
本指引适用于2023年及以后进行的土地估价工作。
二、土地估价参数概述土地估价参数是影响土地价值的重要因素，包括但不限于：区位、用途、地质、交通、环境、城市规划等。
在估价过程中，应全面考虑这些因素，以确保估价的准确性。
三、参数调查方法现场勘察：对土地及其周边环境进行实地考察，了解土地现状及潜在价值。
数据分析：收集相关数据，包括但不限于土地交易价格、房地产市场趋势等，进行深入分析。
专家咨询：邀请土地估价、城市规划等领域专家，对土地价值进行评估。
四、参数测算方法直接比较法：通过比较类似土地的交易价格，推算待估土地的价值。
收益还原法：根据土地的预期收益，通过折现的方式计算土地价值。
市场比较法：参考近期类似土地的交易价格，综合考虑各项参数，确定待估土地的价值。
五、参数权重确定根据各项参数对土地价值的影响程度，合理确定各参数的权重。
权重应根据实际情况进行调整，以反映土地价值的变化。
六、估价结果确定根据参数调查与测算的结果，综合分析各项数据，得出最终的土地估价结果。
结果应客观、公正，能够真实反映土地的价值。
七、指引实施与监督本指引由相关部门负责监督实施，确保指引的有效执行。
同时，应定期对指引进行评估和更新，以适应市场的变化。
总结：本指引为2023年土地估价工作提供了详细的参数调查与测算方法。
通过合理的参数调查与测算，能够更准确地评估土地价值，为相关决策提供有力支持。
在实际操作中，应遵循本指引的规定，确保土地估价的公正性和准确性。
土地招拍挂中土地的底价是怎样确定的？
土地招拍挂中土地的底价是怎样确定的？出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。
现实中，一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识，有些甚至还没有理清相关概念。
弄清确定出让底价的一些基本问题，对于规范国有建设用地出让的操作行为，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。
关于集体土地收储流程、土地出让底价组成、土地出让底价审定流程及相关工作的依据及以上各项工作的负责部门。
以北京为例，试着讲一下。
（其他地区类似）一、土地出让底价组成按照北京土地出让的挂牌文件显示，宗地出让的底价由政府土地出让收益和土地开发建设补偿费2部分组成。
其中土地开发建设补偿费是固定费用，可以理解为之前征地过程中已经发生的各类费用的总和，下面还将具体介绍。
而政府土地出让收益是动态的，由地价评审委员会审核、市国土局局长办公会审定的，会综合考虑区位因素、用地性质、开发强度、周边市场等多个因素，另外须注意的是，若地块规划有保障房，此部分不收取政府土地出让收益，地下可出让部分待设计方案经审批确定另行收取；地下非经营性用途建筑面积免收，若含经营性用途则需按照一定比例收取；还有，若土地出让后，经审定的规划设计面积超过出让时的要求，还需补交超出部分的政府土地出让收益。
二、集体土地收储一级开发单位取得立项与规划批准—召开村民大会，双方签订征地补偿安置协议—协议内容公示—区县国土局草拟农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，经区县人民政府审核同意后，报市国土局审核—征地公告—征地结案—建设用地批准书，纳入政府土地储备。
三、土地出让底价审定由以上可知，底价由2部分组成，一是土地开发建设补偿费，即收储成本；二是政府土地出让收益。
1、收储成本①组成：前期费用（方案编制费、钉桩费、评估费及招标代理费等）、征地补偿及相关税费（土地补偿、人员安置费、青苗补偿、相关税费及不可预见费）、收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用、市政基础设施建设费用、财务费用、利润或管理费（一级开发部分）、两税两费、其他费用（围墙围挡费等）、审计费、委托入市交易服务费、地价评估费；②审定流程：项目开发主体自审—政府委托审计—市级部门联合审核—竣工结算（财政部门）。
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一、受让土地评估的步骤 测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土 地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此 求取土地的客观合理价值。 运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的 基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目 价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。 （一）调查土地基本情况 主要包括三个方面的内容： 1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城 市内的区域性质、土地具体坐落状况。 调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服 务。例如：在受让潍坊清池原供销社地块项目土地之前，就需了解潍坊的城市
（二）选择最佳物业开发类型 选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。 政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基本确定， 所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位。 我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环 境，参照本公司现有的产品系列进行评判。这种方法便于测算开发成本，倘若 参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项目价值。 选择最佳物业开发类型：前面所介绍的 2005【2】号地块，位于占地 11 平方公里的西溪湿地南面，实际容积率只能为 0.9，照其限高要求，建筑层数 在 3-4 层左右，这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似上海鼎 邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品。
公建部分的定位及开发风险，这同样对预测土地价格影响较大。
对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的估算。
表格如下：
参数
计算
备注
一、地上建筑面积 （m2）
土地面积×容积率
其中：住宅
公建
若规划条件有规定，按规
划条件确定公建面积；若
规划条件无规定，按照最
佳用途确定公建面积
二、总户数（户）地上建筑面积÷户均面积
