某地产_重庆华润中央公园项目案例分析_21PPT
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重庆华润·中央公园2010年传播执行案(及时沟通)-195页
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重庆龙湖春森彼岸
78万方世界级滨水建筑群，占据城市中心绝版地段，位于重庆北滨路，紧邻江北嘴CBD,粹集 现代城市生活之品质要素：观江豪宅、商务SOHO、5A甲级写字楼、10万方国际风尚商业街 区、1000米滨江休闲长廊…构筑城市未来国际化水岸生活！ 项目充分利用龙湖在重庆领先的市场地位和本项目超乎常规的眩目规划手法，把项目拔高到代 言城市的地标级建筑群的高度，通过强调项目的城市价值，从而树立其城市顶级高层住区的市 场地位。
北京星河湾
北京星河湾，位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。用地面积 520亩，总建面约60万平米； 项目分三期开发，在开盘之前已耗费巨资，以打造现楼美景全成品的开发模式运作4年。并以其罕见 的高品质震动京城地产界； 星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。北京星河湾至2005年面
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房市金碟·最有价值房产策划4000案
您下载的资料来自房地产策划信息网： ，如果需要没有 水印的PPT原文件请直接登录我网站。
本着宁缺勿滥、优中选优的原则，我们从近年收集的数万资料中精选了 约4000套最具份量的精华级资料编辑成《房市金碟·最有价值房产策划4000 案》，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综 合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、 销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块约50G容量。文档可自 由复制多数可编辑修改，内容充实、分类清晰，学习参考价值极高！超值价 680元含邮费并送我网站1000下载积分！(下载积分亦可直接购买充值，积 分充值10元起！)
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重庆龙湖春森彼岸
78万方世界级滨水建筑群，占据城市中心绝版地段，位于重庆北滨路，紧邻江北嘴CBD,粹集 现代城市生活之品质要素：观江豪宅、商务SOHO、5A甲级写字楼、10万方国际风尚商业街 区、1000米滨江休闲长廊…构筑城市未来国际化水岸生活！ 项目充分利用龙湖在重庆领先的市场地位和本项目超乎常规的眩目规划手法，把项目拔高到代 言城市的地标级建筑群的高度，通过强调项目的城市价值，从而树立其城市顶级高层住区的市 场地位。
北京星河湾
北京星河湾，位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。用地面积 520亩，总建面约60万平米； 项目分三期开发，在开盘之前已耗费巨资，以打造现楼美景全成品的开发模式运作4年。并以其罕见 的高品质震动京城地产界； 星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。北京星河湾至2005年面
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华润置业中央公园策划案
华润置业中央公园方案目录定向广告优势1市场概况2形象定位3传播目标4方案及产品策略5费用预算6定向广告优势传统广告行业中流传着这样一句话：“我知道我有一半广告费用是浪费掉的，但我不知道是哪一半。
”这句话说出大多数企业家、商家、广告学家心里最大的疑问。
是的，这是由于广告受众的把握存在许多不确定因素（事实上很多广告的受众无法被精确定位）所造成的。
而定向广告，通过强大的数据库系统等各种手段把这个所谓“不确定”降到了最低。
这-----就是窄告，简而言之，商家拿一百万来把信息告诉一百万个人，而这一百万人中有十万人是定向目标群，这叫广告传媒；可是商家拿十万出来把信息告诉十万个人，这十万个人全是目标客户群，这就是定向传媒，而定向广告就是把这种效果发挥到极致的一种形式。
显而易见，定向广告的魅力无人能挡。
与传统的三大媒体（报刊、广播、电视）广告及户外广告相比，定向广告具有得天独厚的优势，它是实施现代媒体营销战略的重要部分。
定向广告的独特优势，可大致概括为如下几点：（1）新颖性：定向传媒是新近才兴起的一种媒体，与分众传媒一样，成为传媒新宠（2）定量性：定向传媒以数据库为基础，以统计为手段，得出的市场分析完全是用数字说话（3）针对性明确：定向广告目标受众明确，借助强大的数据库信息分析，所以可以直接命中潜在用户，并可以为不同的受众推出不同的广告内容。
