房地产开发企业审计特殊考虑
第16章-对集团财务报表审计的特殊考虑 历年真题 简答题 R
【2017·简答题】ABC会计师事务所的A注册会计师负责审计多家上市公司2016年度财务报表,遇到下列与审计报告相关的事项(1)A注册会计师对甲公司关联方关系及交易实施审计程序并与治理层沟通后对是否存在未在财务报表中披露的关联方关系及交易存在疑虑拟将其作为关键审计事项在审计报告中沟通。
(2)A注册会计师在乙公司审计报告日后获取并阅读了乙公司2016年年度报告的最终版本,发现其他信息存在重大错报,与管理层和治理层沟通后,该错报未得到更正。
A注册会计师拟重新出具审计报告指出其他信息存在的重大错报(3)ABC会计师事务所首次接受委托,审计丙公司2016年度财务报表。
A注册会计师拟在审计报告中增加其他事项段,说明上期财务报表由前任注册会计师审计及其出具的审计报告的日期。
(4)戊公司管理层在2016年度财务报表附注中披露了2017年1月发生的一项重大收购。
A注册会计师认为该事项对财务报表使用者理解财务报表至关重要拟在审计报表中增加其他事项段予以说明5)A注册会计师认为,乙公司财务报表附注中未披露其对外提供的多项担保构成重大错报,因拟就乙公司持续经营问题对财务报表发表无法表示意见,不再在审计报告中说明披露错报。
要求：针对上述第(1)至第(5)项,逐项指出A注册会计师的做法是否恰当,如不恰当,简要说明理由【答案】(1)不恰当。
(2)不恰当。
(3)不恰当。
(4)不恰当。
(5)不恰当。
【2016·简答题】ABC会计师事务所的A注册会计师负责审计甲集团公司2015年度财务报表，与集团审计相关的部分事项如下：要求：针对下述第（1）至（5）项，逐项指出A注册会计师的做法是否恰当。
如不恰当，简要说明理由。
（1）乙公司为不重要的组成部分，A注册会计师对组成部分注册会计师的专业胜任能力存在重大疑虑，因此，对其审计工作底稿实施了详细复核，不再实施其他审计程序。
【答案】不恰当。
对组成部分注册会计师的专业胜任能力存在重大疑虑，不应由组成部分注册会计师执行工作/应当由集团项目组亲自获取审计证据。
《审计学》教材课后答案.doc
第2章职业道德和审计准则练习题1.1）可能影响独立性。
ARC审刃机构的收费主要来源于XYZ公司，当从某一'市计客户收取的费用占全部费用的比重很大，审计机构会对该客户产生依赖并而临担心失去该客八的压力，产生自身利益威胁，审计机构应当评估该威胁的重要性程度，必要吋采取防范措施消除威胁或降低至可接受水平。
2）不影响独立性。
当审计项目组成员的直系亲属在审计客户屮处于重要职位或者可以对财务报表产生重人影响，才会威胁审计独立性，审计人员S的妻子在XYZ公司中只是一名普通的销售人员，不会影响其独立性。
3）可能影响独立性。
ARC审计机构租赁XYZ公司的办公楼作为办公场所，二者之间存在租赁的商业关系，口性质较为特殊、金额较大，将会产生自身利益威胁，会计事务所应当评价该威胁重要程度，必要时采取适当防范措施。
4）可能影响独立性。
XYZ公司的董事是ARC审计机构的前高级管理人员，当审计机构前任人员担任审计客户重要职务时，分两种情况：若该人员与事务所保持重大联系，则对独立性产牛重大威胁，且无防范措施可以消除，；若二者间并未保持車大联系，则应该评价其威胁程度，必要时采取防范措施消除威胁或降低至可接受水平。
5）影响独立性。
J的哥哥持有XYZ公司的少量股票，即审计人员直系亲屈与审计客八之间存在立接利益关系，会影响其独立性。
6）可能影响独立性。
ARC公司与XYZ公司在某项重人会计问题上存在分歧，而正是该分歧导致XYZ公司对前任会计事务所解除委托，因此ARC机构面临着客户解除业务合约的外部压力和威胁，进而产生自身利益威胁。
7）影响独立性。
