成都商业项目前期定位方案并茂

用地面积 （㎡）
12336.46
容积率 5
建筑面积 （㎡）
建筑密度
基地面积 （㎡)
61682.28 ≤48% 5921.5
限高 （米）
60
地块分析| 项目路网
四通八达的交通路网，增强区域辐射力，对住宅及商业均是一大利好。
地块分析| 区域商业构成
商圈现状：底商餐饮为主，集合式商业多业态为重。 由于老式建筑的原因，商圈多为底商，分布广，档次较低，主营配套零售与餐饮。
本次回报方案主要对商业部分进行研判，商业净用地面积为：12336.46㎡ 本地块北向临二环路具有较高的展示性和交通通达性，对于商业的打造建筑形态要求较高； 商业5.0容积率，48%建筑密度，60米限高，对于商业产品规划和经济价值预测要求更高；
商业规划指标：
净用地面积：12336.46㎡（约18.5亩） 容积率：5.0 建筑密度：≤48% 航空限高：60米
2.6KM
双楠
2.3KM
外 双 楠
地块分析| 区域竞争关系
租金 2055-2225 2800-3500 1900-2300 2500-5500 1400-2800 1800-2800 1400-2200 1600-2400 2800-4000 2500-3600 2000-3000 2500-3600 2100-3400 1100-4300 2300-4000 1800-3000 2200-10000 1800-2800 2800-3600 2600-4000 1800-3000 2100-3600 2200-3800 2000-4000
一
区域精品业态相对缺失
二
居民消费力成熟
三
区域商业中心匮乏
四
精细的人性化服务
日常时段，伊藤洋华堂人流如织
地块分析| 区域住宅构成
区域内住宅人群不完全统计近30000户，按统计局数据，每户2.61人计算，共约8万人
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
未来区域竞争中 在核心商圈有金科双楠天地与
双楠悦天地两个项目； 在次级商圈中主要为金楠天街、
大悦城、优品道三个项目；距 离本案均在2.5公里左右，竞 争性相对较低。 已开业项目主要以零售为主， 而本案区域同样以零售为主， 餐饮空间较大。
晋阳 商圈
零售 餐饮 休闲娱乐
光华村街 商圈
2.2KM
商业氛围： ★ ★ ★ ★ ★ 展示性： ★ ★ ★ 交通组织： ★ ★ ★ ★
逸都路
商业氛围： ★ ★ 展示性： ★ ★ 交通组织： ★
二环路
商业氛围： ★ ★ 展示性： ★ ★ ★ ★ ★ 交通组织： ★ ★
武侯大道
商业氛围： ★ ★ 展示性： ★ ★ ★ ★ 交通组织： ★ ★ ★
地块分析| 区域竞争关系
项目名称 武侯名园
锦宏阁 蜀汉公寓 天亿大厦 武侯花园 香月楠岸 百花公寓 太平盛世 金地花园 置信花园
园丁园 森世阳光
竹园 双楠名城 金色家园 双楠美邻 鹭岛国际
丽百居 置信逸都 溢阳绿城 龙锦花园 绿城花园 丽景华庭
爱丁堡
总户数 1500 780 380 268 600 630 140 696 693 220 409 1100 360 830 740 144 2771 104 220 594 100 193 1642 126
太平小学
43中学
西川中学 武侯区人民医院
武侯实百度文库小学
地块分析| 项目四至
• 临逸都路面紧邻伊藤洋华 堂，以后成熟的商业氛围， 且出入口交通组织便捷， 本案商业主入口建议设置 在此；
• 临二环路面展示性最高， 但交通通透度低，建议将 该面打造为本案的形象展 示面；
• 临武侯大道面展示性较高、 出入口交通组织较便捷， 建议将该面设置为本案次 入口；
卫雅苑
健康大厦 成都体育学院附属医院
蜀汉公寓 高升桥小游园
棕北中学西区 森世阳光
园丁园
金色家园
竹园
好家园
花样年华 蜀汉街社区
四川省交通厅公路局成都医院 武侯名园
丽百居 聚园
双楠名城
碧云天
成都医学院附属不孕不育医院
锦宏阁 长城金融大厦
西南民族大学
美好时光
华通大厦
武侯国际
银泰香樟林 宏景园
楠雅阁 双楠映象
住宅信息表 物业费 1 1.5 0.8 1.5 0.6 1.8 1.5 0.8 1.5 1.8 1.1 1.8 1.5 1.2 2 1 2.8 0.5 1.8 0.8 1.8 0.7 1.5 1.2
售价 9707 8705 8701 6498 7100 9785 8352 8666 8536 9771 9037 9500 8000 8200 10500 9100 14700 8000 10000 10500 7575 7996 9000 8450
红馆
橙堡
太平盛世 成都市太平小学
地块分析| 区域学校构成
项目1公里范围内拥有6所幼儿园、 4所小学、2所中学、6大医院，复合型客群逾20万人。
川大附属小学 龙祥路小学
四川省人民医院 武侯实验小学
石室中学
第九人民医院
棕北中学
石室小学
棕北小学
成都第二人民医院
西南脑科医院
第二人民医院
红牌楼小学
成都双楠医院
消费逻辑 & 统一营销 & 商业资源
XX地块-商业营销定位报告
第一章
市场分析
规划发展
商业定位
营销策略
PART1 地块分析
地块分析 | 区域界定
本案
本案双楠地块 位于武侯区逸都路二环路交汇处， 是成都传统商圈， 是武侯区重要商圈之一。
地块分析| 用地指标
地块总净用地面积61682.28㎡，其中住宅用地与商业用地比值为8：2；
伊 藤
人人乐
双楠 天都
红牌楼
广场
中
二
环
环
路
路
地块分析| 区域商业构成
商圈现状：商圈内“伊藤”是绝对的领头羊，周边有人人乐、苏宁共同支撑。
地块分析| 区域商业构成
伊藤双楠店为中国“单店之王”，该位置成为双楠商圈核心，是区域消费人气的保障，对本案 消费人群定位有绝对的参考意义！
单店之王的四大支撑！！
中海大厦
丽景华庭 绿城花园
龙华阳光 爱丁堡
大华情融苑
溢阳绿城
龙锦花园
置信逸都花园
康骨医院 康河俪景
金地花园 森桦苑
每日大厦
桑瑞大厦 百花公寓
百花小区
财富双楠写字楼 武侯区教师公寓
百花新居 香月楠岸
成都体育学院 成都武侯祠博物馆
花间兰庭
双楠美邻 本
鹭岛国际社区 龙爪社区
案
置信花园 成都石室双楠实验学校小学部