万达商业模式
解读万达商业模式
万达商业模式为什么万达广场能在短短的9年内遍布中国？为什么每个万达广场都能形成城市新中心？为什么万达广场开工之前就能完成复杂的主力店招商？为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期？为什么进入万达广场的商家都能赚钱？万达集团是中国商业地产的龙头企业，万达广场也成为中国商业地产的第一品牌。
万达广场在造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式，定义、代表、诠释着中国商业中心。
（一）零风险的“订单商业地产”模式商业地产开发程序复杂，对于企业的融资、产品定位、开发和运营管理能力都是严峻考验，一招不慎，则可能满盘皆输。
而且商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，不能靠卖商铺来平衡现金流，所以万达广场都采取只租不售的经营方式，开发难度不是住宅可以比拟的。
在这么困难的情况下，万达广场能做到又好又快的发展，奥秘就在于万达首创的“订单商业地产”模式，它使万达广场在设计之初就确定了大部分主力店及联合发展伙伴，最大限度保证租金收益的实现。
“订单商业地产”有五个秘诀：一是联合发展。
万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，约定好双方的权利和义务。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店，确保了万达广场大部分可租赁商业面积的效益。
二是技术对接。
在万达广场的设计阶段，万达集团和各主力店商家就有专人负责进行技术层面的对接，保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费。
三是平均租金。
万达和各主力店商家约定，全国城市分为两档，北京上海一档、其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，保证发展速度和租金收益。
四是先租后建。
由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物中心只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的有效租赁面积。
万达商业模式分析.ppt
• 2、企业转型、摸索、调整阶段 • 1999 年，傍大款“沃尔玛”“订单地产”的最初
模式思考
• 2001 年，万达第一个商业地产项目建成 • 2002 年，在长春、长沙、济南、南昌、南京、北京、
天津、武汉、沈阳等15 个大中城市展开投资 • 2002 年5 月，与港资（新鸿基公司）、太平洋百货
• B.公关能力： • a:就业工程 • 购物中心里最大可以新增 1 万人就业 • b:税收工程 • 购物中心每年几千万的纳税 • c:提升城市商业水准 • 500 强企业引进 • d：提升城市形象
• 新地标，购物中心再加五星级酒店、写字 楼，相当于小型的商务区
4.完善的项目管控体系
• 总结： • 1、万达集团组织架构按照业务发展流程，划分入
八、发展战略
• 1.整合产业链条上游的资源，打造竞争力 • A.产业链上游： • a土地：黄金位置—低地价—地价款分期 • b资金：核心部分（销售回款+银行资金+自
有）+借助外力（麦格理私募+建银国际私 • 募） • c品牌：连锁品牌+企业品牌+单体项目大体量 • d资源：订单模式—整合土地资源、商户资源 • e规 划设计：国际一流设计机构设计
• 新城市战略：
• （1）以二类地区中心城市为重点的区域发 展战略
• （2）两大地产产业统筹发展与互动的策略
• 一条线是把万达商业地产、住宅房地产、万 达商业三个支柱产业的品牌展战略统筹考虑， 形成联动，
• 第二条线是以中心城市的中心商业房地产为
龙头和核心，带动万达住宅房地产和商业的发 展。
十、总结
• F.建筑设计特点： • 1）多功能的城市开发 • 2）街坊式的街区布局 • 3）大型市民广场 • 4）地标式的城市建筑
(最新)标杆企业万达研究之一万达商业模式研究课件
理大 有连 限万 公达 司房 地 产 管
财 务 部
行 政 办 公 室
人 力 资 源 部
审 计 部
月 刊 编 辑 部
网 站 编 辑 部
院 线 部
投 资 部
法 律 事 务 部
有大 限连 公万 司达 商 业 发 展
万达集团实行严格的集权管理和制度化管理，各地的项目公司， 包括商业地产，酒店，百货，院线，均实行从上而下的垂直管理 体系。 战略委员会、提名委员会、审计委员会
万达
是竞争对手，也是学习榜样！
万达集团商业地产发展的年尺：
企业转型、摸 索、调整阶段 企业创立阶段
企业发展与 扩张期
• 2005-2009
• 2005 ：开始与麦格理合作
REITs探索，管理组织结构 调整
• 1998-2004
• 1988-1998
• 1988 ：万达公司成立
• 1992 ：改制为万达集团股
商业地产
商业地产是万达集团的第一支柱产 业，现已在全国开业27个万达广场， 计划到2012年开业80个万达广场
酒店业
