房地产开发之 城市更新业务解析
城市更新城市发展政策解析
城市更新城市发展政策解析城市更新是现代城市发展的重要议题之一，为了实现城市的可持续发展和提升居民的生活质量，城市更新政策具有重要的意义。
本文将对城市更新的相关政策进行解析，并讨论其对城市发展的影响。
一、城市更新政策的背景和意义城市更新政策源于城市发展的需要，旨在解决城市老旧区域的问题和提升城市的整体品质。
随着城市化进程的不断推进，城市的老旧区域存在着建筑老化、基础设施陈旧、环境污染等问题，给市民的居住环境和生活质量带来了诸多不便和隐患。
城市更新政策的出台能够有效改善这些问题，并顺应城市可持续发展的迫切需求。
二、城市更新政策的主要内容1. 政策引导和支持城市更新政策的核心在于政府的引导和支持，通过制定相关政策和法规，为城市更新提供政策保障和资源保障。
政府可以通过减税、补贴、土地优惠等方式鼓励企业和个人参与城市更新工作，同时也提供资金、技术和法律支持，确保城市更新的顺利进行。
2. 区域规划和用地管理城市更新需要进行细致的区域规划和用地管理工作。
政府应制定科学合理的城市更新规划，明确更新的范围、目标和时间表，并合理规划土地利用方式，确保城市更新的可持续发展。
在用地管理方面，政府应加强土地管理，防止非法占地和乱建乱占现象的发生，确保土地资源的合理利用和公平分配。
3. 建筑改造和环境整治城市更新政策的一个重要方面是对老旧建筑和环境的改造。
政府可以通过注资建设、改善旧楼住宅条件、推进城市绿化和环境治理等手段，提升老旧区域的整体品质。
此外，加强环境整治工作也是城市更新政策的一项重要内容，包括改善空气质量、治理污水、净化水源等，使城市环境更加健康和宜居。
4. 公众参与和社会治理城市更新涉及到广大市民的利益，因此，政府在推进城市更新过程中应加强公众参与和社会治理。
政府可以通过召开听证会、征求民意、建立诉求热线等方式，广泛听取市民的意见和建议，使城市更新政策更加符合市民的需求和利益。
同时，政府还应健全城市管理体制，加强对城市更新工作的监督和评估，确保政策的执行效果和改进措施的实施。
新型房地产模式与城市更新
新型房地产模式与城市更新随着经济的不断发展，越来越多的人涌向城市，使得城市规模不断扩大，城市建设也不断推进。
在这个过程中，房地产业扮演着重要的角色，而新型的房地产模式在这个过程中发挥着越来越重要的作用。
本文将讨论新型房地产模式与城市更新的关系，并探讨它们的发展前景。
一、新型房地产模式的概念新型房地产模式是指当前房地产业在面对市场的变革、政策的变化和生产力的变革等多种因素影响下，以改变传统房地产发展模式为核心的一种新型经济模式。
新型房地产模式是在充分调查、分析市场、抓住商机的基础上，通过“一二三产业融合、品牌溢价、资本金融、大数据应用、互联网+房地产”等方式来实现对房地产行业的变革和创新。
新型房地产模式的出现，既是对传统房地产经济增长模式的改变，也是对新时期的房地产行业和城市更新提出了新的挑战。
二、城市更新的概念城市更新是指城市在历经岁月沧桑、经济发展和人口增长、社会需求变化等因素的影响下，为了实现城市内部空间优化和社会资源合理配置，而采取的一系列城市改造、再开发行为。
城市更新是对旧城区的全面改造，提升城市品质和竞争力，实现城市可持续发展的重要举措。
城市更新需要持续的政策和技术支持，也需要发展模式的升级，融入新型房地产模式，以实现产业更新、环境升级、文化传承、社会服务等多重目标。
三、新型房地产模式与城市更新的关系新型房地产模式与城市更新有着密切的关系，通过新型房地产模式的引进和应用，可以有效地推进城市更新。
新型房地产模式的特点是相对于传统房地产模式，它更注重产业聚集、创新型发展、多元化融合。
这种特点与城市更新不谋而合，城市更新需要产业升级、功能整合、文化传承等多方面的支持。
房地产业的巨大投资和发展潜力，可以为城市更新提供技术、资金和服务等多方面的支持，也可以通过与城市更新的融合来实现自身的可持续发展。
四、发展前景以新型房地产模式促进城市更新，不仅可以推进城市的可持续发展，而且为房地产产业的发展提供了新的机会。
城市更新前景分析
城市更新前景分析城市更新是指城市基础设施、公共空间和社区环境的更新与改造，旨在提升城市的经济、社会和环境可持续发展。
城市更新在解决城市发展中存在的问题、提升城市形象和城市居民生活质量方面具有重要意义。
本文将从多个角度，对城市更新前景进行分析。
