留用地村企合作项目三方监管协议(惠州市2018版)
珠海市人民政府办公室关于印发珠海市进一步激发民间投资活力若干措施的通知
珠海市人民政府办公室关于印发珠海市进一步激发民间投资活力若干措施的通知文章属性•【制定机关】珠海市人民政府办公室•【公布日期】2024.06.06•【字号】珠府办函〔2024〕76号•【施行日期】2024.06.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文珠海市人民政府办公室关于印发珠海市进一步激发民间投资活力若干措施的通知各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：《珠海市进一步激发民间投资活力的若干措施》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行过程中遇到的问题，请径向市发展改革局反映。
珠海市人民政府办公室2024年6月6日珠海市进一步激发民间投资活力的若干措施为贯彻党中央、国务院关于稳住经济大盘、扩大有效投资、发展民营经济系列决策部署，落实国家和省关于进一步深化、实化、细化支持民间投资发展的意见精神，用市场办法、创新方式进一步激发民间投资内生动力和外部活力，推动民营经济高质量发展，为珠海高质量建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区、建成全省发展又一重要引擎和珠江口西岸核心城市作出重要贡献，现提出如下措施。
一、营造公平公正的市场准入环境1.积极扩大民间资本投资领域。
鼓励民间资本参与全市公共资源开发、重大工程项目建设，主要包括公路、铁路、民航基础设施、综合交通枢纽、大中型停车场等交通项目；物流枢纽、物流园区项目；城镇污水垃圾收集处理及资源化利用等生态保护和环境治理项目，新型储能、智慧城市、智慧交通、智慧农业、算力等新型基础设施项目。
（责任单位：市发展改革局、市财政局、市自然资源局、市生态环境局、市交通运输局、市水务局、市农业农村局、市国资委等市有关部门）2.全面梳理项目清单鼓励民营企业参与。
定期发布市区两级面向民间资本推介的重大工程项目、产业项目和特许经营项目等三类项目清单，每年举办面向民间资本公开招标推介活动。
重大工程项目清单要选取投资回报机制明确、投资收益水平较好、适合向民间资本推介的项目；产业项目清单要因地制宜，根据本地区、本行业发展实际，选取适合民间资本参与的重点产业链供应链等项目；特许经营项目清单要聚焦完全使用者付费项目，明确收费渠道和方式，项目经营收入能够覆盖建设投资和运营成本，具备一定投资回报。
村企合作开发房地产项目合同
村企合作开发房地产项目合同村企合作开发房地产项目意向书甲方：惠州市惠阳区淡水街土湖村老围经济合作社乙方：（缺失，需要补充）为响应国家、省、惠州市政府提出的“村村有物业，户户有就业，年年有收入”的号召，根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规和地方政策的规定，本着诚实守信的原则，经甲、乙双方多次协商，达成如下合作开发房屋协议。
第一条项目概况1、项目名称：（具体名称以政府相关部门审批核准为准）。
2、项目地址：位于惠阳区淡水街道办土湖村委老围村民小组地段（详见村小组红线图）。
3、项目性质：综合性商品房（含住宅、商业等）。
4、土地面积：共9800平方米（最终面积以红线图面积为准）。
5、土地性质及用途：土地来源为政府征用甲方土地后返还村民的留用地，用途拟建中高档商业住宅小区，容积率为3.5（村民分配按红线图面积为准，不低于3.5的容积率，超过容积率村民同等享有分配权），总建筑面积为平方米。
土地已办理《国有土地使用证》，证号为：惠阳国用（2011）xxxxxxx号，需按程序办理挂牌出让手续，并由合作项目公司摘牌受让、重新办理《国有土地使用证》，项目公司取得该土地使用权后，由项目公司开发经营。
6、土地使用年限：以土地出让合同及《国有土地使用证》为准。
7、项目规划：1）容积率、绿化率、建筑规模等，以政府最终审批指标为准。
