黄岛区市场分析
黄岛房价数据分析报告(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场一直备受关注。
黄岛区作为青岛市的一个重要区域，近年来房地产市场逐渐升温，吸引了大量投资者的目光。
本报告通过对黄岛区房价的深入分析，旨在揭示其价格走势、影响因素以及未来发展趋势，为投资者和购房者提供参考。
二、数据来源与处理本报告所采用的数据来源于黄岛区房地产交易中心、中国房价行情网等官方渠道，数据时间跨度为2015年至2023年。
在数据处理过程中，我们对数据进行清洗、整理和统计分析，以确保数据的准确性和可靠性。
三、黄岛区房价走势分析1. 整体走势从2015年至2023年，黄岛区房价整体呈上升趋势。
2015年，黄岛区平均房价约为每平方米8000元，而到2023年，平均房价已达到每平方米15000元，涨幅达到87.5%。
这一趋势表明，黄岛区房地产市场整体处于升温状态。
2. 年度走势（1）2015-2017年：这一阶段，黄岛区房价上涨速度相对较慢，平均涨幅约为5%左右。
主要原因是该阶段房地产市场政策相对稳定，市场需求相对平稳。
（2）2018-2020年：这一阶段，黄岛区房价上涨速度明显加快，平均涨幅约为10%左右。
主要原因是国家加大对房地产市场的调控力度，使得市场需求得到释放，房价逐渐攀升。
（3）2021-2023年：这一阶段，黄岛区房价继续上涨，平均涨幅约为8%左右。
主要原因是黄岛区作为青岛市的重点发展区域，吸引了大量企业和人才，推动了房地产市场的发展。
3. 季度走势从季度走势来看，黄岛区房价在第二季度和第三季度上涨幅度较大，第一季度和第四季度相对稳定。
这可能与季节性因素有关，第一季度为春节期间，第四季度为年底，市场需求相对较弱。
四、影响黄岛区房价的因素分析1. 政策因素国家及地方政府对房地产市场的调控政策是影响房价的重要因素。
近年来，国家加大对房地产市场的调控力度，通过限购、限贷、限售等措施，抑制房价过快上涨。
2. 供需关系黄岛区作为青岛市的重点发展区域，吸引了大量企业和人才，市场需求旺盛。
胶南经济开发区当前经济指标分析及今后工作思考
胶南经济开发区当前经济指标分析及今后工作思考周飞【摘要】青岛市黄岛区胶南经济开发区作为一个省级开发区,主要职能是抓经济建设、项目建设、招商引资和税收建设。
本文从我国经济进入新常态和黄岛区（西海岸新区）获批国家级新区的大背景下,立足胶南经济开发区经济发展实际,深入分析了开发区的总体经济指标、工业、服务业、特色园区、科技创新等现状和存在的问题,并在此基础上对做好明年工作进行了思考,提出了建议。
【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2015(000)031【总页数】3页(P128-130)【关键词】开发区;经济指标;创新;统计【作者】周飞【作者单位】胶南经济开发区管委【正文语种】中文【中图分类】F207胶南经济开发区成立于1992年12月，隶属青岛市黄岛区(青岛西海岸新区)管辖。
辖区规划总面积51.3平方公里，建成区面积38.2平方公里，共23个行政村，12个城市居委会，总人口12万人。
先后顺利通过ISO9001、ISO14001国际质量、环境双体系认证，荣获“山东省十大科学发展园区”、“山东省首届最佳投资开发区”、“青岛市环境友好工业园区”等称号。
1 当前经济指标分析1.1 主要经济指标截至2015年10月份，全区完成地区生产总值122亿元，增长15%；公共财政预算收入18.89亿元，增长40%；到账外资9871万美元，增长35%；实际利用内资28亿元，增长20%，农民人均纯收入16330元，增长11%。
完成固定资产投资17.5亿元，同比增长12%。
