成都商业项目前期定位方案并茂
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
成都温江文庙柳荫街片区项目整体商业规划研究-116p-前期策划
形式及租金
❖ 原始的售卖推车； ❖ 户外摊贩式售卖； ❖ 民房改建的临街店铺； ❖ 面积一致的新建临街商业； ❖ 中型超市便利店； ❖ 中大型卖场； ❖ 内庭院式休闲售卖场所； ❖ 大型集贸市场
❖ 大南街（市中心）
❖ 业态：服装、化装品、美容店、各种形式 的手机专卖店、影楼等。
❖ 服装店 4500元/月（30 m2左右） ❖ 影楼 4000元/月（二、三楼共200 m2左
温江市
成都市
项目概况
❖ 文庙片区:
❖ 四至：北临东大街，南 临柳城干道，西临大南街， 东临小南街、隆建街
❖ 一片两带：
❖ 文庙为中心，文武路，小 南街、隆建街为主线
❖ 建筑形式：
❖ 浓郁的川西建筑风貌。文 庙附近以院落建筑居多， 文武路，小南街、隆建街 临街建筑以线形建筑居多。
城市面貌
❖ 建筑整体风貌统一 而完整，但立面和 材质过于单一厚重。
绿化景观
❖ 地区景观延续成都传 统的景观手法，借助 原有的植被，以文庙 广场为中心。
❖ 现代的组团式景观较 少，整体形象凌乱。
❖ 地标性的开敞空间功 能不明确，缺少景观 节点与休憩空间的结 合。
❖ 绿化景观整体水平较 低，整体档次有待提 升。
人文环境
❖ 作为温江的核心 区域，区内及周边聚 集多所中小学校、医 院、银行、公安机关 及其他社会服务机构， 社会设施体系成熟完 整。
▪ 商业片区如何实现“统一规划、统一招商、统一管理、统一推广”，直接决定了区 域商业价值能否再生。
2
SWOT
SWOT分析 Strength
( 优势 )
1、区政府高起点打造的一个商业片区，政策力度大，可塑造性强。 2、温江历史、文化资源丰富。 3、项目位于城市核心地带，具有明显的区位优势，并具较高的知名度。 4、文庙、柳荫街文化片区经过整治之后有较为完整的城市形象和风貌。
成都商业市场调研报告及定位建议 ppt课件
成都是中国私家车消费意识 最超前的城市，私人轿车拥 有量全国排名第三，也是中 国五大计算机市场之一以及 汽车、手机业内知名的测试 市场。
2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈 变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在 250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不 断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟 的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米 。
成都商业格局
未来潜在商业供应
方位 城中 城西 城南
城东 城北
未来大型商业项目
华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓 国际金融中心（15）、 太古广场（6.5）、成都339（3）、 苏宁春熙广场（待定）
中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、 凯德商业广场（待定）
前身为天府汇成购物中心，改造后的 王府井百货在业态、品牌、布局等方 面更具有吸引力
租金水平
商圈 春盐骡商圈 光华-金沙商圈 双楠商圈 新南天地商圈 万达商圈 建设路商圈
主要租金范围 250-2200 95-320 60-460 85-330 65-500 85-380
2011年租金变化 上涨8%-10% 上涨6-10% 上涨8-10% 上涨6%-12% 上涨8-10% 上涨7%-10%
服务业
服务业加快提升。实现服务业增加值3383.4亿元，增长12.4%。获批国家服务业综合 改革试点城市。成都国际商贸城二期等30余个重大服务业项目竣工投产，全国首个移动电 子商务示范基地和电子票据创新中心落户成都，荣获国家电子商务示范城市称号。新开通 新蓉深、沪蓉快速集装箱班列和成都至阿拉山口铁路“五定班列”，建成西部铁路物流中 心成都铁路口岸，双流国际机场旅客吞吐量近3000万人次，上升为全国空港第四城，荣获 物流推动城市发展最快城市称号。金融总部商务区聚集各类金融机构60余家。接待国内外 游客9674万人次，实现旅游总收入805亿元，分别增长41.9%和33.3%，获批全国旅游综 合改革试点城市。会展业直接收入中西部第一，荣获中国最佳会展城市奖。
