房地产开发12个里程碑节点
房地产开发12个里程碑节点
房地产开发12个里程碑节点
1、国土证取得
对应5个关键节点：
土地获取；取得〈建设用地规划许可证〉；策划单位的确定；项目公
司或项目组成立；项目公司立项（审批制、核准制、备案制）
2、项目定位完成：
关键节点：项目定位一规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部
审核通过---营销总案完成（时间要求）
3、规划方案通过：
规划方案通过政府审批；部品材料清单及建造标准形成；目标成本编制及确定；制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）；项目现金流量分析；销售示范区设计方案（售楼部、样板区）；景观设计方案完成
（与总图同步介入）；扩初设计完成；施工图完成（审图、目标成本
调整）；〈建设工程规划许可证〉；招投标确定总包单位；〈施工许可证〉；三通一平
4、开工（里程碑、关键节点）
5、项目贷款到位
关键节点：项目贷款到位；销售示范区开放（销售中心、样板区）；物业公司确定
6、达到预售条件
关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）
7、开盘
关键节点：正式开盘销售（蓄客、资料…）
8销售合同额完成50%
关键节点：销售合同额完成50%达成按揭放款条件（各地放款条件
不同）；（结顶、基础、验收）
9、销售合同额完成75% （关键节点同）
10、主体封顶
关键节点：主体圭寸顶（砼、钢筋、砌筑）；装饰材料选样、圭寸样（面砖、花岗岩、涂料…）；景观施工图完成（市政图、专业配套单位、管线综合…..）;市政、景观单位进场；一房一验
11、竣工验收
关键节点：单体竣工验收；交房方案；总平内部验收；综合验收（规
划验收、防雷检测、消防、备案）…；物业承接验收、移交
12、交房关键节点：交房（交房率）；产权办理（时间要求）。
里程碑节点完成标准
现场图片 完成主体结构（不包括顶层构架） （现场照片）完成主体结构 （现场照片）完成结构 形象照片现场（所有楼层的外立面 工序全部完成） 现场图片（小区道路、围墙等完 成） 现场图片（苗木及硬景等完成） 验收备案表 质检部门确认完工表 移交文件签字版
工期
开始时间
完成时间
前置任务
责任部门
资源名称
150 days 2015年4月1日 120 days 2015年6月30日 120 days 2015年6月30日 50 days 120 days 120 days 75 days 15 days 2016年4月5日 2015年10月28日 2015年11月17日 2016年5月15日 2015年12月3日
1 day? 28 days 1 day? 60 days
2009年11月16日 2016年11月24日 2009年11月16日 2016年10月23日
120 days 2017年2月20日 120 days 235 days 7 days 1 day? 1 day 1 day? 2017年4月21日 2017年2月20日 2017年10月6日 2009年11月16日 2018年1月11日 2009年11月16日
2009年11月17日 2016年12月22日 80 2009年11月17日 2016年12月22日 81FF 81FF+180 2017年6月20日 days 2017年8月19日 87FS+120 days 2017年10月13日 87FS+60 days 2017年10月13日 102FF 2009年11月17日 2018年1月12日 114 2009年11月17日
董事会会议纪要签字版 证件照片 证件照片 纸质签批版扫描件 董事会会议纪要签字版 董事会会议纪要签字版 综合事务部资料签证 总包中标通知书 基础图内审纪要、报规图内审纪要 、施工图内审纪要、全套施工图电 审批通过截图 桩基进场施工图片（有桩），基础 开挖（无桩） 桩基进场施工图片（有桩），基础 开挖（无桩） 形象进度到8层
项目开发总必知的项目开发开发全步骤及关键节点
项目总必知的项目开发全流程及关键节点导读：房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。
第一部分房地产项目整体开发流程土地获取推广销售房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移!前期（决策期）：由拿地到方案定案一一重在决策（大局已定）；中期（实施期）：由施工图设计到入伙一一重在执行;后期（运营期）：入伙后到房屋拆除一一重在服务，重在总结反馈。