1.2 工业发展情况已培育形成了以装备制造、机械电子、食品加工、橡胶轮胎为主的四大主导产业和以海洋生物、新设备、新能源、新材料为主的四大战略新兴产业。
其中，以环球集团为代表的装备制造产业，以圣元营养为龙头的食品加工产业优势明显；以明月海藻为引领的海洋生物产业，以新加坡三泰膜工业为代表的海洋新材料产业发展迅速。
目前，全区统计的规模以上工业企业82户，实现工业总产值375亿元，同比增长10.6%；实现工业增加值124.6亿元，增长11.2%；实现利润总额20.73亿元，增长23.1%，实现税收18.16亿元，增长25.2%。
2024年青岛市房地产市场分析报告
1.总体市场状况2024年，青岛市房地产市场延续了2024年的调控政策，房价整体保持平稳态势。
政府继续加强对房地产市场的监管，楼市调控政策进一步趋紧，使得市场供求关系趋于平衡，房价走势稳定。
2.二手房市场二手房市场是青岛房地产市场的重要组成部分。
2024年青岛市二手房市场交易量有所增加，这主要源于政府鼓励居民购房的政策，以及市场信心的增强。
虽然交易量有所增加，但是房价整体上保持稳定状态。
这主要得益于政府的调控政策，对于投资性购房进行限制，在一定程度上提高了购房门槛，保障了市场的供求关系平衡。
3.新房市场2024年，青岛市新房市场受到政府政策调控的影响，整体状况也比较稳定。
政府加大对楼市的调控力度，限制新房供应量，并增加购房限制条件，以遏制炒房行为。
这导致了新房市场的供需关系趋于平衡，房价基本上保持稳定。
4.租赁市场随着人口流动性的增加，青岛市租赁市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。
2024年，租赁市场发展迅速，房源供应量不断增加。
政府未来持续支持发展租赁市场的政策，对于提高租赁市场的供给能力和租赁住房的质量有着积极推动作用。
5.市场前景展望根据近年来的市场状况以及政府的政策导向，预计在未来一段时间内，青岛市房地产市场将继续保持稳定增长态势。
政府将继续加大对市场的调控力度，继续推动租赁市场的发展，促使市场供需关系的平衡。
同时，政府还将逐步完善相关政策法规，规范市场行为，加强监管，保护购房者的合法权益。
总结起来，2024年青岛市房地产市场整体表现平稳，二手房、新房以及租赁市场都保持了较好的发展态势。
未来市场将继续受到政府政策的影响，而政府将继续加大对市场的监管力度，以确保市场的健康稳定发展。
2024年青岛旅游市场分析现状
2024年青岛旅游市场分析现状摘要本文旨在分析青岛旅游市场的现状，以便为相关旅游从业者提供参考。
首先，文章将介绍青岛的地理位置和旅游资源。
然后，将分析当前青岛旅游市场的规模和发展趋势。
接下来，将探讨青岛旅游市场的主要客户群体和旅游产品特点。
最后，将提出几点关于青岛旅游市场的发展建议。
1. 引言青岛是中国的沿海城市，位于山东省。
它以其美丽的海滩、浓厚的文化历史和独特的建筑风格而闻名于世。
近年来，青岛旅游市场呈现出迅猛发展的趋势。
本文将对青岛旅游市场的现状进行深入分析，以期为相关从业者提供有益的信息和建议。
2. 青岛旅游市场规模与发展趋势2.1 规模青岛旅游市场的规模逐年增长。
据统计，每年游客人数呈持续上升的趋势。
特别是在寒暑假期间和重要节假日，青岛吸引了大量的国内外游客。
2.2 发展趋势青岛旅游市场的发展趋势可归纳为以下几点： - 日益丰富的旅游产品和服务，如海滩度假、温泉养生、观光旅游等。
- 国内旅游市场的快速增长，推动了青岛旅游业的发展。
- 外来游客数量的不断增加，特别是来自亚洲邻国的游客。
3. 青岛旅游市场的客户群体和产品特点3.1 客户群体青岛旅游市场的客户群体主要包括以下几类： - 家庭游客：青岛以其海滩度假和各类娱乐设施而吸引了许多家庭游客。
