世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
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中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
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世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
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世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
0811_公园地产价值挖掘分析(世联地产)
生态资源－体育公园
C
➢地块价值：位于整个区域核心，距离生 态资源距离最近，地块价值高 ➢产品排布：别墅（双拼、叠拼、联排）
D
➢地块价值：位于整个区域边缘，西侧邻 路，与生态资源有一定距离，利于树立 形象 ➢产品排布：多层
E ➢地块价值：位于整个区域的核心，与生 态资源一路之隔，地块价值高
➢产品排布：花园洋房、多层
项目指标：
n物业类型：高层、小高层、花园洋房、 n叠拼、联排别墅、独栋别墅 n占地面积：659333平米 n建筑面积：102万平米 n容积率：1.83 n绿化率：40% n总户数：8684户 n车位：3500个 n开盘时间：2008年11月8日
本报告是严格保密的
案例分析
东西两个公园的平均分配，即保证了资源的合理分配，
120平米三居
优劣 势
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
优势：千亩大盘，生态环 境好； 劣势：四周有部分旧房， 影响总体环境；楼盘完全 没有展示实景给客户；
本报告是严格保密的
n背景： 1、城市二环线附近，区域不成熟 2、 区域有良好规划前景 3、项目有较强势的自然资源
案例分析
规划布局充分考虑了对各项资源的共享和整合，尤其注重
成都华润翡翠城 公园资源与社区的充分互动
西安大华公园世家 又平均了开发时间，开发节奏与资源紧密匹配
规划布局特点
►两大公园打造社区内部生态，公园景观完 美展示，成为重要卖点； ►丰富的资源打造形成特色公园景观； ►社区中心轴布置商业步行街； ►学校等公共配套规划在社区东西两端，平 均分配开发时间。 配套规划 ►会所：预设健身房、棋牌及私人会所； ►商业：12万平米商业步行街； ►教育：幼儿园，9年一贯制学校； ►休闲：东、西5万平米公园
世联_别墅价值挖掘的认识_定位于营销_46PPT
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叠加前
户型转换的一个例子：从Townhouse到叠加
本报告是严格保密的。
叠加后
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叠下底层平面图
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五·营销角度：
院子 围墙 私家泳池 门廊 平台 花架 大门 草坪 私家车库 菜园 花架种植
别墅 ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆
独立住宅/Townhouse / 6层电梯公寓/ 13层电梯公寓
＝ 9 / 6 / 1.3
/1
单价的比值关系的不可实观
推论二：城市中别墅具有土地绝对价值贬损性
本报告是严格保密的。
开发商角度
条件A：以楼面地价为核算依据
倾向于降低容积率
条件B：以土地面积地价为核算依据 倾向于提高容积率
条件C：分期交付地价、分期开发
November 07, 2020
谢谢大家！
本报告是严格保密的。
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华侨城－波托菲诺入市价格走势
均价（元/平方米）
20000
13000 12000
11000 10000
9000
8000
2001
2001.10 天鹅堡一期启动 A、B、C栋推出
8500元入市
2002.1 天鹅堡一期 D、E栋推出 8整体价格变化
本报告是严格保密的。
别墅的空间价值体现
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别墅的价值变化反映的是
我们时代的变化
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加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.720.11.7Sat urday, November 07, 2020 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。18:32:5418:32:5418:3211/7/2020 6:32:54 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.718:32:5418:32Nov-207- Nov-20 重于泰山，轻于鸿毛。18:32:5418:32:5418:32Saturday, November 07, 2020 安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.720.11.718:32:5418:32:54November 7, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月7日下 午6时32分20.11.720.11.7 追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年11月7日 星期六 下午6时32分54秒18:32:5420.11.7 专业精神和专业素养，进一步提升离 退休工 作的质 量和水 平。2020年11月下午6时32分 20.11.718:32N ovember 7, 2020 时间是人类发展的空间。2020年11月7日星期 六6时32分54秒18:32:547 November 2020 科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。下午6时32分 54秒下 午6时32分18:32:5420.11.7 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.720.11.718:3218:32:5418:32:54Nov- 20 人生不是自发的自我发展，而是一长 串机缘 。事件 和决定 ，这些 机缘、 事件和 决定在 它们实 现的当 时是取 决于我 们的意 志的。2020年11月7日 星期六 6时32分54秒S aturday, 感情上的亲密，发展友谊；钱财上的 亲密， 破坏友 谊。20.11.72020年11月7日星 期六6时32分54秒20.11.7
