北京房地产项目的投资成本详细目录(精)

一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法 :土地出让金基准价 * 容积率修正系数 * 年限修正系数 * 用地面积2.上交部门 : 市财政局3.依据: (1)京政发 [1993]34 号文.(2)京政发 [1994]43 号文 .4.说明:(1)各区类地价取值详见附件 ;(2)城近郊区土地出让金的 60%返还区财政 ;(3)远郊区县地区土地出让金全部由区县留用 ;(4)市属各局 ,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团 ,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发 ,利用 ,经营 ,应补交土地出让金 , 其中的 60% 返还企业 , 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设 .(5)在使用《基准地价表》时 ,由于地区分类是按照区县划分 ,不同区县的同类地区差别很大 , 而且周围环境至关重要 ,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级 .在实际操作中 ,首先判断土地的区类 ,然后评定地价的级别 ,最后选定基准地价 ,使地价测算更为合理 ,规范 . 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入 " 操作系数 "概念 ,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件 : (1) 1-10 类地区土地出让金标准价 ;(2) 土地出让金修正系数表 .( 二).征地及拆迁补偿费 :详见附资料一 :土地征用及拆迁补偿费开支范围 . 说明 :(1)测算时亦可依据《基准地价表》 ,计取"土地开发及其它费用 "的数据 .二.前期工程费 :(取值在 40-120 元/平米)1.临时水 ,电 ,路,场地平整费依据:1992 年建安工程定额 ; 标准 :按实际发生工程量计算 ; 说明:施工现场千差万别 ,通常按建筑面积5-15 元/平米 ,或建安工程费的 1%.2.规划,测量,勘察,设计费 : 依据:原国家建委 (79)建发设字第 315 号文, 国家计委计字 (1984)596 号文 ,建设部 (1991) 第 150,316,425 号文;国家物价局 ,建设部 [1992]价费字 375 号.标准 :(1) 勘察费 : 概算价 *0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: %备注 :特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑 ;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑 ;3.30 层以上建筑 ;4.高大空间有声 ,光等特殊要求的建筑 .一级: 1.高级大型公共建筑 ; 2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑 ;3.16 层以上 29 层以下或超过 50 米高的公共建筑.二级 : 1.中高级 ,大中型公共建筑 ; 2.技术要求较高的中小型建筑 ;3.16 层以上 29 层以下住宅 .三级: 1.中级 ,中型公共建筑 ;2.7层以上（含7层）15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑 ;四级: 1.一般中小型公共建筑 ;2.7 层以下无电梯的住宅 ,宿舍及砖混建筑 . 五级 : 一,二层单功能 ,一般小跨度结构建筑 .说明: （1）民用建筑大型 >10000 平米中型 3000-10000 平米小型 <3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时其工作量的比例为 40%和 60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图 8 份.3.规划条件 ,可行性研究费依据:建设部 (1991)第 425号文标准:(1) 按现行规划收费定额计算 : 工日定额*85 元 /工日规模 (公顷 ) 工日定额<=3 9010 30020 50030 78040 92050 1000>50 面议(2) 施工执照费按京政发[1988]21 号文 :概算额 *(1-3) %。