一、城市发展背景随着城市化进程不断加速，城市面临着诸多问题，如老旧建筑物、交通拥堵、环境污染等。
同时，城市更新也是国家发展战略的重要组成部分，政府对城市更新给予了高度重视，提出了一系列有利于城市更新的政策和措施。
因此，城市更新在现阶段有较好的发展前景。
二、经济发展带动城市更新城市更新不仅能够改善城市面貌，还能推动经济发展。
通过城市更新，可以吸引更多的投资，提升城市的投资环境和竞争力。
同时，城市更新也能创造大量的就业机会，促进经济增长和居民收入的提高。
因此，城市更新对于促进经济发展具有重要的作用。
三、改善城市居民生活质量城市更新能够改善城市居民的生活环境和生活质量。
通过更新老旧建筑、改善公共设施和绿化环境等措施，可以提供更好的居住条件和便利的生活配套设施。
同时，城市更新还能够提升社区服务和文化设施，为居民提供更多的社交和休闲娱乐场所，提高居民的幸福感和生活质量。
四、提升城市形象和吸引力城市更新能够改善城市的面貌和形象，提升城市的知名度和吸引力。
通过更新城市的建筑风格、公共空间和文化景观等，可以打造独具特色的城市形象，吸引更多的游客和外来人口。
此外，城市更新还能够提升城市的软实力，提高城市的国际竞争力。
五、创新科技带动城市更新随着科技的不断发展，城市更新正逐渐与创新科技相结合，形成新的发展模式。
通过智慧城市、绿色建筑和智能交通等科技手段，可以提高城市更新的效率和质量，推动城市可持续发展。
因此，创新科技对于城市更新的前景具有重要的推动作用。
六、协同发展实现城市更新城市更新需要政府、企业和社会各界的共同努力和参与。
政府需要制定相关政策和规划，提供资金和支持；企业需要投入资源和技术力量，承担社会责任；社会各界需要积极参与，形成多元化的合作体系。
城市更新政策解读改善城市环境
城市更新政策解读改善城市环境城市更新政策是指针对老旧城区进行改造和更新的一系列政策和举措。
随着城市化进程的加快和人们对宜居城市环境的需求提升，城市更新政策成为了解决老旧城区问题、改善城市环境的有效途径。
本文将对城市更新政策进行解读，重点探讨其对改善城市环境所起的作用。
一、背景介绍城市更新是指对老旧城区进行土地开发、建设和改造的一项重要任务。
老旧城区通常存在建筑老化、设施陈旧、环境污染等问题，严重影响了居民的生活质量和城市的形象。
为了改善这种状况，政府出台了一系列城市更新政策，旨在提升城市环境品质，打造宜居城市。
二、城市更新政策的主要内容城市更新政策的核心目标是通过土地整理、旧城改造、绿化环保等手段，提升老旧城区的建设质量和居住环境。
具体来说，城市更新政策包括以下几个方面：1. 土地整理与规划：城市更新政策要求对老旧城区进行土地整理和规划，合理利用城市土地资源，使之更加高效、紧凑。
通过重新规划土地用途和优化空间布局，可以提供更多的公共空间和绿化带，改善城市居住环境。
2. 旧城改造与保护：城市更新政策注重旧城保护与改造，强调对历史文化建筑的保护和再利用。
对于条件较好的历史建筑，可以进行修缮和改建，使其发挥更多的功能。
对于无法保护的老旧建筑，可以进行拆除，用新的现代化建筑代替，以推动城市形象的提升。
3. 绿化环保与生态建设：城市更新政策鼓励绿化环保和生态建设，通过植树造林、建设公园绿地、保护水资源等途径，提高城市的生态环境质量。
同时，推广清洁能源和节能减排技术，减少污染物排放，提升城市空气质量和居住环境。
三、城市更新政策的意义与作用城市更新政策对改善城市环境起到了积极的作用，具体体现在以下几个方面：1. 提升城市形象：城市更新政策能够对老旧城区进行综合改造，使得城市形象焕然一新。
通过改善道路、修建公共设施、提升建筑品质等措施，增强了城市的美观度和整体形象，吸引了更多外来投资和人才流入，推动了城市的发展。
谈城市更新与房地产市场互动效应
谈城市更新与房地产市场互动效应提纲：1、城市更新对房地产市场的影响2、房地产市场对城市更新的促进作用3、城市更新与房地产市场的协调作用4、城市更新对房地产市场未来发展的影响5、实际案例分析一、城市更新对房地产市场的影响城市更新是城市发展的重要组成部分，通过对建筑、土地、交通等基础设施进行升级、改造、更新，可以提高城市的整体发展水平和城市形象，同时，也会对房地产市场产生重要的影响。
首先，城市更新可以提高当地物业价值。
通过更新和改造建筑和土地，可以提高城市的整体品质和形象，让当地物业价值得到提升，房地产市场也得以得到增值的机会。
其次，城市更新也会对当地房屋租赁市场产生影响。