ARC审计机构的合伙人S担任XYZ公司的独立董事，现任合伙人在审计客户屮任职高级管理人员，除非该合伙人退出该项「I,否则会影响独立性。
8）可能影响独立性。
J的女儿自2004年起，一直担任XYZ单位的统计员，当审计项「I组成员的直系亲属在审计客八中处于重要职位或者可以对财务报表产生重大影响，会威胁审计独立性，要根据J在项目中的角色、其女儿的职责等具体情况评估威胁的重要程度，必要时采取防范措施。
运用多维数据集分析审计主营业务收入
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实务
审计单位主营业务收入的合理性。
运用多维数据集 分析审计主营业务收入
!侯绍林 ! 审计署京津冀特派员办事处
我们在对某航 空 公 司 审 计 时 ， 针 对 该企业主营业务收入 数 据 量 大 ， 业 务 管 理信息化程度高等特 点 ， 运 用 了 多 维 数 据集分析。 查出该公司 8998 年至 899: 年存在和暗扣销售国内机票的违法行 为， 暗 扣 金 额 累 计 8;<= 亿 元 ， 造成少计 运输收入，同时少缴 纳 营 业 税 和 民 航 基 础设施建设基金 =>>? 万元。步骤如下： 第一步， 审前调查 过 程 中 ， 充分了解 主营业务收入核算流 程 ， 特 别 是 主 营 业 务收入的归集口径和 确 认 方 法 ， 了 解 到
审计月刊 ２００５ 年第 ６ 期 （ 总第 １９４ 期）
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实务・
业务 探索
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房地产开发企业审计的特殊考虑
!闫
英 孙宗彬 ! 山东海天有限责任会计师事务所
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地产开发企业相对于一般 工商企业来说，在存货成
与国民经济的发展有着极 为 密 切 的依存关系，较易受经济 环 境 和 国家宏观调控政策的影响 。 在 经 济上升时期， 货币环境较宽松 ， 社 会收入水平较高， 投资需求大 ， 对 房地产的需求随之增加； 反之 ， 在 经济萎缩时期，对房地产 的 需 求 下降。 因此， 房地产行业存在业务 随经济周期变化而膨胀或 萎 缩 的 风险。 项目开发风险。 审 计 人 员 "、 政府宏观调控政策影响大等经营特点， 因此其在经营过程中存 在 着 许 多 风 险 因 素，审计人员在审计过 程 中 应 重 点 关 注 以下风险。 经济周期的影 响 风 险 。 房 地 产 业 !、 式， 属于 《中国民航总局、 国家 计 委 、 公安 部、 国家税务总局、 国家工 商 总 局 关 于 坚 决打击暗扣销售和非法 经 营 销 售 国 内 机 票行为规范航空运输市场秩序的通知》 中定义的暗扣行为， 是一种 违 法 行 为 ， 不 仅少计了主营业务收入 ， 而 且 少 缴 纳 营 业税和民航基础设施建设基金； 第六步， 选取不同的 维 度 ， 对建立好 的多维数据集进行分析。首 先 ， 选取 “承 运月” 这个维度进行分析， 从总的趋势上 看， 3443 年 5 月 至 3446 年 53 月 暗 扣 金额逐年上升； 其次， 选取 “国 内 国 外 ” 这 个维度进行分析，发现 三 年 中 销 售 国 内 机 票 支 付 暗 扣 3758 亿 元 ， 销 售 国 际 机 票支付暗扣 金 额 9573: 亿 元 ； 另 外 ， 同 时选取 “承运月” 和 “国内国际 ” 这两个维 度进行分析， 发现国内暗扣金额从 3443 年 8 月开始急剧下降， 3449 年 5 月 以 后又开始回升， 经了解， 这 与 3443 年 ; 在审计过程中要重点 关 注 房 地 产 开 发 企 业在房地产开发过程中因为变更设计、 施工条件、环境条件 等 因 素 变 化 导 致 的 开发成本提高的风险 。 