度土地增值税清算实务试题及答案

2015年度土地增值税清算实务试题（附答案）
某房地产企业集团，２011年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。

1、开发总建筑面积21万平方米房屋，其中住宅18万平方米（含别墅楼１万平方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等2。

5万平方米。

2、取得3５０亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费210００万元;发生建筑安装工程费等开发成本280０0万元(不含项目借款利息），发生“三项费用”45００万元(印花税通过“管理费用"核算，借款利息不能提供金融机构证明）.该项目共缴纳各项税费：4２0８万元，其中营业税3７５7万元,城建税263万元，教育费附加150万元，印花税３8万元。

3、销售房屋取得收入７．５2亿元。

4、整个项目已经预缴土地增值税100０万元。

该项目截至２012年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。

且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件.
该单位在对该项目进行土地所得税清算时,确认：
１、所取得的土地有5０亩未用于本项目开发,而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件.
２、销售收入中含普通房屋销售５9０00万元;别墅销售63０0万元和商业楼销售9900万元（以销售明细账、售房合同为准).
3、其中普通住宅分配给本公司职工2０套,2５00平方米,按成本价入帐,实现收入542。

5万元。

4、以分配股利些形式分配给５位股东５套别墅，建筑面积1000平方米，未计收入。

5、用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资,合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。

6、“应付账款”挂账未付工程款３0０0万元(对方科目“开发成本”)，凭据不足，经到对方取证为虚增成本.
7、支付煤气公司的煤气工程款共计500万元,付款凭据为行政事业收费收据。

8、开发的商业用房有500平方米用于企业办公,并已经转入固定资产,未对外销售.
9、幼儿园、会所、物业楼５００0平方米作为配套设施，所有权归全体业主,以后发生经营收益归业主委员会处置。

10、与转让房地产相关的税金少缴部分在清算期间全部补缴完毕。

请计算该单位应缴、应补缴的土地增值税并填制申报表
《标准答案》
计算应缴纳土地增值税：
1、确定收入：
（1）普通住宅
对外销售平均价格=(５90００0０00－54２５0０0）÷（17０000－2500)=3490（元）
出售给职工住宅应实现收入＝34９０×2500＝8725000(元）
出售给职工住房已实现收入５42500０万元
出售给职工住宅少计收入＝872５000－5425００0=３300０00（元）
应实现销售收入＝59００000０0+33０0０00=５９33０000０（元）
(2）非普通住宅（别墅楼）
外销平均价格＝6３00000０÷(1０00０－100０）＝７000（元）
对外销售别墅已实现收入63000000(元)
分配该股东别墅少计收入=7000×1000＝70０0０0０（元）
应实现销售收入=63000000+700０0０0＝70000000(元)
（3)非住宅（商业用房）
外销平均价格＝9９000000÷（25000-２５0０－５00）=４5０0（元）
商业用房已实现收入＝9９00０00０元
投资餐饮公司商业房少计收入=4５00×２500＝11250０0０（元)
应实现销售收入=990０0000+11250０00＝1１0250０００(元）
2、确定扣除项目金额
1）取得土地使用权所支付的金额：2100０0000÷350×(3５０－50）=18０00００00（元），平均单位成本＝180000000÷（２1０000-公共配套设施5000)=87８（元）
用于办公商用房成本=87８×5０0=439０00元
可扣除取得土地使用权所支付的金额＝18000０0００－439０00=179561000
２)总开发成本:2８00０0０00—虚列300００000—白条５０00０00＝２45０0０000（元）
平均单位成本=245０0000０÷(21000０-公共配套设施50０0）=1195（元）
用于办公商用房成本=119５×５０0=５975０0元
可扣除该项目开发成本＝2４50０００00—597500＝２44402500元
该项目应扣除前２项合计=１７9561000+24４40２500=４23９６３500（元）
3)开发费用=4239６350０*10％＝42３963５０（元）
4）与转让房地产有关的税金
普通住宅营业税金及附加＝59３３00０００×5.6％＝33224800（元）
非普通住宅营业税金及附加=700０000０×5.6%＝3920000（元)
非住宅营业税金及附加=11０２50０00×５.６％＝617４００0（元)
应缴税金及附加合计4331880０（元）
已缴纳营业税金及附加３７5７+ 263+150万元=417000０0（元）
少缴营业税金及附加４３31８8０0－41７000０0=161880０（元）
5房地产企业加计扣除:4２39６3500*２0％=84７9270０（元)
6)普通住房、别墅、商业用房占总建筑面积的比例:
普通住房面积占总面积百分比=(１8０00０-10000)÷(210０00—50０0）×１00%=83％
非普通住宅面积占总面积百分比＝１０00０÷(２１０000－５０0０）×10０%=5%
非住宅面积占总面积百分比＝[20０0０+50００］÷(２１０000－５000）×１00％=12％
7）扣除项目总额
除税金外的扣除项目合计＝42396３5０0＊（１＋30％）＝5５1152550（元）
普通住宅扣除项目总额=5５1152550＊83%+33２24800=490681４16.5（元）
非普通住宅扣除项目总额=5５11525５０*5％+392０000＝3147762７．5（元）
非住宅扣除项目总额＝５5115255０*１2％＋６１740０0=7２31２3０6（元）
３、确定增值额：
普通住宅增值额=５9３3０00０0—4906814１6.5 =1026１8583．５（元）
非普通住宅增值额=70０00000—3147７6２７.5=3８52２372.5 (元）
非住宅增值额=11025０000．００—７2312306=３7937694．00 (元）
4、确定增值率：
普通住宅增值率＝10261858３。

5÷4906814１６．5×100=２０．9％
非普通住宅增值率＝38522３７2.5÷31477６2７.５×10０=12２。

4%
非住宅增值率＝3７9３7６94．00 ÷7231２3０6×1０0=52．5%
5、计算应纳土地增值税税额:
普通住宅应纳税额=10２618583。

5×３０％＝３0785575.０５ (元）
非普通住宅税额＝３8522372．5×５0％－３１477６2７.5×15％＝14５3９54２。

13（元）非住宅应纳税额＝３６049694×40％－７231２３０6×5％＝115５9462。

30 (元)
合计5６884５79．48 （元)
6、合计已缴土地增值税100００000（元）
7、应补缴土地增值税＝5688４５７９.48—10０００000＝46884５79.48 （元）
注意:
（1）计算房屋开发成本时,将配套设施面积从总建筑面积中扣除,因为这部分房屋不直接实现收入，而是将价值转移到住宅和其他用房之中。

（2）少缴营业税、城建税、教育费附加、印花税,应补缴。

（3）计算土地增值税时，补缴营业税金及附加允许扣除。

（4)虚列成本3000万元、白条入账5００万元、办公房成本82９20０元应减成本。