【房地产】世联郊区大盘开发模式研究
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房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
远郊大盘的开发模式及典型案例分析
主动郊区化下的新市镇模式：通过特色强势配套的营造，提供 城市中高端人群在现有城市生活中所无法享受的全新生活模式
城市中高端人群的共同特征
城市生活是主流，爱慕虚荣 习惯了大城市的便捷交通 完善的城市生活配套 优美的社区生活环境 高品质的生活空间 向往离尘不离城的悠闲生活 …… ……
如何抓住这些人群的敏感点？
项目位置 广州增城市新塘镇（广园快速路新塘出口）
项目规模 占地面积10000亩，建筑面积 5336000㎡ 项目资源 给山体自然资源、成熟社区配套设施
项目定位 给您一个五星级的家，森林、湖泊、新城市
Ø88万元买382平米的别墅，50万元的联排别 墅，洋房产品均价为2800元，让很多人实现了 “50万买别墅”的梦想。同期，广州市区高层 住宅均价为4500元
远郊大盘的开发模式及典型案例分析
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
ห้องสมุดไป่ตู้
模式一
案例一：碧桂园凤凰城
项目属性：到广州市区仅30分钟 ，增城第一大社区，初期“低价快 销”，别墅月均销售40套左右，构筑“白领也能住别墅”的梦想，吸 引了大量广州客户以及新塘本地改善客户
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ，前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居 所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套； 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
项目位置
Ø2019年5月1日，仅一天销售额达到7.5亿， 开创地产界神话，成功实现了“低价快速”
城市中高端人群的共同特征
城市生活是主流，爱慕虚荣 习惯了大城市的便捷交通 完善的城市生活配套 优美的社区生活环境 高品质的生活空间 向往离尘不离城的悠闲生活 …… ……
如何抓住这些人群的敏感点？
项目位置 广州增城市新塘镇（广园快速路新塘出口）
项目规模 占地面积10000亩，建筑面积 5336000㎡ 项目资源 给山体自然资源、成熟社区配套设施
项目定位 给您一个五星级的家，森林、湖泊、新城市
Ø88万元买382平米的别墅，50万元的联排别 墅，洋房产品均价为2800元，让很多人实现了 “50万买别墅”的梦想。同期，广州市区高层 住宅均价为4500元
远郊大盘的开发模式及典型案例分析
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ห้องสมุดไป่ตู้
模式一
案例一：碧桂园凤凰城
项目属性：到广州市区仅30分钟 ，增城第一大社区，初期“低价快 销”，别墅月均销售40套左右，构筑“白领也能住别墅”的梦想，吸 引了大量广州客户以及新塘本地改善客户
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ，前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居 所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套； 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
项目位置
Ø2019年5月1日，仅一天销售额达到7.5亿， 开创地产界神话，成功实现了“低价快速”
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考
3
本研究旨在深入探讨大盘-房地产项目开发模式的 特点、优势和存在的问题，并提出相应的解决方 案和应用建议。
研究范围和方法
研究范围
本研究主要针对大盘-房地产项目开发 模式展开，包括其定义、分类、开发 流程、风险控制等方面。
研究方法
本研究采用文献综述、案例分析和实 地调查相结合的方法，对大盘-房地产 项目开发模式进行深入分析和探讨。
大盘-房地产项目开发模 式研究及应用思考
• 引言 • 大盘房地产项目开发模式概述 • 大盘房地产项目开发模式研究 • 大盘房地产项目开发模式应用思考 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
1
当前房地产市场发展迅速，大盘项目逐渐成为主 流，但同时也面临诸多问题和挑战。
2
研究大盘-房地产项目开发模式有助于提高项目成 功率，降低风险，促进房地产市场的健康发展。
比较分析
国内外大盘开发模式在资金运作、规划设计、市场营销等方面存在较大差异，需要根据 国情和市场特点进行选择和调整。
成功案例分析
万科大盘项目
万科作为国内房地产行业的领军企业 ，其大盘项目在规划设计、资金运作 、市场营销等方面具有较高的水平， 为业内所认可。
碧桂园大盘项目
碧桂园在三四线城市的大盘项目开发 中具有丰富的经验，其大盘项目在成 本控制、配套设施建设等方面具有优 势。
失败案例分析
恒大地产大盘项目