2）建设周期：领取《建设工程施工许可证》之日起3年内完工。
8、装修标准：按设计图纸或毛坯房，甲方应分物业的建筑与乙方应分物业的建筑标准应完全相同。
第二条合作模式1、在本合同签订之日起30日内，甲方将以土地作价入股乙方的项目公司，注册资本由乙方负责出资。
项目公司的股东由甲、乙双方委派，其中：甲方派1名股东，乙方派2名股东。
项目公司由乙方全面负责经营管理，甲方不参与项目公司的经营管理，不承担项目公司的对外债务，但甲方对乙方的经营管理享有监督权。
2、合同签订生效后，由乙方向政府相关部门申报、办理项目的开发手续。
集体用地建设租赁住房项目的开发运营模式比较
C o n s t r u c t i o n S t a n d a r d i z a t i o n/建设标准化集体用地建设租赁住房项目的幵发运营模式比较宋羽，黄新晖(福建农林大学，福建福州350002)摘要：本文考察了福州、厦门两个集体用地建设租赁住房试点城市的三个典型案例，对集体用地公开拍卖、村企合作、村集体自建等三种开发模式进行了梳理和比较，对比分析了项目资金来源、运营以及收益分配方式，从而对试点方案的优化提出建议。
关键词：集体用地；租赁住房；建设；运营模式2017年，原国土资源部、住房和城乡建设部联 合颁布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，到2019年先后确定了北京、上海、厦门、福州等18 个试点城市。
目前，多个地区集体用地建设租赁住房 试点方案已启动实施，相关政策也逐步在实践中落地。
通过建设租赁住房推动集体建设用地入市，既有利于 解决当前城市人口住房紧张问题，又可实现农村土地 资产价值和农民增收，是推动城乡融合发展的重要举 措。
现有试点方案主要通过村级自主开发、村企合作 开发和政府主导开发等模式推动集体土地入市，而租 赁住房项目的运营模式也可细分为政府主导、企业承 租以及B0T模式等。
结合地方经济水平、集体经济 组织能力和市场发展程度的差异，集体用地建设租赁 住房需要因地制宜地选择匹配的幵发和运营模式。
现 有研究中集体用地建设租赁住房的各方主体、幵发运 营模式和收益分配方面的研究尚有不足。
本文通过试 点项目实地调研和集体走访调查，考察了福州、厦门 两个试点城市的3个典型案例，分析并比较各试点在 集体用地入市模式、项目建设、资金筹集、项目运营 和收益分配方面的具体做法，针对集体用地建设租赁 住房存在的问题，提出政策建议，以期推动相关政策 进一步完善，对试点方案的优化和模式推广提供借鉴。
1福州市仓山区联建村项目1.1项目概况福州市仓山区联建村项目面积1.58 hm2,原为 用于出租经营村集体自建厂房。
动产质押三方监管协议-经典示范版
动产质押三方合作协议（适用于动产质押总量控制业务）甲方（质权人）：XXXX酒业有限公司住所：XX市XX区XX大道XXX号负责人：XX乙方（出质人、借款人）：XX省XX市XX镇XX酿酒（集团）有限公司住所：XX省XX市XX镇XX村法定代表人／负责人：XX丙方（监管人）：XXXXXX供应链服务有限公司住所：XX交易市场X楼法定代表人/负责人：XX为加强三方合作，解决中小企业主的融资困难，降低甲方质押贷款风险，更好地服务地方经济建设发展，甲、乙、丙三方特根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，经平等协商，签订如下规定：1.法律关系在监管期间，甲方为质权人，乙方为出质人，丙方为甲方的代理人，代理甲方占有、监管质物。
2.质物2.1 乙方提供为甲方所认可的质物，作为甲方所提供借款的质押担保，由丙方按照本合同代理甲方进行占有，履行监管责任。
2.2 质物为乙方合法所有的货物，乙方应当提供足以证明质物所有权及数量、质量（品质）的资料（包括但不限于购销合同、增值税发票、报关单、货运单、质量合格证书、商检证明等），并对所提供资料的真实性、合法性、有效性负责。
