预告登记制度相关问题探讨
预告登记制度现状
预告登记制度现状介绍预告登记制度是指在不动产权利发生变动前，可以向房地产登记机构提出登记预告的制度。
该制度旨在保护买卖双方的权益，在房屋交易过程中起到重要作用。
本文将深入探讨预告登记制度的现状，包括其概念、功能、实施情况以及存在的问题和改进方向等。
预告登记制度的概念预告登记制度是指在不动产转移、设立抵押等权利行为发生前，通过登记预告，通知第三人，保护买卖双方的利益。
通过预告登记，他人在办理相关登记时会收到提前通知，从而避免权益的受损。
预告登记制度的功能预告登记制度具有以下功能：1.保护买卖双方权益。
买卖双方在房屋交易前，可以通过预告登记确保自身的权益不受损失。
预告登记的存在通知了第三人，使其在办理相关登记时予以重视，避免与买卖双方权益相冲突。
2.提高交易安全性。
预告登记制度的实施，将房屋交易过程纳入登记机构的监管范围，从而确保交易的合法性和真实性。
3.优化不动产登记流程。
通过预告登记制度，可以提前通知相关人员，减少交易过程中的不确定性和纠纷，使不动产登记流程更加高效、便捷。
预告登记制度的实施情况当前，预告登记制度在许多国家和地区得到了广泛应用，并取得了显著成效。
国外实践在国外，许多国家已经建立了健全的预告登记制度。
例如，英国的土地注册处可以提供不动产权益的预告登记服务，确保权益的顺利转移。
澳大利亚的不动产登记机构也开展了预告登记制度，以确保房屋买卖双方的权益。
中国实践在中国，预告登记制度也已经在许多地区得到了实施。
例如，北京市就建立了房地产交易预告登记制度，允许房屋交易前进行登记预告，保护买卖双方的权益。
上海市也在不动产登记系统中引入了预告登记，提高了交易的安全性和效率。
存在的问题和改进方向虽然预告登记制度在实践中发挥了重要作用，但仍然存在一些问题需要解决，并且有待进一步完善。
问题1.信息传递渠道不畅。
预告登记需要提前通知相关人员，但信息传递渠道并不完善，导致预告登记的效果受到限制。
2.预告登记范围有限。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善第一篇：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善摘要随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。
不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。
然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。
文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。
关键词：不动产登记；预告登记；物权法Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but thereare still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law一、绪论不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。
商品房预售中抵押预告登记中存在的问题及解决方法
商品房预售中抵押预告登记是房地产交易中的一个重要环节，它是指在商品房预售合同签订前，出卖人为了融资或其他目的，将预售房屋抵押给银行或其他金融机构，并向国土资源行政主管部门申请预告登记的一种登记行为。
抵押预告登记的存在，对于购房者、房地产开发商和金融机构都具有重要意义。
然而，在实际操作中，商品房预售中抵押预告登记也存在一些问题，如何解决这些问题成为当前需要深入探讨的课题。
一、商品房预售中抵押预告登记存在的问题1. 抵押预告登记信息不透明在现实中，许多商品房预售项目抵押预告登记的相关信息并不透明，购房者往往很难了解到房屋是否存在抵押预告登记，以及抵押预告登记的具体情况。
这给购房者带来了一定的风险，也影响了购房者的购房决策。