恒大地产在某些大盘项目的开发中存在过度依赖高杠杆融资的问题，导致资金链紧张，项目难以持续 推进。
绿地集团大盘项目
绿地集团在某些大盘项目的规划设计中存在缺陷，导致项目建成后难以满足市场需求，去化困难。
04
大盘房地产项目开发模式应用思考
(世联)大盘策略研究
1.04
本报告是严格保密的。
总面积
39.7万㎡ 43.7万㎡
1.1
万科区域体系策略之四——形成区域准垄断， 从品牌社区到品牌片区，万科的坂雪岗
万科四季花城
占地面积：37万㎡ 建筑面积：53万㎡ 开发时间：1999—2003
万科城
占地面积：39.7万㎡ 建筑面积：43.7万㎡ 开发时间：2004至今第二期
2
1
项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处 ； 项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小高层和多
层等 ； 项目开发次序：
TOWNHOUSE、多层——小高层——高层（园楼）
本报告是严格保密的。
充分展示景观资源，以最高端产品入市，带动 后期产品的开发，提升开发价值
第三象限项目启动和节奏控制回顾：
后期中高端产品，提高土地利用率
本报告是严格保密的。
奠定了高端物业的形象 开发价值得以提升 弱化地块资源不均衡性 利用项目的形象展示吸引客户
第四象限的案例模式研究——济南阳光100国 际新城
项目背景：
原济南水泥厂、东方红水泥厂用地， 外围环境不佳，规模1500亩，规 划面积200万平方米；
属于济南市槐荫区，区域程度度尚 可，距离交通干道经十路1公里。
谢谢大家！
本报告是严格保密的。
二期
开发时间： 2002年7月至今
本报告是严格保密的。
利用现有配套资源优势，产品贴近市场，逐步 展示品质、围合空间，后续高端产品强化品牌
第四象限项目启动和节奏控制回顾：
首期产品贴近市场，围合社区空间
较成熟的启动区域 较高的产品品质 较贴近客户的产品和价格 对社区空间有一定围合作用
相对高端产品，提升品质，强化品牌
本报告是严格保密的。
总面积
39.7万㎡ 43.7万㎡
1.1
万科区域体系策略之四——形成区域准垄断， 从品牌社区到品牌片区，万科的坂雪岗
万科四季花城
占地面积：37万㎡ 建筑面积：53万㎡ 开发时间：1999—2003
万科城
占地面积：39.7万㎡ 建筑面积：43.7万㎡ 开发时间：2004至今第二期
2
1
项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处 ； 项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小高层和多
层等 ； 项目开发次序：
TOWNHOUSE、多层——小高层——高层（园楼）
本报告是严格保密的。
充分展示景观资源，以最高端产品入市，带动 后期产品的开发，提升开发价值
第三象限项目启动和节奏控制回顾：
后期中高端产品，提高土地利用率
本报告是严格保密的。
奠定了高端物业的形象 开发价值得以提升 弱化地块资源不均衡性 利用项目的形象展示吸引客户
第四象限的案例模式研究——济南阳光100国 际新城
项目背景：
原济南水泥厂、东方红水泥厂用地， 外围环境不佳，规模1500亩，规 划面积200万平方米；
属于济南市槐荫区，区域程度度尚 可，距离交通干道经十路1公里。
谢谢大家！
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二期
开发时间： 2002年7月至今
本报告是严格保密的。
利用现有配套资源优势，产品贴近市场，逐步 展示品质、围合空间，后续高端产品强化品牌
第四象限项目启动和节奏控制回顾：
首期产品贴近市场，围合社区空间
较成熟的启动区域 较高的产品品质 较贴近客户的产品和价格 对社区空间有一定围合作用
相对高端产品，提升品质，强化品牌
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究世联地产是中国领先的综合性房地产开发企业，其淡市地产开发策略和营销策略研究具备重要意义。
本文将从房地产开发策略和营销策略两个方面进行探讨。
一、房地产开发策略：1.精确定位世联地产应在淡市的市场需求和消费群体特点的基础上，准确界定目标消费群体和市场定位。
在定位上，可以选择不同的产品类型，比如高端住宅、商业地产或者文化创意地产，以满足不同消费群体的需求。
2.提升产品品质在房地产开发中，世联地产应注重产品品质的提升。
通过加强研发和设计，打造具有高附加值和竞争力的产品。
在建筑材料、装修工艺等方面，注重环保、节能的发展趋势，提升产品的品质和竞争力。
3.合理规划项目布局在淡市的房地产开发中，世联地产应合理规划项目布局。
根据市场需求和土地资源，进行合理的土地储备和项目规划。
在项目开发中，要注重公共设施和配套设施的规划，提高居住环境的舒适度和便利性。
4.加强项目管理在房地产项目开发中，世联地产应加强项目管理，确保项目按时、按质量交付。
加强施工监督和质量控制，严格遵循相关法律法规和施工标准，提高项目的可持续发展能力。
二、营销策略：1.扩大品牌影响力世联地产应注重品牌建设，提升品牌影响力。
通过不断的宣传推广，加强与业界的合作，提高品牌知名度。
同时，建立良好的企业形象，增加消费者对产品的信任度和好感度。
2.多渠道推广在营销策略方面，世联地产应充分利用市场营销渠道，采取多样化的宣传手段，比如通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道进行推广。
