可 行 性 报 告

可行性报告项目总论一、项目基本情况：1、项目由来及背景2、项目开发单位基本情况3、项目目标市场单位情况。

二、项目模式与合作方式第二节项目的环境分析2．地块环境卫生、社会治安分析第三节项目的定位作为定向开发的小区，项目的定位有别于纯市场化运作的房地产项目。

在把握其相似性的同时，注重个性化定位，使其具有与小区业主身份相适应的共同价值取向、个性追求和文化内涵。

1．项目概念和导入为了确保项目在规划、质量、价格、物业管理以及服务功能上的差别优势，有必要对项目的主题进行设计和定位。

根据本项目的特殊地理环境，以及该项目具有的与该区域其他项目在服务、价格和配套设施的优势，其完善的体育、休闲设施，使其项目具有很高的竞争力。

潜心打造一个人与建筑的和谐，建筑与环境的和谐的生活空间，是开发者的追求，也是消费者的理念。

为此，我们对该项目导入“华雅翠园，健康人家”的消费理念和地产概念。

就本项目而言，概念的导入不是追求时髦，也非买点的炒作，而是将抽象的概念通过建筑的语言，物业管理的语言具体地表达出来，在项目的规划设计和物业管理上以实实在在的支撑。

综合评估项目的差别优势主要有以下几个方面：1、项目的服务优势包括物业管理和配套设施首先我们可以利用已具备的服务模式和功能，实施对该物业的管理。

其次是现有的休闲、体育、学习等配套设施，功能齐全，在本区域的楼盘中独一无二。

对楼盘开发商来讲，可以提升其产品的品质、保持其个性化特色，是楼盘的最好卖点。

2、项目的价格优势由于“华雅翠园”是定向打造，量身定做的，因此在规划设计上充分考虑教职员工的收入水平及受教育程度、兴趣爱好等因素。

在分析消费行为和心理定位的基础上编制而定，具有较强的针对性和适用性。

建成后因销售费用的减少，可节约开发成本5%左右。

另外，空房率的极低，可减少开发的利息成本。

在利润目标确定以后与同区域、同品质住房的售价相比，具有10%~15%的降幅空间。

按照房地产行业价格竞争敏感性分析，如果实际价格低于心理价格10%以上时，则会造成巨大的价格优势，对销售起到巨大的推动作用。

第二章项目方案策划建筑应回归本原，崇尚朴实大方。

本小区建筑设计布局，建筑风格以及建筑与环境的协调关系，如果脱离中国文化和现实定位，将无法表现小区特殊业主所具有的审美价值，更无法彰显小区所具有的特殊地位和与此相适应的文化内涵。

实施本小区方案策划，在确保规划要求、满足小区主题概念的前提下，运用传统与现代相融合的设计语言，使之和谐和升华，创造一种“居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦”的生活意境。

第一节规划设计方案定位本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同单位的业主融合在一起，构筑本小区独特的社区文化，使整个小区家家户户能够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨快乐的生活。