2. 抵押预告登记与购房者利益的冲突有些房地产开发商在商品房预售过程中存在利用抵押预告登记获取不良资金的情况，这种行为不仅违反了商品房预售的相关规定，也损害了购房者的利益。
购房者在遇到房屋抵押预告登记问题时，往往难以维护自己的合法权益。
3. 抵押预告登记对房地产市场的影响过多的抵押预告登记可能会造成房地产市场的不正常波动，一方面会影响购房者的购房信心，另一方面也会对房地产市场的健康发展产生不利影响。
二、解决商品房预售中抵押预告登记存在的问题的方法1. 完善信息公开制度国土资源行政主管部门应当建立健全商品房抵押预告登记信息公开制度，将抵押预告登记的相关信息如抵押金额、抵押期限等向社会公开，以保障购房者的知情权。
2. 加强监管力度对于存在违规行为的房地产开发商和金融机构，国土资源行政主管部门应当加强监管力度，确保商品房预售过程中的抵押预告登记行为合法合规。
对于违反规定的行为，要依法严肃处理，增加违规成本。
3. 增加法律法规的约束力相关部门应当完善相关法律法规，明确商品房预售中抵押预告登记的规范和程序。
对于违规行为，要依法给予严厉惩处。
4. 强化购房者权益保护要建立健全购房者权益保护机制，对于存在抵押预告登记问题的商品房，购房者应当拥有维权的渠道和权利。
预告登记制度的完善
预告登记制度的完善预告登记制度的完善不动产预告登记对应于本登记，是为补充不动产登记的公信力的缺陷而设立的一种制度。
所谓不动产预告登记，是指当事人签订房屋买卖协议或者不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
笔者在本文对不动产预告登记制度相关问题进展简单的探讨和分析。
一、预告登记的法律地位以及适用范围（一）关于预告登记的立法现状在《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进展不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
在我国，不动产物权的公示方法为登记，而预告登记的目的在于保障债权的实现，通过预告登记使一项旨在引起不动产物权变动的债权请求权获得某些物权的效力，进而使该债权获得保全。
也就是说，预告登记的一个主要功能就是保障不动产交易平安，确保债权的实现。
（二）预告登记的适用范围所谓预告登记的适用范围是指与高高登记制度在何种情形下适用的问题，根据我国现行物权法的规定，预告登记的范围应包括房屋或者其他不动产物权的交易，在这里表达的是物权法定原那么，即物权的种类法定，质言之在交易的过程中适用预告登记的物权种类法定。
对于适用预告登记的情形我国立法上“采用了列举加一般条框并用的方式。
” ① 在预告登记的适用上，实际只是包括两种情形的请求权：一种是以不动产物权的取得变更丧失为内容的请求权，一种是为附有起始期、停顿条件或其他可于将来确定有关不动产物权变动的请求权。
在我国的实践中，为了防止“一物二卖”甚至“一物多卖”的现象，物权法的预告登记制度确保了交易平安，保障了所有权的实现。
当然，根据《物权法》的规定，不动产物权的变更不仅仅只是所有权的取得、变更、消灭，还包括设定他物权以及他物权的变动，所以，我国当前的预告登记的适用范围应该包括以下几个方面：（1）不动产物权的所有权额取得、变更和消灭的请求权；（2）用益物权的设定、移转、变更和消灭的请求权，如国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购置权等；（4）附条件或者附期限的不动产物权请求权。
不动产预告登记制度完善研究
我国不动产预告登记制度完善研究我国不动产预告登记制度是房地产领域的一个重要制度，其主要目的是保护买房人利益。
这一制度在不断完善的过程中，未来有望为更多房地产交易提供更好的保障。
案例一：杭州不动产预告登记中心受到广泛关注杭州不动产预告登记中心是全国首家不动产预告登记机构，其设立在2015年引起了广泛的关注。
该中心可以为购买房地产的消费者提供更好的保护和服务，特别是对于那些被房地产商欺骗的消费者来说，这一制度将成为他们的最后保障。