同时，加强线上线下的联动，提高营销的效果和效益。
3.与渠道商合作世联地产应与渠道商建立良好的合作关系，通过与中介机构、房地产经纪人等合作，拓宽销售渠道。
同时，与金融机构合作，为购房者提供灵活的购房贷款政策，降低购房门槛，吸引更多购房者。
4.客户关系管理世联地产应注重客户关系管理，建立良好的与客户的沟通渠道。
通过及时回应客户的反馈和需求，提高客户满意度。
【房地产】世联新城开发模式研究及案例
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
•新城发展 •模式
•资料来源：文献检索、世联分析
PPT文档演模板
依据新城发展的内在核心驱动因素和城
市功能的不同，可以分为6大新城发展模
式 •新城发展模式
•国 际 案 例
•田园新城
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
•A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
新城镇
•核 心 驱 动
汽车 的 普 及和 路 网的 建设,使通勤费用下降 实际收入增加 中心城环境恶化, 严重 的“城市病”日益突出
跟随企业迁到郊区
高速公路体系的发展 中心城日益高涨的地 价,使得郊区的地价极 具竞争力 中心城劳动力成本逐 渐提高 行政政策
市区商业日趋饱和， 而城区需求日益旺盛 市中心商业面对来自 新郊区商业的激烈竞 争 追随消费者,人口郊 区化引起零售商业迁 移
政府部门的主导作用: •在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。 •在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持 一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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•新城发展 •模式
•资料来源：文献检索、世联分析
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依据新城发展的内在核心驱动因素和城
市功能的不同，可以分为6大新城发展模
式 •新城发展模式
•国 际 案 例
•田园新城
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
•A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
新城镇
•核 心 驱 动
汽车 的 普 及和 路 网的 建设,使通勤费用下降 实际收入增加 中心城环境恶化, 严重 的“城市病”日益突出
跟随企业迁到郊区
高速公路体系的发展 中心城日益高涨的地 价,使得郊区的地价极 具竞争力 中心城劳动力成本逐 渐提高 行政政策
市区商业日趋饱和， 而城区需求日益旺盛 市中心商业面对来自 新郊区商业的激烈竞 争 追随消费者,人口郊 区化引起零售商业迁 移
政府部门的主导作用: •在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。 •在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持 一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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【房地产】世联二三线城市新区大盘开发模式研究
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•宽景花园洋房 •3房
•134m2
•宽景小高层 •3房 •137m2 •宽景花园洋房 •3房 •135m2
•宽景花园洋房 •3房
•143m2 【房地产】世联二三线城市新区大盘
开发模式研究
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澜溪镇项目核心价值
项目核心价值：
•展示
项目在昭示性与进入性最佳处打造启动区核心展示区，最大限 度地展现项目的资源优势，营造社区主题意境与氛围； 通过样板产品展示区的建造，让客户亲身体验项目的居住品质 与模式。
【房地产】世联二、三 线城市新区大盘开发模
式研究
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2020/10/30
【房地产】世联二三线城市新区大盘 开发模式研究
[关键字]： 关键字：新区、大盘
[简介]： 对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品 理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与 启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和 开发策略有一定参考作用。
杨柳国际新城项目启动策略——较高品质的经济型产品 高调占位市场，吸引大量的市场客户
启动策略
选择相对较差的区域， 以较高品质的经济型产 品低价入市，实现迅速 销售