- 年轻人与青年团体：年轻人通常对青岛的浪漫海滩和夜生活更感兴趣。
- 文化爱好者：青岛以其独特的文化历史和建筑风格吸引了大量的文化爱好者。
- 企业团体：综合会议设施和企业服务的完善，使得青岛成为重要的企业会议和展览的举办地。
3.2 旅游产品特点青岛旅游市场的产品特点主要表现在以下几个方面： - 海滩度假：青岛以其美丽的海滩和丰富的水上娱乐项目而著名。
- 文化旅游：青岛拥有丰富的文化历史遗迹，如清代建筑、德国风情街等，吸引了大量的文化爱好者和历史探索者。
- 温泉养生：青岛附近地区的温泉资源丰富，吸引了一大批追求健康养生的游客。
- 美食文化：青岛以其独特的海鲜美食而闻名，成为许多美食爱好者的天堂。
黄岛区区域市场分析
定价策略
02
03
价格调整
根据产品定位、成本和市场接受 度，制定合理的价格策略，确保 产品在市场上的竞争力。
根据市场变化和竞争状况，适时 调整产品价格，保持市场竞争力 。
05
营销策略分析
品牌建设
品牌定位
明确品牌在市场中的定位，突出品牌的核心价 值和特色。
品牌形象
塑造独特的品牌形象，包括标志、视觉识别系 统等，以增强品牌认知度。
项目入驻黄岛区。
A 加大科技创新投入
鼓励企业加强技术研发和产品创新 ，提高核心竞争力，抢占市场先机
。
B
C
D
促进产业协同发展
加强产业链上下游企业合作，推动产业集 聚和协同创新，形成具有竞争力的产业集 群。
加强人才培养和引进
通过政策扶持和激励机制，吸引和培养高 素质人才，为市场发展提供度较高，在购买家电和家居用品时更 倾向于选择知名品牌。
消费者需求趋势
健康环保
随着消费者对健康和环保意识的提高 ，对绿色、有机、低碳等产品的需求 逐渐增加。
个性化定制
消费者对个性化定制的需求越来越高 ，希望产品能够满足自己的特殊需求 。
一站式购物
消费者更倾向于一站式购物，希望在 一个地方能够购买到所有需要的商品 。
年龄分布
黄岛区的消费者主要集中在25-50岁之间，这个年龄段的消费者具有 较高的购买力和稳定的生活状态。
性别比例
女性消费者在黄岛区占据较大比例，她们在购物决策中通常起到主导 作用。
职业构成
黄岛区的消费者主要以企业员工、公务员和事业单位人员为主，这些 职业群体具有稳定的收入和较高的消费水平。
教育程度
消费者教育程度普遍较高，大部分具有大学及以上学历，对品质和品 牌有一定的要求。
黄岛民宿调研报告最佳范文
黄岛民宿调研报告最佳范文黄岛民宿调研报告一、引言本调研报告旨在了解黄岛地区民宿的发展情况，为民宿经营者提供参考和指导。
通过对黄岛地区民宿的调查和分析，进一步了解民宿的供需情况、市场竞争格局以及存在的问题和发展潜力。
二、方法与过程本次调研采用了问卷调查的方法，共发放了200份问卷，回收有效问卷160份。
问卷包括了民宿的位置、价格、服务质量、设施设备等方面的问题。
此外，我们还采访了20位民宿经营者，询问他们对于民宿行业的意见和建议。
三、黄岛地区民宿概况1. 位置分布：调研结果显示，黄岛地区民宿主要分布在沿海地区，尤其是靠近海滩和景区的地方。
这是由于黄岛地区的旅游资源较为丰富，吸引了大量的游客。
90%的民宿位于海滩和景区周边，10%位于城区内。
2. 客房价格：民宿的价格根据位置、设施条件的不同而有所差异。
在黄岛地区，中等档次的民宿价格在200元/晚左右，高档次的民宿价格在500元/晚以上。
其中，90%的民宿价格在200-500元/晚之间，10%的民宿价格高于500元/晚。
3. 服务质量：大部分民宿经营者对服务质量非常重视，他们提供了热情周到的接待和优质的客房服务。
通过对游客的评价和调查结果显示，80%的游客对民宿的服务质量表示满意，20%的游客表示一般。
4. 设施设备：民宿的设施设备在整体水平上还有待提高。
