2015年下半年云南省房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析试题
2015年下半年云南省房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、马克思(1818—1883年)的地租理论是在批判和继承前人，特别是__的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。
A．威廉·配第B．亚当·斯密C．大卫·李嘉图D．马尔萨斯2、供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响的政策。
A：总供给B：总需求C：总保障D：总内需E：执行层的组织协调3、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到__元才有足够的偿还能力。
A．9876.35B．9564.72C．9421.67D．9375.814、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价__。
A．逐渐降低B．逐渐升高C．可视为基本不变D．为零5、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。
这是房地产投资的特性。
A：区位选择异常重要B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C：需要适时更新改造投资D：存在效益外溢和转移E：借款合同6、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。
A．1067元/m2B．1070元/m2C．1084元/m2D．1141元/m27、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。
A：3B：5C：7D：15E：房地产估价机构必须加盖公章8、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为（）万元。
A．245B．275C．315D．3459、房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的，可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面合同，商品房预售人应当在签约之日起__天内到管理部门办理登记备案手续。
A．20B．90C．30D．6010、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。
A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见11、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。
A．2000B．400C．4000D．1000012、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以__为准。
A．登记记载的内容B．抵押合同为准C．公证书内容D．重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记13、按照规定，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调14、指标属短期偿债能力指标。
A：流动比率B：速动比率C：利息备付率D：资产负债率E：借款合同15、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是。
A：担保是个人贷款担保方式的一种补充B：住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保C：住房置业担保实行保证方式和反担保方式D：住房置业担保机构不承担连带责任E：执行层的组织协调16、选择目标市场，通常要基于对__进行评价的基础上。
A．单一市场B．重要市场C．细分市场D．主要市场17、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡，若报酬率为8％，折现率为10％。
则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。
A：9616.83B：10161.05C：12021.04D：12800E：工业用地的监测点评估价格18、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。
A：上升到下降B：下降到上升C：高于合理空置率到低于合理空置率D：低于合理空置率到高于合理空置率E：借款合同19、投资者所要求的最低利率是__。
A．基础利率B．存款利率C．贷款利率D．同业拆借利率20、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。
A．94.12B．92.14C．91.24D．93.2521、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。
则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。
A．2938B．2982C．3329D．337922、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。
A：下降B：上升C：不变D：不能确定E：借款合同23、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售费用和销售税费D．开发成本和管理费用24、通过转让方式取得土地使用权的土地，其使用年限__该块土地的出让年限。
A．等于B．低于C．高于25、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1504B．1404C．1304D．1204二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。
A．6B．6.9D．92、住房公积金的提取和使用原则不包括__的原则。
A．定向使用B．安全运作C．严格时限D．按时使用3、停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在__之间。
A．4～5B．5～6C．6～7D．7～84、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是。
A：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人B：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人C：土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税D：拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳E：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税5、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。
假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为（）元/m2。
A．2667B．2670C．3000D．26606、住房公积金管理的基本原则不包括__。
A．住房公积金管理中心动作B．银行专户C．低存低贷D．财政监督7、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有。
A：未来预期收益变化B：获得金融机构融资的难易程度C：政府税收政策的影响D：土地供给的变化E：原用于其他方面资金的介入8、盈利能力分析指标主要包括等。
A：存货周转天数B：资产报酬率C：股东权益报酬率D：销售毛利率E：销售净利率9、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修A：屋面防水工程为3年B：装修工程为1年C：给排水管道为2年D：供冷系统为2个供冷期E：设备安装为2年10、假设开发法是以__原理为理论依据的。