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两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值，且最终
影响对土地价值的判断。
选择最佳物业定位：2004 年【52】地块位于杭州市转塘镇，规划建筑面
积为 20 万平方米，其中公建面积为 3 万平方米，在该区域，公建部分的用途
若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在该地块估价中，必须考虑
一般要求选取 3 个以上、10 个以下的可比实例。 2、建立可比价格基础 选取可比实例后，要对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间 的口径一致，相互可比，并统一到需求的价格单位上，为进行后续的修正调整 建立共同的基础。 如在写字楼的出租价格中，有些以建筑面积为出租单位，有些以实用面积 为出租单位，这时就要将出租面积口径进行统一，便于比较。 3、交易日期调整 在可比实例成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能 发生三种变化，平稳、上涨、下跌。 当房地产价格平稳发展时，无需进行交易日期的调整，但需考虑以下两种 因素： 一是欲受让土地处于非常成熟的区域内，周边在未来几年内都不可能有较 大的基础设施、配设施套变动，如城市中心的土地。 一是虽然欲受让的土地位于正在大规模建设的新区，但由于市场对新区预 期较好，目前的价格已超过其实际价值，已无太多想象空间。如 2005 年【6】 号地块，位于滨江区，周边项目成交价格为 7000-7500 元/m2，在估价时，我 们认为这个价格已无太多的想象空间，因此无需调整交易日期。 当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期的调整。在测算地处 九堡区域的 2004 年【73】号地块时，所搜寻到的区域内可比实例成交价格较
根据最佳物业开发类型确 定户均面积
三、车位数（个）
根据最佳物业开发类型确
定车位配比
其中：地上
地下
四、地下建筑面积 （m2）
地下车位数×地下车位建 筑面积
按公司以往所 经验数值，含 车等地下面积
开发 人防
小 、
区的 自行
五、可售面积
（m2）
其中：住宅
物管用房面积：总建筑面
地上建筑面积-物管用房 面积-社区用房面积-会所
（四）估算开发完成后的项目价值 这是采用假设开发法评估最关键性一步。预测开发完成后的项目价值，通 常采用市场法，并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动趋势。一般分为以 下几个步骤： 1、选取可比实例
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为把握正常的市场价格行情，需要选择一些符合条件的交易实例作为参照 比较的可比实例，可比实例的选取原则：项目的同一性、地点的类似性、时间 的接近性、交易的正常性。
3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这 主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。
例如，杭州出让 2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为 1.1-1.3， 但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密 度，实际容积率只能做到 0.9 左右，这对其地价的测算影响重大。
面积
积的 7‰；社区用房面积： 每 100 户配置 30m2（杭州
标准）
公建
物管用房等不可售面积亦
可在公建面积中扣除，视
具体情况而定
车位 地下车位数×地下车位实 按公司以往所开发小区的
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用面积
经验数值
Hale Waihona Puke 六 、 总 建 筑 面 积 地上建筑面积+地下建筑
（m2）
面积
（三）估计开发经营期 参照我们常用的经济评估方式，开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款 项的日期，终点是指预计未来房地产开发完成后的日期，即交付日期。 确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间 和数额、投资利息。 常规产品的开发周期，通常按以下经验数值进行估计，与其它房产公司相 比，我们的工期略长。 1、多层公寓：以 10～15 万平方米为一期： 实例：预计开发周期为 24 个月。 2、高层、小高层：以 10～15 万平方米为一期： 实例：开发经营期为 31 月。 3、别墅：情况比较复杂，无统一的开发周期。 但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长，如基础开挖过程 中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等。由于开发期延长，企业要承担更多的投 资利息，此类特殊的非正常因素在估计开发经营期时一般不予考虑。
房地产开发建设用地受让的经济评估
通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让 土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来， 通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。 同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式 方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件 确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某 些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。
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性质、在潍坊市地区的地位；需了解潍坊高新区新区的区域性质、在潍坊、在 山东的地位；潍坊高新区与潍坊市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设 想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与 否等。
2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等， 了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。