更新后的建筑和土地成为炙手可热的场地，吸引了更多企业和机构进驻，从而带动当地的就业和居住需求，进一步带动了当地房屋租赁市场的发展。
最后，城市更新还可能导致当地房地产供需关系发生变化。
随着城市更新新建建筑的增加和改造，供给方会增加，而房地产市场的需求也会相应地得到改变。
因此，城市更新需要根据当地实际情况做好相关规划和市场研究，以确保房地产市场的稳定和可持续发展。
二、房地产市场对城市更新的促进作用房地产市场对城市更新有着重要的促进作用。
房地产市场的发展水平将直接影响到城市更新的进展和质量。
首先，房地产市场是城市更新的重要资金来源。
房地产开发商参与城市更新项目的资金投入，可以帮助城市更新项目得到更好的推进和发展。
同时，房地产市场还为城市更新提供了更多资本，同样也更好地带动了当地经济的发展。
其次，房地产市场对于城市更新有着重要的市场需求作用。
房地产市场的发展，使得当地房屋租赁、购买需求持续增加，同时也增加了对于城市更新的需求。
城市更新必须符合市场需求，同时满足当地市场的各项需求。
最后，房地产市场能够提高城市的吸引力。
房地产市场发展的水平和城市发展的速度都对城市的吸引力产生重要的影响。
随着房地产市场的逐步发展，城市的吸引力也会得到进一步的提高，从而吸引更多的投资和人才进驻。
城市更新视角下房地产经济可持续发展策略探讨
城市更新视角下房地产经济可持续发展策略探讨一、研究背景随着城市化进程的加快，城市更新已成为全球范围内关注的热点问题。
在城市更新过程中，房地产经济作为城市发展的重要支柱，其可持续发展策略对于提高城市居民生活质量、促进经济社会和谐发展具有重要意义。
当前我国房地产市场面临着一系列挑战，如房价过高、供需失衡、投机炒作等问题，这些问题对房地产经济的可持续发展构成了严重威胁。
从城市更新的视角探讨房地产经济的可持续发展策略，对于引导房地产市场健康发展、推动城市建设具有重要的理论和实践意义。
本研究旨在从城市更新的角度出发，分析当前我国房地产市场的现状和问题，探讨房地产经济可持续发展的策略和措施，为政府部门和企业提供有益的政策建议和实践参考。
本研究将首先回顾国内外关于城市更新与房地产经济可持续发展的相关理论和研究成果，然后结合我国房地产市场的实际情况，分析当前面临的主要问题和挑战，最后提出一系列具体的可持续发展策略和措施，以期为我国房地产市场的健康发展提供理论支持和实践指导。
城市更新的概念和意义城市更新是指对城市中老旧、破败、功能不完善的区域进行改造和提升，以满足城市发展的需要。
城市更新的概念源于20世纪80年代的美国，当时由于城市化进程加快，城市面临着严重的环境污染、交通拥堵、住房短缺等问题，因此政府开始实施城市更新计划，以改善城市的生态环境和居住条件。
随着时间的推移，城市更新逐渐成为全球范围内的城市发展策略，对于促进经济发展、提高居民生活质量具有重要意义。
促进经济发展：城市更新可以改善城市的基础设施和公共服务，提高城市的吸引力，吸引更多的投资和人才，从而推动经济的发展。
城市更新还可以带动相关产业的发展，如建筑、装修、家具等行业，为社会创造更多的就业机会。
提高居民生活质量：城市更新可以改善城市的居住环境，提高居民的生活品质。
通过改造老旧住宅区，提供更高品质的住房；改善公共设施，提供更好的教育、医疗等公共服务；优化交通体系，缓解交通拥堵等问题，使居民的生活更加便利和舒适。
城市更新与房地产市场的关系解析
城市更新与房地产市场的关系解析城市更新是指通过对城市建设进行改造、更新和升级，以提高城市的整体形象、环境质量和居住条件。
随着城市化进程的加快，城市更新已成为各个城市发展的重要方向。
然而，城市更新与房地产市场存在着紧密的关系。
本文将对城市更新与房地产市场的相互影响进行解析。
一、互为影响城市更新和房地产市场是相互影响的。
首先，城市更新活动的开展会对房地产市场产生重要影响。
当一个地区进行城市更新时，旧建筑物往往需要被拆除或改造，这会导致原有的房源数量减少，进而影响房屋供应。
此外，城市更新还会提高土地价值，使得周边房地产市场的价格出现波动。
例如，当一座陈旧的工业区改建为商业区时，该区域的土地价值会大幅度上升，从而影响周边住房的价格。
反过来，房地产市场的发展也会推动城市更新的进行。
随着房地产市场的繁荣，房地产企业通常会加大对土地资源的开发力度，这往往会涉及到旧城区的更新改造。
相比于新建项目，城市更新更具有经济效益和社会效益，因此房地产企业更倾向于利用旧城区资源进行更新项目。