万达集团拥有中国唯一的专业酒店 投资建设团队——万达酒店建设有 限公司，目前公司已经开业运营7家 五星级酒店，计划到2012年拥有45 家已开业的五星级或超五星级酒店
万达的四大支 柱产业
项目
万达的倒 金字塔管理模式
万达集团总裁王健林的履历：
1992—1993
1989 1986 1970—1982 1954
• 1992 年8 月， • 同年1月任西岗
区住宅开发公 司总经理(借钱、 老城改造掘首 • 1993 年3 月至 金——胆识过 今，任大连万 人) 达集团股份有 限公司董事长、 总裁 任大连万达房 地产集团公司 总经理
万达商业管理模式完整版
万达商业管理模式 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】万达商管运作模式：组织结构|薪酬考核|管理职责集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。
一、万达集团总体架构万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。
万达集团的组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。
一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。
二、组织架构?三、万达招商运营中心架构?四、万达商管项目经营管理万达商管之项目经营管理，包括项目经营分析（现金流分析）、项目经营决策文件、项目经营管理责任书、项目奖金考核、项目年度考核、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。
1、时间要求新项目：项目摘牌后30天内老项目：每季度首月10日前进行修订，每半年会审一次责任部门股份公司计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合；项目公司财务部负责部门、其他部门配合。
上报内容：项目现金流分析表、开发计划表（包括关键节点、面积指标、成本收益）、销售计划及回款分解表、工程成本明细表。
流程要求计划部（发出指令）——项目公司（编制计划表—根据计划表形成销售计划表、工程成本明细表、现金流表）——项目公司财务部汇总——计划部——计划部组织营销部、财务部、成本控制部联合会审——反馈意见并项目公司对口部门修改——修改并汇总至项目公司财务部——最终定稿——OA上报股份公司——计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总——形成<各项目开盘前及经营期内资金平衡分析表》——汇报2、项目经营决策文件?项目经营期项目总体经营期：计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让完成时间为准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，则以开工前6个月为经营期开始时间。
商业模式设计专家李江涛教授：万达的商业模式解析
商业模式设计专家李江涛教授：万达的商业模式解析针对商业模式，我来讲一讲万达。
通过对万达我们来看看商业模式是怎么体现的，万达是怎么做管理的，万达怎么一步步发展起来，以后怎么发展。
王健林是四川人，他父亲是一个军级干部，差不多是一个少将。
他父亲在军队上给他创造了很好的条件。
王健林当兵的时候，感觉当兵没意思，他要到地方去。
于是，他从团职干部转业，转到大连的一个局，做办公室主任。
在地方干的时候，他又发现没意思，他发现房地产行业做得很火，于是他勇敢地进入波澜壮阔的房地产大潮里面去了。
王健林在大连一个非常重要的转型就是做房地产。
在做房地产的过程中，他果断地抓住了一个机会，赞助大连万达足球队，这叫大品牌运作。
因为他赞助了大连万达足球队，所以很多人因为足球队知道了有一个企业叫万达。
足球里面黑幕太多了，玩得差不多了，王健林就赶快退出了。
这就是他的聪明之处。
从这一点上，王健林对我们的启发是什么？就是人要敢于去放弃那些自己已经拥有的东西，去追寻那些符合历史大趋势，未来很有前景的行业；追寻那些很有发展前途，未来很有前景的行业。
战略最大的价值是帮你做出正确的选择提供依据，所以我们经常说，选择比努力更重要。
王健林最成功的是他选择了房地产这个行业。
而且王健林在做房地产的时候，选了一套成功经营房地产的综合方法。
他的综合方法是首先建立和高官的联系，然后通过足球队打造社会形象。
王健林的智慧体现在他理解战略的本质。
战略的本质不仅仅是选择。
我们一般人学会了选择，学会了进入，但是我们一般人没有学会退出，很多人不懂得这两个字“时机”。
时机包括两个，进入时机和退出时机。
我们大部分人是花时间去研究进入的时机，但不重视退出的时机。
很多人炒股票赔钱就是这个原因。
炒股票，推荐你买的多，但是推荐你卖的少。
很多人向你推荐，这个股票好，可以买，他会告诉你什么时间买，但是很少有人告诉你什么时候卖。
所以买了就赔得一塌糊涂。
其实，推荐你买股票的人应该告诉你什么时间卖。
万达高速运作背后的商业模式
万达高速运作背后的商业模式第一篇：万达高速运作背后的商业模式万达高速运作背后的商业模式2014-04-18 浓缩观点每年有接近20座万达广场在全国各地如雨后春笋般开工、开业，开一座火一座。