虽然90%的民宿提供了基本的床铺、洗浴用品等设施，但是部分民宿在餐饮、停车、娱乐设施等方面存在不足。
因此，提升民宿的设施设备水平是一个重要的发展方向。
四、市场竞争格局1. 竞争对手：黄岛地区民宿市场竞争激烈，主要的竞争对手有度假村、酒店和经济型连锁旅馆等。
度假村的竞争优势在于其独特的品牌和全方位的服务，而经济型连锁旅馆则依靠低价和便捷的入住方式吸引游客。
2. 市场定位：在市场竞争中，黄岛地区的民宿普遍以亲民价格和家庭旅行为主要市场。
经营者在创造温馨舒适的居住环境的同时，也注重提供特色化的服务和额外的体验，以吸引更多的游客选择入住。
青岛西海岸发展前景
青岛西海岸发展前景青岛西海岸经济区是青岛市发展的重要战略区域之一。
它位于青岛市黄岛区西南部，总规划面积约为386.23平方千米，其中陆域面积为87.2平方千米，海域面积为299.03平方千米。
青岛西海岸发展前景广阔，有以下几个方面的优势和突破口。
首先，青岛西海岸地理位置优越，交通便利。
青岛西海岸经济区毗邻海洋，拥有丰富的港湾资源。
靠近青岛新港和黄岛港，同时与青岛火车站、青岛机场等重要交通枢纽相连，形成了便捷的陆海空多式联运体系。
这为青岛西海岸经济区的发展提供了得天独厚的条件。
其次，青岛西海岸拥有丰富的海洋资源。
青岛西海岸经济区依托黄岛海域，拥有丰富的海洋生态资源和渔业资源。
青岛西海岸海域水质优良，海鲜资源丰富，可开发利用的海洋资源包括海藻、海带、海鱼等种类繁多，对于青岛西海岸经济区的发展具有重要意义。
再次，青岛西海岸具备良好的产业基础。
青岛西海岸经济区拥有一批具有较高的科技水平和市场竞争力的企业，包括创新型企业、知名企业和高科技企业等。
这些企业以制造业为主导，涵盖了船舶制造、集成电路、新能源、新材料等高新技术产业，形成了独具特色的工业体系。
同时，青岛西海岸经济区还聚集了一大批优秀的大学和研究机构，为企业创新提供了强有力的支持。
最后，青岛西海岸经济区具备良好的生态环境。
青岛西海岸地区山清水秀、空气清新，生态环境优美。
区域内有海滩、湿地、草场、森林等多种生态景观，可以为居民提供优质的生活环境。
同时，青岛市政府致力于保护和修复区域生态环境，加大生态环境建设力度，使青岛西海岸经济区成为全国绿色经济发展的典范。
总之，青岛西海岸经济区具备良好的地理位置、丰富的海洋资源、优秀的产业基础和良好的生态环境，发展潜力巨大。
未来，青岛西海岸经济区有望成为青岛市乃至整个山东省的经济增长极，为推动中国经济发展做出重要贡献。
黄岛区韩资企业情况调研分析
2008-4-24
近一两年来青岛乃至山东地区韩资企业撤资现象引起省、市有关部门的重。为摸清我区韩资企业的情况，黄岛区统计局在3月到4月期间联合外经贸局、工商局、日韩局、各街道办事处的工作人员对黄岛区的韩资企业开展调研。现将韩资企业调研情况分析如下：
截至2007年底，黄岛区批准韩国客商投资项目354个，实际利用韩资236548万美元，主要分布在电子、化工、钢铁、纺织、机械、建材、玩具、假发、教育文化等产业领域。代表性企业有：丽东化工、浦项不锈钢、SK化工、高合化纤、韩国线材、高丽制钢、世亚精密管件、新都理光、京信电子等。
韩资企业在黄岛区的投资特点：一是投资规模不断扩大。随着青岛开发区投资环境的日益优化，政府管理效能的不断提升，韩资客商在青岛开发区的投资信心不断增强，所办企业逐步从投资规模小、以租赁厂房生产为主向大规模投资、建大型生产性企业转变。二是已基本实现由劳动密集型向资本密集型、技术密集型转变。在黄岛区投资的韩资企业主要分布在钢铁、机械、化工、电子、纺织等产业领域，生产经营较为广泛。从近几年来韩资投资的动态纵向分析，已初步从初期的侧重于劳动密集型的中小型出口加工项目，转向于资本密集型和技术密集型项目。韩资客商在黄岛区投资技术领先、产品领先、管理领先的高新技术型、加工制造型企业成为主流。三是已引进的韩资企业顺利建成、运营效益良好，逐步成为以商招商的载体。黄岛区立足以实现双赢为目标，不仅抓韩资项目的引进，更为企业成功经营提供优良的投资环境。