泛客户层定位，以中 低端客户启动，解决前 期显性客户不足的问题
以高品质形象立市， 前期树立项目口碑，带 动销售
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•启动区 •回迁区
开发周期：分三期三年开发
项目启动：2003年启动，2004年 9
【房地产】世联二月三一线期城市开新盘区大盘
开发模式研究
中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造 景观展示，以高品质形象实现差异化
启动策略
u主流产品低价入市，小 步快跑，迅速销售
•宽景花园洋房 •3房
•134m2
•宽景小高层 •3房 •137m2 •宽景花园洋房 •3房 •135m2
•宽景花园洋房 •3房
•143m2 【房地产】世联二三线城市新区大盘
开发模式研究
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澜溪镇项目核心价值
项目核心价值：
•展示
项目在昭示性与进入性最佳处打造启动区核心展示区，最大限 度地展现项目的资源优势，营造社区主题意境与氛围； 通过样板产品展示区的建造，让客户亲身体验项目的居住品质 与模式。
【房地产】世联二、三 线城市新区大盘开发模
式研究
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2020/10/30
【房地产】世联二三线城市新区大盘 开发模式研究
[关键字]： 关键字：新区、大盘
[简介]： 对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品 理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与 启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和 开发策略有一定参考作用。
杨柳国际新城项目启动策略——较高品质的经济型产品 高调占位市场，吸引大量的市场客户
启动策略
选择相对较差的区域， 以较高品质的经济型产 品低价入市，实现迅速 销售
泛客户层定位，以中 低端客户启动，解决前 期显性客户不足的问题
以高品质形象立市， 前期树立项目口碑，带 动销售
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•启动区 •回迁区
开发周期：分三期三年开发
项目启动：2003年启动，2004年 9
【房地产】世联二月三一线期城市开新盘区大盘
开发模式研究
中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造 景观展示，以高品质形象实现差异化
启动策略
u主流产品低价入市，小 步快跑，迅速销售
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考
桃源居的教育主题：
大规模清华学校，发展商大
量的精力放在建设学校上；
投入大，做一个不可复制的
核心竞争力。
绿地21城尊老社区主题：
综合医疗机构、酒店、商业街、
广场、便利店、健身设施、户型
设计等符合老年人生活习惯；
老年人知识讲座多形式老年
教育。
奥林匹克花园通过整合房地产业和体育产业两大产业价值链，
好的社区环境消除消费者的心理抗性。
主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，
而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设
基本特征
主题鲜明----成为社区开
发的核心支撑力；
主题宣传----让消费者接
受主题，主题成为项目标
签；
主题先行----体现主题的
硬件设施建设先行，感受
主题；
主题复合----单主题宣传
➢
万科城
通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配
套保证郊区化生活的；
➢
通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。
公共配套设施
基础服务设施
街区、社区……
新市镇是经过事先计划所兴建
的新城市或是大型社区。
新市镇通常位於大型都会的郊
区，主要目的是疏散市中心较
多的人口。
精选课件
凤凰城
10
能互补与协调、空间共享等
郊区陌生区大盘开发
主题社区
开发模式
新市镇
开发模式
产业驱动
开发模式
老年社区
休闲产业
体育社区
体育产业
教育社区
商务产业
项目功能配比与功能分区，以满足居
住的基本生活需求
项目开发驱动模式，吸引消费群体
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•TOHO
•商业中心； •Loft
总占地
总建面
商业面 积 会所
容积率
车位比
一期总 户数
39.7万平米 43.7万平米 3万平米 3000平米 1.1 1:1 726户
•
情
景
•宽景house
洋
房
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
建筑与景观园林
建筑风格
钟楼、低坡屋顶、红瓦白 墙、大尺度阳光露台、连 廊、拱形花窗等细节特征， 以西班牙典型建筑符号装 饰的南加州建筑风格，写 意浪漫中透出古朴素雅的 贵气
•经济指标
总建筑面积 87.76万平米
住宅平均层数 6.7层