A．收益递增原理B．均衡原C．预期原D．未来趋势原理11、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括__。
A．措施费B．规费C．利润D．企业管理费E．税金12、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。
A：中华人民共和国物权法B：中华人民共和国城市房地产管理法C：城市房地产开发经营管理条例D：房地产估价规范E：城市房屋拆迁估价指导意见13、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格B．使用政府公布的房地产交易指导价格C．使用近一年内房地产的平均成交价格D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值14、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。
A．第一阶段初期B．第二阶段C．第一阶段后期D．第三阶段E．第四阶段15、房地产贷款担保的形式有。
A：保证B：保险C：质押D：抵押E：信用16、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。
A．居委会B．房管局C．房地产开发商D．土地管理部门17、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。
A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策18、业主大会议事规则由__制定并修改。
A．业主大会B．业主委员会C．政府物业管理部门D．业主和物业管理企业共同19、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。
A：经市(县)人民政府批准B：经委托人书面同意C：经房地产行政主管部门批准D：经省(自治区、直辖市)人民政府批准E：执行层的组织协调20、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押21、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是__。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指确定房地产项目在销售收入和成本之间达到盈亏平衡的销售数量和销售价格。
通过进行盈亏平衡点分析，可以匡助项目方了解项目的风险和收益，并制定相应的销售策略。
1. 盈亏平衡点的定义盈亏平衡点是指项目销售收入与成本相等的销售数量和销售价格。
在盈亏平衡点上，项目的总收入等于总成本，即没有盈利也没有亏损。
2. 盈亏平衡点的计算盈亏平衡点的计算需要考虑项目的固定成本、可变成本和销售价格。
固定成本是指与项目运营相关的不随销售数量变化而变化的成本，如房地产开辟的基础设施建设费用、人工成本等。
可变成本是指随销售数量变化而变化的成本，如材料成本、销售费用等。
盈亏平衡点的计算公式为：盈亏平衡点销售数量 = 固定成本 / (销售价格 - 可变成本)通过计算得到的盈亏平衡点销售数量可以匡助项目方确定项目的销售目标和定价策略。
3. 盈亏平衡点分析的意义盈亏平衡点分析对房地产项目的经营决策具有重要意义。
通过盈亏平衡点分析，项目方可以评估项目的风险和收益，并制定相应的销售策略。
如果项目的销售数量低于盈亏平衡点销售数量，说明项目处于亏损状态，需要采取措施增加销售数量或者调整销售价格以提高盈利能力。
如果项目的销售数量高于盈亏平衡点销售数量，说明项目处于盈利状态，可以考虑调整销售策略以进一步提高盈利能力。
二、房地产项目敏感性分析房地产项目敏感性分析是指通过对关键变量进行变动分析，评估这些变动对项目盈利能力的影响程度。
通过进行敏感性分析，可以匡助项目方了解项目的风险和收益敏感性，并制定相应的风险管理策略。
1. 敏感性分析的变量选择敏感性分析需要选择与项目盈利能力密切相关的关键变量进行分析。
常见的关键变量包括销售价格、销售数量、成本、利率等。
选择合适的关键变量进行分析可以更准确地评估项目的风险和收益敏感性。
2. 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法进行，常见的方法包括敏感性表、敏感性图和敏感性系数等。
2015年下半年云南省房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容考试试卷
2015年下半年云南省房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。
A：区域规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：国土规划E：执行层的组织协调2、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。
A：法律上的许可性B：要求上的准确性C：经济上的可行性D：技术上的可行性E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有__是不正确的。
A．供给非同质性B．需求多样性C．竞争充分性D．交易复杂性4、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间內未作出书面答复的，。
A：视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更B：视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更C：视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更D：视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更E：执行层的组织协调5、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为。
A：独立产权B：单独产权C：共有产权D：双方产权E：执行层的组织协调6、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的__。
A．差别化B．同质化C．多样化D．独特性7、吸纳量是指报告期内销售房屋和__的数量组合。
A．建设房屋B．维修房屋C．出租房屋D．维护房屋8、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在__。
A．资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力B．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少C．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多D．资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要9、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。
2015年下半年云南省房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考试题
2015年下半年云南省房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
A：国务院B：国务院建设主管部门C：直辖市人民政府房地产主管部门D：省、自治区人民政府建设主管部门E：执行层的组织协调2、房地产投资信托的风险不包括__。
A．经营风险B．市场风险C．利率风险D．操作风险3、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。
按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。
A：1％B：1．5％C：2％D：2．5％E：工业用地的监测点评估价格4、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。