1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程定位决策产品设订看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收抬 乔迁 居住S- ___________________ ___________ _…一 ______ 丿发展裔物亚—理吋二陰13•案例：佳兆业项目整体开发流程（1 ） 18个关键节点一一里程碑计划（一级计划）（2） 18个关键节点一一里程碑计划（一级计划）（3） 18个关键节点一一里程碑计划（一级计划）入佚第二部分项目全流程7大关键节点■一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。
危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
2.资本市场：（1 ）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;（2 ）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3 ）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。
这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3. 土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。
里程碑及一级节点
项目概况：项目总占地84121㎡，容积率0.79，地上建筑面积66456㎡，地下建筑面积16340㎡，总体建筑面积82796㎡。项目预计分为二期开 发：一期拟开发规模约20240㎡，涉及楼号九章中心一栋、会所16栋；其余为二期。开发周期2014年8月-2017年10月 序 期 号 别 1 2 3 4 计划节点名称 交地（拆迁）完成 取得国有土地使用权证 项 取得建设用地规划许可证 目 整 体 完成项目产品定位报告评审 主责单位 土地中心 项目公司 项目公司 市场策划部 配合单位 项目公司 完成标准 完成时间 2010-9-26 2011-9-16 2011-3-22 2014-4-30
2014-4-30
2014-5-31
2014-6-15 2014-5-31 2014-7-15 2014-7-31
11
项目工程开工 一 期 工程结构全部到+0.00 工 工程进度达到办理预售证条 程 件 取得商品房预售许可证 工程主体全部封顶 工程竣工验收完成 取得竣工验收备案表 交房或开业 两点一线正式开放【售楼处+ 样本间+景观示范大道】（如 当期首次开盘销售 当期首次推售量月度销售率 达80%
项目公司
2014-8-15
12 13 14 15 16 17 18 19
项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司
技术部 房产中心 市场策划部 技术部 技术部 技术部 技术部 技术部
2014-10-15 2014-10-31 2014-12-31 2015-4-15 2015-10-31 2015-12-31 2016-3-15 2015-6-30
5
完成项目方案设计内部评审
房地产开发主要节点及工作要点-
房地产开发主要节点及工作要点一、前期准备1.1 项目策划在房地产开发过程中，项目策划是至关重要的一步。
项目策划的目的是为了确保项目合法性、可行性和可持续性，并且具备较高的商业价值。
1.1.1 项目定位项目定位是指在市场中明确该项目的地位和目标受众，提前了解项目所处的市场竞争环境，了解市场需求和消费能力等，为项目后续的设计、销售、品牌提升等一系列工作提供重要依据。
1.1.2 项目规划项目规划是指对项目进行整体规划和布局，确定项目的建筑风格、建筑类型、建筑构造、建筑密度等。
项目规划应该兼顾物业和人居环境，并且综合考虑项目周边的自然生态环境、物流交通、公共设施设备等。
1.1.3 项目立项项目立项是指确定项目的计划，制定项目时间表、预算、收益等，并通过公司内部调研和合适的市场研究方法来形成切实可行的立项方案，并获得公司领导层的同意。
1.2. 土地购置选定土地后，需进行土地出让合同签订，在一定的时间内缴纳出让金，并在规定时间内办理土地使用权证。