大世界商业广场重建方案
利润为： 270000- 107694- 27270- 779 即：134,257万元
（4）项目经济效益分析及评价
3、项目经济效益分析及评价
序号
内容
单价（元/m2）
数量
总价
一
项目收入
9,926
272000m2
270000
二
总投资
3,959
272000m2
107694
三
税费
1003
272000m2
大世界商业广场于二零一一年由国泰（成都大世界商业广场开发经营有限公司）开发，现由五百九十余户业主所有，由大世界商业广场物业管理，由成都紫荆名城市管理有限公司运营，其主要业态由餐饮、娱乐、休闲、会所、培训、办公、卖场等各类业态。
本案
大世界商业广场的物业现状 1、各类安全隐患严重 2007年7月曾发生小孩子坠楼事件，当时各类媒体纷纷报道，华西都市报于2007年7月18日在显著版面位子，用“跌出护栏 少年生命随风飘逝”为标题报道此事。给大世界商业广场带来了极大的负面影响，曾引起了各级政府职能部门高度重视。供电、消防方面也存在着不同程度的安全隐患； 2、商业广场设计方面存在着重大缺陷； 3、停车场车位严重不足，长期堵塞通道制约经营、制约发展； 4、物业外立面陈旧； 5、地震、防水处理过期，严重漏水，制约经营； 6、业主分散，业主各自为阵，经营权难以统一，不适应现代商业运营模式； 7、广告店招设置不合理，场内导示不明显； 8、给排水、雨污水管与经营精矿不匹配； 9、无管理用房，物业管理人员流动较大； 10、业态自然形成，规划混乱，层次较低。
107694
投资估算
ห้องสมุดไป่ตู้
营业税及附加、和产权办理费用，合计按销售额6.8%计 所得税按销售额的3.3%计，项目税费总计： 所得税以3.3%计，8910万元 税费总计27270万元
《新鸿基成都东大街商业地产项目定位研究报告》(170页)
1,130万/亩 41.419亿元 3,390元/平方米 二类住宅用地
容积率8.0，建筑密度不大 容积率5.0，建筑密度不大于
于65％，限高159米
25％，高度不大于航空限高
资料来源：成都市国土资源局
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项目优势〔Strength〕
4)地块条件优势
地块紧邻未来的金融商业街，周 边交通主干到密集，交通可达性好 ，周边没有大型综合性项目，具备 建设地标的基本条件；
中心城区，600平方 公里，800万人口
资料来源：成都市规划局
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总体SWOT分析
项目机会〔Opportunity〕
2)地铁的开通将影响居民的生活和消费习惯，同时大大扩展本项目的辐射范围。
地铁1号线为南北方向，由大丰至华阳。全长，设23座车 站。其中，地下线长约，地上线长约；高架车站5座，地下 车站18座。目前正在建设当中，预计2010年通车。 2号线为西北－东南方向，由郫县至龙泉。线路全长为， 设33座车站。其中，地下线长约为，地上线长约为，目前正 在进行地堪，预计2008年内动工，2012年左右通车。
成都本地开发失败的案例
项目名称
开发商
经营状况
失败原因
熊猫城
成都英凯实业公司
多次招商未果，空置多年 后转让给富力地产
开发商资金实力不足散卖物业 定位不当、招商及运营策略失当 开发过程太久造成物业老化
罗马假日广 场
蓝光地产
开发商将商铺全部散卖， 目前经营状况不佳，商气 凋零
项目定位及规划失当 开发商散卖物业，给营运造成困难
15m
79m
C1
A1 B2
C2
A2 B3
C3
注：上图为示意图，控制性区域实际位置以地铁建设方的相关图那么为准。
成都陆肖TOD策划书3篇
成都陆肖TOD策划书3篇篇一成都陆肖 TOD 策划书一、项目背景成都陆肖 TOD 项目位于成都市[具体区域]，具有重要的战略地位和发展潜力。
随着城市的快速发展，TOD 模式的引入将为该区域带来全新的活力和机遇。
二、项目目标1. 打造一个集交通枢纽、商业、办公、居住等多功能于一体的综合性社区。
2. 提升区域的城市形象和品质。
3. 促进区域经济的可持续发展。
三、项目规划1. 交通规划优化公共交通网络，确保与周边区域的高效连接。
建设便捷的步行和自行车道系统，鼓励绿色出行。
2. 商业规划引入多元化的商业业态，满足居民和上班族的各种需求。
打造特色商业街区，营造独特的商业氛围。
3. 办公规划提供高品质的办公空间，吸引优质企业入驻。
