深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
中原地产龙岗中心城岗宏项目营销推广报告
2003年-2005年第一季度龙岗区销售面积
单位：万㎡ 143.88
145.27
150
100
40
50
0 2003
2004
2005第一季度
结论——市场时机点较好
➢中心城西区作为高档的住宅社区，目前缺乏对应的引领 片区气质的高档精品住宅； ➢岗宏项目处于有利的竞争缓和期。
项目进入市场的时间为2006年5月份，由于05年存 量基本被消耗，而06年的供应量基本集中在下半年，正 好使项目处于一个有利时机。
获得奖项： 2001年度“最佳项目经理”金奖，
2004年度“最佳部门经理”银奖，所管理的部门业 绩名列公司前茅，打造了中原最有战斗力的团队。
事业6部A组
裘莉莉——策划经理 个人格言：行成于思毁于随
• 毕业学校： 中山大学 • 职业经历：拥有8年以上房地产工作经
验，资深地产策划人，全面、专业。
• 曾参与项目：桂芳园八期、朗钜御风
西部高新组团
龙岗中心组团
东部工业组团
5、东部物流组团
6、龙岗中心组团
7、东部工业组团
西部工业组团 中部服务组团
8、东部生态旅游组团。
宝安中心组团
东部物流组团
东部生态旅游
龙岗中心城三大片区规划已经成熟
西组团：
高尚住宅片区
岗宏项目
南组团： 第三产业服务中心
东组团： 行政、生 活中心
龙岗中心城近期规划利好:
国际定位 ，规划前瞻 ，前景可鉴，片区呼唤能代表龙岗形象的国际性现代大社区。
腾飞的龙岗发展
聚焦中心城建设
大龙岗发展规划
地铁道路的建设
奥体中心的规划
新高交会馆建设
二、龙岗中心城房地产现状
深圳龙岗G01037-0099地块项目可行性研究报告
龙岗G01037-0099项目可行性研究报告（市场、经济分析）目录一、龙岗房地产市场分析（另附报告）二、市场同类项目分析三、项目地块分析四、价格定位五、市场定位六、产品规划建议七、投资分析、计息资金分析八、经济效益分析九、不确定因素分析十、地块拍卖要点总结及项目风险提示二、市场同类项目分析 龙岗中心城典型项目分析：花半里、天健郡城、罗马公元、东方沁园此三个项目都是处于中心城内，环境优越及户型设计偏大是它们共同的特点。
花半里：定位独特，为龙岗中心城首个复式户型为主的板式建筑；本项目最大的可取之处就是创新意识，但如果从投入与产出的角度来看，这种模式相对于中小型项目而言，不值得推崇。
天健郡城本项目地块囤积时间相对较长，从项目位置上来看还是比较优越，但由于本地块存在一些历史原因，所面向的客户层面置业心理也受到很大的影响。
良性分析：● 位于龙岗中心城天然至高点，簇拥中心区繁华生活配套，真是离尘不离城； ● 具备相当规模，社区配套齐全。
抗性分析：地块是传说的“刑场”，风水不好。
东方沁园：项目位置相对较偏，虽然在规模上来说具备一定的优势，但其周边配套的不足对其制约很大，销售方面一直以来很难出现火爆局面。
罗马公元 优势● 地处龙岗中心钻事地段，周边配套完善； ● 紧邻市政公园，双园林景观达45000平方米； ● 楼间距达200米，保证了小区的高品质；花半里天键郡城●130%超高实用率；超7米宽大开间客厅，彰显豪宅品质；●二梯三户设计，户户赠送入户花园和超大露台；●多车位设计（达1：1.5），全部地下停车。
抗性：户均面积大，就龙岗而言，总价偏高。
入伙门槛高。
结论：●龙岗市场发展商主要由三类构成，一种是本地老牌开发商，如志联佳实业、新鸿进地产、宏宇地产，一种为市内大型开发企业，如建设控股、天健地产、星河等，还有一种为实力稍逊的小民营或转型企业，如永利泰实业、华园房地产、贵安炜实业。
●龙岗房地产整体营销水平一般，风格迥异。
深圳龙岗房地产项目投资分析报告
深圳龙岗目录第一章：项目背景第二章：项目投资环境和市场研究一、深圳市投资宏观背景二、龙岗房地产发展及前景预测三、区域市场房地产市场分析及结论第三章：项目分析与评价一、地块解析二、项目SWOT分析三、项目评价第四章：项目投资及收入测定一、土地利润二、项目总投资估算三、物业销售收入估算四、销售利润第五章：项目风险及防范建议第一章项目背景一、项目基础资料根据深圳市康纳实业有限公司提供的《康纳公司龙城榕树头、圳铺岭旧改项目土地直接成本估算汇总表》资料，项目经济技术指标如下表：二、康纳公司简介深圳市康纳实业有限公司创立于1990年4月5日，是深圳市人民政府批准注册登记、具有独立法人资格的企业。
公司经营范围：房地产开发、经销，购销锌铝合金材料、RL程序控温仪、电子多功能系列报警器、船用导航仪及电子元器件；国内商业、物资供销业等。