三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发 [1993]34 号文标准: 1 ).根据项目的实际情况定 .管线延长米 *管线单方造价 .2).根据经验 , 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.说明: ( 1 )一般该项费用为基础设施各种管线工程量 *单方造价 ;(2) 各种管线单方造价 :自来水管线600 元 /米雨水管线700 元 /米污水管线800 元 /米煤气管线1000 元 /米热力管线2000 元 /米供电管线700 元 /米电信管线1500 元 /门道路80 元 /平米绿化20 元 /平米(3) 经验数据 :环卫费 5 元/平米照明费 5 元/平米(4)该项费用一般范围150-400 元 /平米普通住宅150 元 /平米高档住宅 (公寓 ,写字楼 ) 400 元 /平米2.红线外基础设施费 (包括集资和自己修建 )依据 :设计方案和集资协议 ; 标准 :根据项目的实际情况定 ;说明 : (1) 热力 ,煤气 ,自来水 , 污水处理如有集 资,则相应的四源费中的该项不在计取 (2)若自己修建 , 测算依据同红线内基础 设施费 .四. 房屋建安工程费1. 建安工程费依据 :现行建安费定额计算单方造价标准 :小高层 1200-1600 元 /平米医疗卫生 ,文化体育 ,商业服务 ,金融邮电 ,社区服务 ,行政 管理,市政公用 .(2)依据:京政发 [1985]149 号文 ; 标准:建筑面积9678-10630 平米 /千户 工程取费 按实际工程量 ① .详见公建配套附表 .a.北京市新建改建居住小区公共服务 设施配套建设定额指标 ;b.北京市新建改建居住区公共服务设 施配套建设定额指标 ;②通常取7-15%为公建配套面积比率2.招投标费 依据:京政办发 (1987)第 152 号文 标准：中标额*1 %03. 预算审查费 依据 ：(84)建京经字第 439 号;标准 ：预算造价 *0.5% (京计基字( 1997)第 071 1号，住宅项目费率为 0%) 4. 工程监理费依据：(1)国家物价局 .建设部[1 992]价费字 479 号;(2)[93] 京建法字第 029 号标准 ：工程造价 *适用税率 适用税率 ：(1) 普通住宅 多层 900-1000 元 /平米高层(2) 公共建筑 A. 公寓 ,写字楼 其中: 结构装修 设备 B.别墅说明 :(1)公共建筑包括公寓1600-1800 元 /平米3000-4500 元 /平米 1000-1500 元 /平米 800-1000 元 / 平米 1200-2000 元 / 平米 3000 元 / 平米 ,写字楼 ,别墅 ,以及教育 ,工程造价 500 万元以下2.5%500---1000 2.0-2.5%1000---5000 1.4-2.0%5000--10000 1.2-1.4%10000--50000 0.8-1.2%50000-100000 0.6-0.8%>100000 0.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费 ,其费率为工程监理费中的7%, 工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费(2) 设计监理费由于金额相对较小 ,测算时一般不予考虑 .5.竣工图费依据 :(86)市建规字第 097 号;标准:设计费 *7%6.建材发展基金依据 :(89)京建材字第 292 号;标准 :建安工程造价 *2%(京计基字( 1997)第 0711 号，住宅项目费率为 0%)五.公共配套设施费1.锅炉房标准 :总建面积 /锅炉每吨供热面积 *锅炉每吨造价说明:(1)锅炉每吨供热面积约 5000 平米;(2)锅炉每吨造价约 25 万元 .2.变配电所标准:每建筑平米 30 元.3.集资维护费标准:每建筑平米 80 元.4.电贴费 (建设部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字25号文290元/KVA后调整为四环路以内1100元/KVA四环路以外550元/KVA;现调整为单路供电 270 元 /KVA双路供电 540 元/KVA;说明：住宅用电量30-60 VA/平米；其他用电量 50-80 VA/平米.六.管理费依据:(92)京价收字第 124 号；标准 :一至五项之和 *2.5%. 七.基础设施增容费1. 商品房依据: 京计基字 (1988)第 866号文标准: 自来水厂建设费 12元/平米；煤气厂建设费 29 元/平米;供热厂建设费 30 元/平米 ; 污水处理厂建设费 10元/平米 ;说明: (1).用一项交一项 ;(2). 如其中之一在基础设施中有集资 ,则该项不再重复计取 ;2.非住宅建设项目四源费依据: (1).京政发 (1986)131 号;(2). 京政发 (1986)155 号;标准 :自来水厂建设费 :设计日用水量 *830 元 /吨; 煤气厂建设费 :设计日用气量 *600 元/吨 ; 供热厂建设费 :设计每小时供热量 *35万元 /百万大卡 ;污水处理厂建设费 :设计日排污量 *830 元/吨 ; 说明:交纳数额在20万元以上的在接用 "四源" 之前可以分期交纳 .八.项目配套设施建设费1.综合开发市政费依据: (1).京计基字 (1988)第 648号;(2).市开办 (1988)经字第 2 号 ;标准: (1).(商品房收入 -四源费 -用电权 )*15%;(2). 建设投资 *15%;2.分散建设市政费依据:京计基字 (1988)第 648号;标准: 多层,纯住宅建筑面积 *60 元/平米; 高层 ,纯住宅建筑面积*90 元/平米;3.98 年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按 100 元/平米计算。

九.两税一费1.营业税依据:(90)财税字第 009 号; 标准 :商品房收入 *5%;2.城市建设维护税依据:市开办 (1988)经字第 2号; 标准 :营业税*7%;3.教育附加费依据:市开办 (1988)经字第 2号; 标准 :营业税 *3%;两税一费计取标准 :商品房收入 *5.5%; 十.用电权费(取消) 依据:京政发 [1993]17 号标准:(1).住宅建筑面积 *40 元/平米;(2).其他用电量 (KVA)*4000 元 /KVA;用电量：(1)住宅用电量20-30 VA/平米；(2)其他用电量 40-50 VA/平米；一 .投资方向调节税(取消)依据：京税字 (1991) 805 号标准：(商品房销售价格 -大市政费 -四源费 -用电权费-土地出让金) *80%* 适用税率适用税率：(1 ).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5 万元的固定资产投资项目 ,北方节能住宅 ,其税率为 0%.(2).一般民用住宅 ,包括商品房住宅 , 其税率为 5%；(3).更新改造项目 ,其税率为 10%；(4).京政发 [1991]61 号通知 ,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目 ,其税率为 15%；(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅 ,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为 30%.十二 .不可预见费依据：估标准：一至六项之和 *5%.十三 .建设周期依据：建安工程定额标准：建筑面积 (万平米 ) <=3.03.0 -- 6.06.0 --12.0 >=12.0 建设周期(年)12。