配套完善的商务设施和服务。
4. 居住规划建设不同类型和档次的住宅，满足多样化的居住需求。
打造宜居的社区环境，提升居民生活质量。
四、项目实施步骤1. 前期调研与规划设计深入了解区域现状和需求，进行科学合理的规划设计。
2. 基础设施建设优先推进交通等基础设施建设。
3. 项目招商吸引各类优质资源入驻。
4. 建设与运营分阶段进行项目建设，并做好运营管理。
五、营销策略1. 品牌推广通过多种渠道宣传陆肖 TOD 的独特优势和价值。
2. 活动策划举办各类主题活动，提升项目的知名度和吸引力。
3. 合作与联盟与相关机构和企业建立合作关系，共同推动项目发展。
六、风险评估与应对1. 市场风险密切关注市场动态，及时调整策略。
2. 建设风险加强项目管理，确保工程质量和进度。
3. 运营风险建立专业的运营团队，提高运营效率和效益。
七、预期收益1. 土地增值收益。
2. 商业运营收益。
3. 带动周边产业发展的间接收益。
篇二《成都陆肖 TOD 策划书》一、项目背景成都陆肖 TOD 项目位于成都市高新区，具有重要的战略位置和发展潜力。
随着城市的快速发展和人们对于高品质生活的追求，TOD 模式成为城市发展的新趋势。
本项目旨在打造一个集交通、商业、居住、办公等多功能于一体的综合性社区，提升区域价值，引领城市发展新方向。
成都水街项目商业运营投标方案_[全文][管理资料]
![成都水街项目商业运营投标方案_[全文][管理资料]](https://img.taocdn.com/s3/m/dae9a524b14e852459fb572e.png)
成都水街项目商业运营投标方案目录4前言6第一部分中国水街项目文化概念体系6一、项目开发目标和理念61、五方满意的开发目标72、多元互动的开发理念73、两个开发方向的文化挖掘74、城市运营商职能——政府与市场之间的承上启下者8二、项目主题概念81、定位的提出102、定位思路103、主题概念的提出114、项目文化定位115、项目城市功能和角色定位126、目标客户群定位目标市场定位12三、项目竞争力总结121、三性分析132、吸引力构成13四、项目城市贡献力总结131、社会效益132、经济效益15第二部分中国水街项目商业定位15一、商业形象定位151、商业形象定位的目的162、商业形象定位的原则163、商圈分析174、商业形象定位17二、商业规划定位171、总体定位172、功能定位18第三部分中国水街项目商业业态规划18一、商业业态定位与功能区域定位181、业态规划的目的182、业态规划的原则193、商业区域的划分22二、主要业态划分说明221、A区232、B区243、C区254、D区26第四部分中国水街项目招商策略26一、招商原则及组织架构261、招商的目的272、招商的原则27二、招商总体策略271、立足都江堰，面向成都、重庆，辐射全国272、重点确保主力店的引进，形成“羊群效应”，用主力店吸附中小品牌273、集中签约，形成“聚合效应”，同时也成为项目营销的一个事件和借力点274、大型活动引导造势，细致招商工作执行到底28三、商家进驻要求和原则281、知名商户或连锁商户282、个性鲜明有特色商户283、能吸引人流量的商户284、同业差异、异业互补295、核心店要形成互动296、前期只招名牌、品牌、优质、特色商家进场297、招大租户进场308、独立经营，统一管理30四、招商管理组织架构30五、招商推广策略（本部分内容简单阐释）301、阶段性宣传推广策略312、公关活动策略31六项目招商执行策略311、招商的阶段性运作工作322、商家策略333、投资者策略334、规划策略335、管理策略33七、价格策略33八、招商促进策略34九、分阶段控制策略34十、大商户营销策略35第五部分中国水街开街策略35一、开街总体策略351、先试营业后正式开业352、开业需要具备的条件363、商业促销提前预热364、开业活动持续性和广泛性37二、开街活动策略371、开业促销活动372、开业典活动383、开业演艺活动39三、开街组织策略391、现场布置392、人员安排393、宣传推广394、商家管理41第六部分中国水街商业经营管理策略41一、组织构架和人员安排411、组织架构432、管理处人员配置和岗位描述44二、商业经营管理的前期介入方案441、前期施工建设阶段的介入452、竣工验收和接管验收453、商业经营管理知识的咨询和答疑46三、商业经营管理的基本工作461、商业经营管理内容（见下表）482、后期商业经营管理工作进度安排493、后期商业经营管理服务标准524、专项维修资金525、员工培训53四、商家管理和调整方