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户型转换的一个例子：从Townhouse到叠加
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五·营销角度：
院子 围墙 私家泳池 门廊 平台 花架 大门 草坪 私家车库 菜园 花架种植
别墅 ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆
独立住宅/Townhouse / 6层电梯公寓/ 13层电梯公寓
＝ 9 / 6 / 1.3
/1
单价的比值关系的不可实观
推论二：城市中别墅具有土地绝对价值贬损性
本报告是严格保密的。
开发商角度
条件A：以楼面地价为核算依据
倾向于降低容积率
条件B：以土地面积地价为核算依据 倾向于提高容积率
条件C：分期交付地价、分期开发
November 07, 2020
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华侨城－波托菲诺入市价格走势
均价（元/平方米）
20000
13000 12000
11000 10000
9000
8000
2001
2001.10 天鹅堡一期启动 A、B、C栋推出
8500元入市
2002.1 天鹅堡一期 D、E栋推出 8整体价格变化
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别墅的空间价值体现
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别墅的价值变化反映的是
我们时代的变化
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加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.720.11.7Sat urday, November 07, 2020 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。18:32:5418:32:5418:3211/7/2020 6:32:54 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.718:32:5418:32Nov-207- Nov-20 重于泰山，轻于鸿毛。18:32:5418:32:5418:32Saturday, November 07, 2020 安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.720.11.718:32:5418:32:54November 7, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月7日下 午6时32分20.11.720.11.7 追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年11月7日 星期六 下午6时32分54秒18:32:5420.11.7 专业精神和专业素养，进一步提升离 退休工 作的质 量和水 平。2020年11月下午6时32分 20.11.718:32N ovember 7, 2020 时间是人类发展的空间。2020年11月7日星期 六6时32分54秒18:32:547 November 2020 科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。下午6时32分 54秒下 午6时32分18:32:5420.11.7 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.720.11.718:3218:32:5418:32:54Nov- 20 人生不是自发的自我发展，而是一长 串机缘 。事件 和决定 ，这些 机缘、 事件和 决定在 它们实 现的当 时是取 决于我 们的意 志的。2020年11月7日 星期六 6时32分54秒S aturday, 感情上的亲密，发展友谊；钱财上的 亲密， 破坏友 谊。20.11.72020年11月7日星 期六6时32分54秒20.11.7
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
创新营销策略
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
02
03
04
05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
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04
05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
次卧
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书 房
主卧
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•装 修
中西合璧——中式的材料和工艺，结合西方的现 代抽象表达方式，大气、沉静，富有尊贵感
室内设计同样体现了融合性。 大块的火山岩板从围廊一直铺 到卧室，形成大气沉静的生活 背景，而打开一个个“盒 子”——在卫生间、走入式衣 橱、厨房内，红洞石、金黄洞 石、大花绿花岗岩、深灰色铝 合金，及各色的中国织物和漆 面，将让人目眩神驰。很多装 修元素参照的是中国传统的材 料和工艺，表现的方法却是西 方现代抽象的直线条和简洁的 形体。