容积率 建筑密度
面积（万平米） 50.79 18.84 10.45 12.3 92.37
比例（%） 54.98 20.4 11.31 13.31
住宅 配套 高层住宅 多层住宅 0.95 16.5%
81.41万平米 6.35万平米 31.1% 68.9%
•问题 3
•以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、 •100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城 •作为项目参照物，。
•产品价值点如何展现？
•在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设 施一并展示，未来生活场景得以充分体验——看得见的未来。
•附加 值
•品牌效应
❖资源的有效利用： 大户型排布在中央景观处 小户型排布在靠近地铁处
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
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案例二：天泰•奥林匹克花园
案例选择的适用条件：
❖陌生区域 ❖效区物业 ❖规模大盘，小镇模式
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
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天泰•奥林匹克花园-----区域及交通
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
营销策略及执行结果
u营销策略
u产品策略 u提出ToHo亲地社区概念
u价格策略：高开高走 在初期销售形势好的情况 下迅速提价以实现利润的 最大化。价格平均上涨达 1000元
u形象策略 u3万M2配套先行，并引 进了一些知名商业（如丹 桂轩、华润万家），同时 幼儿园和九年制学校已开 建；
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
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天泰•奥林匹克花园-----分期及销售率
•一期韩国村为 7栋小高层，专 为韩国人定制， 销售结束
•一期一五组团 共400套，3个 月售完
•一期一五组团
•一期二、三、 •一期韩国村 四组团共800套， 8个月销售率达
93%
•一期二、三、四组团
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
•小高层
❖规模：100多套，4栋 ❖位置：布置在临湖景观带 旁，但湖景到二期才能建成 ❖户型：2-4房 ❖面积：70-125M2 ❖其他：底层送入户花园
•宽景House
❖规模：100多套 ❖位置：布置在相对私密的社区内部 ❖户型：4-5房 ❖面积：137-205M2 ❖特色：超宽向阳面，送地下室
•花园洋房
•景观园林
•保留三山两涧原生地貌
•营造广场、人工湖、湿 地、热带植被和沿线水 景等多重景观
•风情商业街区自成一景
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
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物业类型
•Loft
❖规模：80多套 ❖位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 ❖户型：1房1厅2卫 ❖面积：68+20(送)M2 ❖特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
中海怡美山庄-----启动模式
❖一期规模
•指标：占地11万平米，建面15万平米，容积率1.3 •配套：商业面积1800平米，幼儿园面积2921平米、会所面积1698平米
❖一期启动模式：情境展示
•通过游泳池、样板房、中央景观进行先期展示 •通过售楼处的热烈气氛、社区细节小品等方面营造社区感和打丁风情 •以创新户型（3.9米层高送面积等）制造热点
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
案例三：万科城案例分析
——万科在造一座城
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
区位与交通
区位特点 处于城乡结合部的工业 园区内 交通正在逐步改善 良好的产业基础支撑
区位：
龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅 观高速与机荷高速交汇处。 • 该区域目前是以高新技术产业为 主的工业基地,拥有人口11万人，面积 达30多平方公里. 拥有华为、新天下等 知名企业。目前区域共有400多家企业。 • 未来将形成高科技与第三产业并 重的大基地。
案例选择的适用条件：
❖陌生区域 ❖效区物业 ❖面临交通改善等大机会 ❖规模大盘，小镇模式
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
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中海怡美山庄-----区域及交通