为此，本小区规划设计定位具体表现在以下几个方面：1．规划超前本小区导入家居智能化设置。

数字电视，电话、网络、门禁以及整个小区的数字化监控，IC卡数字式收费和车辆管理等。

此外，小区物业管理前期介入和小区配套设施都能体现小区的超前意识。

2．户型均好小区的户型设计遵循均好化原则，注重户型格局中礼仪空间和私密空间的设计创意，讲究实用，避免门门相对，提高户型空间的利用效率。

3．建筑艺术一方面小区业主是从事教书育人且具有较高文化素养和鉴赏品位的特殊群体；另一方面小区周边的文化气氛非常浓厚。

所以力求把握建筑与环境的和谐，追求建筑艺术与传统文化的协调和创新。

4．配套完善配套设施的完善是本小区的一大特点，大型绿化广场、高校学习氛围与小区人文、休闲、体育、娱乐和服务设施构成小区的特色和品质的提升。

5．质量优良对于小区质量标准达到国家优良水平。

6．服务标准提升小区的服务水平，是本项目开发建设中非常重要一环。

良好的服务可提升小区的品质。

开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打造一个示范文明小区的目的。

7．环境优美极佳的市政绿化配套，良好的地理位置，准确的生态、自然概念定位和高水平的环境规划，必将造就小区优雅、清新的环境。

居住于此，可完全感受和煦的阳光，清新的空气。

第二节项目规划设计要点1．建筑面积106560 m22．容积率3.23．绿地率40％4．小区公建配套设施变配房、垃圾站、门卫、会所等第三节项目公建设施规划为了有利于创造舒适、方便、和谐、健康的居住生活空间；有利于打造一个配套齐全的生活社区；有利于开发者投资亏损的合理弥补，本小区的公建规划拟集中在西、南向邻街位置，分别配套商业购物、休闲娱乐、酒店餐饮等服务设施。

另外结合环境设计整合学校已有的文体、休闲、广场、绿地设置。

1．体育康乐设施集中于小区东侧小区体育康乐设施定位于与学校已建设施共享的原则。

在小区东侧规划道路与学校体育场、广场、花园沟通。

2．日常生活配套设施集中于小区西、南邻街区域小区的各种日常生活配套，如商业购物、储蓄所、邮政、电信集中于规划的商业门面之中。

通过各区域商业门面规范化、市场化运作，既可方便小区业主，又不影响小区恬静的生活环境。

第四节项目景观规划本项目景观设计遵循利用与改造相结合的原则。

有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合，达到调整空气、降低噪声、美化环境的作用。

1．小区景观轴线与花园组成团设计。

小区布置住宅群和多个不同风格、不同特色小型花园组团，并与小区东侧学校已建大型绿化广场、休闲场所共同构成小区景观整体。

使业主拥有丰富的休闲、观赏、娱乐、游玩空间。

特别是在南入口的景观规划上，力求恬静、大气，层次分明的整体视觉冲击效果。

2．小区景观、绿化的空间层次设计从本小区西侧已有大型景观的基础上，穿插小型花园与建筑的有机整合，保持现有地貌所形成的自然空间层次。

人工景观以及绿化的重点将放在路旁、楼旁并注重层次处理。

3．小区景观绿化的植物品种层次设计利用草地、花卉、灌木、乔木、喜阳植物以及现有植被的合理布局来点缀小区的多彩层次色调。

配以园林绿化草坪灯，射灯以及临桐梓坡路标志性建筑物外立面亮化、艺术路灯等，给人以色彩层次的动静变化效果。

第五节项目建筑风格及立面设计风格是一个建筑的个性或独特表征,是建筑艺术和审美价值的直接体现。

本小区项目的建筑风格遵循与概念---和谐健康的定位相吻合；与小区的环境、地形相吻合；与教师公寓这一特殊群体定位相吻合。

采用简洁、明快、朴实、大方的建筑风格。

1、建筑外观、立面建筑外观，立面遵循简洁、明快、质朴稳重的风格，采用大面积墙面外挑阳台、平窗设计，并与学校已建建筑的风格相呼应。

2、建筑色彩以采用较清淡明快的浆黄调和色为主基调，配以白、浅灰、淡浆黄等较鲜艳的色调。

间缀其建筑隐于碧绿之间，营造轻快、清新、典雅的气氛。

3、墙体材料及表面质感考虑到地区雨水较多，而且酸碱度较高的特点，外墙材料选用防酸碱腐蚀、防老化的耐久材料，在质感上兼顾厚重的文化品位。

第六节项目的户型设计根据本项目市场调研及规划设计需要，结合本小区消费群体生活习惯、审美价值和社会层次的特点，力求在户型的空间配置、户型差异性和户型布局方面满足其个性化要求，确保户型的均好性。