同 时 应 关 注 相 关 项目市场集中的风险。 月中国民航总局等五 部 委 严 厉 打 击 暗 扣 行 为 有 关 ， 暗 扣 行 为 曾 在 3443 年 下 半 年 几 乎 销 声 匿 迹 ， 但 3449 年 后 又 死 灰 复燃； 第七步，利用 多 维 数 据 集 分 析 结 果 调 查 取 证 ， 落 实 3443 年 至 3446 年 暗 扣 金 额 达 3785 亿 元 ， 通过计算， 确认该 公 司 少 缴 纳 营 业 税 833 万 元 和 民 航 基 础设施建设基金 <5< 万元。 在对该公司主 营 业 务 收 入 审 计 过 程 中， 从审核、 确认主营业 务 收 入 的 业 务 系 统出发，发现了被屏 蔽 在 财 务 系 统 之 外 的违法违规问题。审 计 人 员 由 此 得 到 了 一点启示，就是要在 与 财 务 相 关 的 前 提 下， 充分了解被审计单位 的 业 务 系 统 ， 占 有业务数据，关注财 务 数 据 与 业 务 数 据 的一致性、 财务数据的真 实 、 完整性和业 务数据中的其他相关内容。 "
《中国注册会计师审计准则第1401号——对集团财务报表审计的特殊考虑》应用指南
《中国注册会计师审计准则第1401号——对集团财务报表审计的特殊考虑》应用指南（2010年11月1日修订）一、因法律法规要求或其他原因对组成部分进行审计（参见本准则第四条） 1．在确定是否利用根据法律法规的要求或由于其他原因而对组成部分实施的审计为集团审计提供审计证据时，影响集团项目组决策的因素包括下列方面：（1）编制组成部分财务报表采用的财务报告编制基础，与编制集团财务报表采用的财务报告编制基础之间的差异；（2）组成部分注册会计师遵守的审计准则和其他职业准则，与在集团财务报表审计中遵守的审计准则和其他职业准则之间的差异；（3）是否可以及时完成组成部分财务报表审计，以满足集团报告的时间要求。
二、定义（一）组成部分（参见本准则第十七条）2．集团结构影响如何识别组成部分。
例如，有些集团的组织结构规定，由母公司、子公司、合营企业以及按权益法或成本法核算的被投资实体编制财务信息；或由集团本部、分支机构编制财务信息;或是将两者结合。
这些集团的财务报告系统可能是按照这样的组织结构来组织的。
相应地，母公司、子公司、合营企业以及按权益法或成本法核算的被投资实体，或者集团本部、分支机构可被视为组成部分。
而其他一些集团可能按照职能部门、生产过程、单项产品或劳务（或一组产品或劳务）或地区分布来组织财务报告系统。
在这种情况下，集团管理层或组成部分管理层可能以职能部门、生产过程、单项产品或劳务（或一组产品或劳务）或地区为单位（报告主体或业务活动）编制财务信息并将其包括在集团财务报表中。
相应地，这些职能部门、生产过程、单项产品或劳务(或一组产品或劳务)或地区可被视为组成部分。
3．集团财务报告系统中可能存在不同层次的组成部分。
在这种情况下，在汇总层次上识别组成部分，可能比逐一识别更为合适。
4．将某一层次的组成部分汇总起来，可以构成集团审计的一个组成部分。
然而，这一组成部分也可能需要编制包括其所有组成部分(即子集团)财务信息的财务报表。
审计准则笔记之1601号对按照特殊目的编制基础编制的财务报表审计的特殊考虑
审计准则笔记之1601号对按照特殊⽬的编制基础编制的财务报表审
计的特殊考虑
特殊⽬的编制基础的定义:
⼀、特殊⽬的编制基础举例如下:
1.纳税申报表后附的财务报表所采⽤的计税核算基础。
2.被审计单位为债权⼈编制的反映现⾦流信息的现⾦收⼊和⽀出核算基础。