❖区域：深圳龙岗区横岗镇，距镇政 府车程10分钟 ❖交通：公交多，但距市内路程较远 •与市内的联系较便利，有多路公交 •未来的地铁3号线和深惠公路
260-460 110-165
42-78 32-75 34-41
40多 余套
100
多套
200
多套
100 多套
80 余套
已售95%
全部售完 剩沿街10套左
右 仅剩一二层
临水景的售完
一期共推出724套，开盘当日销售500多套；次日销售即达到90％
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
产品定位 形象定位 客户定位
u品牌策略
产品配比及销售情况
物业类型
户型面积 (m2)
单价 (元/m2）
总价 (万元）
套数
销售情况
Townhouse 220-269
宽景house
137-205
情景洋房 小高层
Loft
70-130 70-125 68+20
1200017000 7000-8000
5000-6500 4600-6000 5000-6000
政策导向下大力发展基 础配套设施 迎合大深圳格局下的城 市扩张趋势，但现阶段 配套和人气明显不足
•交通
• 西边为梅观高速已建成，东 边是在建清平快速。目前自驾车 通过梅观高速等可在20分钟内到 达市中心；乘公交车334、335、 339、415等从市中心直达万科城 约30-40分钟；
2006年竣工的地铁4号线 也临近该项目；规划中轻轨11号 线经过该项目；
❖区域：青岛市李沧区与城阳区的交界处， 属于效区地产 ❖交通：交通略有不便 •距市中心区约25分钟车程 •现有3条公交线路 •交通有待改善
•城阳区
•天泰奥园
•李沧区 •市中心区
❖位置： 308国道旁 ❖资源： 无明显山体或海景资 源 ❖地块现状： 坡地
•天泰奥园
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
天泰•奥林匹克花园-----定位及客户
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中海怡美山庄对本项目的启示
❖建筑风格演绎到位： 打丁风情的演绎从建筑景观等硬件到社区文化氛围的营造都较到 位
❖陌生区域启动期展示先行 以沙滩泳池为核心的中央景观在开盘时展示到位 二层以下建筑外立面和样板房在开盘时全部完工 开盘整个社区传达出现楼的氛围，弱化区域的陌生感
•万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
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广场和街道
哥伦布广场与毕加索大道对 社区外开放，聚集周边人气， 进一步带动社区商业的发展。
价值标杆
一期临水景观资源最好的 TOHO
社区配套
位于主干道稼先路和小区干 道之间，对外开放对整个坂 雪岗区域服务。3万方商业和 教育配套一期全部建成展示
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•九年制学校； •幼儿园
•开 •放 •式 •广 •场
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天泰•奥林匹克花园-----配套
❖2500平米体育会所 •游泳池 •咖啡巴、酒巴 •羽毛球场 •乒乓球场
❖幼儿园
❖网球场
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天泰•奥林匹克花园的启示
❖以运动主题定位客户 ❖天泰品牌与奥园品牌联动，扩大客户层面 ❖配套设施的作用：一为吸引客户、二为丰富主题 ❖25000平米运动会所大配套解决了陌生区域的生活配套问题 ❖韩国村的建立和韩国人的入驻树立项目高端形象 ❖产品注重细节，但品质一般 ❖多中心的规划方式，使各组团都有公共活动空间
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
万科城（一期）的成功关键因素
——解决了什么关键性问题？
•问题 1
•如何克服区域周边配套 •不成熟？
•区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城， •解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
•问题 2
•如何整合资源形成区域 •不可复制的另一极？
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中海怡美山庄-----规划
❖规划指标： •总占地：40万平米中（共2块地） •建面：50万平米 •容积率1.25 ❖规划布局： •中央园林及太阳广场成为社区社区感的主要体现 •小户型排布在靠近地铁处，以阻挡噪音污染 •大户型沿社区中央水景布置
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
❖位置： 康乐公路旁 ❖资源： 无明显山体或海景资源 ❖地块现状： 地块平整，无特殊资源
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中海怡美山庄-----定位及客户
❖项目定位：生态休闲的拉丁式小镇生活
❖目标客户： •高级白领 •中产阶层
•商业中心； •Loft
总占地