案例二：福州房地产交易解决历史问题福州市2013年开始实行不动产预告登记制度，截至2018年，福州共完成了7.2万宗不动产预告登记，且被登记宗地未抵押、未查封、未冻结等情况占比超过90%。
这表明该制度可以有效解决历史遗留问题，为房地产交易提供了更好的保障。
案例三：广州不动产预告登记避免合同矛盾广州市房地产交易市场在实行不动产预告登记制度后，房屋交易的效率得到了明显提高，交易不仅更加公开透明，而且交易合同矛盾风险也被大大减少。
这也为房地产交易市场的健康发展提供了有力的保障。
以上三个案例都体现出我国不动产预告登记制度在建设“笔法上的城市、银行、人民”方面的巨大潜力，并将为更多的经济建设和社会发展提供更加广阔的空间。
在不断开展探究和提升中，我国不动产预告登记制度将继续推动中国房地产市场的进一步健康发展。
尽管我国不动产预告登记制度已经取得了一定的成就，但仍需加强完善和改进。
当前，仍然存在一些问题和难点，如登记程序繁琐、数据信息不全面、相关机构配套不完善等。
为了进一步提升不动产预告登记制度的实效性和可操作性，需要加强各项配套政策和制度建设。
首先，需要进一步完善相关制度规章等辅助性文件，并与之前的房地产管理体制改革相衔接，充分发挥市场调节和政府管控的双重功能，有效维护公众权益和市场秩序。
其次，建立完善不动产登记中心的信息系统平台，优化注册运作模式。
此举可以帮助消费者方便快捷地查询房产数据、登记不动产等事项，同时也可以更好地服务于房地产的供应链和整个市场生态，减少房地产的交易成本和时间消耗。
预告登记适用之相关问题探讨
权、 采矿权） 的设定 、 移转 、 变更或消灭请求权时 ； 上
述请求权为附始期、 附停止条件或其他可于将来确 定 者时 ， 同。 日本 法上 的 “ 亦 ” 假登 记 ” 范 围 与前 面 之
提及 的几个 国家或 地 区的预 告登记 范 围大 为不 同的
是， 其不仅包括针对债权请求权的登记 ， 还包括保全 物权 的登 记 ， 为 日本 法 上 物 权 之 变 动 采 “ 此 意思 主
２ 欲保全前款所载权利 （ ． 这些权利包括 ： 所有权 、 地 上权 、 佃权 、 永 地役 权 、 取特 权 、 权 、 押权 、 租 先 质 抵 承
动产物权的债权请求权… ， 由此 ， 预告登 记制度适 用的范围即其所保全的“ 请求权” 的范围。 《 德国民法典》 ８３条第 １ 第 ８ 款规定 ： 为保全 “ 给予或者废止土地权利的请求权 ， 或保全给予或废 止对土地上所设定的权利 的请求权 ， 或者保 全变更 此种 权利 的 内容 或 顺位 的请 求 权 ， 以在土 地 登 记 可 簿册 中进行预告登记 。为保全将来 的或附条件的请 求 权 ， 准许 进 人 预 告 登 记 。 我 国台 湾 地 区 “ 地 也 ” 土
河南省政法管理干部 学总第 １４期 ） １
预告登记适 用之相关 问题探讨
李 艳
（ 山东财 政学 院 政法 学 院 ， 山东 济 南 ２０ １ ） ５０４
摘 要 ： 告登 记制度 价值 的 实现很 大程度 上取 决 于其适 用 范 围的广泛 性 ， 统物 权 立法对预 告 登记 范 预 传
之预告登记范 围大致 相 同。《 士 民法典》 ９９ 瑞 第 ５
收 稿 日期 ：０ ８—０ ２０ ９—１ ６
作者简 介： 李艳 （９ ４ １６ 一
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记是指当事人在未将不动产权利转移或设定抵押等法律行为实现前，以登记名义向不动产登记机构登记该项法律行为并公示于不动产登记簿上的一种登记方式。
该制度可以有效地预防欺诈、侵权和财产风险，保护当事人的合法权益，促进不动产交易的顺利进行。
但是，在实践中，我国不动产预告登记制度存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
一、不足之处1. 登记流程繁琐，效率低下。
不动产预告登记需要提交大量的材料，并经过多次复查和审批才能完成，整个登记流程较为繁琐，时间成本较高，严重影响了当事人的合法权益。