二、互相促进城市更新和房地产市场之间还存在着相互促进的关系。
首先，城市更新活动的开展可以带动房地产市场的繁荣。
当一个城市进行更新改造时，会吸引大量的投资和资金流入，这些资金往往会用于购买土地、建设房屋以及提升基础设施。
这些投资的到来会促进房地产市场的发展，提升了市场的活力。
反过来，房地产市场的兴盛也可以为城市更新提供动力。
随着房地产市场需求的增加，房地产企业通常会对旧城区进行再开发，提升旧有房源的价值和品质。
这些更新项目的推动使得城市更新的进程加快，进而改善了城市的居住环境和功能。
三、相互调控城市更新和房地产市场之间的关系还表现在相互的调控作用上。
城市更新的进行有助于房地产市场的稳定。
通过城市更新，住宅和商业用地的供应得到了增加，缓解了供需矛盾，有助于防止房地产市场出现过快上涨的情况。
同时，通过提升城市的整体形象和居住环境，城市更新还可以提升人们对于房地产投资的信心，从而稳定了房地产市场。
房地产市场城市更新与老旧小区改造方案
房地产市场城市更新与老旧小区改造方案随着社会经济的不断发展，城市建设也在不断取得新的成就。
然而，在城市发展过程中，老旧小区的存在一直是一个不容忽视的问题。
这些老旧小区一方面存在着建筑老化、设施陈旧等问题，另一方面也无法满足现代城市居民的需求。
因此，针对老旧小区的改造成为了当下房地产市场的重要议题之一。
本文将探讨城市更新与老旧小区改造的方案，旨在提供一些建设性的改进思路。
一、城市更新的意义和目标城市更新是指对城市中老旧区域、老旧建筑进行再开发、再利用的一项综合性工程。
它的意义在于提高城市功能、增加城市魅力、改善市民居住环境，进一步推动城市的可持续发展。
城市更新的目标应当包括实现土地资源的有效利用、提升城市形象、改善居民居住环境等。
二、老旧小区改造的必要性1. 提升居民居住品质：老旧小区多为建于上世纪的低层建筑，建筑老化、设施陈旧等问题严重影响居民的居住品质。
通过改造，可以提升小区的设施与服务水平，提高居民的生活幸福感。
2. 节约土地资源：老旧小区往往占据城市核心地带，土地利用率低。
通过改造，可以合理规划空间，实现土地资源的有效利用。
3. 促进经济发展：老旧小区改造是一个庞大的工程，需要大量的人力、物力投入。
这将带动相关产业的发展，促进城市经济的增长。
三、老旧小区改造的方案1. 建立全面的改造计划：政府应当制定详细的规划，明确改造的目标、范围和时间节点。
同时，要考虑到居民的利益，确保改造过程中能够保障他们的生活权益。
2. 更新建筑设施：通过更新建筑设施，提高小区的抗震、防火等安全性能。
同时，改善小区的供水、供暖、排水等基础设施，提高居民的生活品质。
3. 提升居住环境：改造过程中，应当注重提升小区的绿化率，增加公共设施和娱乐场所，提供更多的休闲空间。
同时，加强小区的安保措施，提高居民的安全感。
4. 引入新的功能：在改造过程中，可以考虑引入商业、文化、教育等新的功能，为居民提供更多便利与服务。
四、老旧小区改造的推进机制1. 加强政府引导：政府应当积极引导市场主体参与老旧小区的改造，提供相关政策的支持和激励措施。
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0
深圳
广州
上海
北京
千人床位数 千人医生数
01.城市更新的背景
诸多发展瓶颈决定了今后城市发展的重心将由增量建设转向存量优化。
城市更新发展历程
2004：出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，2005年第一批城
中村计划发布；
2008：《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》出台，同年
第一批旧工业区升级改造计划发布；
之和不大于6000平方米且不超过更拆除范围的1/3；（2）单元公益用地面 积不小于拆除范围的40%，或者单元涉及落实不小于6500平方米独立占地 公服或基础设施，两个条件之一即可； 棚改30年
相关政策依据：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号文）第五条
01.能不能改？
《城市更新单元计划审批操作规则》 《关于明确城市更新项目用地审批有关事项的通知》 《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》