总建面
商业面 积 会所
容积率
车位比
一期总 户数
39.7万平米 43.7万平米 3万平米 3000平米 1.1 1:1 726户
•
情
景
•宽景house
洋
房
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建筑与景观园林
建筑风格
钟楼、低坡屋顶、红瓦白 墙、大尺度阳光露台、连 廊、拱形花窗等细节特征， 以西班牙典型建筑符号装 饰的南加州建筑风格，写 意浪漫中透出古朴素雅的 贵气
•经济指标
总建筑面积 87.76万平米
住宅平均层数 6.7层
容积率 建筑密度
面积（万平米） 50.79 18.84 10.45 12.3 92.37
比例（%） 54.98 20.4 11.31 13.31
住宅 配套 高层住宅 多层住宅 0.95 16.5%
81.41万平米 6.35万平米 31.1% 68.9%
•问题 3
•以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、 •100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城 •作为项目参照物，。
•产品价值点如何展现？
•在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设 施一并展示，未来生活场景得以充分体验——看得见的未来。
•附加 值
•品牌效应
❖资源的有效利用： 大户型排布在中央景观处 小户型排布在靠近地铁处
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案例二：天泰•奥林匹克花园
案例选择的适用条件：
❖陌生区域 ❖效区物业 ❖规模大盘，小镇模式
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天泰•奥林匹克花园-----区域及交通
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营销策略及执行结果
u营销策略
u产品策略 u提出ToHo亲地社区概念
u价格策略：高开高走 在初期销售形势好的情况 下迅速提价以实现利润的 最大化。价格平均上涨达 1000元
u形象策略 u3万M2配套先行，并引 进了一些知名商业（如丹 桂轩、华润万家），同时 幼儿园和九年制学校已开 建；
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天泰•奥林匹克花园-----分期及销售率
•一期韩国村为 7栋小高层，专 为韩国人定制， 销售结束
•一期一五组团 共400套，3个 月售完
•一期一五组团
•一期二、三、 •一期韩国村 四组团共800套， 8个月销售率达
93%
•一期二、三、四组团
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•小高层
❖规模：100多套，4栋 ❖位置：布置在临湖景观带 旁，但湖景到二期才能建成 ❖户型：2-4房 ❖面积：70-125M2 ❖其他：底层送入户花园
•宽景House
❖规模：100多套 ❖位置：布置在相对私密的社区内部 ❖户型：4-5房 ❖面积：137-205M2 ❖特色：超宽向阳面，送地下室
•花园洋房
•景观园林
•保留三山两涧原生地貌
•营造广场、人工湖、湿 地、热带植被和沿线水 景等多重景观
•风情商业街区自成一景
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物业类型
•Loft
❖规模：80多套 ❖位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 ❖户型：1房1厅2卫 ❖面积：68+20(送)M2 ❖特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
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中海怡美山庄-----启动模式
❖一期规模
•指标：占地11万平米，建面15万平米，容积率1.3 •配套：商业面积1800平米，幼儿园面积2921平米、会所面积1698平米
❖一期启动模式：情境展示
•通过游泳池、样板房、中央景观进行先期展示 •通过售楼处的热烈气氛、社区细节小品等方面营造社区感和打丁风情 •以创新户型（3.9米层高送面积等）制造热点
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案例三：万科城案例分析
——万科在造一座城
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区位与交通
区位特点 处于城乡结合部的工业 园区内 交通正在逐步改善 良好的产业基础支撑
区位：
龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅 观高速与机荷高速交汇处。 • 该区域目前是以高新技术产业为 主的工业基地,拥有人口11万人，面积 达30多平方公里. 拥有华为、新天下等 知名企业。目前区域共有400多家企业。 • 未来将形成高科技与第三产业并 重的大基地。
案例选择的适用条件：
❖陌生区域 ❖效区物业 ❖面临交通改善等大机会 ❖规模大盘，小镇模式