2. 信息公示方式单一。
不动产预告登记在不动产登记簿上进行公示，但是这种方式存在信息公示不及时、不准确的问题，容易导致不动产权利的侵害和损失。
3. 对登记机构的监管不力。
一些不动产登记机构的工作人员存在违法违规行为，比如虚开预告登记证明，私自修改不动产登记簿等行为，但是对这些行为的处罚力度不够，监管不力。
二、完善对策1. 优化登记流程，提高效率。
针对登记流程繁琐、效率低下的问题，可以加强政府部门之间的信息共享，实行一网通办，建立一体化的不动产登记服务平台，提高登记效率。
2. 创新信息公示方式，提高透明度。
可以借鉴国外的经验，采用不动产信息中介机构作为公示平台，将不动产预告登记信息实时地公布于该平台上，提高信息公示的准确性和即时性。
3. 强化监管力度，净化工作环境。
加强对不动产登记机构的监管，加强对工作人员的教育和培训，建立健全的内部监督和惩治机制，使得登记机构不得参与不正当的行为。
4. 完善保障措施，保护当事人利益。
加大对不动产预告登记的监管力度，建立健全的赔偿机制，对于因不动产预告登记错误导致的损失进行赔偿，保障当事人的合法权益，提高预警机制，在第一时间发现风险并采取措施。
综上所述，我国的不动产预告登记制度在实践中存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
只有通过不断地完善和提高该制度的监管机制和服务机制，才能更好地保障当事人的权利和利益，促进不动产交易的安全和健康发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
预告登记制度相关问题探讨摘要《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式颁布实施。
其中一大亮点，就是以民事基本法的形式首次确立了预告登记制度。
预告登记制度打破了债权法理论与物权法理论之间泾渭分明的界限，具有保全预告登记权利人的物权变动的价值。
本文将围绕着预告登记制度的概念、建立、法律性质、适用范围以及完善发展等问题展开探讨，以期对构建我国完善的预告登记制度有所裨益。
关键词预告登记法律性质不动产登记作者简介：李阳，首都经济贸易大学法学院2010级民商法学专业硕士研究生。
中图分类号：d923.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）01-031-02预告登记制度是我国物权法确立的一项重要制度，也是不动产登记众多种类中必不可少的一项法律制度。
预告登记制度的创设具有保全预告登记权利人的物权变动的价值，它对于保障交易的安全实现、平衡不动产物权变动中多方当事人的利益、促使当事人自觉遵守诚实守信的原则具有重大的现实意义。
同时，建立预告登记制度，符合法律关于保护弱者的价值取向，是法律追求公平与正义的结果的体现。
然而，我国《物权法》等法律法规关于预告登记制度的相关规定较为原则，在许多方面如法律性质、适用范围等存在争议，可据操作性也不完整，这些都导致了预告登记制度的功能无法得到充分发挥。
因此，有必要对预告登记制度的相关问题做出进一步的探讨和阐释，以期对构建我国完善的预告登记制度有所裨益。
一、预告登记制度的概述预告登记制度始于早期普鲁士法所规定的异议登记，之后为德国民法所继承。
《德国民法典》对此进行改造，确立起包含“异议登记”和“预告登记”在内的“预备登记制度”。
预告登记制度自其形成以来，为许多国家和地区的民事立法所采用，例如瑞典的民法典、日本的不动产登记法，逐渐发展成为不动产登记制度中一项不可或缺的组成部分。
我国在《物权法》颁布之前，只有部分地方性法规中对预告登记制度做出了一些规定，如2001年出台的《南京市城镇房屋权属登记条例》、2005年出台的《天津市房屋权属登记条例》等等。
这些地方立法虽然都仅限于某个区域适用，具有一定的局限性，但其对于我国预告登记制度的最终建立做出了有益的尝试。
直到2007年10月1日《物权法》的颁布实施，才正式以民事基本法的形式确立了预告登记制度。