从2005年到2007年期间韩资企业投资情况来看，共注册投产韩资企业37家，投资额在500万美元以上的共10家，占注册韩资企业的27%，投资额在100万美元到500万美元之间的共7家，占注册韩资企业的19%，100万美元以上投资额的企业共17家，占韩资企业总量的46%。企业主要分布在玻璃、机械、钢铁、新型合金材料等行业中，这些项目投资规模大、竞争力强、企业生产经营规范，在当地的影响力非常好。其他20家企业主要从事汽车零配件生产、物流、餐饮、纺织、美发等虽然规模小、但在韩国非常有知名度、生产年代久、订单稳定的中小企业。这些韩资企业生产状况稳定、生产效益高、为当地解决劳动力近6000人。在这三年期间，黄岛区韩资企业正常注销一家(青岛西艳工艺品有限公司因经营期限到期注销)，迁走两家(青岛新东一电子有限公司、青岛久保田电子有限公司因成本问题迁往城阳)。
黄岛发展现状及未来趋势分析
黄岛发展现状及未来趋势分析黄岛区位于中国山东省青岛市的东北部，是青岛市的一个下辖区，也是中国重要的经济开放区之一。
黄岛发展迅速，成为青岛市乃至整个山东省的经济增长引擎之一。
本文将对黄岛的发展现状进行分析，并展望未来的发展趋势。
首先，黄岛在基础设施方面取得了显著进展。
自2002年设立以来，黄岛经济技术开发区不断增加投资，建设了现代化的工业园区和港口码头。
目前，黄岛港是青岛港的重要组成部分，是中国沿海最大的集装箱港之一。
而且，黄岛区还在交通基础设施方面投入了大量资金，建设了高速公路、铁路和机场，使黄岛与青岛市区和周边地区的连接更加便捷。
其次，黄岛在产业发展方面取得了长足的进步。
黄岛经济技术开发区以制造业为主导产业，涵盖了机械制造、化工、食品加工、电子信息等多个领域。
近年来，黄岛还加大了对高新技术产业的支持力度，积极引进和培育科技企业，推动了区域产业升级和创新发展。
尤其是在新能源、新材料和新一代信息技术领域，黄岛区已经取得了一定的研发和创新成果。
再者，黄岛的环境保护和生态建设取得了积极进展。
作为经济开放区，黄岛注重生态环境的保护和建设，加强了对工业废水、大气污染等环境问题的治理。
同时，黄岛还积极推动生态农业的发展，建设了一些农业示范园区和生态产业基地，加强了农业可持续发展和农产品的质量安全。
这些举措不仅保护了当地的生态环境，也提高了人民的生活质量。
展望未来，黄岛的发展前景仍然十分广阔。
首先，随着中华人民共和国政府进一步推进东北亚经济圈和中国（青岛）自由贸易试验区的建设，黄岛将成为重要的贸易和物流节点，进一步促进经济发展。
其次，随着智能技术和人工智能的快速发展，黄岛将在新一代信息技术领域取得更多的突破和创新。
此外，随着人民生活水平的提高和旅游业的蓬勃发展，黄岛将有更多的机会成为旅游目的地，促进服务业的发展。
但是，黄岛的发展也面临一些挑战。
首先，由于区域内存在的产业结构过于单一，如何实现产业多元化，降低对某些特定产业的依赖性，将是一个重要的问题。
青岛市黄岛开发区周边商业市场调研报告
青岛市黄岛开发区拟建项目周边商业市场调研一：调研目的：本次调研目的主要针对本公司公寓酒店项目商业部分而言。
通过了解目前项目所在区域及周边区域的商业分布、商业类型及商业经营方式从而确定本公司公寓酒店项目商业部分最佳的经营方向及运营思路。
二：黄岛开发区商业市场现状1 ：商业分布目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。
目前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。