公司自成立以来，经过近十年的创业历程，目前业务范围不断扩大，形成了以房地产开发为主，多种经营相结合的企业集团。
公司开发的龙城榕树头、圳埔岭旧改项目已完成深惠路的商业部分龙兴国际家居广场，目前处于招商阶段。
第二章：项目投资环境和市场研究一、2006深圳市房地产投资宏观背景1：角色转变，调控谋求软着陆2003年政府开始进行房地产调控，2005年3月开始推出的开征房地产销售营业税、限制期房买卖以及提高按揭利率的“强硬”调控措施，使过去5年中明显“过热”的住宅市场价格以及销售量显著下降。
2006年，宏观调控还会持续，一些新政策将会出台，目前政府计划的一系列调控措施中，业界普遍认为，最有影响力的措施是实施资本收益税、开征物业税和取消房屋预售制，但政府在政策出台前将谨慎考虑“软着陆”的目标，使调控的中国房地产市场获得均衡发展。
2：税收调控政策趋严逃税难据悉，2006年税制的变化不仅在于规范、增加税种等方面，同时在加强税收专项检查和专项整治方面，房地产业将成为重点领域。
此外，关于个人所得税也将进行专项检查，对各种违规行为进行严查。
某地产深圳龙岗片区整合广告策划说明_45PPT
五分 钟
2020/4/26 37
定位及核 心竞争力
定位 高档 休闲养生 林地社区
核心竞争力 可参与的养生环境
自然养生环境 人文养生环境
享受慵懒的 休闲领地
与自然交融 的心灵空间 休闲配套
特色物管
森林公园体系化 过渡山体特色化 中央园林体验化 室内空间开放化
清林径森林公园 连接公园的休闲带 中央水景为中轴的林地社区 亲自然户型创新
公元大地
本案
深业项目 中央悦城
中心组团
龙岗区政府
九州项目 龙岗中心区
奥林华府
星河项目
2020/4/26
34
红线图及 指标
[A 地块] 用地面积：64152 建筑面积：115473 容 积 率： 1.8 覆 盖 率： 22% 商 业：3500
[B 地块] 用地面积：135850 建筑面积：244530 容 积 率： 1.8 覆 盖 率： 22% 商 业：12220 18班小学：5300 12班幼儿园：3200
政府关注度及规模 可借势，初具高端 物业政策支持背景
空气负离子浓度平均每立方米760个以上，空 气质量A级 噪音平均为36.8分贝，国家特别安静区标准 一线、两山、三湖 地形起伏，峰顶远眺地王，登山揽胜、远足探 险皆宜 湖面曲折幽深，云雾缭绕，如仙境梦海，可垂 钓、游泳 珍稀植物丰富，瓜果飘香，蝴蝶曼舞，鸟鸣山 幽
占有稀缺景观资源及完善的休闲养生配套是其购买的最大理由。
2020/4/26 40
一期面积 开盘时间
TOWNHOUSE 面 积：19440平米 开盘时间：4月
高层公寓 面 积：41760平米 开盘时间：9月
商业公寓 面 积：7150平米 开盘时间：11月
金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营销推广策略报告XX
•案例说明：
•亚运城开幕式于珠江新城召开， 因广州珠江新城成为亚洲与世界 焦点，广州城市价值飙升，珠江 新城房价一周之内上20%； •亚运城的建设，将番禺区的房 价拉升超过30%，靠近亚运城 周边的房价更是番一番。
金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营 销推广策略报告XX
•地段 ︱ 资源 ︱ 产品︱品牌
深入问卷调查；（20份） 深入客户访谈；（4份） 龙岗项目成交客户趋势分析；
金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营 销推广策略报告XX
• 深入问卷调查
调查客户对象：准备在龙岗置业或已经在龙岗置业的客户和对本地块有一定认可的客户； 调查方式：采用标准问卷深入访谈方式； 调研时间：2010年12月11日至12月16日； 调研人员：郑旭川、刘佳健、黄福涛 发放问卷：20份
•地段 ︱ 资源 ︱ 产品︱品牌
区域价值提升三： 众一线品牌地产商高度关注此区域，地王节节攀升，最新楼面 地价跃升至6313元/m2
金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营 销推广策略报告XX
•地段 ︱ 资源 ︱ 产品︱品牌
区域资源价值四： 地处龙岗高端生态休闲区域，270度山景环绕，高球围绕，周边 生态资源丰富，高端休闲配套
• 说明：
① 本次客户问卷分析，是基于20份有意向客户的分析； ② 由于本次客户调查样本量不多，尽管我司尽量在客户群体上优先挑选对项目有认识及有购房意向的