比如针对华润置业中央公园，收到广告商函目标客户对象为:江汉、江岸、桥口、汉阳、沌口五个行政区域范围内的政府公务员、企事业单位中高级职务（称）领导、拥有30万元以上私家车主、拥有注册资金50万元以上私营企业法人等。
因此针对性更强。
（4）灵活、成本低：在传统媒体上做广告，发布后很难更改，即使可改动往往也须付出很大的经济代价。
而定向广告能先小区域试投放，按照需要及时变更广告内容，当然包括改正错误。
这就使经营决策的变化可以及时地实施和推广。
作为新兴的媒体，定向媒体的收费也远低于传统媒体，若能配合一些市场活动或网络平台进行产品销售，则可节省更多销售成本。
中央公园板块房地产调研报告
物联网
龙兴
打通铜锣山 10分钟到机场
航天、汽车
界石
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三个“组团”撑起一座新城
数码、电子等
•中央公园 中央公园板块房地产调研报告
•空港新城概述
•中央公 园片区
•区域概况 •重庆空港新城规控范围约46平方公 里，城南面以机场高速公路为界，西 以悦来新城为界，北向鹿山村拓展。
•最新的规划为：将沿鹿山组团和重 庆绕城路方向15平方公里土地纳入 空港新城控规范围。将重庆空港新 城与重庆悦来新城进行规划整合。
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中央公园板块房地产调研报告
•空港新城——规划
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•空港新城辅助区
•拓展区
•重庆五大基地航空公司全部入驻空港新城。 •重庆会议展览馆，建成规模达60万平方米的全国第5大会展场 馆。 •建设总部基地，形成空港新城发达的商务区。中央公园板块房地产调研报告
•中央公园片区所在区域房地产市场概述
•￪•关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
•￪•9.29新政
•调 控目
标 •一房一价
•￬•限购限贷
•收紧政策 •刺激政策
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中央公园板块房地产调研报告
•重庆整体市场分析-政策趋势
•中央经济工作会议传递信息： •经济“稳”字当头，明年房地产政策面有望趋向缓和。
•目的 •手段
•第一步 •松闸
•存储率下调
•第二步 •保刚需 •首贷利率回归
•第三步 •释放改善 •限购适当放宽
•阶段
•构建底部
•夯实底部
•市场温和反转
•本轮调控已实现十年来首次实质价格下跌，预计市场未来政策调整会分三步走，使得 市场反转将更多的表现为温和性。另外，本轮调控已促使企业定价的相对理性及投资者 的警惕性。
2014重庆万科悦府、华润中央公园等项目(地产研习社)
中央水景
三期高层
四期高层
会所
二期别墅
一期高层 生态公园
棕榈泉国际花园：景观示范展示亮点——大面积棕榈树、坡地景观、一线湖景
行道树以棕榈树为主，打造社区热带风情
利用山势做坡地景观，形成多重景观体系
利用社区内一线湖景提升项目品质
售楼处临人工湖而建。体现植被覆盖和水景
棕榈泉国际花园：景观示范展示亮点——台地硬景、中央水景、仪式感
华润中央公园地段较好，但周边街景较差，短时期内难以提升。华润通过对产品力超配投入、周边 街景区隔、社区内景观提升的方式实现产品形象升级，实现项目旺销。
该项目容积率为3.5，对于未来我司在城市繁华区旧改项目的操作和定位具有借鉴意义。
华润·中央公园规划思路：项目为坡地，北高南低，南向可俯瞰江景，目前仅有 西侧路通车可达项目。项目考虑地形和交通条件，以最南部作为一期，做示范区。 随着周边条件不断改善逐次向北坡开发。
6 5
4 2 幼儿 园
示范区
7 8
20
21
22
19
9 3
售房 1部
11
12 13. 2
18
17
16
10 15
14
13停. 车场
1
23
城市道 路车行流 人线行流 线 地下车库入口
华润中央公园：城界入口展示亮点——漫长步道，品质感、阔门高墙
出 口
漫长进入社区步道，形成曲径通幽感受，通过周 边密植与外部较差街景形成区隔
车库入口细致做法
棕榈泉国际花园：入户大堂展示亮点——精装大堂、体现品质感
三层奢华挑空大堂，从地上一层至地下二层，效果震撼
地上双层大堂，突出尊贵感
地下一层大堂会客休闲处
重庆华润中央公园前期定位报告
•典型案例研究 户型配比
龙湖·水晶郦城