因质物所有权的瑕疵给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任；因质物质量隐蔽瑕疵给甲方和丙方造成损害的，乙方应当承担赔偿责任。
2.3 乙方应保证所提供质物，不存在任何法律上的瑕疵，包括但不限于无税务、海关、工商、商检以及环保等方面。
若质物出现上述瑕疵，甲方有权立即要求乙方提前偿还借款及其利息。
2.4 质物以《质物清单》（见附件）列明的为准，如《质物清单》中对质物的约定不明，或者约定的质物与实际交付的质物不一致的，以实际交付丙方占有的为准，但该实际占有以不得违反本条及本协议第3、4、5、6等各条的规定为前提。
2.5 在全部偿清《借款合同书》项下的债务前，不论乙方是否臵换、提货，质物的价值不得低于甲方确定的质物最低价值，质物最低价值由甲方向丙方出具的《质物最低价值通知书》（见附件）确定，质物最低价值通知书中质物最低价值不得为零。
有取有舍,因地制宜
“有多少钱拿多少地”、“解决了资金再解决拿地”
2018年以来，很多开发商把融资职能和工作合并划入投资拓展部（部分开发商仍保留融资部门，
部分开发商已经两者合并），职能的合并也让投拓部门的压力和工作思路发生很大变化，甚至一个 项目变成重点关注融资的事情，而不是投资的事情（当然提倡投资和融资同等重要） 目前，部分开发商已经暂停拿地计划，因此已经收缩投资拓展部门的编制和招聘，也因此引发投资 拓展从业人员如何进行职业规划和知识储备的深思
1.3 积极调整拿地方式或合作方式，适时创造灵活合作模式
开发商具体如何拿地与土地方合作，一般根据当地政策和土地方提出合作条件为主
如深圳村企合作（含城市更新、非农指标和征返地指标合作、土地整备利益统筹之留用地合作开发等）
广州一二级联动拿地、城市更新的协议出让、产业导向的用地预申请和留用地开发等
项目方或土地一般期望值都非常高，报价居高不下，最终导致开发商基本只能“被动”接受合作方式和细节
作为资金源头的银行等核心金融机构无法操作前期拿地项目的融资，融资操作空间非常有限
即使是较为灵活的民营资金机构，也存在自有资金价值发挥有限的难题，民间资金一般都强调以债的形式融 资，成本居高不下，开发商接受度不高（特别是百强开发商），当然即便是以股的形式合作，开发商让利的 意愿也不会不强 融资需求远远大于资金供给，资金方对项目优质程度要求、成本期望和风控条件要求越来越严，导致供需之 间的合作越来越难 投资拓展部门的融资知识（如涉及资金如何匹配、交易方式如何嵌入资金方的角色、如何设计融资方案和风 控措施、如何根据收购节点有效解决放款等）和实操经验无法一蹴而就，导致仍然使用投资的思路跟资金方 沟通，且无法有效理解资金方的顾虑和要求，最终导致双方合作空间变小或拉长谈判周期
中共湖州市委、湖州市人民政府关于实施“五年强村计划”创新发展村级集体经济的若干意见-
中共湖州市委、湖州市人民政府关于实施“五年强村计划”创新发展村级集体经济的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中共湖州市委、湖州市人民政府关于实施“五年强村计划”创新发展村级集体经济的若干意见（2012年12月11日）为增强村级集体经济发展能力，加强农村基层组织建设，夯实美丽乡村建设基础，根据省委办、省政府办《关于扶持集体经济薄弱村发展村级集体经济的意见》（浙委办〔2012〕79 号）精神，现就实施“五年强村计划”，创新发展村级集体经济提出如下意见。
一、总体要求（一）指导思想深入贯彻落实科学发展观，围绕强村富民目标，坚持自力更生和政策扶持相结合，以集体经济欠发达村为重点，以发展村级物业经济为主要形式，以强化要素配置为基本保障，积极创新发展模式、运行机制和管理体制，增强集体经济发展内生动力，促进村级集体经济持续较快增收，保障农村基层组织正常运转，为统筹城乡发展、建设社会主义新农村奠定基础。
（二）目标任务按照“消除欠发达村、壮大一般村、提升富裕村”的发展思路，通过5年努力，力争到2017年底努力实现两个目标：一是基本消除村级集体经济经常性收入在15万元以下且经营性收入在10万元以下的集体经济欠发达村。
