四川眉山万景国际项目市场调研报告(花钱)
四川眉山万景国际项目市场调研报告(花钱)
四川眉山万景国际项目市场调研报告(花钱)可行性研究报告目录第一部分：项目概况1一、项目背景1二、宗地位置1三、宗地现状1四、项目周边配套2五、大市政配套3六、规划操纵要点3第二部分：项目股权收购及分析7一、项目股权转让方差不多情形7第三部分：市场分析8一、房地产市场总体行情8二、北京市房地产市场8(一)北京房市情形8（二）北京土地市场情形9三、区域市场调查与分析10（一）区域市场调查分析结论10（二）居住项目市场调查11（三）商业项目市场情形21（四）办公项目市场情形22四、项目初步定位24（一）物业定位24（二）目标客户定位25（三）价格定位26第四部分：规划设计分析27一、总平面设计（按照已审定的方案通知书）27（一）总平面布局27（二）绿化设计27（三）交通及停车组织27（四）人防出入口组织28（五）方案技术经济指标28二、建筑设计29（一）设计依据和基础资料29（二）设计讲明29（三）建筑装修标准31（四）要紧户型指标统计32第五部分：项目进度打算安排34一、项目猎取打算34二、项目前期时期打算34三、项目工程建设时期打算34四、项目销售时期打算34第六部分：投资收益分析35一、成本测算35二、税务分析35三、收入估算35四、经济效益分析36五、项目资金筹措36第七部分：治理资源配置38一、机构设置38二、人力资源需求38第八部分：综合分析与建议39一、优势分析39二、劣势分析39三、机会分析39四、威逼分析40五、结论和建议40第一部分：项目概况一、项目背景本项目名称为XX 村二期5#地工程，规划用途为住宅、商业、办公。
项目位于建国门外繁华的赛特商圈，长安街街上、东二环边，CBD国际商务中心为邻，紧靠第一使馆区。
2001年12月，取得《关于朝阳区规划建设住宅及配套项目意见书》，获准立项，立项主体为**集团公司。
规划意见书经续期后，在有效期内。
2003年12月，取得《审定设计方案通知书》。
峨眉山市房地产市场调究
近年，成都的旅游地产发展异常迅猛，不但旅游地产巨头华侨城、大连海昌在成都做得风生水起，中铁二局以及其他一些开发商也在逐渐加大文化旅游地产的介入力度，蓝光、置信这些本土开发商已开始涉足这一块蛋糕。
在“大旅游时代”到来之际，距离成都不远的青城山、峨眉山当然成了旅游地产的绝佳发展区域，小院青城、芙蓉青城、七里坪、峨眉象城……各具特色的项目纷纷呈现，青城山对决峨眉山的旅游地产大战拉开了帷幕。
▲青城山在环境上下功夫特点：业态丰富，风格多变，适合“5＋2”生活方式逸岭锦江、龙湖小院青城、置信芙蓉青城、上善栖……几乎所有青城山的地产项目都与旅游有或多或少的关系。
因为距离成都比较近，加上交通非常便利，青城山的旅游开发在近10年间得到了长足发展，“5＋2”式生活方式已被现代都市人认可并广为接受，许多人开始把对第二居所的向往变成了置业的行动。
青城山作为世界双遗产旅游胜地，其气韵天成的自然生态、盛夏季节足以让成都成为“空城”的旅游环境、不可复制的地理位置等为房产开发创造了得天独厚、不可替代的绝佳条件。
一批又一批旅游地产项目由此应运而生，从200多万元一套的别墅到8万元左右的酒店式公寓，从40多平方米的小户型到占地5亩的单体别墅，它们理智而冷静地各自寻找在高、中、低端三大市场中的定位。
在此之后，是置信芙蓉青城、上善栖、逸岭锦江、小院青城、青城山房等新一代的旅游地产开发产品，精装、小户型、低总价……它们的业态更加丰富，风格更加多变，完全已经跳出了以往别墅和高总价的模式，创造了新兴的旅游地产产品。
“这里的所有地产项目都利用原有的自然景观，在环境上下功夫，让项目与旅游挂钩，使人们在居住的时候体会到与城市住宅不一样的感觉和体验。
”四川明泽房地产副总经理杨军认为，青城山的旅游地产是成都旅游地产的先驱，所以发展得非常良好，产品丰富，氛围浓厚。
成都置信芙蓉青城的负责人郑雪梅也认为，青城山的旅游地产已经相当成熟，项目都与旅游相关，青城山已经迎来了大旅游时代。
眉山市房地产市场调研
?区域楼市 ：品质需求及改善型需求住宅区，多为高端品质型项目。 ?区域规模 ：多为超百亩大、中型项目。 ?区域面积： 高层80-130㎡为主力， 280㎡联排； ?区域价格： 高层均价7500元/㎡左右，联排在 12000元/㎡左右 ?区域客户： 眉山本地私营企业主，企事业单位人员为主，少量成都投资客。
?岷东供销压力： 区域目前处于初期发展阶段，开发信心不足，导 致大量土地供应多次流拍，且目前已拍土地大多等待开发；且岷东 规划以品质、低密性居住区域，土地容积率、限高要求条件较多， 预计后期开发项目改善型产品，面临竞争压力较大！
合计可推量约为： 478套 2016年6月-2017年6月消化量为： 24套
玉龙半岛 半岛龙湾
旺达铭苑 加州国际城
眉州大道片区
麓湖花园城
万霖钱丰
公园 1号
玫瑰园 19期 英伦蓝岸
锦泰未来城 锦泰金樽
鸿通东湖春天
领地花屿
凯旋公馆
板块楼市发展简析
眉州大道片区供销压力： 北部片区处于高速发展阶段，在售项目众多，库存量较大，但市场需求基数较大， 周期控制在 2年左右，但潜在未开发地块多，加之未来三年为城区主要供地区域，销售风险较高！
合计可推量约为： 1097套 2016年6月-2017年6月消化量为： 1097套
远期总推量 1年销售总量 去化周期
1097套÷1000套= 1年
林元康城
香颂城 东方银座 裴城春天
岷江大道片区
望族1881
板块楼市发展简析
南部片区： 分为南湖板块及泡菜城板块，为老城东南向发展地带。其中南湖依托，东坡湖南区环境、
合计可推量约为： 11536套 2016年6月-2017年6月消化量为： 5288套
眉山市房地产市场报告
176 兴盛镇
495 69
珠嘉镇
11 1 龙马镇
成交楼面地价（元/平米）
2500 2000
1951
2187
成交土地价（万元/亩）
1500
1000
500
237
0 仁寿县城
355 407 67
视高
兴盛镇
289 40
珠嘉镇
469 56
龙马镇
土地 重点潜在竞争板块