3.监管机构为满⾜监管要求作出的财务报告规定。
4.在合同（债券契约、贷款协议或项⽬拨款）中作出的财务报告规定。
⼆、在某些情况下，特殊⽬的编制基础建⽴在由经授权或获得认可的准则制定机构制定的或法律法规规定的财务报告编制基础的基础上，但并不符合该财务报告编制基础的全部要求。
三、在本指南第2段的举例中，只是特殊⽬的编制基础，所依据的报告编制基础本⾝，是供应链报编制基础，特殊⽬的编制基础也可能不是光营业部编制基础。
这是因为特殊⽬的编制基础，可能并未遵守由经授权成获得认可的准则制定机构制定的或法律法规规定的财务报告编制基础的全部要求（这些要求旨在实现财务报表公允列报）。
四、按照特殊⽬的编制基础编制的财务报表，可能是被审计单位编制的唯⼀财务报表，这些财务报表可能为其他使⽤者（除该特殊⽬的编制基础针对的使⽤者外）使⽤。
在这种情况下，尽管财务报表被⼴为分发，但仍然被视为本准则界定的特殊⽬的财务报表。
本准则第14条和第15条中的要求旨在避免对财务报表编制⽬的的误解。
注册会计师-职业能力综合测试-第一部分-审计-专题八--专题九-对特殊事项和集团审计的特殊考虑
注册会计师-职业能力综合测试-第一部分-审计-专题八一专题九-对特殊事项和集团审计的特殊考虑［问答题］1.注册会计师M负责审计甲公司2X18年度财务报表，在审计过程中，注册会计师M注意到以下事项（江南博哥）：（1）甲公司拥有三家子公司，分别生产不同种类的高档白酒。
受经济、政治形势影响，高档白酒市场萎缩，同行业公司的主营业务收入增长率为一2乐但甲公司董事会要求管理层将2×18年度的主营业务收入增长率确定为5%o管理层编制的甲公司2X18年度财务报表显示，已经完成计划的收入增长率。
（2）甲公司管理层固定工资较低，奖金与业绩挂钩。
（3）在以前年度审计中，注册会计师M没有发现甲公司收入确认方面存在舞弊行为，因此，在本年度审计中，未将收入确认作为由于舞弊导致的重大错报风险领域。
（4）针对管理层凌驾于控制之上的风险，注册会计师实施了如下程序：测试日常会计核算过程中作出的会计分录以及编制财务报表过程中作出的其他调整是否适当。
要求：（1）针对事项（1）和（2）,分析甲公司是否存在舞弊风险因素，并简要说明理由。
（2）针对事项（3）,分析注册会计师M未将收入确认作为由于舞弊导致的重大错报风险领域是否适当，并简要说明理由。
（3）针对管理层凌驾于控制之上的风险，说明注册会计师除了实施事项（4）提及的程序，还可以实施的程序。
正确答案：（1）存在舞弊风险因素。
（1分）在事项（1）中，甲公司所处行业销售出现负增长，而甲公司增长率却要求达到5%,管理层承担巨大压力；（2分）在事项（2）中，甲公司管理层报酬与业绩挂钩，存在舞弊动机。
（2分）（2）不适当。
（2分）理由：注册会计师应当在整个审计过程中保持职业怀疑，不应受到以前对管理层正直和诚信形成判断的影响，并且在识别和评估由于舞弊导致的重大错报风险时，注册会计师应当假定收入确认存在舞弊风险。
（2分）（3）注册会计师还可以实施的审计程序为：①复核会计估计是否存在偏向，并评价产生这种偏向的环境是否表明存在由于舞弊导致的重大错报风险；（3分）②对于超出被审计单位正常经营过程的重大交易，或基于对被审计单位及其环境的了解以及在审计过程中获取的其他信息而显得异常的重大交易，评价其商业理由（或缺乏商业理由）是否表明被审计单位从事交易的目的是为了对财务信息作出虚假报告或掩盖侵占资产的行为。
房地产公司的内部审计问题-以恒大集团为例