案531、市场商家管理、调整的内容542、商业用房的商家置换工作543、商家储备工作544、本项目商业用房后期补位招商工作555、对入驻商家进行评级工作556、经营商家专业培训内容567、项目区域市场的升级管理56五、中国水街促销宣传管理571、项目VI系统572、年度营销活动的策划583、市场商家文化活动584、商业持续经营促销方案595、商品促销主题606、制定商业应对策略61结束语前言分析中国水街所处大成都范围内的区域位置及城市区域位置，支撑项目母体的旅游人口、本地消费市场、商业容量、地产开发现状等综合条件；可见中国水街的立项既存在可预见的市场需求也存在可预见的市场风险；因此，商业运营模式、文化运营模式、地产开发模式的创新在项目推广与永续化经营中凸显重要。
DTZ成都茂业中心项目全程策划方案
市场分析 纲
要 项目分析 项目开发建议
行销推广与销售策略
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写字楼市场发展综述
成都的写字楼主要分布在市中
心CBD（中央商务区）及城南。
市中心的写字楼主要位于总府 路-顺城大街-南大街-人民南路的 “十”字形片区、成都的中心商 业区春熙路-盐市口-天府广场一 带、“顺城大街-骡马市一带、以 及武侯祠大街－浆洗街一带。
数据来源：成都市统计局
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成都市概况
中国西部最大的贸易中心，市场覆盖四川省并辐射西南地区6个省市区2.5亿人口；
全市金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位； 全市私人轿车拥有量全国排名第三； 中国服务设施最佳会展城市； 全球服务外包新兴城市50强，排名37位;
美国、德国、韩国、泰国、法国、新加坡、巴基斯坦已在成都设立领事馆；
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成都市概况
外商直接投资
2009Q2
随着西部大开发，外商投资
2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000
的额度逐年增加；
外商投资的增加，促进了成
都市的经济发展，同时，也创 造了更多的就业机会，也增加 了对成都市商业、房地产、酒 店等行业的需求。
亿元
%
40 35 30 25 20 15 10 5 0
房地产投资(亿元)
房地产投资所占固定资产投资比例(%)
2009年一季度,完成房地产开发投资383.84亿元，同比下降24.5%。
资料来源：成都市统计局
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20 09 Q 2
19 98
19 99
20 00
20 01
20 02
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伊 藤
人人乐
双楠 天都
红牌楼
广场
中
二
环
环
路
路
地块分析| 区域商业构成
商圈现状：商圈内“伊藤”是绝对的领头羊，周边有人人乐、苏宁共同支撑。
地块分析| 区域商业构成
伊藤双楠店为中国“单店之王”，该位置成为双楠商圈核心，是区域消费人气的保障，对本案 消费人群定位有绝对的参考意义！
单店之王的四大支撑！！
消费逻辑 & 统一营销 & 商业资源
XX地块-商业营销定位报告
第一章
市场分析
规划发展
商业定位
营销策略
PART1 地块分析
地块分析 | 区域界定
本案
本案双楠地块 位于武侯区逸都路二环路交汇处， 是成都传统商圈， 是武侯区重要商圈之一。
地块分析| 用地指标
地块总净用地面积61682.28㎡，其中住宅用地与商业用地比值为8：2；
本次回报方案主要对商业部分进行研判，商业净用地面积为：12336.46㎡ 本地块北向临二环路具有较高的展示性和交通通达性，对于商业的打造建筑形态要求较高； 商业5.0容积率，48%建筑密度，60米限高，对于商业产品规划和经济价值预测要求更高；
商业规划指标：
净用地面积：12336.46㎡（约18.5亩） 容积率：5.0 建筑密度：≤48% 航空限高：60米
用地面积 （㎡）
12336.46
容积率 5
建筑面积 （㎡）
建筑密度
基地面积 （㎡)
61682.28 ≤48% 5921.5
限高 （米）
60
地块分析| 项目路网
四通八达的交通路网，增强区域辐射力，对住宅及商业均是一大利好。
地块分析| 区域商业构成