这两个商圈的现状可以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。
长江路区域主要商业：家世客、家佳源仓储式购物中心国际贸易中心整体商业利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业香江路区域主要商业：各大银行营业厅利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业2 ：商业类型通过调研将以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类。
个案项目商业产品部分：此类商业目前均未交付使用，即国际贸易中心、千禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。
商场类商业：长江路利群商场及香江路利群商场仓储类商业：家世客、家佳源仓储式购物中心街区商业：住宅底商及街区小型商业目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。
经营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品并不多。
目前的商业市场中并未出现高档次商业品牌店或者说未出现高档次商业项目。
通过调研得知，目前在建商业项目中，达利广场及国际贸易中心项目预计将商业部分运做成区域内高端商业项目。
以上两个项目分别位于长江中路及香江路，因此可以看出上述项目商业部分将会填补各区域高端商业产品的市场空白。
通过对两个项目商业部分的调研了解到其主要吸引含自身项目业主在内以及周边（黄岛开发区内）高档次消费群体，此类消费群体约占市场的15%---20%比例。
对于这两个项目而言，所谓高档次商业或高档次品牌并没有准确的定位，但可以明确地是至少上述两个项目的商业品质要高于目前区域内最大商业“家世客”。
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建筑类别
容积率 绿化率 总户数 物管公司 开盘时间 入住时间 产权年限
户型展示
94㎡两居
108㎡两居
户型展示
55 ㎡一居
90 ㎡一居
113㎡三居
124㎡三居
东方华庭客群分析
通过市场调研及成交分析，
东方华庭的客群构成基本分
为 重点客户：新黄岛区臵业
青岛 市区
人群，占比76%（以原黄岛
区为主） 次重点客户：青岛市投资
客群14%
普通客户：来自青岛市区， 占总比重10%。
市外投资 客户
中度竞品1
东接:加速与青岛
前湾港的对接，
北扩:主要是建设30平方公里的青岛临港产业加工区
南展:总规划面积25平方公里的高教科研区;总面积28平方公里的西南
部琅琊台旅游度假区
城市规划结论
大青岛重大交通设施的建设将进一步打通胶南与黄岛,青岛
的联系,扩大胶南的辐射范围
港口西移及大炼油等大型产业的进驻将带来相关产业和人
1200 20 15 10 5 0 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 面积（万㎡） 存销比
1150
1100
1050
1000
胶南地产市场趋势
2013 年 4 月胶南市共计成交普通商 品住宅635套，环比下降52.5%；成 交面积6.5万㎡，环比下降47.7%
一、市场概况
我们需要对未来市场进行做专业的研判，并以此为依据制定具 备前瞻性的项目营销策略，确实我们的推售时机与推盘价格。
我们需要研判的市场问题——
1 2
青岛市大格局 胶南之于青岛
宏观规划
青岛市大规划格局：“三点布局，一线展开”