房地产公司的内部审计问题---以恒大集团为例目录第1章绪论 (1)1.1研究背景 (1)1.2研究意义 (1)1.3研究框架 (2)第2章房地产行业内部审计的现状及不足 (3)2.1重视度不够 (3)2.2过小的职能范围 (3)2.3技术手段的落后 (3)2.4人员的构成问题 (3)第3章恒大地产内部审计存在的问题及成因 (5)3.1恒大地产内部审计存在的问题 (5)3.2恒大地产内部审计存在的问题成因 (6)第4章恒大地产内部审计风险的防范对策 (9)4.1培养风险防范意识 (9)4.2培训审计人员业务，提高业务素质 (9)4.3开发恒大地产审计软件，提高计算机应用水平 (10)4.4提升质量控制的技术方法水平 (10)4.5执行审计程序，规范行为操作 (11)第5章对房地产企业审计问题的解决建议 (12)5.1提高企业管理人员对审计的认识 (12)5.2合理调整内审工作范围 (12)5.3改善审计的手段，提高内审的质量 (12)5.4优化内部审计人员的专业结构 (12)5.5完善资产管理，建立健全企业内部管理制度 (13)结论 (14)参考文献 (15)摘要随着外部监管力度的加大和房地产自身内控的改善，房地产公司的内部审计仍然存在不足,通过本研究，希望能够设法找出具体存在的问题，深入剖析成因，提出改进的措施,促使内部审计的合理化，达到审计目的的效益性，改善房地产的内部审计，促进公司治理和内部审计的良性互动。
一直以来，房地产行业是我国经济发展的重要支柱性产业，甚至成为刺激经济发展的三驾马车重要内容之一。
房地产作为中国经济的晴雨表，也随时显示出其随我国宽松抑或紧缩的货币政策变化而不断处于价格的波动之中。
本文通过对恒大地产审计风险种类的探讨，主要分为五部分；第一部分为绪论；第二部分分析房地产内部审计的现状及不足；第三部分提出恒大地产内部审计存在的问题及成因；第四部分为恒大地产内部审计风险的防范对策。
【CPA-审计】 第16章对集团财务报表审计的特殊考虑知识点总结
【CPA-审计】第16章对集团财务报表审计的特殊考虑知识点总结第十六章对集团报表审计的特殊考虑【知识点1】基本概念1.相关概念2.集团财报审计中的责任设定(1)集团项目组及所在事务所对整个集团财报审计工作及审计意见负全部责任，这一责任不因利用组成部分CPA的工作而减轻。
(2)集团项目合伙人对审计质量管理的责任：集团项目合伙人应当确信执行集团审计业务的人员(包括组成部分CPA)从整体上具备适当的胜任能力和必要素质；集团项目合伙人应当负责指导、监督和执行集团审计业务；集团项目合伙人应当确定出具的审计报告是否适合具体情况。
(3)是否提及组成部分CPA(同利用内审、专家工作的规定)。
提示：集团审计CPA不对组成部分审计意见负任何责任——谁签字谁负责。
3.CPA的审计目标(1)应与组成部分CPA对其执行工作的范围、时间安排和发现的问题沟通；(2)针对组成部分财务信息和合并过程，获取充分、适当的证据，对集团财报是否在所有重大方面按照适用的财报编制基础编制发表审计意见。
审计目标记忆逻辑：沟通→获取证据→发表意见【知识点2】集团审计业务的承接与保持1.承接前提基础(1)确定是否能合理预期获取与合并过程和组成部分财务信息相关的充分、适当的证据，以作为形成集团审计意见的基础；(2)了解集团及其环境、组成部分及其环境，以足识别可能的重要组成部分；(3)评价集团项目组参与重要组成部分CPA工作的程度是否足以获取充分、适当的证据。
2.审计范围受到限制(1)限制且不能接受：集团管理层限制，不能获取充分适当的证据，则：①如果是新业务，拒绝接受业务委托，如果是连续审计，在法律允许下，解除业务；②如果法律禁止拒绝接受，或CPA不能解除，在可能的范围内实施审计，并发表无法表示意见。
(2)受限制但能承接：受限不是重要组成部分且拥有整套报表，能获取充分适当的证据。
【知识点3】了解集团及其环境、集团组成部分及其环境1.了解的目的：识别和评估财报重大错报风险。
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房地产开发企业审计专门考虑
