土地增值税文件分类汇集(1994-2019)
土地增值税法规汇编(含目录)
（五）与转让房地产有关的税金 ..................................................14
四、应纳税额 ......................................................................................15
一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的
核算项目，分次分别计征土地增值税。
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位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人,包括个体经营者。
二、征税对象
（一）增值额
（条例）第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得
的增值额和本条例第七条规定的税率计第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最
三、应纳税所得额 ...............................................................................4
（一）总述 .............................................................................................4
（六）资料提供 ..................................................................................26
（七）违法处理 ..................................................................................27
土地增值税政策汇总
土地增值税政策汇总土地增值税是指在土地出让、转让或者应税事项完成后，按照土地的差额增值额计算得出的税款。
土地增值税政策主要包括税基确定、税率调整以及优惠政策等方面。
本文将对土地增值税政策进行汇总，以便更好地了解相关政策内容。
首先，土地增值税的税基确定主要根据增值额来计算。
增值额计算公式为：(土地转让价款-原取得土地使用权支出)×土地增值税税率。
其中，土地转让价款是指土地出让、转让的价格；原取得土地使用权支出是指土地使用权取得时支付的费用。
土地增值税税率目前统一为30%。
根据不同地区、不同类型的土地增值税有不同的税率，而一般住宅用地、农村宅基地等多为3%或5%。
税率调整是土地增值税政策中一个重要的方面。
近年来，我国土地增值税税率进行过多次调整，旨在调控房地产市场、降低房价压力，同时推动房地产行业健康发展。
具体来说，2024年，国家对非普通住宅补贴和保障性住房用地增值税税率降至1.5%；2024年，部分城市继续降低住房用地增值税税率至1%，这项政策有助于促进房地产市场的平稳发展。
此外，土地增值税政策还包括了一些优惠政策。
例如，对于个人自住房土地转让所得，可以免征土地增值税。
此外，对居民家庭因改变户籍、安置等原因出售自有住房的，可以适用差异化税率申报，即依照不同年限征收不同税率。
对于久摆渡地和在市区拟征土地的农民工，可以减按农村集体经营性建设用地缴纳土地增值税。
这些优惠政策主要是为了促进居民买房、卖房的灵活性，并且照顾到不同群体的实际情况。
另外，为了防止土地增值税逃避和缴纳困难，土地增值税政策还涉及到一些配套措施。
例如，加强税收征管，对土地增值税的征收进行监督与管理，确保税款的及时缴纳。
同时，对于违反土地增值税相关法律法规的行为实施严格的处罚措施，以打击土地增值税逃避行为。
总的来说，土地增值税政策在我国的调整和优化是为了促进房地产市场的稳定发展，同时保护消费者的权益。
通过税基的确定、税率的调整以及优惠政策的实施，土地增值税政策能够更好地适应市场需求，提供更加公平、合理的税收制度，同时推动经济增长和社会发展。
土地增值税法规 [全文有效]目录
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国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复[全文有效]
国税函[2000]687号2000-09-05
财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知[全文有效]
财税字[1999]293号1999-12-24
国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复[全文有效]
国税发[2009]91号2009-05-12
中国注册税务师协会关于颁发“《土地增值税清算鉴证业务准则》指南”的通知[全文有效]
中税协发[2008]16号2008-06-02
国家税务总局关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知[全文有效]
国税函[2008]318号2008-04-11
国家税务总局关பைடு நூலகம்印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知[全文有效]
国税函[1999]112号1999-03-05
海关总署关于对进口饲料免征进口环节增值税的通知[全文有效]
署税[1999]133号1999-02-24
国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复[全文有效]
国税函[1997]162号1997-03-07
国税总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知[全文有效]
国税函[2010]347号2010-07-26
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知[全文有效]
国税发[2010]53号2010-05-25
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知[全文有效]
国税函[2010]220号2010-05-19
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知[全文有效]
国税发[2007]132号2007-12-27
土地增值税相关政策文件
土地增值税相关政策文件一、土地增值税预征率（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为1.5％。