■一组团与四组团推出量较大，故配置了两房小户型； ■二、三组团以三房、四房户型为主， 小三房占60%以上,并在一期的基础上加大了大四房的比例，但减少了大三房和小四房的供应.四组团 在紧临高速公路的位置增加了部分两房户型，配置仍以大四房与小三房为主。 面积 75. 75.18 100100-104 123 125125-126 139； 139； 一组团 比例 62% 5.62% 51.45% 51.45% 11.23% 11.23% 26.08% 26.08% 62% 5.62% 三组团 比例 68.97% 31.03% 户型结构 平层 平层 平层 平层 平层 面积 100-104 100123 125125-129 139 二组团 比例 59.40% 59.40% 39% 9.39% 21.82% 21.82% 39% 9.39% 四组团 比例 7.43% 43.71% 12.29% 23.57% 11.57% 1.43% 户型结构 平层 平层 平层 平层
D：普通企业
中层骨干(D2) 中层骨干(D2) 普通职员（D3） 普通职员（D3） 高速发展型大、中企业主(E1 高速发展型大、中企业主(E1) (E 东和湾 E2、E3； E2、E3；I、C2、C3、D3、B2、B3、D1 C2、C3、D3、B2、B3、
E：私企业主
成长型企业主(E2） 成长型企业主(E2） (E2 创业型企业主（E3） 创业型企业主（E3） F：个体经营者 G：自由职业者
美力·COM 1*1：26-51
SP5-2 SP5-3
9、样本楼盘客户定位启示
本项目的客户来源区域：以渝中区和江北区为主， 本项目的客户来源区域：以渝中区和江北区为主，沙坪坝区及其其各区为辅
XX年6月重庆华润中央公园项目楼盘建筑景观设计报告23页
•三、交通状况：
• 华润中央公园居于“重庆第一经济带”——北滨路与江北商务中心连接带。华润中央公
园距北滨路仅200米，同时与观音桥商圈、鸿恩寺公园等商贸繁华区、城市生态区全线贯通，
车行5分钟可至观音桥、江北嘴CBD。近距离石门大桥，直达大西区。在大石坝车站和北滨路
车站已有20余条公交线路。未来，华润中央公园西侧红岩村大桥将跨越嘉陵江，连通重庆天地、
•用，高耸、挺拔。同时，建筑的外立面常采用面砖或者石材，且非常重视整体的装饰性，会尝试新鲜
•元素的使用，追求单个建筑自身独特的个性。
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XX年6月重庆华润中央公园项目楼盘 建筑景观设计报告23页
华润中央公园户型图
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XX年6月重庆华润中央公园项目楼盘 建筑景观设计报告23页
（占地面积:190000平方米 ，建筑面积:670000平方米。）
•二、项目配套：
• 公园生态圈：鸿恩寺森林公园、石门公园、花卉园、儿童公园，纯生态气候集大成者。
• 商业消费圈：观音桥商圈
• 休闲娱乐圈：瑞安重庆天地、北滨路都市休闲带
• 日常生活圈：
• 健康——无边际游泳池、室内篮球场、健身房等多项高品质的休闲配套
华润中央公园交通图
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XX年6月重庆华润中央公园项目楼盘 建筑景观设计报告23页
华润中央公园模型图
•鸿恩寺公 园
•建筑风格为:Art-deco. “Art Deco”意即“装饰艺术”，最早起源于上世纪20、30年代的法国，并迅速流行
•于建筑、家具、珠宝等的设计中。 Art Deco风格使用于建筑上，其特点在于强调外立面的纵向线条使
桥商圈和江北嘴CBD，南与1900亩瑞安重庆天地隔江相望，北临重庆主城去最大的公园—鸿恩
华润置地产品研究——中央公园
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
投资商
华润置地（武汉）发展有 华润置地（重庆）有限公 华润（上海）房地产开发有
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
景观设计
北京易兰规划事务所
北京创翌善策景观设计 有限公司
PLACE（普利斯）景观设计 公司
贝尔高林国际（香港）有限 公司
雅博奥顿国际设计有限 公司
15
典型项目研究
名流会会所——包含室内外游泳会所、室内外网球会所、健身房等；5000 平米世界之星运动会所——包含壁球馆、篮球馆、羽毛球馆、瑜伽跳操房、 儿童才艺室、贝街英语学校、高档餐厅等
澳洲风情街、北美风情街——异域风情商业，包含宠物道等 19 大街购物街——高尔夫主题购物街、香菘有机餐厅、1855 Spa 美容美发
14
典型项目研究
主卫生间
衣帽间
7、社区配套及周边配套
中央公园系列产品由于位居城市内环，周边配套较完善。
上海中央公园： 中小学：英国学校、怀少小学、嘉定二中 幼稚园：马荣双语幼儿园、宝翔幼儿园 综合商场：16700 平米金域购物广场——家乐福购物中心、高档餐饮；3000 方
室内菜场； 银行：浦发银行、交通银行、建设银行等 邮局：南翔邮局 医院：瑞金医院 （待建） 其他：
项目规划
17
3.