•建筑设计理 念
在住宅内部来看， 围廊与木格栅的组 合是跟外部的竹林、 山间景观联系在一 起的，从而令建筑 空间体验具有了东 方式的神韵，与中 国山水画及日本禅 宗中“静与思”的 意境相合
3、围廊与木格栅的组合，体现了中国山 水画与日本禅宗中“静与思”的意境结 合
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世联产品创新实现溢价的案例11PPT
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•建筑设计理 念
每层四边分 别以悬臂结 构外挑形成 围绕建筑周 边一圈的围 廊，以通透 的窗墙系统， 最大限度地 延景透光入 室，使景观 与光线形成 奇妙的交汇。
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3、围廊——360度的围廊设计，最大限 度的将外部景观引入室内，居住完全自 然化
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
1、完美融合欧洲现代建筑的飘逸层次感、日本 缘侧空间和中国古代窗棂的东方意趣
欧洲现代建筑的 飘逸、层次感
日本缘侧空间
中国古代窗棂
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世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•建筑设计理 念
非洲大绿柄桑加工成 的木格栅，以其质地和 纹理形成了森林与建筑 之间的自然过渡，仿佛 是大树间生长出来的立 方体
深圳世联策划经典案例
深圳世联策划经典案例世联案例精华豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联高低配豪宅产品启动模式案例
启动期百分比 51％ 39％ －
学习改变命运,知 识创造未来
世联高低配豪宅产品启动模式案例
学习改变命运,知 识创造未来
Case 水榭花都一期展示区
•3期 •2期 •1期
项目位置：福田香蜜湖度假村 ； 项目分3期开发：
1期：临水别墅与小高层； 2期：小高层 3期：高层
世联高低配豪宅产品启动模式案例
世联高低配豪宅产品启动模式案例
•最优资源优先启动 •观海户型的先期启动
•物业和配套的全面展示 •各类物业（高层、多层 、TH、独栋） •珊瑚公园 •5800平米商业 •4000平米会所 •4个公园，三个广场
Case 东海岸一期展示区
占地面积 建筑面积 容积率
总体 26 21 0.8来自启动期 13.2 8.7 0.6
世联高低配豪宅产品启 动模式案例
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
[关键字]： 高低配、综合物业、低密度、启动模式
[案例简介]： 高低配物业类型项目如何启动，奠定形象地位
[说明]： 出处——[2007] GW-SZ-67 建发长沙天心区项目 提供人——陈京洲、黄传伟
启动模式案例启示总结
策略一 前期以高端物业入市，一举奠定高端形象
策略二
公共配套完全充分展示，化解区域陌生感， 产生震撼效果
策略三
打造核心展示区，树立项目形象、营造生活 氛围
世联高低配豪宅产品启动模式案例
Case 熙园一期展示区
学习改变命运,知 识创造未来
•2
•1
项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处 ； 项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小
世联地产地铁商业成功案例研究
世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。
本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。
案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。
世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。
该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。
成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。
2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。
案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。
该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。
世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。
成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。
2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。
案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。
该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。
成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。
2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。
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关注； 还农民建房8.92万平
规模
占地3万平米，总户数2631，9栋25-32层的高层商品 住宅组成，建筑面积 22.8万平米，容积率6.85；
米，将吃掉近2.8的容 积率，折算后楼面地 价作逾为50深00圳元第/平一米个，整可 能体的城利中润村空改间造低项。目， 品牌开发商的介入使
区位 物业
深圳福田区南端皇岗口岸、深圳河北侧、深港三铁交 汇处 ；