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中海怡美山庄-----区域及交通
❖区域：深圳龙岗区横岗镇，距镇政 府车程10分钟 ❖交通：公交多，但距市内路程较远 •与市内的联系较便利，有多路公交 •未来的地铁3号线和深惠公路
260-460 110-165
42-78 32-75 34-41
40多 余套
100
多套
200
多套
100 多套
80 余套
已售95%
全部售完 剩沿街10套左
右 仅剩一二层
临水景的售完
一期共推出724套，开盘当日销售500多套；次日销售即达到90％
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产品定位 形象定位 客户定位
u品牌策略
产品配比及销售情况
物业类型
户型面积 (m2)
单价 (元/m2）
总价 (万元）
套数
销售情况
Townhouse 220-269
宽景house
137-205
情景洋房 小高层
Loft
70-130 70-125 68+20
1200017000 7000-8000
5000-6500 4600-6000 5000-6000
政策导向下大力发展基 础配套设施 迎合大深圳格局下的城 市扩张趋势，但现阶段 配套和人气明显不足
•交通
• 西边为梅观高速已建成，东 边是在建清平快速。目前自驾车 通过梅观高速等可在20分钟内到 达市中心；乘公交车334、335、 339、415等从市中心直达万科城 约30-40分钟；
2006年竣工的地铁4号线 也临近该项目；规划中轻轨11号 线经过该项目；
❖区域：青岛市李沧区与城阳区的交界处， 属于效区地产 ❖交通：交通略有不便 •距市中心区约25分钟车程 •现有3条公交线路 •交通有待改善
•城阳区
•天泰奥园
•李沧区 •市中心区
❖位置： 308国道旁 ❖资源： 无明显山体或海景资 源 ❖地块现状： 坡地
•天泰奥园
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中海怡美山庄对本项目的启示
❖建筑风格演绎到位： 打丁风情的演绎从建筑景观等硬件到社区文化氛围的营造都较到 位
❖陌生区域启动期展示先行 以沙滩泳池为核心的中央景观在开盘时展示到位 二层以下建筑外立面和样板房在开盘时全部完工 开盘整个社区传达出现楼的氛围，弱化区域的陌生感
•万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
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广场和街道
哥伦布广场与毕加索大道对 社区外开放，聚集周边人气， 进一步带动社区商业的发展。
价值标杆
一期临水景观资源最好的 TOHO
社区配套
位于主干道稼先路和小区干 道之间，对外开放对整个坂 雪岗区域服务。3万方商业和 教育配套一期全部建成展示
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•九年制学校； •幼儿园
•开 •放 •式 •广 •场
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天泰•奥林匹克花园-----配套
❖2500平米体育会所 •游泳池 •咖啡巴、酒巴 •羽毛球场 •乒乓球场
❖幼儿园
❖网球场
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天泰•奥林匹克花园的启示
❖以运动主题定位客户 ❖天泰品牌与奥园品牌联动，扩大客户层面 ❖配套设施的作用：一为吸引客户、二为丰富主题 ❖25000平米运动会所大配套解决了陌生区域的生活配套问题 ❖韩国村的建立和韩国人的入驻树立项目高端形象 ❖产品注重细节，但品质一般 ❖多中心的规划方式，使各组团都有公共活动空间
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万科城（一期）的成功关键因素
——解决了什么关键性问题？
•问题 1
•如何克服区域周边配套 •不成熟？
•区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城， •解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
•问题 2
•如何整合资源形成区域 •不可复制的另一极？
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中海怡美山庄-----规划
❖规划指标： •总占地：40万平米中（共2块地） •建面：50万平米 •容积率1.25 ❖规划布局： •中央园林及太阳广场成为社区社区感的主要体现 •小户型排布在靠近地铁处，以阻挡噪音污染 •大户型沿社区中央水景布置
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
❖位置： 康乐公路旁 ❖资源： 无明显山体或海景资源 ❖地块现状： 地块平整，无特殊资源
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
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中海怡美山庄-----定位及客户
❖项目定位：生态休闲的拉丁式小镇生活
❖目标客户： •高级白领 •中产阶层