交通情况
20
4.
建筑
20
5.
园林景观
22
高通智库是一家房地产研究综合
6.
户型展示
23
服务商，简报产品是在分析师长
期对房地产行业进行系统研究和
7.
样板间
推荐-重庆华润中央公园案例研究 精品
开盘均价8700 元/平方米
11月27日3 12月5日 12月，1号楼
号楼推出
将加推
去化率80% 去化率98%
9 客群分析
区域特征：以江北区为主，部分来至沙坪坝区、九龙坡区。 年龄特征：主要在30-40岁左右为主之间。 购房目的：以自住为主，少数为投资。 关注因素：小区环境、开发商品牌 抗性因素：外围整体环境较差，交通不太便利。
华润中央公园
上清寺政务中心
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
2 技术经济指标
占地面积：190000平方米 建筑面积：670000平方米 容积率：3.5 绿化率：30% 总户数：约4923户
3 总体规划
地块质素：存在一定坡度，东北处地块临洪恩寺公 园，被市政规划道路隔开，外部临马路
华润·中央公园
PARK CENTRAL
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
北滨中央 公园半山尊邸
1 区位
PARK CENTRAL
北滨·洪恩寺居住板块
项目位于北滨路中央地带，南与1900亩瑞安重庆天地隔江相望， 北临主城最大的公园—鸿恩寺森林公园，紧邻观音桥商圈。
✓至12月5日，顶跃户型售完，剩余约70套房源。
8 销售分析
开盘15天去化822套
9200元/平方米 8900元/平方米 8700元/平方米 8600元/平方米
11月13日开放 精致样板间
开盘均价8600 元/平方米
11月20日开 盘销售
去化率75%
精装小户型均价 9200元/平方米
均价8900元/平 方米
套数 195 324 2108 2180 116 4923
11月27日3 12月5日 12月，1号楼
号楼推出
将加推
去化率80% 去化率98%
9 客群分析
区域特征：以江北区为主，部分来至沙坪坝区、九龙坡区。 年龄特征：主要在30-40岁左右为主之间。 购房目的：以自住为主，少数为投资。 关注因素：小区环境、开发商品牌 抗性因素：外围整体环境较差，交通不太便利。
华润中央公园
上清寺政务中心
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
2 技术经济指标
占地面积：190000平方米 建筑面积：670000平方米 容积率：3.5 绿化率：30% 总户数：约4923户
3 总体规划
地块质素：存在一定坡度，东北处地块临洪恩寺公 园，被市政规划道路隔开，外部临马路
华润·中央公园
PARK CENTRAL
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
北滨中央 公园半山尊邸
1 区位
PARK CENTRAL
北滨·洪恩寺居住板块
项目位于北滨路中央地带，南与1900亩瑞安重庆天地隔江相望， 北临主城最大的公园—鸿恩寺森林公园，紧邻观音桥商圈。
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套数 195 324 2108 2180 116 4923
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
内部配套
休闲配套：游泳池、室内篮球场、健身 房、羽毛球场。
生活配套：商业中心设置超市、洗衣店、 影音店、中小型餐饮。
教育配套：红黄蓝幼儿园
健身中心
未来商业中心
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
7 产品供应
PARK CENTRAL
总体供应户型
户型 单间配套
均价8900元/平 方米
开盘均价8600 元/平方米
11月20日开 盘销售
开盘均价8700 元/平方米
11月27日3 12月5日 12月，1号楼
号楼推出
将加推
去化率75%
去化率80% 去化率98%
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
9 客群分析
PARK CENTRAL
6 配套
PARK CENTRAL
外部配套
目前项目配套尚不完善， 未来配套将得到改善
交通配套：交通目前尚不方便，仅有401(北滨路-解放碑)，123(鸿恩寺公园—青 草坝)，滨江小巴士到达。 生活配套：周边整体以老民居为主，生活档次较低，仅餐饮店、杂货店。 医疗配套：骑士医院、江陵医院、肿瘤医院（三甲）等。 公园配套：从中央公园的步行道可直达1100亩鸿恩寺森林公园。
户型没太多创新，但设计整体方正、 精致。
飘窗
宽景阳台
大书房
独立衣帽间
飘 窗
生活阳台过小
飘窗
飘窗 入户直视 C私EN密T性RA较L差BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
