房地产中介现状与发展

房地产中介现状与发展
房地产中介现状与发展
近几年，我国的房地产市场迅猛发展，随之而来的各类房地产中介机构亦步亦趋，如同雨后春笋般涌现出来。

房地产中介行业成为了架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到润滑剂的作用。

房地产中介服务是市场经济的产物，它所面对的客体是特殊形态的商品——房地产。

房地产中介服务在促进中国房地产市场快速健康发展，推动房地产业走向繁荣的过程中起到了积极的作用。

但当前房地产中介行业的发展仍面临着很多问题，其与市场发展不协调的一面也日益突显。

下面我就房地产中介行业存在的问题及解决办法谈一下自己的认识。

一、房地产中介行业存在的问题及成因.
(一) 房地产经纪机构市场准入机制不健全。

按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。

这种不需要前臵专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了一些问题。

根据《房地产中介管理办法》规定，注册资金30万元以上、房地产经纪人3名以上，就可申请设立房地产经纪公司，而申请注册咨询公司注册资金10万元，只须3名从业人员，因此，房地产中介门坎极低，由门坎低带来的问题：经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。

而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。

由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。

一是各业务机构之间形成巨大差异，既有拥有十几家门店的地方知名的加盟连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体工商户，“巨无霸”和“小舢板”同时并存，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员包罗万象，来自四面八方。

有城市下岗人员、离退休人员、农转非人员，也有大学毕业生、外来务工人员等，文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于整体形象和服务的提高；
三是相当部分从业人员经历了学徒—跳槽—当老板的过程，过度的频繁“跳槽”，“挖墙角”，“飞单”，加剧了各中介机构之间的无序竟争。

(二)房产中介机构暗箱操作频繁，业务规范亟待完善,老百姓对房产中介机构难言信任。

政府相对滞后的行政管理导致房地产经纪业务鱼龙混杂，缺乏优胜劣汰；房地产中介本身具有经营的标的物价值高、情况复杂、涉及专业知识、信息不对称等特点，中介机构居于中间地位，应为客户提供市场供需信息以及有关交易的专业化服务，使客户的利益得到保证，在此基础上获得合理报酬。

房地产业的发展，对中介服务的行为规范提出了极高的要求。

但从了解的情况来看，我市有些房地产中介机构存在违规收费、吃差价、合同欺诈等违法违规行为，与消费者各类中介纠纷中，又以“定（订）金返还”纠纷的比例最高，其次为“隐瞒重要交易信息”纠纷、“口头承诺” 纠纷等，消费者对中介机构的投诉、法律诉讼呈增长趋势。

房地产中介的上述行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的不良性影响。

上述问题的出现，我认为主要原因有：
(一)我国房地产中介服务领域法律法规相对滞后，中介机构承担民事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。

标准难界定，主导权不明，明示指导不明，法律责任不清，行业解释不清楚。

(二)人员素质及信誉偏低。

由于房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关经营活动的经历。

有些虽取得了执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等。

(三)房地产中介行业诚信观念不足。

经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。

很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。

诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。

由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。

二、推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化
要促使房地产中介行业规范、有序的良性发展，使消费者利益与经营者利益实现双赢，从而推动整个房地产市场的持续和谐发展，我认为从构建和谐社会，保护消费者权益的角度出发，应当从以下几个方面推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化：
（一）逐步建立健全的房地产经纪管理法律、法规体系。

建立健全法律、法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。

我国目前房地产中介服务方面的法律法规体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。

现有的《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产经纪管理办法》等法律和规章，主要规定了中介机构违规后的行政责任，整个规定行政色彩过浓。

而对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。

换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。

而我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面，没有过多的规定，因此在今后的立法中，应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。

（二）加强对房地产经纪市场的监管。

在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理，严格执行资格认证制度，强化中介服务规范化管理。

经常对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。

为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。

随着房产交易市场的发展，为数众多的不规范企业及不规范市场行为的存在，对房地产二、三级市场的发展造成了严重障碍。

因此，我认为应进一步规范和发展房产交易市场，按照《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》和《城市房地产中介服务管理规定》等国家有关法律法规的规定，改变目前政出多门、多头管理、多头发证的混乱现象，系统性地制定房产中介服务领域市场准入、监管、退出实施办法，提高房地产行政主管部门对房产中介市场管理的权威性和严肃。