第11章 不动产评估假设开发法

11.1.5 开发经营期
确定开发经 营期的目的 为了把握开发成本、管理费用、销售 税费等发生的时间和数额，预测开发 完成后的房地产售价或租金，以及各 项收入和支出的折现或计算投资利息 等服务。 比较法，即根据同一地区、相同类型、 同等规模的类似开发项目已有的正常 开发经营期来估计。 注意：对于一些特殊的非正常因素在 估计开发期时一般不考虑。租售期通 常是难以准确估计的，在估计时应考 虑未来房地产市场的景气状况。
对货币的时间价 值计算方法不同 对投资利息和开 发利润的处理方 式不同
11.2.2 现金流量折现法和传统方法的优缺点
开发期和租售期究竟多长要估计准确； 各项支出、收入在何时发生要估计准确； 各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。
现金流量折现法 传统方法
估算的结果精确，但比较复杂 估算的结果粗略，但相对简单
11.3.3 现金流量折现法和传统方法例题讲解
解：设该成片荒地的总价为V 该成片荒地开发完成后的总价值：800×2000000×60%＝9.6（亿元） 开发成本和管理费用：2.5×2＝5（亿元） 投资利息：
(V＋V×4%)×[(1＋10%)3－1]＋5×[(1＋10%)1.5－1]＝0.344V＋0.768
1271.23 （万元）
购买该在建工程的税费总额 = V×5% = 0.05V 该在建工程的正常购买总价V = 3569.34－1271.23－0.05V 解得：V = 2188.68（万元） 该在建工程的正常购买单价 = 2188.68/1.0200=2146（元/m2）
11.2.3 现金流量折现法和传统方法例题讲解
荒地单价＝81.35（元／平方米）
11.2.3 现金流量折现法和传统方法例题讲解
例 2. 某在建工程开工于 2001 年 3 月 1 日，用地面积 2000m2 ， 建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从 2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价1000元/m2， 该公寓正常建设期为 2 年，建设费用为每平方米建筑面积 2500 元，至 2001 年 9 月 1 日已完成主体封顶，已投入了建设 费用的 45% 。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。 可出租面积的月租金为每平方米 80 元，可出租面积为建筑 面积的 65% ，正常出租率为 80% ，出租期间运营费用率为 30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的 5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程 于 2001 年 9月 1 日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折 算的单价。假定还原率为8%，折现率为14%。
而销售税费和开发利润一般 不计息。 计息期的起点是该项费用发 生的时间点，终点通常是开 发期结束的时间点，不考虑 预售和延迟销售的情况。
计息期的长短
§11.2 现金流量折现法和传统方法
11.2.1 现金流量折现法和传统方法的区别
11.2.2 现金流量折现法和传统方法的优缺点 11.2.3 现金流量折现法和传统方法例题讲解
确定开发经 营期的方法
11.1,6 投资利息
计息的项目
注意：待开发不动产的价值计息 的起点是估价时点。有些费用不 需要求取的待开发不动产的 是发生在一个时间点，而是在一 价值、投资者购买待开发不 段时间内连续发生，计息时通常 动产应负担的税费、开发成 将其假设为在所发生的时间段内 均匀发生，即视同发生在该时间 本和管理费用一般需要计息， 段的期中。
由于存在众多的未知因素和偶然因素，会使预测偏离实 际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜采 用现金流量折现法，在难以采用现金流量折现法时可采 用传统方法。
11.2.3 现金流量折现法和传统方法例题讲解
例1. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让； 可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当 的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发 期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的 开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷 款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中 卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳 的税费为转让价格的4%。试用传统方法估算该成片荒 地的总价和单价。
11.1.4 运用假设开发法进行不动产评估的步骤
调查待开发不动产的基本情况； 选择最佳的开发利用方式； 估计开发建设期； 预测开发完成后的不动产价值； 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、 销售税费、开发利润、买方应负担的税费； 进行具体计算，求出待开发不动产的价格。
11.1.5 开发经营期