8 销售分析
PARK CENTRAL
开盘去化情况
户型 单间配套
1房 2房 3房 顶跃 合计
套内面积 35-36 40-45 66-77 90-114
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
PARK CENTRAL
一期二 批次
三期
退台高差
二期
退台高差
一期
一期一批次
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
4 建筑风格
PARK CENTRAL
Art-deco风格
高 耸 挺 拔
PARK CENTRAL
区位
品牌的力量
产品多样化，产品舒适度
细节
景观打造力度强
409 45.85%
24
2.69%
822
注：14号公寓楼仅推出6-10层，其他楼层为内部团购房源。
目前已供应户型以2房、3房为主， 公寓4梯16；高层3梯6、2梯6，整体舒适度较高。
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
7 户型点评
PARK CENTRAL
1房 2房 3房 顶跃 合计
套内面积 35-36 40-45 66-77 90-114
150-184
套数 195 324 2108 2180 116 4923
比例 3.96% 6.58% 42.82% 44.28% 2.36%
总体供应户型以2房、3房为主。 户型多样化，包括紧凑两房、 标准两房，紧凑三房、标准三房。
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
7 产品供应
PARK CENTRAL
目前一期已供应户型
户型
套内面积 推出套数 比例
单间配套 1房 2房
35-36 40-45 64-78
80
8.97%
70
7.85%
309 34.64%
3房 顶跃 合计
90-114 150-184
华润中央公园
上清寺政务中心
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
2 技术经济指标
PARK CENTRAL
占地面积：190000平方米 建筑面积：670000平方米 容积率：3.5 绿化率：30% 总户数：约4923户
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
奢华简练的格调
古典现代的气质
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
5 景观打造
PARK CENTRAL
东南亚皇家风情+现代园林
无边际泳池
层层跌水
大面积草坪
建筑小品
景观大道
错落景观
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
150-184
推出套数 80 70 309 409 24 892
销售套数 36 36 261 323 17 673
销售比例 45.00% 51.43% 84.47% 78.97% 70.83% 75.45%
✓开盘整体去化速度达到了75%，除单间配套和1房以外，其余房型均 为热销户型。
✓单间配套均价约9200元/平方米，顶跃价格范围9500-11000元/平 方米，其余平层价格均价约8600元/平方米，总体户型越大，价格越 低。整体楼层越高，价格越高。
·中央公园
PARK CENTRAL
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
北滨中央 公园半山尊邸
1 区位
PARK CENTRAL
北滨·洪恩寺居住板块
项目位于北滨路中央地带，南与1900亩瑞安重庆天地隔江相望， 北临主城最大的公园—鸿恩寺森林公园，紧邻观音桥商圈。
3 总体规划
PARK CENTRAL
地块质素：存在一定坡度，东北处地块临洪恩寺公 园，被市政规划道路隔开，外部临马路
依山就势，23栋高
层呈“围合+散 点布局”
23栋高层包括16层3 栋， 33层17栋， 24 层1栋， 18层1栋， 24+1、18+1层1栋
多样化楼体布局
高层住宅 商业中心 幼儿园 运动场所
✓至12月5日，顶跃户型售完，剩余约70套房源。
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
8 销售分析
PARK CENTRAL
开盘15天去化822套
9200元/平方米 8900元/平方米 8700元/平方米 8600元/平方米
11月13日开放 精致样板间
精装小户型均价 9200元/平方米
区域特征：以江北区为主，部分来至沙坪坝区、九龙坡区。 年龄特征：主要在30-40岁左右为主之间。 购房目的：以自住为主，少数为投资。 关注因素：小区环境、开发商品牌 抗性因素：外围整体环境较差，交通不太便利。
CENTRAL BEIBIN PARK RESIDENCE ON HILLSIDE
为何卖得好？