客户，但可能仍会存在一定的偏差；
金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营 销推广策略报告XX
•客户特征：潜在客户年龄段
年龄主要在30-40岁之间，分别是39%和25.8%的比例。这一年龄段的潜在客户正 处于事业创业的黄金阶段，虽然没有充足的经济来源、但有相对较稳定的经济收入作 为其高端消费的基础。
龙岗中心城城市设计(含龙城广场地下空间利用)国际咨询项目计划书
龙岗中心城龙城广场及周边地区城市设计项目计划书（龙岗分局）⏹项目背景⏹规划定位⏹编制范围⏹工作内容⏹工作时间⏹成果组成⏹编制费用⏹项目委托一、项目背景1.现状背景龙岗中心城自1993年成立至今城市建设取得了瞩目的成就，随着城市建设步伐加快，在新的城市发展形势下，对城市规划的实施产生了较大的冲击，城市经济发展与城市规划落实产生了落差。
2.发展背景市政府提出的四个难以为继的大的背景：经济的持续健康增长将难以为继；土地、空间有限难以为继；能源、水资源短缺难以为继；环境承载力严重透支难以为继。
城市建设给环境带来的压力（其中包括龙岗河、客家文化），如何解脱（其中包括龙岗河、客家文化）。
通过对龙岗中心城发展现状的分析，总结地区资源的利用所存在的问题，其中包括土地的开发、龙岗河的自然资源的融合、地区的建设标准等问题。
3.机遇把握随着体育新城、轨道三号线的建设等外部因素的影响，全面提升城市的服务品质和环境质量，对龙岗中心城核心地区－龙城广场及周边地区进行城市功能调整及环境提升日显迫切。
为体现龙岗整体空间资源利用水平，树立中心城市公共服务标准，突出多元化都市形象的中心城区。
为了更好地实现龙岗中心城的发展目标，深圳市龙岗区人民政府委托深圳市规划局龙岗分局举办此次针对深圳市龙岗中心城龙城广场及周边地区进行城市设计征集活动，以集思广益，拓展思路。
二、规划定位项目所在地区具有良好的自然、人文资源，位于龙岗中心城的核心地区。
龙岗中心城的规划定位为：深圳市东部地区的行政、文化、商业中心；是向粤东北地区提供生产和生活服务的区域性现代化服务中心；是以商贸、金融和现代服务业为主体的龙岗城市核心区。
规划区重点发展高端商务办公、酒店、大型商业中心和高档居住，是深圳市东部地区综合服务中心地区。
三、编制范围本次规划范围研究及界定综合考虑与规划重点地区的相关因素，确定为龙城广场及周边影响区域，约11.8平方公里；其中重点设计范围约3.7平方公里。
龙岗商业地产分析
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
龙岗商业地产分析Szhome研究与发展部主笔：吴茂萍孟竞【目录】第一章概况第二章龙岗商业发展轨迹第一节从南到北蔓延第二节两头高中间低第三节龙城发展脉络第三章商业地产区域分布特征第一节龙岗中心城街道办商业批准预售面积最大第二节纯商业主要分布第三节各区商业2001－1005年9月预售面积统计第四章商业地产供求状态第一节历年供需分析第二节存在问题第五章销售价格分析第一节销售均价1万第二节横岗街道办销售均价最高第三节各街道办历年均价涨幅第四节从售价看商业兴旺1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
龙岗拍卖地项目分析及评价
第一章项目分析及评价一、 G01037-0099 宗地概况1 、区域位置G01037-0099 宗地位于深圳市龙岗区中心城西南边沿，处于黄阁中路、沙园路和如意路围成的三角地带，即黄阁中路和沙园路交汇处东北角。
该地带未建空地较多，沿黄阁中路和如意路为商住用地，沿沙园路为龙城街道办用地，中间地块可能为规划小学用地。
图 1.1 宗地位置图宗地西邻黄阁中路，龙岗中心城西区为奥体中心规划用地。
东南临沙园路，紧邻龙城街道办，与爱联村、爱联陂头背学校、龙城城管隔路相望，毗邻深圳龙城医院，距规划中的地铁 3号线爱联学校站约1.5公里。
附近已建成的住宅区有：顺景花园、园景花园、海逸雅居、雅庭名苑、翡翠明珠花园等。
北近如意路，该路北侧为在建的深圳市第三高级中学，毗邻余石岭公园、龙岗中专、龙岗电视大学、党校和龙岗区慢性病防治医院。
图 1.2 宗地西至——黄阁中路图 1.3 宗地东南至-——沙园路图 1.4 宗地西至——如意路2 、土地利用条件宗地总用地面积： 77527.98平方米土地使用年限： 70年用地性质：商住用地建设覆盖率≤ 22％绿地率≥ 30％建设容积率≤ 3.0建筑高度或层数：高层建筑后退用地红线：西向、北向≥ 12米，其余各向≥7米车辆出入口和人行出入口：南向、东南向车位配置要求：机动车泊位数 2000个总建筑面积： 232580平方米，其中住宅204450平方米、商业23000平方米、社区文化活动中心1500平方米、社区健康服务中心500平方米、社区居委会200平方米、社区服务站200平方米、社区警务室50平方米、垃圾收集站80平方米、九班幼儿园2600平方米；幼儿园单独占地不小于2700平方米，体育活动场地不小于1500平方米。