二是村级集体经济经常性收入15万元至30万元的村由2011年的30%减少到20%；30万元以上的村由2011年的40%增加到80%，其中，50万元以上的村由2011年的20%增加到60%，100万元以上的村由2011年的8%增加到20%。
二、拓宽村级集体经济发展路子（一）大力发展物业经济1.创新发展模式。
在符合村镇建设规划和土地利用总体规划的前提下，引导和鼓励村集体经济组织兴办标准厂房、职工宿舍、农贸市场、商铺店面、写字楼、仓储设施等，通过租赁增加收入。
全国投资项目在线审批监管平台投资审批管理事项申请材料清单(2018年版)
项目单位
移民安置 20 规划审核
02 移民安置规划报告及附件
旧村庄改造(村企合作)基本流程简图
九
十
属地政府、村集体、市场主体签订正式改造协议，准备土 地报批材料逐级报批，办理完善开发用地手续。
上级部门批复后
十一
缴存旧村庄复建安置资金，根据市“三旧”改造工作领导 小组批准的改造方案启动改造。
七
签订合作意向书
规划方案 规划方案应达到控制性详细规划 深度： 1、明确规划研究范围中的全面改 造范围； 2、规划理念与目标； 3、功能定位与分区（包括各个分 区用地规模、界址坐标、主要用 途、安置区域、集体经济发展区 域、容积率、建筑密度、市政配 套等）； 4、明确安置房户型、装修标准 等； 5、改造主体承担的其他义务。
拆迁安置补偿方案 1、入户调查：土地面积、 对该改造范围内的无合法手 性质、手续等；房屋面积、 续用地，根据土地性质、地 结构、手续等；家庭成员基 类状况以及历史用地情况制 本信息，年收入等； 定处置方案： 2、征询村民拆迁安置补偿 1、完善用地手续方案：利用 意见； “三旧”改造等政策为改造 3、确定拆迁安置补偿原 范围内土地完善用地手续； 则； 2、转性方案：集体建设用地 4、明确拆迁安置补偿标准 转为国有建设用地申请报 。 批； 3、农用地转用征收方案; 4、留用地处置。
土地整合方案
改造实施计划
1、分期改造计划； 2、周转房建设或租用计划； 3、安置区的建设计划； 4、改造区的启动地块等。 注意事项：不拆除旧村庄、完成安置房建设 的，其它建设项目不得开工（公建配套和消防 工程除外）。
根据上述方案，计算改造成本和改造后价值，进行改造效益测算 上述方案通过反复征询意见，经村集体经济组织90%（以 户为单位）以上成员同意后，由属地镇政府初审报市“三 旧”办复核（规划方案由规划部门审核），最后呈市“三 旧”改造工作领导小组审议。
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留用地村企合作项目三方监管协议
（示范文本）
合同编号：
项目名称：
签订时间：
使用说明
一、本合同（协议）仅为合同示范文本，供各镇政府（街道办事处）和相关村民委员会（或村民小组）结合实际参照使用。
合同双方可以根据各项目的具体情况进行相应的修改、调整或者增加，但主要的条款格式和内容不建议删减；
二、本合同（协议）示范文本中的空格部分可以填写对应的相关内容，如无需填写内容，应当填写“无”或者用“/”表示无内容；
三、本合同（协议）示范文本的条款或内容中未作规定而合同（协议）双方认为有必要进行约定的，在不违反相关法律法规和政策文件规定的基础上，经双方协商一致，可以在本合同（协议）示范文本中增加补充条款或者添加相关内容，也可以另行签订补充协议；
四、本合同（协议）示范文本在使用过程中遇到的问题，可以迳向区国土分局、区法制局咨询或反映。
留用地村企合作项目三方监管协议
（示范文本）
协议编号：
甲方（村集体组织）：
地址：
负责人：
组织机构代码证编号：
乙方（合作企业）：
地址：
法定代表人：
组织机构代码证编号：
丙方（镇政府/街道办事处）：
地址：
法定代表人：
根据《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定》（惠城府〔2016〕19号）、惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理补充规定（惠城府〔2018〕36号）、《建设方案》，甲乙丙三方就合作项目的监管，达成以下协议，共同遵守执行：