土地成交过百万方的区域包括岷东新区、牧马镇、兴盛镇、视高镇、仁寿县城。 土地成交过千元地价的区域包括彭祖新城、眉山城区、牧马镇、视高镇、仁寿县城。
32亩
5500元/㎡
7500元/㎡（商业）商业部分基本 售罄
60亩 90亩
20万方 9万方 11万方 15万方
约1500户 近1000户
770户 800户
还未对外发布产品信 息
59-120
68/77/86/88/91/96 /112㎡
未开盘 住宅基本售罄
商业在售 40套住宅
住宅还未动
2016.5 独栋、联排、双拼、叠拼 11000元/㎡特点（梯度地形） 342亩 18万方
510亩，114万方，827元/平米
495亩，69万方，289元/平米 珠嘉镇
仁寿县城 2012亩，244万方，1951元/平米
土地 重点潜在竞争大盘
近两年土地成交过300亩大盘项目主要有7个，复地、恒大（金碧天下）、仁寿县资产经营有限公司、仁寿德 胜、川发展、铁投、眉山宏大建设。
青龙镇 无300亩以上大盘
人口基数 （万人）
350
86 33 160 35 16 2
中心城区板块划分：
沿岷江两侧进行发展，打造两岛（东坡、南湖）特色 区域，岷东文化教育新区
眉山房地产市场调查报告及销售建议共50页
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
眉山房地产市场调查报告及销售建议
•
6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
பைடு நூலகம்
房地产行业 市场报告-眉山市场
30.0
25.0
20.0
15.0
10.0
5.0
0.0 供应面积（万方） 销售面积（万方） 销量（套） 销售总金额（亿元） 成交均价（元/㎡）
2018年1月-12月眉山市东坡区房地产市场宏观数据统计表分析
面积（㎡） 189-208 148
总量 167 98
346-416
（小独栋） 520-747（大独
151
-260
116
230
219-242
40
159（上叠） 153（下叠）
52
存量 167 98
45
4 87 8 19 33
单价（元/㎡） ---
12370-32000
15000 14000 13000 12500 13500
79.98
2018-12-18
78.32
商业兼容 住宅
9.39
1.5
5,564
龙光
眉山金象园
2.0
1292
区工业供水
有限公司
眉山市工业
2.0
4037
投资有限公
司
眉山市工业
2.0
1496
投资有限公
司
眉山岷东资
1.8
1577
产经营有限
责任公司
2019年眉山土地成交情况
2019-1-18
130
住宅兼容商服
--
面积（㎡） 86-131 72-115
120-144
97-128 140
126-178 80-145
123 108-110 108-127
眉山房地产市场2010年9月份调查报告
眉山房地产市场2010年9月份(第三季度)市场调查分析报告第一部分眉山房地产市场2010年9月份市场调查月报行业资讯及相关动态●中国出台措施巩固房地产市场调控成果9月29日，国家出台巩固楼市调控成果措施：暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；二套首付不低于50%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。
调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
●国家加强保障性住房建设9月20日，为加大保障性安居工程建设力度，中央财政692亿元专项补助资金已全部下达。
各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。
截至目前，今年保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%。
9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》明确要求确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%。
●财政部、国家税务总局发布公租房建设和运营有关税收优惠政策9月27日，财政部、国家税务总局发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，通知规定，对建设、转让、捐赠公租房的企事业单位免征城镇土地使用税、印花税以及营业税，对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。
●银监会拟提高银行贷款准备金率为2.5%银监会正与商业银行商讨,可能要求商业银行的贷款准备金率下限达到2.5%。
按照半年报显示，农业银行、建设银行、工商银行、中国银行、和交通银行这五大国有商业银行拨备占总贷款比例分别为3.15%、2.49%、2.39%、2.26%、1.97%。
只有农行高于这一标准，而股份制银行除华夏银行和南京银行该比例为2.49%、2.15%外，其他银行均低于2%。
●政z府不得变身开发商直接插手土地拆迁国土资源部近日发文明确，在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。
眉山城市概况11眉山城市概况21...
眉山万景国际项目市场调研报告目录1前言1第1章眉山城市概况11.1 眉山城市概况21.2 城市发展31.3 眉山宏观经济状况31.4 眉?绞芯 没肪? 61.5 眉山未来发展趋势61.6 城市概况小结7第2章眉山房地产市场状况72.1 眉山市房地产概况82.2 发展趋势82.3 在售楼盘概况92.4 住宅部分总结10第3章眉山商业市场现状103.1 眉山商业概况103.2 眉山主要商业描述233.4 眉山酒店业基本情况303.5 商业小结31第4章眉山房地产产品分析314.1 眉山住宅产品分析394.2 眉山商业项目分析444.3 产品分析部分小结45第5章眉山市广告媒体分析455.1 眉山广告媒体状况分析485.2 特点分析与应对策略485.3 广告小结49第6章客户访谈496.1 深度访谈目的496.2 深度访谈分析526.3 深度访谈辑录646.4 问卷调查总结646.5 问卷调查73第7章项目概况737.1 项目简介747.2 项目SWOT分析74参考资料及文献75协作者名单前言本公司于2007年10月12日至10月18日派出了以旺地发展顾问副总经理陈宗力为领队，包括由市场研究、产品研究、前期策划、招商部人员共8人的调查组赴眉山市展开实地调研。