2013年，万达集团营业收入有望突破2000亿元。
管理学博士邱昭良，以曾经在万达工作的经历，介绍万达成功运作的背后逻辑。
王健林非常善于观察和反思。
在沈阳项目失败之后，他主动承担责任，不仅给商铺客户退了款，而且因旧的购物中心难以改造而毅然拆掉、重新规划开发建设，摸索出下一代购物中心的基本模型，为万达赢得了口碑和商誉。
万达管理的秘诀是其发明的“模块化管理”，在模块化管理体系的支撑下，万达就像一台设计精良的机器一样，虽然公司离职率很高，一些项目上的高管如走马灯似地更换，但整个公司仍能保持有序、高效地运作。
在万达的商业模式中，关键成功要素包括以下三个方面：1. 与政府等公共关系的经营与维护;2. 井井有条、环环相扣的资金运作方式;3. 庞大而和谐的商业生态系统。
2013年，万达集团营业收入有望突破2000亿元，成为中国民营企业中的佼佼者，万达的董事长王健林也成为中国首富。
很多人对万达有不同的看法，如有人怒斥其为“土豪”——以26亿美元收购美国AMC院线、以1.72亿元从海外买下据说是毕加索的一幅不知名的作品;有人对其百货业务不屑一顾，戏称其为“中老年百货”;有人对其大手笔进军文化、旅游产业，开发长白山、武汉汉街、青岛影视城等褒贬不一;有人对其以“大数据”为噱头的电商业务充满疑虑;街头巷尾的人们在茶余饭后谈论着王健林与马云的1亿元赌注(已经以王健林“毁约”而终结)……尽管如此，不可否认的是，每年接近20座万达广场在全国各地如雨后春笋般开工、开业，而且“开一座火一座”，正如万达广告所说“万达广场就是城市中心”。
很多供应商，包括一些国际一线品牌，都长期跟着万达走。
万达已成为中国商业地产第一品牌、亚洲最大的不动产企业、亚洲最大的滑雪场、中国最大的文化企业、亚洲最大的商业管理企业、全球最大电影院线运营商、中国最大的五星级酒店品牌管理运营公司、中国最大的连锁百货企业之一……万达取得的这些成绩是实实在在的。
万达集团的订单商业模式
万达集团的订单商业模式万达集团独创了“订单商业”的模式，从而一跃成为中国商业地产的领军企业。
但自2004年国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，万达集团也遭遇到了宏观调控带来的资金和土地困局。
2005年对于万达来说注定是不寻常的一年。
确立经济型连锁酒店将成为集团新的支柱产业，与其他强势企业联手竞夺土地，通过结盟海外基金成功融得巨资，并寻求打包旗下购物中心以REITS (房地产信托投资基金)的形式境外上市……种种努力表明，万达集团也由此迈上了向资本与商业地产捆绑运作模式转化的探索之路。
只租不售独创订单商业地产模式万达集团的巨额融资入袋，无疑是久旱逢甘霖。
巨额融资解决了万达两个事关生死的问题：顺利完工与继续扩张的资金需求、解决问题物业的资金需求。
而两大困局也正是万达集团从事商业地产开发以来一直想走出的误区。
大连万达在运作商业地产之初，沿用了住宅地产的做法——“产品出售”。
以出售一些分割产权的小商铺来获利，打平与品牌零售商的收益损失，这是万达商业广场盈利奥秘的核心。
这一惯性思维来自于住宅物业的开发和信贷周期。
即以两年期银行贷款，做购物中心的开发。
这一模式在房地产市场情况好时尚能应对开发、销售、还贷的时间要求。
但是，商业地产的经营毕竟不是短期行为，火爆的销售绝不是代表一个购物中心的最后成功。
王健林说：“目前国内商业地产面临的根本问题就在这里。
开发商还一直以住宅开发的模式来运作商业地产，以为分割出售，成本与利益收回就是成功。
这种心态和做法都会最终使项目走入困局。
”在最初开发的10多个购物中心里，有11个项目是出售，而这11个项目中，有7个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。
王健林说，按照原先做的市场调查，购买商铺的50%是用户，50%是投资者，但在销售时发现，购买商铺的业主，80%是投资客户，有很多业主和租户进去以后，收不到合理的回报就跑了。
任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能力，在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。
万达广场的报告
万达广场的报告一、简介万达广场是中国知名地产开发商万达集团开发的综合性商业项目，以其规模庞大、功能齐全和卓越的设计而闻名。
本报告将对万达广场的发展背景、商业模式、市场地位和竞争优势进行详细分析。
二、发展背景万达广场的开发始于2004年，当时万达集团决定进军商业地产领域，并投资了数亿元人民币建设第一座万达广场。
随后，万达广场逐渐发展成为一个商业帝国，并在全国范围内建起了多个标志性的商业综合体。
三、商业模式万达广场的商业模式可以总结为“商住娱养”，即商业、住宅、娱乐和养老服务的综合体。
在万达广场，消费者不仅可以购物和享受娱乐，还可以居住和享受医疗、养老服务。
商业部分包括大型购物中心、超市、专卖店、餐饮店等，满足消费者的各种购物需求；住宅部分提供高品质的住宅单元，吸引不同层次的居民入住；娱乐部分包括影院、游乐场、健身房等，提供休闲娱乐场所；养老部分则通过提供养老院和护理中心等服务，满足老年人的养老需求。