（天职国际业规406号）
1．总则
1.1本规程对业务人员执行相关业务具有指导作用，不具有强制性。
但项目负责人在拟订、批准审计打算时应当考虑本规程内容的阻碍。
1.2本规程包括房地产开发企业行业概述及2007年度行业分析，并对经营收入、成本费用、税金等行业专门风险及其应对进行了分析。
2．行业概述及2007年度行业分析
略
3．行业专门风险及其应对
3.1人为操控经营收入
3.1.1提早或延迟确认房屋销售收入
出于资金周转等方面的考虑，多数房地产开发企业在取得“五证”（即土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程开工证和房屋预售许可证）后即开始房屋预售活动，由此产生了预售房款确认收入时点问题。
依照“企业会计准则——收入”有关精神，结合房地产销售业务特点，我们认为，房屋销售收入的确认应同时满足以下条件：
（1）差不多与购房人签订正式房屋销售合同（通常为范式合同），并报政府房管部门登记备案；
（2）商品房项目已竣工验收并办理备案手续，房屋面积经
测绘机构测定；
（3）已书面通知购房人办理房屋交付和入住手续，并提供“商品房面积实测技术报告”、“建筑工程验收备案表”、“房屋质量保证书”和“房屋使用讲明书”等法定文件；
（4）在购房人验收合格且无争议的基础上，由购销双方签署房屋交接单据并交付钥匙。
需要讲明的是，依照最高人民法院“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释”，购房人出于某种利益在合同约定期限内接到书面入住通知但无故不办理入住手续的，应认定为销售成立。
可见，发放“入住通知书”是确认房屋销售收入的法律要件。
我们在审计实务中，经常遇到企业人为调节销售收入的两种情况：
（1）在与购房人签订房屋销售合同并完成开发项目竣工验收后提早确认收入；
（2）有意推迟商品房竣工决算，并以无法最终确定开发成本为由将预售房款长期挂账。
我们认为，针对第⑴种情况，应坚决要求企业在就预售房款足额缴纳营业税和所得税的前提下，将不符合条件的收入冲回；针对第⑵种情况下，则应要求企业合理预提尚未归集的尾工成本及后期成本，并在此基础上确认收入、配比结转成本。
3.1.2调节账外开发项目收益
房地产市场上经常出现以下情况——开发商受资金周转或经营实力限制无法接着推进本已获得审批立项的房地产项目，而
较高的政策管制“门槛”和项目过户成本则导致具备资金优势的企业难以将这种“半熟”项目转化为自营项目。
因此，一种变通方式应运而生：具备资金和治理优势的开发商将项目受让价款和后续开发资金通过往来款付给原项目所有者，并以原项目主体名义在现有基础上接着推进项目，而开发、销售、治理活动全部由项目受让方操纵，甚至在原项目所有者名下单设账套进行会计核算。
待项目实现收入后，实际开发主体通过往来账项收回已支付的开发成本，而项目利润既可通过工程代管、销售顾问和治理咨询等名目入账，又可在账外另存，从而达到人为调节收益的目的。
针对上述情况，我们建议在审计过程中，应对与被审计单位现有账内开发项目无关的大额往来账目给予高度关注，必要时进行延伸审计，以确定付至账外开发项目资金的可回收性和已实现账外开发利润是否全部入账。
3.1.3隐瞒待售房屋租赁收入
房地产企业在将开发产品正式售出前，专门可能将空置房屋出租。
由于暂租待售期间并不发生房屋权属转移或价值减损，因此，企业专门可能将这部分租赁收入在账外另存，从而达到隐瞒收益、逾逃税金的目的。
我们建议在审计过程中，依照企业提供的房屋租售统计资料对空置房进行实地查看，并与差不多签订并做账务处理的房屋租赁合同进行核对，防止企业以“暂租待售”名义将未售出房屋长期出租，以致企业经营收益流失，资产价值减损无法得到补偿。
3.2人为调节成本费用。