A．1843.86B．1847.55C．2279.87D．2291.275、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）临街宽度。
A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．混合深度价格修正率6、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地的监测点评估价格7、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。
A：销售收入B：转让收入C：租金收入D：利息收入E：借款合同8、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是__。
A．房地产测绘图一般比例尺很大B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D．房地产测绘的复测周期一般为1年9、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析试题
新疆2015年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、我国《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行贷款余额与存款余额的比例不得超过。
A：8％B：10％C：25％D：75％E ：执行层的组织协调2、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。
A. 下降B•上升C. 不变D. 不能确定3、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。
①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积A. ①②③④⑤B•①②④⑤C•①③④⑤D .①②③⑤4、下列关于税收违章处理，表述错误的是。
A:违章处理是对纳税人违反税法行为的处置B:纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情況C:紛税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为D:抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为E:执行层的组织协调5、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
A:居住B:自住C:生活D:营利E :执行层的组织协调6、某宗房地产的收益年限为40 年，预测未来3 年的净收益分别为17、18、19 万元，从第 4 年起，每年的净收益将稳定在20 万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。
A：195 万元B：210 万元C：213 万元D：217 万元E ：工业用地的监测点评估价格7、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20 万元的贷款利息和行政事业性收费。
盈亏平衡分析
5.4.1盈亏平衡分析
二、线性盈亏平衡分析 （一）假设条件 1.房地产产品的总销售收入和生产变动成本与房地产 开发面积成线性关系。 2.房地产产品的投资开发量和销售量相等。 3.房地产产品的固定成本在开发和租售期内保持不变。 4.销售收入随开发面积的变化而变化，但平均单位售 价为常数。 5.计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。
Q
CF P CX t
5.4.1盈亏平衡分析
二、线性盈亏平衡分析 （三）图解法 当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域； 当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。
5.4.1盈亏平衡分析
5.4.1盈亏平衡分析
三、房地产项目的盈亏平衡分析 ㈢ 最高土地取得价格 最高土地取得价格是指开发项目销售额和其它费用不 变的条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最 高土地取得价格。土地取得价格超过这一价格时，开 发项目将无法获得足够的收益。最高土地取得价格高 出实际估测土地取得价格之间的数额越大，开发项目 承受土地取得价格风险的能力越强。 ㈣ 最高工程费用 最高工程费用是指在预定销售额下，要满足预期的开 发项目收益要求，所能承受的最高工程费用。最高工 程费用高出预测可能的工程费用之间的数额越大，说 明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。
5.4.1 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析也称量本利分析、盈亏临界分析和收支平衡分析， 它是通过分析房地产投资项目在一定时期内的开发数量（销售数 量）、成本、税金、利润等因素之间的变化关系，找出生产规模 或销售规模的盈亏平衡点，判断房地产投资项目对不确定性因素 的承受能力。 一、基本思路 盈亏平衡点是指项目既不盈利也不亏本状态下的规模，也称保本 点。求取盈亏平衡点是盈亏平衡分析的目标。盈亏平衡点是房地 产投资项目盈利和亏损的分界点，在这一点上，项目的收入等于 支出，净收入等于零。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏 平衡点。 需合理区分房地产投资项目的固定成本和变动成本。 固定成本：建筑机械费用、固定资产折旧、公司管理人员工资等。 变动成本： 建筑安装工程费、勘察设计费等 利润=销售收入-销售税金-总成本 盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。
2015年下半年湖北省房地产估价师《经营与管理》：盈亏平衡分析的概念考试题
2015年下半年湖北省房地产估价师《经营与管理》：盈亏平衡分析的概念考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗土地面积10 000 ㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1 500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20％，销售价格为3 000 元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。
A：10 000B：120 00C：180 000D：15 000E：借款合同2、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时__万元。
A．13.2B．15.9C．19.5D．20.43、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。
A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B．廉租住房免征房产税C．廉租住房的供应以实物配租为主D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%4、全称为随机抽样调查。
A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调5、当前，二级房地产估价机构资质中，有__名以上专职注册房地产估价师。
A．3B．5C．8D．156、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。
A：98C：108D：116E：工业用地的监测点评估价格7、在城市规划中，地下建筑面积通常不计。
A：建筑规模B：建筑高度C：建筑密度D：容积率E：工业用地的监测点评估价格8、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经__讨论决定。