土地购置的要点包括：1.2.1 土地使用性质土地使用性质是指土地的用途分类，必须符合所在城市的规划，标识为住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
1.2.2 地块成本地块成本是指土地出让价款的总额，包括地价、配套设施建设费、开发费用、税费等。
1.2.3 地块位置地块位置应符合市场需求，并且要符合当地政策规定。
2.1 建筑设计为满足项目投资人、法律法规及市场需求的要求，建筑设计应该根据项目定位和规划，综合考虑周边环境、建筑地点以及物业定位等，制定出合理的建筑设计方案，满足业主需求和市场需求。
2.2 工程设计工程设计是指根据建筑设计，对建筑结构、机电安装、消防管道等进行设计，并制定出详细的施工图纸。
工程设计需要考虑安全、可靠、经济、合理等因素。
三、项目施工3.1 工程施工工程施工包括各种建筑、装修、设备安装等工程的施工全过程。
建筑工程施工前需要进行环境评测、工程定位、材料选购、设备采购等前期准备，并严格监控施工进程、质量和安全等问题。
房地产项目里程碑节点考核方法研究
房地产项目里程碑节点考核方法研究后调控时代，项目精细化管理已成为众多地产企业新的战略聚焦点。
如何提高项目绩效管理水平，完善对项目开发团队的激励和约束，是地产企业在深化内部管理道路上应当重点关注的。
本文以项目里程碑节点为运营管控目标，以解决计划与变化的矛盾、即时激励与结果激励的矛盾兩大矛盾为主线，对“总部一区域公司一项目公司”三级管控模式下的住宅项目的绩效和激励管理进行探索研究。
通过以项目运营计划为基础，设定里程碑管控节点，并层层分解，总部、区域公司、项目公司三级管理平台通过抓一级、控一级、看一级，层层把控，层层负责，实现对各级节点的分层次考核管理，保证计划的有效性。
通过设立奖金池，采取按年度进行预分配和清盘时结算相结合方式，保证奖金的即时激励和长久激励。
本研究将有助于公司实现对项目开发进度和质量的有效监督和控制，以及对项目团队的正确激励，真正做到深化内功，提升运营管理效率。
标签：项目；绩效；里程碑节点；分级1、研究背景及目标1.1行业环境近年来，国家通过土地、税收、金融等手段不断加大对地产行业的调控，地产行业已由高速发展期进入到调整期，高利时代已经过去，企业间竞争更趋惨烈。
地产企业的管理也逐渐从粗放型走向精细化，想方设法地做到多快好省，不断降低开发成本，提高项目开发效率，在内部管理上寻求新的利润增长点。
在房地产开发企业，项目绩效管理的开展往往不尽如人意。
主要表现为，以组织绩效管理替代了项目绩效管理；相对于其他行业，项目开发过程中人员流动率较高；项目的开发和销售过程难以充分预期，计划的执行存在很大变数等，这些都是影响项目绩效管理的重要因素。
目前，大多集团化房地产企业对项目公司没有有效的绩效考核体系，使各项目干好干坏都一样；或虽然有绩效考核体系，但不具备可操作性，不能有效的发挥项目管理团队的主观能动性。
1.2企业环境瑞赛公司过去几年一直致力于厂所合作系统内土地开发、三四线城市城镇化开发和工业地产开发，先后投资成立了十余家地产开发公司，目前在开发项目30多个，开发土地面积5200余亩，开发建筑面积690余万平方米。
房地产开发12个里程碑节点
房地产开辟12个里程碑节点
1.领土证取得
对应5个症结节点：
地盘获取;取得〈扶植用地计划允许证〉;筹划单位的肯定;项目公司或项目构成立;项目公司立项（审批制.核准制.存案制）
2.项目定位完成：
症结节点：项目定位—计划计划（平面.外立面.建筑指标等）内部审核经由过程---营销总案完成（时光请求）
3.计划计划经由过程：
计划计划经由过程当局审批;部品材料清单及建造尺度形成;目的成本编制及肯定;制订开盘计划（施工次序.标段划分等）;项目现金流量剖析;发卖示范区设计计划（售楼部.样板区）;景不雅设计计划完成（与总图同步介入）;扩初设计完成;施工图完成（审图.目的成本调剂）;〈扶植工程计划允许证〉;招投标肯定总包单位;〈施工允许证〉;
三通一平
4.开工（里程碑.症结节点）
5.项目贷款到位
症结节点：项目贷款到位;发卖示范区凋谢（发卖中间.样板区）;物业公司肯定
6.达到预售前提
症结节点：获得预售允许证（形象进度前提各地不合）
7.开盘
症结节点：正式开盘发卖(蓄客.材料…)
8.发卖合同额完成50%
症结节点：发卖合同额完成50%;达成按揭放款前提（各地放款前提不合）;（结顶.基本.验收）
9.发卖合同额完成75%（症结节点同）
10.主体封顶