其中第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”2008年7月1日，建设部颁布的《房屋登记办法》正式实施，其中第67条至第73条对预告登记制度又做出了进一步的规定，有效地消除了物权法规范太过于原则的不足之处，在程序上为实现预告登记之功效提供了有力的规范基础。
预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，也就是说，权利取得人只对未来物权变动享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。
豍预告登记作为不动产登记的一种特殊类型，它所针对的是对某一项请求权的保全，而这项请求权是以未来不动产物权变动的发生为目的，它不同于本登记和异议登记。
首先，预告登记是中间性登记，不同于本登记。
预告登记并不发生物权变动的效力，它只是以保全不动产物权变动为目的的具有物权效力的法律手段。
《物权法》第二十条第二款中“自能够进行不动产登记之日起三个月内”，此处提到的“不动产登记”就是本登记，又称终局登记。
本登记能够引起物权变动，发生设立、变更或者消灭物权的效力，并且具有终局确定的效力。
二者的联系体现在：在预告登记后的一定期间内，为确定产生物权变动的效力，应该进行本登记，否则预告登记将失去效力。
其次，预告登记与异议登记也存在区别：预告登记保护的是登记权利人，为了保护权利人将来物权变动的债权请求权，而异议登记保护的是事实上的权利人，它中止了现时权利人登记所表现出来的权利推定原则，即以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力打了折扣。
二、预告登记制度的法律性质实际上，理论界一直没有停止过关于预告登记制度的讨论。
究其原因，无外乎我国《物权法》、《房屋登记办法》及《土地登记办法》等相关法律法规关于预告登记制度的规定太过于粗线条，导致了关于预告登记的体系还尚未建立起来，为实践应用的需要，理论上对它的研究还应该进一步发展。
预告登记制度一直看似游走于物权法与合同法之间，其产生的效果突破了债的相对性原则，产生了一定的物权效力。
鉴于此，关于预告登记的法律性质，学界存在着很大的争议。
目前，我国主要存在以下三种观点：（1）债权物权化说。
这一观点认为纳入预告登记的请求权，对后来可能发生的与该请求权内容相冲突的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，是债权物权化的一种具体表现。
（2）准物权说。
这一观点认为预告登记的权利是一种介于债权与物权之间的权利，或者说是一种准物权。
（3）请求权保全说。
正如王泽鉴所言：“关于其法律性质，究为一种物权，或仅为一种债权保全的手段，甚有争论。
预告登记介于债权与物权之间，兼具二者的性质，在现行法上为其定性，实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。
”豎笔者赞同上述第三种观点。
通过对这三种学说的比较，可以看出：关于预告登记的定性，第一、二种学者的观点是从预告登记后产生的效力上考虑的，而第三种是从其本身的目的、产生基础上出发的，强调了预告登记本身的制度价值。
不同的逻辑路径导致了最终认定性质的不同。
关于预告登记的法律性质，笔者认为应该从预告登记本身的制度价值，从它区别于其他登记制度的特别之处来讨论。
关于一项制度的设计，如何确定其产生的效力都是服务于其目的。
因此，请求权保全说揭示了预告登记制度的目的所在。
在当事人之间签订不动产物权协议之后，在完成本登记、发生物权变动效力之前，可能存在着一定的时间差。
在这段时间里，可能会出现债务人一物二卖（甚至是数卖）的情况。
而债权人只能基于协议请求承担违约责任，对于即成的物权变动行为，却无计可施。
因此，在物权变动完成之前的这段时间，债权人需要担保以保障其将来实现物权。
并且，不动产一般价值较大且与人们的利益密切相关，法律也有必要通过建立一项制度为债权人增加一个保护自己权利的途径。