（四）商用房预征率为2.5％。
（五）车库预征率为1.5%、2.5%二、土地增值税核定征收率根据国税发〔2010〕53号文件规定，对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率不低于5%。
三、以房地产进行投资或联营的征免税问题(财税[2006]21号)对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
四、土地增值税清算相关政策1、土地增值税的清算单位（国税发[2006]187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（国税发[2006]187号）3、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（国税发[2006]187号）4、关于售楼部、样板房的装修费用列支问题第一种情况，售楼部、样板房在项目范围内，并对外出售，产生销售收入。
在这种情况下，视同销售装修房，销售收入计入清算收入，装修费用计入扣除费用。
第二种情况，售楼部、样板房不在项目范围内，或售楼部、样板房未对外销售产生收入，这里应将装修费用列入销售费用。
5、关于精装房成本项目的扣除第一种情况，销售收入中含有装修款项。
在销售收入已隐含装修款项情况下，重点分析装修款项内容。
在实际工作中，部分精装房装修款项里含有家用电器类支出。
土地增值税相关
土地增值税优惠政策一、免税1、法定免税。
有下列情形之一的，免征土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
2、转让房地产免税。
因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
3、转让自用住房免税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
4、房地产入股免税。
以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。
5、合作建自用房免税。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
6、互换房地产免税。
个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。
7、房地产转让免税。
对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。
8、房地产转让免税。
对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。
9、个人转让普通住宅免税。
从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。
10、赠与房地产不征税。
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
11、房产捐赠不征税。
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
12、资产管理公司转让房地产免税。
对中国信达、华融、长城和东方4家资产管理公司及其分支机构，自成立之日起，公司处置不良资产，转让房地产取得的收入，免征土地增值税。
13、第29届奥运会取得收入免税。
对第29届奥运会组委会再销售所获捐赠的物品和赛后出让资产取得收入，免征土地增值税。
土地增值税详细汇总
标尺之一：只对转让国有土地使用权的行为课税。
具体又体现以下三点：
1.国有土地使用权征税；集体土地使用权不得买卖。
2.土地出让，一级市场，不征税。
国家出让土地要征税，就相当于自已向自己征税，故一级
市场不征税。
3.土地转让，土地二级市场，征税。
转让行为包括：出售、交换和赠与
3、 房地产开发费用
4、 与转让房地产有关的税金
5、 财政部规定 其他扣除项目
业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原
企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企
业，暂不征土地增值税。
3、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或
两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将
国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂
不征土地增值税。
4、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行
4、与转让房地产有关的税金
存量房（卖旧房） 扣除 3 项 1、 房屋建筑物评估价格=重置成本*成新度
2、 取得土地价和按规定支付的费用
国家税务总局公告 2016 年第 70 号
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公》
一、纳税义务人：
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附
着物并取得收入的单位和个人。
不论自然人、法人；
不论经济性质；
不论内资与外资、中国公民与外籍个人； 二、征税范围：
纳税人转让房地产所取得的收入（计算土地增值税的
收入），是指包括货币收入、实物收入和其他收入在
内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任
何成本费用。
注：
货币收入指：现金、银行存款、支票、银行本票、汇
土地增值税
土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。
自中华人民共和国成立以来，我国先后开征过契税、房产税、城镇土地使用税等税种，但这些税种都不属于对土地增值额的征税。
1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起开征土地增值税。
1995年1月27日财政部又颁布《土地增值税暂行条例实施细则》，进一步细化了土地增值税征收管理办法。
第一节纳税义务人和征税范围一、纳税义务人土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
个人包括个体经营者。
概括起来，《土地增值税暂行条例》对纳税人的规定主要有以下四个特点：（一）不论法人与自然人。
即不论是企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，还是个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