《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》
……
02.城市更新的核心文件
01《深圳市城市更新办法》
深圳市人民政府令第211号令 2009年10月22日
VS
深圳市人民政府令第290号令 2016年11月12日
城市更新业务解析
更新集团技术中心 2017.06
CONTENTS
目录
1、城市更新的背景 2、城市更新的概念 3、城市更新的政策体系 4、拆除重建类城市更新要点梳理 5、XX更新业务简介
PART ONE
城市更新的背景
01.城市更新的背景
深圳创造现代城市发展奇迹的同时，也率先遇到了资源瓶颈和功能结构失衡的 发展难题。
1800万；人口快速增长带来巨大压力。
• 空间：用地增长面临刚性约束，城市建成区面积接近行政区面积50%的警戒线；
至2020年，全市可净增建设用地不足3平方公里。
• 资源：境外供水比例77%，水源外向依赖性高； 2020年用水量缺口将达6.5亿立
方米；
• 环境：道路容量难以满足小汽车持续增长，2015年机动车保有量超320万辆；现
01 能不能改？
——城市更新申报条件有哪些？
02 能改什么？
——城市更新方向的依据是什么
03 能改多少？
——城市更新开发强度怎么核算
04 要承担什么责任？
——贡献率、配套责任
05 其它
——两线划定
01.能不能改？
1 建筑年限
旧住宅区20年，旧工业区、旧商业区15年； 2007年6月30日前建成的旧工业区（针对成片工业区）； 旧工业区、旧商业区部分建成时间未满15年的建筑物，满足（1）占地面积
✓为什么是2007年6月30日？ 2007年6月30日是国家层面统一要求工业用地必 须招拍挂的起点时间，也是省《关于建立“三 旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》中 规定，要求2007年6月30日前已为建设用地的地 块方可纳入“三旧”改造标图建库范围的时间。
（2）落实配套需要
贡献率不小于40%； 落实不小于6500平方米的独立占地配套设施
《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）》 ……
3：技术标准层面
《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定》
……
4：操作层面
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 《城市更新单元规划审批操作规则（修订版）》
有污泥处理设施超负荷运营，约1/3污泥外运到周边城市处理。
01.城市更新的背景 城中村历史遗留问题依然严峻： 深圳原村民约31万人，原村集体股份公司实际占有用地393 平方公里，建筑面积4.2亿平方米（占比43%） ……
人口社会 提供了低成本空间，但社会问题突出。
产业经济
出租经济：收入来源依靠厂房租金、工缴费和人口增加带来的 私房出租收入，产业低端低效，无牌无照经营者。
2009年：广东省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干
意见》，深圳市在当年10月颁布了全国首部城市更新办法，提出了“城市更 新”概念，围绕“城市更新单元”进行了多项创新。
经过几年实践，以城市更新为主要内容的存量土地二次开发已成为深圳市新一 轮城市发展的重要抓手。
PART TWO
城市更新的概念
2016年至 今
跨越之年； 加快推进，提质阶段；
强区放权
01.城市更新的政策体系
1：法规层面
《深圳市城市更新条例》（制定中） 《深圳市城市更新办法》
《城市更新实施办法实施细则》
2： 政策层面
《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2014年版）》
《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单 元旧屋村范围认定办法（试行）》
包含已出让国有用 地、已划拨国有用地 或其它已办合法用地 手续的国有用地
1.国有 用地
6.其它经规 划国土部门 认定和处理 的合法用地
包含城中村红 线用地、非农 建设用地、征 地返还用地
2.原集体经 济组织取得 确权用地
合法用地
已完善手续的未签订 征转地协议或者已签 订征转地协议但未做 补偿用地等其他经处 理或认定的合法用地