1．户型的空间配置本小区住宅的空间配置基本按8个空间格局进行设计，即：卧室、客厅、餐厅、卫生间、阳台、书房和储藏室（或保姆间）。

为展示主人的社会地位、个人风格和鉴赏水平，将在客厅和主卧做一些局部优化，满足其对礼仪空间和私密空间的要求，特别是主卧设计将着重睡区、坐区、卫生区、壁柜区的合理分配。

2．户型差异性调整因住宅楼栋的区位以及住宅面积和景观朝向不同，势必导致户型的差异性。

为尽可能降低户型的差异性，满足各层次业主的心理需求和心理平衡，将根据户型差异因素的不同分别以局部的优化予以弥补，确保户型的均好性。

3．户型的布局户型是消费者最为关注的重要因素。

根据市场调研，消费者评价户型最重要的因素依次为：布局、朝向。

而在布局上，消费者认为客厅、主卧、餐厅最为重要。

鉴于本小区系以小高层结构为主的住宅类别，在户型布局上坚持以下原则：·主卧、客厅、次卧朝南设计。

·尽量做到客厅和餐厅的分区。

·卧室门朝向避免与其他房间相对。

·满足客厅、餐厅、主卧、次卧、卫生间的通风采光要求。

第七节项目道路、车位规划为方便小区人员出入和确保安全、快捷，根据项目规划要求以及本地块四面环路，北向、东向和西向各设入口的实际情况，规划增设小区机动车入口，尽可能满足人车分流。

1．小区道路设计小区道路采取曲直风格并与小区景观轴线相结合的设计原则，力求实现移步换景、方便、安全。

小区主干道分别伸向四个区位组团并与绿化组团串连。

次干道分别进入各住宅小路和小区步行系统，形成小区主、次、宅间、步行的道路网络。

小区道路采用水泥路面、麻石路缘石。

2．小区车位设计按照市规划局有关住宅小区车位规划设计要求，结合本小区业主收入水平，小区车位按住宅套数1：0.5—0.6比例配置。

设计地下室停车位。

第八节住宅交房标准及配套本小区室内配套设施的配置，参照建设部有关国家康居示范工程建设室内配套设施的规定，结合本项目定位，设计室内配套为：1．结构：多层为外混内框现浇板，小高层为异形框架柱结构，外墙为实心红砖；2．外墙：外墙砖；3．门窗：入户防盗门、外窗为铝合金白玻璃窗；4．地面：水泥砂浆地面拉毛；5．内墙及天棚：混合砂浆抹灰打底；6．公共部位：一楼门厅、电梯前室、楼梯间等公共部位，水泥砂浆地面罩耐磨漆，888墙面，电梯前室地面及电梯门套贴石材，照明、消防设施到位；7．给水：PP-R管材，IC卡计费；8．厨房：管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头；9．卫生间：公共卫生间设蹲式大便器一个，其他管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头；10．排水管：U－PVC管材；电路：按规范要求设空调回路、插座回路、照明回路至相应位置，IC卡计费系统；11．弱电：设分户门禁对讲，电话、有线电视、宽带网安装到位；12．天燃气：天然气管道敷设至厨房，IC卡计费；13．变配电：双电源供电，每户8KVA设计；14．供水：多层及小高层低区用水由市政管网直供（有待管网水压调查），小高层高区用水设变频管网叠压供水系统；15．供热系统：设锅炉房，PE热水管道敷设至厨房、卫生间；16．电梯：小高层设中外合资品牌电梯；17．电话：2个点，客厅、主卧；18．电视：2个点，客厅、主卧；19．安防系统：电子巡更、出入口电动门、保安岗亭、车库IC卡安防系统等；第三章项目营销方案为了履行让利业主的承诺，在实施项目营销策划过程中，保证自有资金到位和合理银行贷款额度的同时，采取预收定金和按工程进度支付购房款的低成本、多渠道融资方式，达到控制和降低开发成本，真正让利业主的目的。

现就项目各户型价格调整方法、项目宣传推介和定金及购房款交纳方案策划如下:第一节项目营销原则根据本项目的开发特点，结合目前市场需求状况，对住宅销售，车位销售和商铺销售分别采取不同的营销原则。