3、宗地现状宗地总面积 77527.98平方米，地块呈规则多边形，场地内尚未平整，地势落差较大，西南的地势较平坦，附着杂草的植被，东南面比沙园路路面高出约一米，中间有小部分已开挖，并有一高近十米的山头。
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2020/11/26
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
20年前后 同一地点看深圳
……
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
现在的福田 80年代的福田中心区
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
经济是发展的引擎 为地产历程，打上时代烙印 时代的经济，注定了地产的时代使命 中原同龙岗及龙岗地产共同成长
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
客户传递方式：让客户听到
紫麟山传奇
留香岩：合园 守护神塑像：自然之神狄俄尼索斯向欢乐女神阿里阿德涅 求婚的场景，保佑紫麟山平安、幸福、昌盛……
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
2 以高形象维护客户对项目的奢侈品认识
紫麟山，是山，是别墅 紫麟山是人生所要达到的境界 是登峰，造极的大气和震撼
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
艺 术 珍 藏 品
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
艺术珍藏品
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
客户传递方式：让客户看到生活品质馆
紫麟山自身便为生活奢侈品的大展馆。淋漓尽致的彰显了 上层生活的华贵气质，带来一种动人心魄的震撼
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
标志性项目
2004年 罗马公园
2001年 新亚洲花园
极致 “本土情节”
1999年 紫薇花园
印证 “本土情节”
第一次居住革命
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
【 紫薇花园】→第一次居住革命
1999年
客户形态：本地人
↓
意识形态：功能性
↓
物业形态：功能性
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
见证王者归来，尊享奢华人生
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
【定义龙岗地产】
欧式风格，“土、豪”调性 及“大赠送、 阔绰”的建筑特点影响并延续至今
【定义豪宅片区】
所在片区成为最为旺盛的豪宅区域
龙岗地产由此走向成熟
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
经历了以“自产自销”为特征的非主流时代后 大运会的到来，打破了这一区域屏蔽
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
保护品牌首要是建立品牌
【把品牌做成龙岗奢侈品的代名词】
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
1 紫麟山，做产品为“艺术珍藏品”
进入紫麟山，便进入了艺术的殿堂，奢侈品的圣殿！
【7000】万打造豪华园林 【6000】万H&W顶级山水双会所 【500】年古榕 【100】余棵高度挺拔的香樟树 【24】小时专人服务，戴德梁行全程顾问 【2】 湖环绕 【1】座紫麟山
在此后期间中
龙岗地产在跌宕中踉跄前行……
2010
第三阶段： 主场时代
第二阶段： 跌宕前行时代
2007
第一阶段： 非主流时代