A．征收人B．被征收人C．房屋征收部门办公会议D．政府常务会议9、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
2015年云南省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场调查与分析试题
2015年云南省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场调查与分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。
A：货币支付B：价值C：现象D：本质E：工业用地的监测点评估价格2、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。
A：类似房地产的客观B：类似房地产的实际C：类似房地产的最高D：类似房地产的最低E：工业用地的监测点评估价格3、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。
A：B：C：a×nD：∞E：工业用地的监测点评估价格4、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。
A．6.0B．6.9C．8.8D．9.05、住房公积金的结息日是__。
A．5月31日B．6月1日C．6月30日D．7月1日6、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。
A．空置量B．空置率C．空置水平D．空置面积7、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。
A：3868.92B：4000.00C：4072.54D：4286.89E：工业用地的监测点评估价格8、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为．A：8 485元／㎡B：8 820元／㎡C：8 500元／㎡D：8 584元／㎡E：工业用地的监测点评估价格9、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是。
云南省2015年下半年房地产估价师《经营与管理》：住房抵押支持证券考试题
云南省2015年下半年房地产估价师《经营与管理》：住房抵押支持证券考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。
理论上应补地价__。
A．78万元B．882万元C．1210万元D．1272万元2、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元／㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为元／㎡。
A：3000B：3277C：3295D：3599E：工业用地的监测点评估价格3、通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以作为取得建设用地使用权所支付的金额。
A：使用土地期间投入的基础设施费B：使用土地期间投入的公共配套设施费C：转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D：取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用E：执行层的组织协调4、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和__。
A．前期费用B．房屋开发费C．财务费用D．办公费5、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。
A．10000B．12000C．180000D．150006、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。
A：估价主体资格需依法取得B：估价对象状况需依法判定C：估价对象收益需依法确定D：估价方法需依法选用E：工业用地的监测点评估价格7、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元．按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指通过对项目的成本和收入进行综合评估，确定项目在何种情况下能够达到盈亏平衡的状态。
这一分析对于项目的投资者和开辟商来说至关重要，可以匡助他们了解项目的风险和回报，并作出相应的决策。
1. 成本分析在进行盈亏平衡点分析前，首先需要对项目的成本进行详细的分析。
成本分析包括土地购置成本、开辟建设成本、销售和营销成本等。
土地购置成本可以通过市场调研和评估来确定，开辟建设成本包括设计、施工、材料等方面的费用，销售和营销成本包括广告宣传、销售人员薪酬等。
2. 收入分析收入分析是指对项目的销售收入进行评估。
这包括销售价格、销售周期、销售量等因素的考虑。
销售价格可以通过市场调研和竞争对手的定价来确定，销售周期可以通过类似项目的历史数据和市场需求预测来估计，销售量可以通过市场调研和销售预测模型来计算。
3. 盈亏平衡点计算在完成成本和收入的分析后，可以进行盈亏平衡点的计算。
盈亏平衡点是指项目的收入和成本相等的状态，即项目不盈不亏的状态。
盈亏平衡点的计算可以通过以下公式进行：盈亏平衡点 = 固定成本 / (1 - 变动成本比例)其中，固定成本是指项目的固定费用，包括土地购置费用、建设费用等，变动成本比例是指项目的变动成本占总成本的比例。
4. 盈亏平衡点分析通过盈亏平衡点的计算，可以得出项目在何种情况下能够达到盈亏平衡。
如果项目的销售收入高于盈亏平衡点，即销售收入超过了成本，项目将实现盈利；如果项目的销售收入低于盈亏平衡点，即销售收入不足以覆盖成本，项目将亏损。
通过盈亏平衡点分析，投资者和开辟商可以对项目的风险和回报有一个清晰的认识，从而做出相应的决策。
二、项目敏感性分析项目敏感性分析是指通过对项目的关键因素进行变动和摹拟，评估项目的风险和回报的变化情况。
这一分析可以匡助投资者和开辟商了解项目在不同情况下的表现，并制定相应的应对策略。
2015年下半年云南省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场调查与分析试题
2015年下半年云南省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场调查与分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、单位活期存款每季末月日为结息日。
A：20B：25C：28D：30E：执行层的组织协调2、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元／㎡。
A：5377.78B：6277.78C：6722.22D：7847.22E：借款合同3、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。
A：8571B：10000C：13393D：15625E：工业用地的监测点评估价格4、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。
A：三年以上六年以下B：二年以上五年以下C：三年以上七年以下D：五年以上十年以下E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列关于工程建设定额计价法，表述不正确的是。
A：工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法B：其基本特征是“价格=定额+费用文件规定”，并作为法定性依据强制执行C：工程建设定额计价法是依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价D：工程建设定额计价法相对于工程量清单计价方法是一种新的计价模式E：执行层的组织协调6、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68%，则该笔贷款每年计息__次。