症结节点：主体封顶（砼.钢筋.砌筑）;装潢材料选样.封样（面砖.花岗岩.涂料…);景不雅施工图完成(市政图.专业配套单位.管线分解…..);市政.景不雅单位出场;一房一验
11.完工验收
症结节点：单体完工验收;交房计划;总平内部验收;分解验收（计划验收.防雷检测.消防.存案）…;物业承接验收.移交
12.交房
症结节点：交房（交房率）;产权筹划（时光请求）。
项目开发一、二级计划节点计划(含里程碑)
18 二级 完成初步勘查
19 二级 完成基坑支护方案设计及论证
20 二级 初步设计成果政府相关部门审核通过
21 里程碑 取得《建设工程规划许可证》
22 二级 详勘报告提交
23 一级 目标成本方案版审批通过
24 二级 景观方案审批通过
25 一级 完成精装修方案设计
26 前期准备
工作 27
一级 完成室内灯光方案设计 一级 完成室外灯光方案设计
方案获得公司确定 设计成果获得公司确定 设计成果获得公司确定 扩初方案报建文本交开发部 参数获得公司确定 土建施工图内审并修改完成，交成本部门和工程部门 消防审查合格意见书取得并交公司归档
直接责任部门
37 二级 施工图外审完成
38 一级 完成施工图预算 39 一级 目标成本施工图版审批通过 40 一级 总包单位确定 41 一级 幕墙施工单位定标 42 二级 室内精装修施工图完成 43 一级 取得《建筑工程施工许可证》
二级 正式通水
74 二级 道路面层施工完成
施工图外审完成，取得《施工图审核合格意见书》并交公司 归档 施工图预算获得公司确认 目标成本施工图版获得公司确认 总包单位获得公司确认 幕墙施工单位获得公司确认 装修施工图内审并修改完成，交成本部门和工程部门 取得《建筑工程施工许可证》并交公司归档 设计部门会同工程部门向施工、监理单位进行图纸交底并形 成会议纪要 业态落位及铺面划分初设版获得公司确认 业态落位及铺面划分施工图版获得公司确认 以公司认定的主力店最终签约完成时间为准 以招商启动会实际召开时间为准 交房条件获得公司确认 招商面积达到自持商业总面积30% 招商面积达到自持商业总面积60% 示范区风险检查完成，并形成《示范区风险检查报告》 《预售许可证》交公司归档 以开业仪式举行时间为准 交房条件获得公司确认 前介计划获得公司确认 土方工程开工 主体结构施工至正负零 主体结构进度达到可获取预售许可证条件 主体结构封顶 样板段通过公司验收 外装施工通过公司验收 以正式通电时间为准 供热系统通过公司验收 机电施工单位正式进场 屋面防水工程通过公司验收 采光顶通过公司验收 扶梯工程通过公司验收 货梯工程通过公司验收 夜景照明工程通过公司验收 消防系统工程通过公司验收 生化、隔油池施工通过公司验收 以正式通水时间为准 道路面层通过公司验收
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房天产启垦12个里程碑节面之阳早格格创做
1、国土证博得
对于应5个闭键节面：
土天获与；博得〈修制用天筹备许可证〉；操持单位的决定；名目公司或者名目组创制；名目公司坐项（审批制、批准制、存案制）
2、名目定位完毕：
闭键节面：名目定位—筹备筹备（仄里、中坐里、修筑指标等）里里考查通过---营销总案完毕（时间央供）
3、筹备筹备通过：
筹备筹备通过政府审批；部品资料浑单及修制尺度产生；目标成原体例及决定；制定启盘筹备（动工程序、标段区分等）；名目现金流量分解；出卖演示区安排筹备（卖楼部、典型区）；景瞅安排筹备完毕（与总图共步介进）；扩初安排完毕；动工图完毕（审图、目标成原安排）；〈修制工程筹备许可证〉；招投标决定总包单位；〈动工许可证〉；
三通一仄
4、启工（里程碑、闭键节面）
5、名目贷款到位
闭键节面：名目贷款到位；出卖演示区启搁（出卖核心、典型区）；财产公司决定
6、达到预卖条件
闭键节面：赢得预卖许可证（局里进度条件各天分歧）
7、启盘
闭键节面：正式启盘出卖(蓄客、资料…)
8、出卖合共额完毕50%
闭键节面：出卖合共额完毕50%；完毕按掀搁款条件（各天搁款条件分歧）；（结顶、前提、查支）
9、出卖合共额完毕75%（闭键节面共）
10、主体启顶
闭键节面：主体启顶（砼、钢筋、砌筑）；化妆资料选样、启样（里砖、花岗岩、涂料…)；景瞅动工图完毕(市政图、博业配套单位、管线概括…..)；市政、景瞅单位进场；一房一验
11、竣工查支
闭键节面：单体竣工查支；接房筹备；总仄里里查支；概括查支（筹备查支、防雷检测、消防、存案）…；财产启接查支、移接
12、接房
闭键节面：接房（接房率）；产权操持（时间央供）。