转让税费：9.6×6%＝0.576（亿元） 开发利润：（V＋V×4%＋5）×15%＝0.156V＋0.75（亿元） 购买该成片荒地的税费总额：V×4%=0.04V（亿元） 则：V＝9.6－5－（0.344V＋0.768）－0.576－（0.156V＋0.75）－0.04V 解得V＝1.627（亿元） 故：荒地总价＝1.627（亿元）
起点：估价时点 终点：按照正常情况估算的 开发完成时间
开发经营期是指从取得估价对象开始，直至将开发 完成后的不动产全部租售完毕的时间。
前期 开发期
从取得待开发土 地到施工开始 从施工开始到开 发完成
建造期
开发经营期 租售期
在有预售的情况下， 租售期与开发期有重 合
从开始租售开发完成后的不动产， 到将其全部租售完毕的时间
11.1.2 假设开发法与重置成本法之间的关系
11.1.3 假设开发法适用的对象和条件 11.1.4 运用假设开发法进行不动产评估的步骤 11.1.5 开发经营期 11.1.6 投资利息
11.1.1 假设开发法的概念和理论依据
概念
假设开发法是求取标的不动产未来开 发完成后的价格，减去未来的正常开 发成本、税费和利润等，以此估算土 地或在建工程客观合理价格的方法。
需 要 具 备 的 条 件
最佳开 发方式
价格预 测
不同的开发方式，对未来的不动产 的价格会产生很大的影响，同时其 开发所耗用的费用也是不一样的， 假设开发法是以对不动产的最佳开 发方式为计算的依据。因此，评估 假设开发法的可靠性除了其开发费 时必须了解相关城市市政规划政策 用的准确计算外，尚依赖其在未来 及城市发展动态，比较不同的开发 市场中可能实现价格的准确预测。 方式，选择最有利的开发模式（用 而价格的准确预测一定程度上依赖 途、规模、档次），从最有利的开 于对不动产开发经营期的准确估算。 发方式中来考虑不动产的价值。
第11章 假设开发法
第11章 假设开发法
学习目标
了解假设开发法的基本原理、假设开发法与
重置成本法的关系、投资利息的计算； 掌握传统方法和现金流量折现法的区别。
学习重点难点
重点：传统方法与现金流量折现法的区别。 难点：现金流量折现法。
§11.1 假设开发法的基本原理
11.1.1 假设开发法的概念和理论依据
11.2.3 现金流量折现法和传统方法例题讲解
解：设该在建工程的正常购买总价为V 计算该在建工程续建完成后的总价值： 总建筑面积 = 2000 × 5.1 = 10200 (m2) 续建完成后的总价值计算公式： a 1 续建完成后的总价值：
r 1 1 t 1 r n 1 rd
区别：重置成本法中的土 地价格或在建工程价格为 已知，需要求取的是开发 完成后的不动产价格；而 假设开发法中开发完成后 的不动产价格已事先通过 预测得到，需要求取的是 土地价格或在建工程价格。
假设开发法
重置成本法
11.1.3 假设开发法适用的对象和条件
适用对象
具有投资开发或再开发潜力的不动产的评 估，如待开发土地、在建工程等。
11.2.1 现金流量折现法和传统方法的区别
对费用的估算方 法不同
对开发完成后的不动产价值、开发 传统方法不考虑各项支出、收入发 成本、管理费用、销售税费等的估 生的时间不同，即不是将它们折算 算，在传统方法中主要是根据估价 在传统方法中投资利息和开发利润都 到同一时间上的价值，而是直接相 时的不动产市场状况作出的，即它 单独显现出来，在现金流量折现法中 加减，但要计算利息，计息期通常 们基本上是静止在估价作业期时的 这两项都不单独显现出来，而是隐含 到开发完成时止，即既不考虑预售， 数额；而在现金流量折现法中，是 在折现过程中。所以，现金流量折现 也不考虑延迟销售。而现金流量折 模拟开发过程，预测它们在未来发 法要求折现率既包含安全收益部分， 现法要考虑各项支出、收入发生的 生时所发生的数额，即要进行现金 又包含风险收益部分。这样处理是为 时间不同，即首先要将它们折算到 流量预测。 了与投资项目评估中的现金流量分析 同一时间上的价值，然后再相加减。 的口径一致，便于比较。
土地价格（在建工程价格）= 开发完成后 的不动产价格－建造费用（续建费用）－ 管理费用（续建）－投资利息－销售费用 －销售税费－开发利润（续建利润）－买 方应负担的税费（取得土地或在建工程时）
理论依据
预期原理
11.1.2 假设开发法与重置成本法之间的关系
联系：假设开发法在形式 上是评估新建不动产价格 重置成本法的倒算法。
例 3. 某宗七通一平熟地的面积为 5000m2 ，容积率为 2 ，适 宜建造一栋写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成 需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积 1500元，勘 察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的 8%， 管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察 设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投 入 60% ，第二年需要投入 40% 。在该写字楼建成前半年需 要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。 房地产交易中卖方应缴纳的税费为交易价格的 6%，买方应 缴纳的税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全 部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积 3500元。 请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、 单价和楼面地价（折现率为12%）。