在发展商和驻场同事的协助下，经过每人6个工作日，每日早午两个时段，对眉山市主要在售楼盘、商业项目和中心商业进行实地考察及相关资料收集，本次共调查5个商业项目，多家百货、超市和眉山核心商业圈，邀约20位商业经营者、专业人士、意向购房者和市民进行定向深度访谈，完成了38份调查问卷,完成了本次实地市调工作。
项目位于眉山市二环东路和红星东路交界处东南角。
项目地理位置优越，致力打造眉山第一商业项目，所以本次调研除对眉山本市商业进行考察摸底外，还对成都优质在营商业项目进行实地考察和资料收集。
通过比较学习，为本项目的成功开发做参考和借鉴。
第1章眉山城市概况 1.1 眉山城市概况 1.1.1 综述眉山位于四川盆地成都平原西南边缘，1997年5月30日经国务院批准设立地区，2000年撤地建市，辖东坡区、仁寿县、彭山县、青神县、丹棱县、洪雅县，幅员面积7186平方公里，人口351万，耕地面积20万公顷。
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XX二期可行性研究报告目录第一部分：项目概况.................................................................... 错误!未定义书签。
一、项目背景................................................................................ 错误!未定义书签。
二、宗地位置................................................................................ 错误!未定义书签。
三、宗地现状................................................................................ 错误!未定义书签。
四、项目周边配套........................................................................ 错误!未定义书签。
五、大市政配套............................................................................ 错误!未定义书签。
六、规划控制要点........................................................................ 错误!未定义书签。
第二部分：项目股权收购及分析................................................ 错误!未定义书签。
一、项目股权转让方基本情况.................................................... 错误!未定义书签。
第三部分：市场分析.................................................................... 错误!未定义书签。
一、房地产市场总体行情............................................................ 错误!未定义书签。
二、北京市房地产市场................................................................ 错误!未定义书签。
(一)北京房市情况.................................................................................. 错误!未定义书签。
（二）北京土地市场情况 .................................................................... 错误!未定义书签。
三、区域市场调查与分析............................................................ 错误!未定义书签。
（一）区域市场调查分析结论 ............................................................ 错误!未定义书签。
（二）居住项目市场调查 .................................................................... 错误!未定义书签。
（三）商业项目市场情况 .................................................................... 错误!未定义书签。
（四）办公项目市场情况 .................................................................... 错误!未定义书签。
四、项目初步定位........................................................................ 错误!未定义书签。
（一）物业定位 .................................................................................... 错误!未定义书签。