（二）不论经济性质。
即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
（三）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。
不论是内资企业还是外商投资企业、外国驻华机构，也不论是中国公民、港澳台同胞、海外华侨，还是外国公民，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
（四）不论部门。
即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
二、征税范围（一）征税范围的一般规定根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
在实际工作中，我们可以通过以下几条标准来判定：1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。
土地增值税相关税收政策解析
土地增值税相关税收政策解析1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值各暂行条例实施细则》2、《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）3、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）4、《江苏省〈财政厅江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税〉若干问题的通知》（苏财税[2007]45号）5、《镇江市财政局镇江市地方税务局转发〈关于土地增值税若干问题的通知〉的通知》（镇财税[2007]35号）6、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）7、《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》（苏地税发[2007]75号）8、《镇江市地方税务局转发〈江苏省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》（镇地税发[2007] 129号）9、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）1993年发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》即规定对房地产开发企业征收30％～60％的土地增值税，但由于此后房产一度不景气，该条例一直没有正式征收。
从2003年年底开始，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1％～3％的比例进行预征，即按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税；待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
土地增值税的预征是我省首先开始试用的办法，其后已推广至全国。
但预征办法，没有对房地产开发项目竣工决算日期和条件做出限制，很多开发商采用各种手段延缓竣工决算，导致土地增值税的跑冒滴漏现象严重，法律没有严格性，房地产企业偷漏税现象严重。
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30.财税〔2015〕5号（不适用于房开企业）
31.财税〔2015〕139号（公共租赁住房税收优惠）
32.财税〔2016〕41号(农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法)
33.财税〔2016〕43号(营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据)
7.国税发〔1996〕4号（土地增值税若干征管问题）
8.国税发〔1996〕48号（土地增值税征收管理有关问题）
9.国税函〔1999〕112号（广西土地增值税计算问题）
10.国税函〔2000〕687号(房地产土增）
11.国税函〔2002〕512号（房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告)
12.国税函〔2003〕922号（武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税）
40.安徽省税务局公告2018年第21号（修改安徽省土地增值税清算管理办法）
41.财政部 税务总局公告2019年第61号（公共租赁住房税收优惠政策）
13.国税函〔2004〕938号（关于加强土地增值税管理工作）
14.国办发〔2005〕26号（做好稳定住房价格工作意见）
15.财税〔2006〕141号（土增普通标准住宅）
16.国7.财税〔2006〕21号（土地增值税若干问题）
18.财税〔2006〕141号（土地增值税普通标准住宅有关政策）
34.总局公告2016年第70号（营改增后土地增值税征管）
35.总局公告2016年第81号（土增清算涉及所得税退税）
36.税总函〔2016〕309号（修订土地增值税纳税申报表）
37.税总函〔2017〕513号（加油站土增收入确认）
38.财税〔2018〕57 号（重组土地增值税）
39.财税〔2018〕119号（关于第七届世界军人运动会税收政策）
24.国税发〔2010〕53号(加强土地增值税征管工作)
25.国税函〔2010〕347号（转让地上建筑物土地增值税）
26.国税函〔2010〕220号（土地增值税清算有关问题）
27.国税函〔2011〕415号（天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴）
28.财税〔2013〕101号（棚户区改造有关税收政策）
土地增值税文件分类汇集（1994-2019）
1.中华人民共和国土地增值税暂行条例
2.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
3.国税函发〔1995〕110号（土地增值税宣传提纲）
4.国税发〔1995〕90号（土地增值税纳税申报表）
5.财税字〔1995〕48号（土地增值税一些具体问题）
6.财税字〔1995〕61号（房地产价格评估）
19.国税函〔2007〕645号（未办理土地使用权证转让土地）
20.财税〔2008〕24号（廉租住房经济适用住房和住房租赁）
21.财税〔2008〕137号（调整房地产交易环节税收政策）
22.国税发〔2009〕91号(《土地增值税清算管理规程》)
23.国税函〔2009〕387号（土地增值税相关政策问题)