共同声明：
1、本监管协议独立于甲乙双方签订合同，甲乙双方所签合同的变更、解除、终止不影响本协议的效力。
2、甲乙双方在签订、履行合同过程中出现的问题和纠纷与丙方无关，丙方对甲乙双方签署的合同不承担任何法律责任。
甲乙双方各自全权负责法律文书等权益证明的真实性、完整性与合法性的审查，丙方不负责审查。
3、丙方对履约保证金的监管并不意味着对任何方的付款义务承担任何保证责任，丙方仅对甲方的申请及提供资料作形式上审查。
4、乙方承诺并保证监管资金来源及用途合法，资金在被甲方保管期间，如发生国家法律政策调整或被有权机关查封、冻结、扣划等不可抗力情况，致使甲方无法协助完成资金划转的，甲方不承担任何法律责任。
5、甲乙双方均不得采取妨碍、影响监管功能实现的任何行为。
第一条甲方的权利与义务
1.1 如实向丙方报告村企合作项目的工程建设进度、工程质量、物业分配比例、交付使用时间等村企合作合同履行情况。
1.2 在村企合作合同约定履约保证金退还时间成就时，向丙方提交退还履约保证金申请，经丙方批准后向乙方退还相应的履约保证金。
1.3 接受丙方对村企合作合同的履约保证金实施监管。
1.4 接受丙方对村企合作过程产生的合同、资料、物业分配等进行全面监督管理。
第二条乙方的权利与义务
2.1 如实向丙方报告村企合作项目的工程建设进度、工程质量、物业分配比例、交付使用时间等村企合作合同履行情况。
2.2 在村企合作合同约定履约保证金退还时间成就时，积极配合甲方准备相关资料向丙方申请退还相应比例的履约保证金。
2.3 接受丙方对村企合同的履约保证金实施监管。
2.4 接受丙方对村企合作过程产生的与村集体组织及村民有关的事项进行全面监督管理。
第三条丙方的权利与义务
3.1 有权监督管理村企合作过程与村集体组织及村民有关的事项。
3.2 接受甲乙双方委托对村企合作合同的履约保证金实施监管。
3.3 在村企合作合同约定履约保证金退还时间成就时，按照甲乙双方方申请及提交相关资料进行审查。
第四条监管账户的开立及管理
4.1 甲方以自己的名义开设以下履约保证金监管账户
开户名：
开户行：
账号：
以上账户用于本协议项下的村企合作合同履约保证金的保管和清算。
4.2 履约保证金总额以上述专项资金监管账户实际收款金额为限。
4.3 监管期间对监管资金按银行活期存款利率计息，利息收入计入上述监管账户。
第五条监管资金的存入
乙方应按照土地挂牌出让公告、《成交确认书》及相关机构确认的履约保证金金额存入甲方开立的资金监管账户，按照下列约定将本协议项下的约保证金划入监管账户，并通知甲方和丙方。
（1）于约定期限内不定时不定批次将专项资金划入监管账户。
（2）划款期限：自本协议生效之日起至年月日止。
第六条监管资金的支付
按照提交退还履约保证金申请、乙方确认的收款账户、村企合作合同约定履约保证金退还时间成就的相关材料支付。
第七条违约责任和免责条款
7.1 违约责任
任何一方因违反本协议给对方造成损失的，应承担相应的赔偿责任，赔偿额以实际损失为限。
7.2 免责条款
甲方、乙方提供的材料，丙方只从形式上审查，不对材料进行实质审查，甲乙双方各自对自己提交材料负责。
第八条争议解决
三方发生争议时，应首先通过友好协商解决，协商不能解决的，向丙方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
第九条其他事项
9.1 本协议经甲乙丙三方法定代表人/负责人或授权代表人签字并加盖公章后生效。
监管期间为自本协议生效之日起至本协议约定村企合作项目全部合同履行完毕止。
9.2 未尽事宜或者在合同履行过程中遇到的新情况新问题，双方可以协商签订另行书面的补充协议。
9.3 本协议一式份，甲乙丙三方各执一份，其余用于办理相关事务使用，均具有同等法律效力。
签署时间：年月日
甲方（签章）：
法定代表人或授权代表人（签字）：
乙方（签章）：
法定代表人或授权代表人（签字）：
丙方（签章）：
负责人或授权代表人（签字）：。