02.城市更新的类型
——类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、 环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
02.城市更新的类型
——类型二：功能改变类
•综合整治类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构。
城市形态
用地以生产经营为主，公共配套极度匮乏；是城市公共配套的 主要缺口所在。
01.城市更新的背景
教育等配套设施压力持续加大：
➢ 医疗卫生、养老设施总量供应不足，服务能力与超大城市水平有较大 差距。
➢ 义务教育阶段学位压力突出，预计未来五年公办小一学位年均缺口3-4 万 ……
10
（1）学位供需矛盾突出，尤其是公办学位
各区依照市十三五规划编制区更新五年规划
划定重点统筹片区，编制更新统筹片区规划研究
指导城市更新单元规划
03.城市更新的主要程序
土地建筑物信息核查及历史用地处置（1年之 内） 《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆 除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试 行）》（深规土[2013]294号）--2013.5.17
《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引 （试行）》（深规土[2010]16号）
强区放权后，各区相继出台城市更新项目审批规则
更新计划审批 更新规划审批 实施主体确认 用地手续审批
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引 （试行）》（深规土[2010]16号）
强区放权后，各区将会制定更新计划申报指引
1979
人口：31万 GDP: 2千万
2015
人口: 1800万 GDP: 1.75万亿
昔日渔村
今日深圳
01.城市更新的背景
四个难以为继： 人口规模高位运行，空间不足成为普遍性问题，资源短缺 愈发严峻，部分环境领域不堪重负……
• 人口：2007年常住人口861万；2015年常住人口1138万人，实际管理人口超过
5.已按房地 产登记历史 遗留问题处 理的用地
已完善手续 的原未办理 产权登记、 又不属违法 用地
原关外等特定 区域内早年已 经形成且现状 仍为原农村旧 屋的集中区域
3.旧屋 村用地
4.已按历 史遗留违 法建筑处 理的用地
地上建筑物符合 深圳市历史遗留 建筑处理有关规 定，并经过处理 而取得合法认定 的用地
1 建筑年限
旧住宅区—20年 旧工业区、旧商
业区--15年
新暂行措施 放宽条件
2007年6月30日之前 建成的旧工业区—M1
部分建筑未满15年可更 新的条件
（1）不满15年建筑占地面积核算方法
每个建筑占地1000平方米
2 5F
总建筑面积20000平方米，
1
10F
3 5F
2号建筑未满15年
5000平方米，1/4
由政府组织确认，各区会出台相应文件（2年 内）
权属证书注销 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作 规则（试行）》（深规土[2010]554号）
建设工程规划与施工许可 竣工验收
《市国土委城市更新项目用地审查操作规程》 （深规土[2011]22号）（1年内）
项目监管
PART FOUR
拆除重建类城市更新要点梳理
01.城市更新的概念
《深圳市城市更新办法》中所称城市更新，是指符合本办法规定的主体对特定城市建成 区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的 区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
01.能不能改？
2 合法用地比例要求（核查权属）
不低于60%，不足60%但不低于50%的，可简易处理； 坪山中心区不低于50%； 重点单元不低于30%； 综合整治类50%
相关政策依据：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号文）第四条
01.能不能改？
2 合法用地比例要求（核查权属）
01.能不能改？
3
规模要求（普通单元、小地块更新）