三点：依托青岛、新黄岛（原黄 岛区与胶南市合并）形成中心城 区。包含青岛市内四区、新黄岛 区、红岛经济区。 一线：沿滨海公路一字展开突出 东西两翼地区，建设滨海生态城 市的大框架，这一区域包括胶南 市、琅琊镇、鳌山卫镇等。
截 止 2013 年 4 月 底 ， 胶 南 市 住 宅 可 售 15103 套，面积 1611236㎡，较上月降低 357套，140764㎡。
区域市场总结
当前调控政策环境较为宽松，但政策面从严预期放大，未来政策走向并 不乐观。
青岛市房地产市场市场走势稳中有升，供需基本处于平衡状态，但市场
存量巨大，去化周期长，销售压力较大。 2012年由于政策因素青岛市地产销售价格呈现下滑趋势，但跌幅较小， 2013年近5个月价格呈持续上升趋势，预计未来市场价格在政策面没有大 利空出现的情况下依然会保持稳定增长。 2013年3月由于政策面原因，成交量暴涨、市场需求得到有效释放导致4 月出现较大幅度下滑，恢复市场正常水平，随着供应量的逐渐加大，预计 未来市场走势会呈现稳中有升的态势，
2013年4月青岛市共成交普通商品住宅8525套， 环比下降41.4%，同比增长141.8%；成交面积 86.75万㎡，环比下降41.1%，同比增长104.5%。 就4月成交黄岛、胶州、胶南去化压力较大。
1300 35 30 25
1250
2013年4月青岛市可售商品住宅面积1109.1万㎡， 环比下降0.95%，同比下降4.7%；存销比为12.8。 根据数据判断，市场去化压力依然较大。
诺沙湾
本案
右，品质大盘林立，市场竞争较
为激烈。 海上罗兰
竞争环境
楼盘名称 东方华庭 山语海 月亮湾 诺沙湾 总建面 （㎡） 160000 600000 210000 320000 形态 高层、小高 层 、多层 多层 高层 、 别墅 户型面积（㎡） 48-208 160-240 94-134 96-110 均价(元/㎡） 8200 15000 8700 9500
二、区域地产市场分析
1.1最新宏观政策
青岛国五条目标：确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支 配收入实际增幅。 细则： 落实稳定房价工作责任制 青岛版国五条新政 “温柔 落地”，大多只发布了房价 控制目标，未提及“全市限 购”也未提及二手房20%个 税
加快保障性安居工程规划、建设和供应
112㎡两居
130㎡两居
月亮湾客群分析
重点客群：新黄岛区 臵业人群，约占比52%
青岛 市区
（以原黄岛区为主）
次重点客群：主要来 自于薛家岛客户，约占 比重33% 普通客群：来自青岛
市外投资 客户
市区，约占总比重15%。
低度竞品1
项目名称 开发商 建筑类别 容积率 绿化率 总户数 物管公司 开盘时间 入住时间 产权年限 诺沙湾 世贸地产 预计二期加推高层。 1.4 35% 二期：449户 世贸物业 2013-5 2014年初 70 项目鸟瞰图
口迁移,增强胶南的投资预期,同时拉动房地产的自然需求
胶南行政升级,滨海大道及经济发展方向等城市规划,大大提
升了区域形象,有力促进地区经济发展
城市东拓对胶南房地产的意义
1、“西海岸” 注定成为青岛经济新的增长极，是青岛
拥湾发展城市级战略，而向东成为胶南城市发展一种必
然，胶南开发区必将成为胶南未来城市生活和旅游岸线。 2、良好的发展前景，便利的交通，较大的升值空间， 胶南房地产市场未来十分看好。
2012 年全市住宅成交 932.0万㎡，再改、 首改产品供销占比有所上升，首臵产品 占比有所回落。
2012年在政策的重压下，多数房企为了 保证销量，保证现金流，采用平价甚至 低价策略，全市住宅成交均价 7981 元/ ㎡，环比比下降 3.5%。
新黄岛区地产市场趋势
2009-2012 年黄岛区市场存量呈上升态 势，2012年期末库存为 331.4 万㎡，存