集商务公寓、商业裙楼以及住宅多种功能于一体的城 市综合建筑群；
项目备受关注，高成
类型 主力户型基本在40~90平米，以两房的户型为主；
本低利润的前提下，
比例 其中：商务公寓8.15万平米、住宅8.3万平米、商业3.
如何实现项目的成功
万平米、会所2000平米，各配套占总见面23%。
开发？
学习改变命运,知 识创造未来
•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
创新溢价模式
沙 河 高 尔 夫 球 场
西南向海景 和蛇口景观
中信红树湾
华侨城人文 景观
规划中央公 园
东南向海 景
学习改变命运,知 识创造未来
开发策略确定——面临问题
项目面临的问题
问题1：如何化解高地价的压力？ 中信以2800元/平米的高楼面地价拿地，如何实现项目销售颠覆性 高价格和快速回现以实现利润并规避风险？
学习改变命运,知 识创造未来
规模 占地面积16.3万m²，建筑面积65万m²，容积率3.18
区位
深圳湾填海区，北临华侨城主题公园，西临沙河高尔 夫球场，东接规划中的中央公园，南临深圳湾。
开发 节奏
一期建面11.1万㎡，共588套，2004年10月开盘，已100 ％销售，实现高单价9800元/㎡；
二期建筑面积15.2万㎡，共740套，2005年9月开盘，目前 实现销售率97%,实现均价12200元/㎡；
举措2：整合周边资源并提升项目品牌价值，高形象启动， 建立竞争新规则，强势第一印象，打造国际湾区生 活理念的“高举高打”的营销方式
以湾区物业理念整合周边海湾、高尔夫、旅游景区等资源提升区域形象， 形成文化的稀缺性，提升自身价值，支撑高端定位； “湾区物业比肩全球” ，借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的滨海 富人社区形象以及项目和企业品牌。
价格 实现
一期实现9800元/平米的高单价，高出同期同类物 业2000元/平米，townhouse均价2.7万元/平米； 二期实现均价1.2万元/平米，楼王2.5万/平米； 三期价格已实现2.0万/平米，完全实现三期价格 提升产品溢价的目标。
已经成为深圳豪宅物业的代表作；
品牌 实现
成功定义中信=红树湾的区域定义，排他性极强；•世联项目价值提升的五种Fra bibliotek能性开发模式案例
世联项目价值提升的五 种可能性开发模式案例
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月28日星期日
可借鉴开发模式案例研究
为了借鉴成功经验并启发思路，我们选取的五个可借鉴类似城 市地位案例的开发模式进行研究与总结：
案例选取原则
与本项目在城市中所处区位和发展进程类 似案例；
选取案例
深圳中信红树湾； 金地名津——金地渔农村； 合肥金地国际城； 深圳星河国际； 北京中信大吉项目。
举措3：定位滨海大规模高尚社区，借助项目价值塑造，提 升企业品牌价值
借鉴东京湾设计，将海湾规划成为娱乐、休闲、购物于一身的滨海社区； 以大规模、巨额投资制造项目气势，造就滨海高档大盘形象。
•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
学习改变命运,知 识创造未来
开发策略确定——实现效果
速度
一期开盘2日，成交280套，占总推出量的50%， 实现销售额6亿元，创下深圳豪宅销售奇迹；
问题2：如何在周边区域众多豪宅中脱颖而出，建立自身市 场影响力？
置身豪宅林立红树林片区、临近众多高端项目即将投入市 场的巨大压力，红树湾项目如何突出重围，奠定其在区域 的形象地位？ 问题3：如何在实现利润的基础上实现品牌的提升？ 如何运作备受瞩目的项目，实现项目品牌和企业品牌的提 升？
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资金 开发商资金实力较强，对树立品牌要求较高。
品牌
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•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
开发强度增值 模式
金地名津——金地渔农村城中村旧改项目
地块背景：
区位得天独厚，最
靠近香港的项目，“
双城商务”要道，深
港轨道无缝对接咽喉
门户之地；
深圳第一个整体城
中村改造项目，备受
使中信品牌成为豪宅开发商品牌。
•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
品质为重，兼顾面积的创新溢价模式条件分析
资金
品牌
区位 优质地段地价成本较高
规模
区位
客户愿意为品质买单，即所谓的“产品型”市
市场 场；
市场
高端客户购买力强，易于接受创新型产品。
规模
当地规模较大的项目，适合分期开发，容易形 成规模效应
学习改变命运,知 识创造未来
开发策略确定——应对策略
应对开发策略
举措1：挖掘产品品质，创新高尚形象——颠覆新一代豪宅 价值评价标准实现项目高额溢价，同时兼顾面积
全新岭南风格园林、一期“空中院馆”、二期“空中花园街”户型和社区 规划中大量创新，提升产品细节品质和其独特风格展示社区的全新理念； 崭新的现代社区风格设计配合区域形象，有助于湾区物业概念的打造。
三四期总建筑面积25万㎡，共1400套左右。
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中信红树湾策划经理访谈摘要
地段好，位于新兴的豪宅片区 ，纯粹片区，高起点，高规划， 升值潜力巨大；
学习改变命运,知 识创造未来
从豪宅的推出量来看，中心区 的楼盘销售已见颓势，而华侨城 、香蜜湖虽仍是热点，但毕竟供 应量有限，罗湖均为旧改项目， 深圳湾区将成为2004深圳房地产 市场的最热点；
案例借鉴要点 项目背景、主要开发策略，成功主要手段
学习改变命运,知 识创造未来
•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
创新溢价模式
中信红树湾——项目背景
地块背景：
03年，中信以2800 的楼面地价接手红树 湾；
深圳地王，从拿地 到销售各个环节均备 受瞩目；
稀缺豪宅板块
——红树林片区；
区位优势空前绝后 ； 其升项将值 目备潜从受力出瞩巨生目大就，。注高定昂 的地价、豪宅片区的 特质、3.18的容积率 都决定了中信红树湾 的必须寻找突破的开 发模式。