商圈现状：底商餐饮为主，集合式商业多业态为重。 由于老式建筑的原因，商圈多为底商，分布广，档次较低，主营配套零售与餐饮。
2.6KM
双楠
2.3KM
外 双 楠
地块分析| 区域竞争关系
住宅信息表 物业费 1 1.5 0.8 1.5 0.6 1.8 1.5 0.8 1.5 1.8 1.1 1.8 1.5 1.2 2 1 2.8 0.5 1.8 0.8 1.8 0.7 1.5 1.2
售价 9707 8705 8701 6498 7100 9785 8352 8666 8536 9771 9037 9500 8000 8200 10500 9100 14700 8000 10000 10500 7575 7996 9000 8450
商业氛围： ★ ★ ★ ★ ★ 展示性： ★ ★ ★ 交通组织： ★ ★ ★ ★
逸都路
商业氛围： ★ ★ 展示性： ★ ★ 交通组织： ★
二环路
商业氛围： ★ ★ 展示性： ★ ★ ★ ★ ★ 交通组织： ★ ★
武侯大道
商业氛围： ★ ★ 展示性： ★ ★ ★ ★ 交通组织： ★ ★ ★
地块分析| 区域竞争关系
未来区域竞争中 在核心商圈有金科双楠天地与
双楠悦天地两个项目； 在次级商圈中主要为金楠天街、
大悦城、优品道三个项目；距 离本案均在2.5公里左右，竞 争性相对较低。 已开业项目主要以零售为主， 而本案区域同样以零售为主， 餐饮空间较大。
晋阳 商圈
零售 餐饮 休闲娱乐
光华村街 商圈
2.2KM
中海大厦
丽景华庭 绿城花园
龙华阳光 爱丁堡
大华情融苑
溢阳绿城
龙锦花园
置信逸都花园
康骨医院 康河俪景
金地花园 森桦苑
每日大厦
桑瑞大厦 百花公寓
百花小区
财富双楠写字楼 武侯区教师公寓
百花新居 香月楠岸
成都体育学院 成都武侯祠博物馆
花间兰庭
双楠美邻 本
鹭岛国际社区 龙爪社区
案
置信花园 成都石室双楠实验学校小学部
卫雅苑
健康大厦 成都体育学院附属医院
蜀汉公寓 高升桥小游园
棕北中学西区 森世阳光
园丁园
金色家园
竹园
好家园
花样年华 蜀汉街社区
四川省交通厅公路局成都医院 武侯名园
丽百居 聚园
双楠名城
碧云天
成都医学院附属不孕不育医院
锦宏阁 长城金融大厦
西南民族大学
美好时光
华通大厦
武侯国际
银泰香樟林 宏景园
楠雅阁 双楠映象
租金 2055-2225 2800-3500 1900-2300 2500-5500 1400-2800 1800-2800 1400-2200 1600-2400 2800-4000 2500-3600 2000-3000 2500-3600 2100-3400 1100-4300 2300-4000 1800-3000 2200-10000 1800-2800 2800-3600 2600-4000 1800-3000 2100-3600 2200-3800 2000-4000
项目名称 武侯名园
锦宏阁 蜀汉公寓 天亿大厦 武侯花园 香月楠岸 百花公寓 太平盛世 金地花园 置信花园
园丁园 森世阳光
竹园 双楠名城 金色家园 双楠美邻 鹭岛国际
丽百居 置信逸都 溢阳绿城 龙锦花园 绿城花园 丽景华庭
爱丁堡
总户数 1500 780 380 268 600 630 140 696 693 220 409 1100 360 830 740 144 2771 104 220 594 100 193 1642 126
红馆
橙堡
太平盛世 成都市太平小学
地块分析| 区域学校构成
项目1公里范围内拥有6所幼儿园、 4所小学、2所中学、6大医院，复合型客群逾20万人。
川大附属小学 龙祥路小学
四川省人民医院 武侯实验小学
石室中学
第九人民医院
棕北中学
石室小学
棕北小学
成都第二人民医院
西南脑科医院
第二人民医院
红牌楼小学
成都双楠医院
一
区域精品业态相对缺失
二
居民消费力成熟
三
区域商业中心匮乏
四
精细的人性化服务
日常时段，伊藤洋华堂人流如织
地块分析| 区域住宅构成
区域内住宅人群不完全统计近30000户，按统计局数据，每户2.61人计算，共约8万人
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
太平小学
43中学
西川中学 武侯区人民医院
武侯实验小学
地块分析| 项目四至
• 临逸都路面紧邻伊藤洋华 堂，以后成熟的商业氛围， 且出入口交通组织便捷， 本案商业主入口建议设置 在此；
• 临二环路面展示性最高， 但交通通透度低，建议将 该面打造为本案的形象展 示面；
• 临武侯大道面展示性较高、 出入