这种商业模式的优势在于各个业态之间的协同发展，可以吸引更多的消费者，提高商业综合体的利润和市场竞争力。
四、市场地位万达广场在中国商业地产市场占据着重要的地位。
根据相关数据，截至目前，万达广场在全国范围内建起了100多个项目，总面积超过1000万平方米。
这些项目分布在不同城市和地区，形成了一个庞大的商业网络。
万达广场的市场地位主要体现在以下几个方面：1.品牌知名度高：万达集团作为中国知名企业，其品牌在国内外享有较高的知名度和美誉度，这为万达广场在市场中树立了良好的形象。
2.设施齐全：万达广场的设施齐全，包括大型购物中心、餐饮娱乐场所、影院、健身房等，能够满足消费者的各种需求，提高消费者的满意度。
3.客流量大：由于万达广场的规模庞大和商业模式的吸引力，各个项目的客流量一直保持在较高水平。
这为租赁商户带来了更多的商机，提升了商业综合体的整体效益。
4.受众广泛：万达广场的商业模式和项目布局使得其受众广泛，不仅吸引了大量的消费者，还吸引了各种类型的商户入驻。
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万达地产十年磨一剑
1999年万达开始于零售巨头沃尔玛接触。 2000年万达确定商业住宅“两条腿走路”的战略。 2001年万达正式进入商业地产领域。 2002年万达首创订单地产方式。 2004年万达发行REITs.。 2005年万达与华纳合资成立院线。 2006年万达成立全国唯一的商业规划院。 2007年万达成立万千百货。 2008年万达将运营中心迁至北京CBD。 2009年万达私募成功，意指IPO。
万达商业模式--概况 万达商业模式--概况 --
商业地产是万达集团的第一支柱产业。 万达集团在全国首创了“订单商业地产”的 全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产 已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到 目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产 的龙头企业。 目前已开业19个大型城市综合体项目，在建 19个大型城市综合体项目 在建 19个大型城市综合体项目 24个 24个。计划到2010年开业40个城市综合体，持 有物业总面积达到600万平方米，年租金收入 超过30亿元。 覆盖东北、中东部、中西部28个城市。
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3Байду номын сангаас
万达地产核心竞争力： 万达地产核心竞争力：全产业链视角
商业地产的产业链包括投资、开发建设和运营。 很多开发商会“专注”于商业地产产业链的某个环节。结果在上下游配套商不成熟、链条 链接不紧密的情况下屡屡断链。 万达深知其道，在目前的商业地产阶段，以全产业链视角运作，贯穿上下游才是真正的 “专业、专注”。 万达立足开发建设环节，成立规划院、成本控制等集团职能部门。向上联通投资链条，通 过私募等方式让自己成为直接投资方，通过战略合作、提前招商使合作方成为间接投资方。 向下使设计建设环节与运营环节达成无缝连接，采用集团直接控制的商业管理部门加强这个 环节。 万达在产业链方面做加法，这也是区别他人的精髓之一，这样能打通商业地产的任督二脉。
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万达地产核心竞争力： 万达地产核心竞争力：订单管理方式
万达的订单管理有自己的“四项基本原则”：一是联合协议，二是平均租金，三是共同设 计，四是先租后建。这是其商业模式的特色之一。 万达首创订单地产，凯德似乎也在用。可是效果大不同，以凯德嘉信茂为例，其奠基到开 业将近一年半的时间，商铺空置率还是高达50%，而万达一般在开业前底商全部售罄。凯德在 订单，但不是订单管理。 用王健林的话说，订单管理的精髓是“先租后建”，万达订单不是凯德成立个商业咨询公 司招商那么简单，它讲求跟租户的同步：一同选址，一同设计，一同运营，一同物业管理。 很多国内商业地产商学万达只知其一不知其二，以为学了一个环节就是订单管理了。 “订单”模式开发至少为万达带来三个方面的好处：一、项目号召力的提升；二、项目商 业价值的提升；三、投资开发风险的减小。另外，尽管万达在同这些国际巨头的结盟合作过 程中，在租金上作出了很大的让利甚至牺牲，但通过沃尔玛巨头们的良好经营和品牌影响力， 万达在获取有限租金之外，最大限度地获得了高额的资产升值，从而使万达的资本实力日益 增强，为其持续发展奠定了坚实的基础。
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万达地产核心竞争力： 万达地产核心竞争力：连锁经营
万达凭借其实力和品牌号召力，自始便高举起连锁经营的大旗，在全国各地攻城 略地，连锁开发经营万达购物广场，使万达商业地产真正实现规模化开发，连锁化经 营。
连锁化发展和经营反过来又进一步加强了万达在政府、银行中的影响力，巩固了 万达与沃尔玛国际巨头们的结盟。