小高层、高 层
板楼,联排,叠 拼,小高层,高 层 商住公寓,独 栋,联排,叠 加别墅
海上罗兰
700000
80-140
9600
高度竞品
项目名称 开发商 建筑类别 东方华庭 隆海集团有限公司 多层、小高层、高层
容积率
绿化率 总户数 物管公司 开盘时间 入住时间 产权年限
1.7
47% 1000户 骐凯物业 2011-3-12 2012—10—31 50 项目鸟瞰图
创造佳绩
自我剖析
项目名称 总建面 建筑类别 容积率 绿化率 总户数 物管公司 开盘时间 入住时间 产权年限 云龙港湾 136587 高层、多层、别墅 2.53 35% 高层：546 — — — 25 项目鸟瞰图
产品对比
• 11、12号楼毫无遮挡，紧邻中心景 观带，在位置上要优于13、15号楼 • 14号楼正对中心水系景区，也无楼 层遮挡，适合作为景观楼王，创立 标杆，提升品质。 • 15号楼，背靠主路，遮挡较为严重， 是去化的困难点所在，可作为低价
14 13 11
15 12
入市的优先选择。
户型面积配比
项目总户数546
63-66平 套一 共18套 占总户数的0.329%
81-97平 套二 共259套 占总户数的47.4%
100-117平 小套三 共71套 占总户数的13% 126-151平 130万左右 大套三 共198套 占总户数的36.2%
努力增加普通商品住房用地和有效供应 坚决抑制投机投资性购房 加强房地产市场监管
1.2青岛市年度地产市场趋势
2009-2012 年市场存量逐年上 升， 2012 年期末库存升至 1196.9 万㎡，存销比为 15.2， 未来市场整体去化压力较大
2012 年全市住宅供应 968.6
万㎡，同比下降 28.4%，批 售比为 1.0，市场供求基本平 衡。
胶南市发展方向：“两大经济区、一个中心、三大产业区、一轴、一带”
两大经济区：以同三高速公路为界 分为东部产业发展区和西部农业经 济区。 一个中心：胶南市区，包括主城区、 海滨工业园、大学园区。 三大产业区：包括西北部海西工业 区（主要有王台和黄山经济区）、 城北临港工业区和南部泊里、大场 工业区。 一轴：以204国道沿线形成的城镇 发展轴。这条轴线串联了主城区和7 个镇，是城镇发展的主要聚集带。 一带：沿海产业带。作为沿海城市， 海洋对经济和城镇发展起到至关重 要的作用，沿海的城镇也是胶南重 点发展的地区。
竞品市场分析
竞争板块概述
本案位于胶南市滨海大道北侧， 属于胶南市规划的滨海景观带， 其南侧滨海公路是城市主要景观 轴线，也是城市各组团间的重要 联系线。 由于本地区拥有优越的自然景 山语海 东方华庭 月亮湾
观资源以及炙手可热的规划远景，
使之成为胶南市房地产开发的最 热板块，众多品牌开发商环伺左
重点客户：胶南市、黄岛
区臵业人群，占比61%
次重点客户：来自青岛市 区，占总比重20%。
青岛 市区
普通客户：来自于其他区
域，主要为追随品牌的投资 客户19%。
市外投资 客户
竞争总结
板块内在售项目较多，且体量较大，市场竞争激励 产品线丰富，在售普通住宅整体面积区间在40-140 ㎡之间，跨度大， 选择性较高；主力产品以两局、三居为主。 同类产品价格有一定差异，但差额较小，品质和品牌品牌效应成为决 定去化的重要因素。 在售小区规模较大，开发商多为国内知名企业，品牌力云集。
最低，为 20%。
2012 年黄岛区总体成交均价为 7490 元/ ㎡，环比上升 2.4%。
1.3月度地产市场趋势
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 成交面积（万㎡） 成交套数（套） 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0