（二）目标客户定位 ............................................................................ 错误!未定义书签。
（三）价格定位 .................................................................................... 错误!未定义书签。
第四部分：规划设计分析............................................................ 错误!未定义书签。
一、总平面设计（根据已审定的方案通知书）........................ 错误!未定义书签。
（一）总平面布局 ................................................................................ 错误!未定义书签。
（二）绿化设计 .................................................................................... 错误!未定义书签。
（三）交通及停车组织 ........................................................................ 错误!未定义书签。
（四）人防出入口组织 ........................................................................ 错误!未定义书签。
（五）方案技术经济指标 .................................................................... 错误!未定义书签。
二、建筑设计................................................................................ 错误!未定义书签。
（一）设计依据和基础资料 ................................................................ 错误!未定义书签。
（二）设计说明 .................................................................................... 错误!未定义书签。
（三）建筑装修标准 ............................................................................ 错误!未定义书签。
（四）主要户型指标统计 .................................................................... 错误!未定义书签。
第五部分：项目进度计划安排.................................................... 错误!未定义书签。
一、项目获取计划........................................................................ 错误!未定义书签。
二、项目前期阶段计划................................................................ 错误!未定义书签。
三、项目工程建设阶段计划........................................................ 错误!未定义书签。
四、项目销售阶段计划................................................................ 错误!未定义书签。
第六部分：投资收益分析............................................................ 错误!未定义书签。
一、成本测算................................................................................ 错误!未定义书签。
二、税务分析................................................................................ 错误!未定义书签。
三、收入估算................................................................................ 错误!未定义书签。
四、经济效益分析........................................................................ 错误!未定义书签。
五、项目资金筹措........................................................................ 错误!未定义书签。
第七部分：管理资源配置............................................................ 错误!未定义书签。
一、机构设置................................................................................ 错误!未定义书签。
二、人力资源需求........................................................................ 错误!未定义书签。
第八部分：综合分析与建议........................................................ 错误!未定义书签。