预告登记制度由此应运而生，其价值在于保全债权人的债权请求权，使原本没有对抗效力的债权请求权获得体现物权效力特征的对抗性，为实现债权顺利地过渡为物权提供有力的制度支撑，从而实现保障交易安全之目的。
三、预告登记制度的适用范围根据我国《物权法》的规定，预告登记制度中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。
具体从第二十条上看，就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。
从中可以看出，预告登记具有从属性，它以当事人之间签订不动产物权协议为基本前提。
预告登记制度作为保全基于债权产生的请求权的一种手段，与其从属的债权具有同一命运，受制于引起其产生的债权。
根据我国《房屋登记办法》第67条和《土地登记办法》第62条的相关规定，能够进行预告登记的不动产物权协议主要有：预购商品房协议、以预购商品房设定抵押协议、房屋所有权转让、抵押协议、土地权利设定和转让协议等。
现有的法律法规将预告登记的适用范围限定为买卖房屋和其他不动产物权，并且发生债权请求权的原因也只能限定于上述几种合同。
这无疑是消减了预告登记制度在维护交易秩序与安全上的本来价值。
关于可以进行预告登记的适用范围，笔者认为应当以预告登记的制度价值作为基本出发点来考量。
预告登记最终需要推进为本登记，因此，预告登记的范围应以能够进行本登记的合同标的物为限。
预告登记制度发挥功效的空间，在于发生不动产物权变动的现实条件欠缺或者尚未成就，当事人有办理不动产物权变动登记的困难，客观上存在了保全不动产物权协议实现的必要性。
笔者认为，在遵循我国物权变动模式的框架下，在满足上述特征的前提下，应当在请求权发生的原因、登记对象上适当扩大预告登记的适用范围，使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权，保护相关权利人的利益，以充分发挥预告登记制度的应有功能。
笔者认为可以考虑将特殊的不动产物权如优先购买权、建设用地使用权、宅基地使用权的设立及移转协议纳入预告登记制度的适用范围内，给予适用预告登记制度的足够空间。
四、结语就我国目前的情况来看，关于预告登记制度的法律法规还存在着许多不足甚至空白，而且各法律法规几乎都是“各自为战“，不能较好的配合与协调，从这个角度而言，我国的预告登记制度体系并没有完全建立起来。
我国一些地方性法规在现有预告登记制度的框架下，对这一制度进行了细化。
例如2009年5月1日起施行的《深圳市房地产登记若干规定（试行）》中的第17条规定：登记机关应当对预告登记申请进行审查，对符合下列条件的，应当予以预告登记：（1）申请人是合同当事人；（2）合同当事人有预告登记的约定；（3）申请预告登记的房地产与合同约定的房地产一致；（4）申请预告登记的房地产未被依法限制转让或者设定抵押；（5）法律、法规规定的其他条件。
该规定通过列举的方式将预告登记的条件细化为五个方面，便于社会公众了解，更具有现实可操作性，为完善我国现行预告登记制度提供了借鉴意义。
完备的登记制度对于物权来说意义重大，主要表现在两个方面：一是可以保证财产交易的有序进行；二是能够保障物权制度的生存和延续。
一部科学合理、结构严谨且具有可实施性的不动产登记法是预告登记制度不断发展和完善的基础，此外，建立与之相适应的行之有效的登记机构、登记方式以及登记程序也是必不可少的。
在实践中不断完善预告登记制度，应该更多地从其制度构建的目的、保护的利益主体上考虑，使预告登记制度的价值得以充分展现，使其在现实生活中发挥出最大的功效。
注释：豍孙宪忠.中国物权法总论（第二版）.北京：法律出版社.2009.豎王泽鉴.民法物权（通则·所有权）.北京：中国政法大学出版社.2001.参考文献：[1]吴春岐.论预告登记之设立——以解释论为视角.法学论坛.2010（3）.[2]侯国跃.论不动产预告登记——以我国《物权法》第20条为中心.河北法学.2011（2）.[3]程啸.《房屋登记办法》中的预告登记问题.中国房地产.2008（6）.[4]朱筠.论不动产预告登记制度..复旦大学硕士学位论文.2010（10）.。