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
第二阶段：跌宕前行时代
时代烙印
大运会、地铁、规划 1000个亿“强心剂”
时代特征
打破区域壁垒 跌宕中踉跄前行
2007
2009
大复兴
2008
大萧条
【 板块】
户型分区 客户分区 风格分区
西板块： 代表楼盘： 天健现代城 君悦龙庭
北板块： 代表楼盘：招商依山郡
中板块： 代表楼盘：公元盛世、龙城国际
东板块： 代表楼盘：
万象天成 东方明珠城
大运板块
南板块： 代表楼盘：公园大地
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
2007年中：大萧条
2007
2009 大复兴
深圳ห้องสมุดไป่ตู้岗龙城地产项目案例分析97P
【 天健·现代城】风格的突破
天键现代城
——天健现代城2007年4月首次发售，关内客户达到60%。 ——天健现代城的产品和营销上加入了现代元素和文化气息，打破了龙岗以欧陆风为主 导的局面，给龙岗地产注入了一股春风。
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
龙城地产发生了质的突变
大萧条
2008 大爆发
【阶段使命：保命】
不能再低了 4988起
让房价回到2005
【阶段使命：保护品牌】
深业·紫麟山
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
【 深业·紫麟山】逆势前行
逆势，使利润受到极大伤害 降价，使品牌受到极大的伤害 在迎面利刃中，如何逆势前行？
地产营销本质： 无经验之谈，无规范之谈，无定律之谈…… 一切均以客户思维为根本，因势利导，顺势而变
【 新亚洲花园】
→印证“本土情节”
2001年
面向 深圳营销 成交 龙岗客户
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
客户形态：本地人
↓
意识形态：精神性
↓
物业形态：舒适性
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
【 罗马公元】
2004年
物业形态：阔绰、大面积、大赠送。 客户特征：本地高端 意识形态：崇富、 土、豪
大爆发
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
2007年1月：大爆发
大运来了，龙岗变成世界的了
红 经济深圳：龙岗祖龙城国地产山项目河案一例分片析97P
阶段使命：利润、秩序
客户形态：打破区域壁垒，外区客户涌入 意识形态：投资，升值，多元！
【 龙城华府】
客户组成爆破式改变
——龙城华府大运申办成功后 第一个开盘项目，开盘关内客 达到90%。 ——龙城华府推广上着力宣传 投资和升值 ——掌握了龙岗最早的一批投 资客户
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
【 官方认证】
区长、副区长率区府办、发改局、城管局、建筑工务局、龙岗规划分局、龙岗国土房产 分局、龙城街道办等多个部门相关负责人前往调研紫麟山花园周边市政设施建设情况， 尽快解决紫麟山花园Ⅰ区燃气、供水及排水问题，努力为紫麟山花园投入市场创造良好 的市政设施配套环境。
跌宕前行时期
开发主场
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龙城地产发展阶段
2010
第三阶段： 主场时代
2007
第二阶段： 跌宕前行时代
第一阶段： 非主流时代
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
第一阶段：非主流时代
时代烙印
封闭的经济地理环境 →“中心城”
时代特征
地产：自产自销 自给自足
时代使命 发展地产
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
3 权威认证式传播 通过权威人士的言论宣传，加强信息的传播力度， 产生追随效应，圈层内连锁反应
① 官方认证： ② 风水认证： ③ 品牌认证： ④ 高端群体：
共同完成各时代的使命！
…… 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 22001100
…………
滨海大道
看南山
地产的跌宕起落 大运盛景
福田中心区 看福田 宝安中心区 看宝安
大运申办 看龙岗
2006年以前
龙城地产：非主流
2007~2009年
2010年以后